Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Ayıplı İfa

Ayıplardan Kaynaklanan Sorumluluk

  1. Genel Olarak Ayıptan Kaynaklanan Sorumluluk

Genel olarak ayıba karşı tekeffül, Borçlar Kanununun özel hükümlerinde satım sözleşmesi, eser sözleşmesi, kira sözleşmesi gibi bazı sözleşmelerde, şeklen ifanın gerçekleşmiş olmasına rağmen bunun hukuken gerekli nitelikte olmaması halinde borçlunun tabi olduğu özel sorumluluk rejimini ifade eder. Bu tür eser sözleşmesi olan inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin ayıba karşı tekeffül yükümü, buna ilişkin TBK m473/2, m.474-478 hükümlerine tabi olacaktır.

İnşaat sözleşmesinde yüklenicinin ayıplı ifası, inşaatın ayıplı yapılması anlamına gelir. İnşaatın ayıplı olması iki şekilde söz konusu olur:

  • Birincisi, yüklenicinin sözleşme yapılırken taahhüt ettiği niteliklerin inşaatta bulunmaması veya bulunmayacağının anlaşılmasıdır. Bu taahhüt olumlu nitelikte olabileceği gibi olumsuz nitelikte de olabilir.
  • İkincisi, önceden kararlaştırılmamış olmasına rağmen dürüstlük kuralının ve ticari doğruluğun bir gereği olarak yapının kendisinden beklenen yararı gerçekleştirmeye –kısmen de olsa- elverişsiz olması halidir.

Uygulamada inşaat sözleşmelerinin bir eki olarak karşılaştırılan “teknik şartnameler” ayıbın saptanması konusunda kolaylık sağlar. Zira bu şartnamelerde belirtilen niteliklere sahip olmayan imalat ayıplı sayılacaktır.

6089 sayılı TBK’nın “Ayıplar Nedeniyle Sorumluluk” başlıklı 474.maddesinde;

“İşsahibi, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır.

Taraflardan her biri, giderini karşılayarak, eserin bilirkişi tarafından gözden geçirilmesini ve sonucun bir raporla belirlenmesini isteyebilir.” denilmektedir.

Taşınmaz maliki kat karşılığı inşaatın tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkan bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır.

Yüklenici kusurlu yapılan inşaattan dolayı TBK m.475 yer alan, iş sahibinin haklarıyla karşı karşıya kalacaktır.

“Eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde işsahibi, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir:

  1. Eser işsahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme.
  2. Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme.
  3. Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını isteme.

İşsahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır.

Eser, işsahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa işsahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz.”

Kat karşılığı inşaatın konusu olan binada yüklenicinin sorumlu olacağı bir ayıbın ortaya çıkması halinde taşınmaz maliki:

  • Bina taşınmaz malikinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa taşınmaz maliki sözleşmeden dönebilir.
  • Taşınmaz maliki binayı teslim alır ancak ayıp oranında bedelden indirim isteyebilir.
  • Binadaki ayıbın aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını isteyebilir.

Genel hükümler uyarınca iş sahibinin tazminat isteme hakkı saklı olmak ile iş sahibinin taşınmaz üzerinde yapılmış olan eserin sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa iş sahibi sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz.

Binanın ayıplı olması, yüklenicinin ihtara rağmen iş sahibinin verdiği talimattan dolayı ortaya çıkmış olması halinde taşınmaz maliki, bu konudaki ayıptan doğan haklarını kullanamaz.

Binanın kabulünden sonra, yüklenici her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim sürecinde kasten gizlenen ve usulüne göre gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek olan ayıplar için yüklenicinin sorumluluğu devam eder.  Eserdeki ayıbın sonradan ortaya çıkması halinde taşınmaz maliki, gecikmeksizin durumu yükleniciye bildirmek zorundadır; bildirmezse eseri kabul etmiş sayılır.

“Teknik şartnameye ve projeye aykırı yapılan ayıplı işin yıkımının zorunlu bulunması halinde, müteahhidin yıkılan bu işin bedelini talep etmeye hakkı olamaz.” 

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Ayıplı İfa Şartları

  1. Maddi Şartlar
  2. İnşaat Tamamlanarak Teslim Edilmiş Olmalıdır

Yüklenicinin ayıp sebebiyle sorumluluğunun söz konusu olabilmesi için, inşaatın tamamlanarak iş sahibine teslim edilmiş olması gerekir. Zira inşaatın ayıplı olması, aynı zamanda ayıplı iş görme sonucudur. İnşaatın teslim edilmiş olması şartı, TBK m.474’te açıkça hükme bağlanmıştır.

Hakim görüşe göre inşaatın teslim edilebilmesi için, bunun tamamlanmış olması gerekir. İnşaatın tamamlanması, sözleşmede öngörülen işlerin tamamen yapılmasıyla gerçekleşir. Sözleşmede kararlaştırılan bütün işler yapılıp inşaat tamamlanmadığı sürece, iş sahibi inşaatı fiilen teslim alsa bile, hukuki anlamda teslim edilmiş sayılmaz ve dolayısıyla ayıp nedeniyle sorumluluğa ilişkin hükümler uygulanmaz. İnşaatın hangi durumda tamamlanmış sayılacağı konusunda Yargıtay, “objektif ölçüler içinde, amaca uygun olarak kullanılabilir olma” ölçütünü kabul etmektedir. Bu ölçüte göre, bir inşaatın tamamlanmış olduğundan söz edebilmek için, onun objektif ölçüler içinde, tahsis edildiği amaca uygun olarak kullanılabilir olması gerekir. Bununla birlikte, inşaatın bütünü dikkate alındığında, iş sahibinin küçük ve önemsiz sayılabilecek bazı işlerin henüz tamamlanmadığını ileri sürerek teslim almaktan kaçınmasının, bazen dürüstlük kuralına aykırı olabileceği, bu tür eksikliklerin inşaatın teslimine engel olmayacağı kabul edilmektedir.

İş sahibinin hakimiyet alanında inşa edilen yapılar bakımından, teslimin, müteahhidin işten el çekmesi ve bunu is sahibine bildirmesi ile otomatikman gerçekleşeceğine ve iş sahibinin, ancak, ayıba ilişkin hükümlere göre haklarını kullanabileceği görüşü hakimdir. Müteahhidin işten el çekmesinden veya isin bitirildiğini bildirmesinden sonra, iş sahibinin, işi reddetme hakkına sahip olması gerektiği de ifade edilmektedir. İş sahibi nezdinde gerçekleşen menkul eserler bakımından bu görüş doğru olabilir. SÜTÇÜ’ye göre, bedel karşılığı inşaatlarda, müteahhidin isten el çekmesi ve bunu da is sahibine bildirmesi ile teslim gerçekleşmiş olmaktadır. Çünkü iş sahibinin eseri iade veya geri gönderme imkanı yoktur.

  1. İnşaat Ayıplı Olmalıdır

Ayıp, sözleşmede üzerinde anlaşılan veya isin mahiyeti icabı olması gereken vasıfların bulunmamasını ifade eder.İnşaatın olağan kullanım amacına uygunluğu, sözleşmenin bir bütün olarak değerlendirilmesi suretiyle, objektif ölçülere ve dürüstlük kuralına göre belirlenir.Örneğin, sözleşmede, dairelerin kombilerinin müteahhide ait olacağı açıkça kararlaştırılmasa da, dairelerin kombili ve anahtar teslimi yapılacağına dair şarttan, kombinin de müteahhide ait olacağı sonucuna varