Atla

İşyeri Kira Sözleşmesi Nasıl Feshedilir


İşyeri Kira Sözleşmesi Nasıl Feshedilir

İşyeri Kira Sözleşmesi Nasıl Feshedilir

İşyeri Kira Sözleşmesi Nasıl Feshedilir

Kiracı, belirli süreli kira sözleşmesinde süre bitmeden en az on beş gün evvel fesih bildirimi yapmazsa, sözleşme bir yıl daha aynı şartlarda uzamış kabul edilir. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, sözleşme yenilenmemiş, uzamıştır. Yani uzayan senelerde, kararlaştırılmış olan şartlar devam eder. Konut ve çatılı iş yeri kiralamalarında kural, süre bitmesi nedeni ile belirli süreli kira sözleşmesini sona erdirecek olan tarafın kiracı olduğunu söylemektedir. Bu hak yalnızca kiracıdadır. Kiraya veren kişi, sözleşmenin süresi doldu diye sözleşmeyi iptal edememektedir. Görüldüğü gibi bu durum çok da hakkaniyetli değildir. Bu nedenle TBK, 347. maddenin devamında bununla ilgili düzenlemeye yer vermiştir. Düzenlemeye göre, kiraya veren,10 yıllık uzama süresi sonunda, izleyen her uzama yılında süre bitiminden evvel en az 3 ay önceden bildirim yaparak sözleşmeye son verebilmektedir. Üstelik bu noktada da herhangi bir sebep gösterme zorunluluğu bulunmamaktadır. Özet olarak, kiracı 10 yıllık süre zarfında kira sözleşmesinin bitiminden 15 gün öncesinde bildirimde bulunmazsa, kiralamış olduğu konut veya çatılı iş yerinde kalır. Kiraya veren için belirli süreli kira sözleşmesini bildirimle sonlandırma hakkı, aşağıdaki şartlarla olmaktadır.
  • Düzenlenen sözleşme belirli süreli kira sözleşmesi olmalıdır.
  • Uzama dönemleri ile birlikte kira sözleşmesi 10 yılı doldurmalıdır.
  • Kiraya veren uzama yılı bitiminden itibaren en az 3 ay önce, kiracıya yazılı bildirim sunmalıdır.

İşyeri Kira Sözleşmesinin Fesih Nedenleri

İşyeri Kira Sözleşmesinin İki Haklı Uyarı Nedeniyle Nasıl FeshedilirKiracı ve kiralayan ilişkileri hem özel kanunlarda hem de genel kanunlarda yer bulmaktadır. Genel kanun Türk Borçlar Kanunu'dur. Özel nitelikli olan kanun ise, 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'dur. Anlaşmazlıklar en çok kira sözleşmelerinin sonlandırılmasında ortaya çıkar. Çünkü bu nokta, menfaatlerin çatıştığı noktadır. Anlaşmazlıkların sık yaşanması nedeniyle kanun koyucu bu alanda ayrıntılı düzenlemelere yer vermiştir. En sık karşılaşılan kira sözleşmeleri, konut ve çatılı işyeri kiraları ile ilgilidir. Bu alanların kiraları ile ilgili sona erme durumları aşağıdaki gibidir:
  • Bildirim aracılığı ile fesih
  • Gereksinim kaynaklı fesih
  • İmar ve inşa nedenlerinden dolayı fesih
  • Edinim sebepli fesih
  • Taahhüt nedeni ile boşaltma durumu
  • İki haklı uyarı sonrası fesih
  • Kiracının konut sahibi olmasından kaynaklı fesih
  • Aile konutu ile alakadar kira sözleşmesinin son bulması
Konut ve çatılı işyeri kiralamalarında, kiracı ve kiralayan taraf bir kira bedeli kararlaştırırlar. Kiracı bu bedeli, gereken zamanlarda ödemezse, kiracı kiralayan tarafından birden fazla uyarılırsa, bu durum fesih sebebidir. Burada kira sözleşmesi bir yıl olacak ve yapılan iki haklı uyarı bir yıllık sürede farklı aylarda yapılmış olacaktır. Bu şart olursa, kiralayan kişi, konu olan kira yılı bittikten sonra, yaptığı iki haklı uyarı için kiracıya dava açma hakkına sahiptir. Önemli olan nokta, ihtar tebliğ olduktan sonra ödeme yapılsa da bu durum iki haklı ihtar nedenli fesih için engel değildir. Mühim olan, davayı iki haklı uyarıya dayanarak açmak için, bu iki uyarının da bir kira yılı içinde yapılmış olması gereklidir. Bu konuyla ilgili dikkat edilmesi gereken farklı noktalar vardır Aylık kira bedeli ödenmediğinde, o aya ilişkin olarak uyarı yapılmalıdır. Eğer birbiri ardına birikmiş kira bedelleri varsa, bu bedeller iki haklı uyarı için dayanak değillerdir. Ödenmemiş birden fazla ay için tek bir ihtarname gönderimi yapılabilir. Fakat ardı ardına birikmiş kira bedelleri ele alınıp, ikiye bölünüp, iki ayrı ihtarname gönderimi mümkün değildir. Bu kanuna aykırı bir durumdur. Yargıtay da ödenmesi gereken bedellerin tek ihtarla istenmesinin mümkün olduğunu belirtirken, bu bedellerin bölünerek iki ayrı ihtarla istenmesinin mümkün olmayacağını, bu davranışın iki haklı ihtar için dayanak oluşturmayacağını söylemektedir. Uygulamada başka bir problemle de karşılaşılmaktadır. Bu sorun bir ilişkiden kaynaklıdır. Bahsi geçen ilişki, direnim( kira bedelinin kararlaştırılan zamanda ödenmemesi) ve iki haklı ihtar arasındaki ilişkidir. Kiracı direnimi karşısında, icra takibi başlatmak mümkündür. İcra takibi ardından bir süre tanınmaktadır. Bu süre zarfında kira bedeli ve oluşan yan giderler ödenmezse ve borçluların itirazı söz konusuysa, icra mahkemesine başvuru yapılır ve itirazın kaldırılması ile kiralanan yerin boşaltılması yolu seçilebilir. Ayrıca genel mahkemeye başvuruda bulunarak, itirazın iptali talebi de istenebilmektedir. Diğer bir nokta, eğer bir yıllık kira süresinde açılmış olan iki adet icra takibi varsa, iki haklı ihtardan tahliye davası açılabilir. Burada önemli olan nokta, iki icra takibinin iki haklı ihtar niteliğinde olduğudur. Bu nedenle boşaltma kararı direnimden değil iki haklı ihtardan dolayı verilebilen süreklilik kazanmış bir görüş olarak karşımıza çıkarİşyeri Kira Sözleşmesi Gereksinim Nedeniyle Nasıl FeshedilirKira sözleşmesine dair geçerli olan hükümler Türk Borçlar Kanunu'nda yer alır. Bu kanunda 299. maddede ve devamında tüm detaylara yer verilmektedir. Kira sözleşmesinin tanım halinden kira sözleşmesinin sonlandırılma aşamasına kadar, her konu incelenmiştir. Kira sözleşmesinin sona erdirilmesi, çıkar çatışmalarının en sık yaşandığı yer olmaktadır. Kira sözleşmesinin hangi hallerde sona ereceğini yukarıda açıklamıştık. Kiraya veren kişinin konut veya iş yeri gereksiniminden kaynaklı fesih hakkı söz konusudur. Kiraya veren kişi için geçerli olan gereksinim, sadece kiraya verenin kendisi için olmaz. Kendisiyle birlikte eşinin, altsoyunun ve üstsoyunun, kanun gereğince bakmakla yükümlü olduğu kişilerin de konut ve iş yeri gereksinimleri olması sebebi ile taşınmazı kullanma durumu oluşursa, sözleşmeyi fesih hakkı bu halde de geçerli olmaktadır. Hâkimin üzerinde duracağı en önemli konu, duyulan gereksinimin zorunluluk içermesi ve samimi olmasıdır. Yani kiraya veren kişinin ve yukarıda sayılan diğer kişilerin konut veya iş yerine gerçekten, mutlaka ihtiyaç duyuyor olmaları gereklidir. Bahsi geçen ihtiyaç iddiasının samimi olması ve zorunluluktan kaynaklanması, mahkeme tarafından değerlendirilen konulardır. Örneklemek gerekirse, ilgili konu için ergin çocukların ihtiyacı ve zorunluluk duyması hakkında bir görüş birliğine varılmamıştır. Yargıtay, bu durumda ergin çocuğun ekonomik durumuna bakar. Ekonomik durumun yeterli olup olmadığı değerlendirilir. Ergin çocuk yeterli olan bir ekonomik güce sahipse, ailesi ile yaşama durumu yasal zorunluluk olarak görülmez. Bu şartlar halinde açılan bir davada, ergin çocuğun gereksinim kaynaklı bu davayı açması samimi olarak görülmektedir. Tartışma oluşturan diğer bir konu da, yurt dışında çalışanlar ile ilgili ihtiyaç durumudur. Şöyle ki, sadece yaz tatili nedeni ile kiracıdan konut boşaltmasını istemek, kiracıyı mağdur edebilecek bir taleptir. Bu nedenle Yargıtay, yurda kesin olarak dönüş zorunluluğu koymuştur. Kişiler Türkiye'ye dönmek istediklerinde gereksinim kaynaklı bir dava açmak isterlerse, yurda kesin olarak dönüş yapıyor olmalıdırlar.İşyeri Kira Sözleşmesinin Esaslı onarım Nedeniyle Nasıl FeshedilirKonut ve çatılı iş yerleri ile alakalı kira sözleşmesinin sona erme nedenlerinden bahsetmiştik. Şimdi bu nedenler arasında yer alan imar ve inşa nedenli sona ermeden bahsedeceğiz. Eğer kiralanan alanda imar ve inşa nedenlerinden dolayı bir onarım yapılacaksa ve bu onarım esaslı onarım halinde olacaksa, bu durum kira sözleşmesinin feshi için geçerli olabilecek bir dayanak olarak karşımıza çıkar. Eğer kiralanan alanda yapılacak olan onarım, kiralanın yerin yıpranması, eskimesi veya içinde yer alan alanların işlevselliğini ve kullanımını kaybetmesi nedenleri ile yapılacaksa, bu durumda kira sözleşmesinin belli bir süre için durdurulması bir seçenek olabilmektedir. Onarım yapıldıktan sonra, kira ilişkisinin duraklatılması biter ve ilişki kaldığı yerden devam eder. Esaslı onarım ibaresi kanun koyucu tarafından özellikle açıklanmış ve belirtilmiştir. Çünkü esaslı onarım yapılacaksa, kiralanan alan tamamen boşaltılmalıdır. Bu, zorunlu bir durum olmaktadır. Dikkat edilen nokta, kiralanan alanın kullanılmaz düzeyde olup olmadığıdır. Kiracı açısından, sözleşmenin hangi nedenle iptal edildiği çok mühimdir. Kiralanan alanda yeniden imar ve inşa yapılacağı için sözleşme iptal edilecekse, bazı koşullar gerçekleşmiş olmalıdır. Koşullardan ilki, yapılacak olan onarımın esaslı onarım olmasıdır. Çünkü yapılacak olan onarım, esaslı onarım dışında kalanlardansa sözleşmenin iptalinden bahsedilemez. Koşullardan diğeri ise, yapılması gereken onarımın kiralanan alanda bulunmayı ve bu alanda yapılan faaliyeti sürdürmeyi olanaksız kılıyor olmasıdır. Eğer bu durum söz konusu değilse, sözleşme iptali istemek de söz konusu değildir. Koşullardan bir diğeri de, fesih beyanı tek taraflı olarak, kiracıya yönelik yapılamamaktadır. Eğer esaslı onarım sebebi ile kira sözleşmesinin sonlandırılma talebi söz konusuysa, bu sonlandırma dava yolu ile olmalıdır. Bu davanın açılması gerekli ve önemlidir. Çünkü bu dava açıldığında, yapılacak olan onarım kiralanan alanın boşaltılmasına sebebiyet veriyor mu vermiyor mu diye araştırma yapılacaktır. Bu durum ile ilgili yapılacak olan tespit, fen ve inşaat tekniği yönünden saptama yapılarak kesinlik kazanmaktadır. Bu saptama ve tespit için gerekli olan şey, onaylı imar-inşa projesidir. Bu projenin mahkemeye sunulması istenecektir.
SIKÇA SORULAN SORULAR

BİZE YAZIN

Avukat & Arabulucu İlkay Uyar Kaba
Avukat & Arabulucu İlkay Uyar Kaba

İlkay Uyar Kaba ; Aile Boşanma hukuku, Anlaşmalı Boşanma, İşçi Davalarında Arabuluculuk, Miras Hukuku Davaları, icra hukuku, İşçi Tazminat Davaları, Kıdem Ve İhbar Tazminatı, İşe İade, Miras hukuku, Tazminat Hukuku, İş Kazası Tazminat, Trafik Kazası Tazminat Davası gibi faaliyet gösterdiğimiz çalışma alanlarımızın, hukuk büroları arasında önemli bir yer sahibi olmamızı prensiplerimize borçluyuz.

İLGİLİ KONULAR
YORUMLAR
Yorum Bırak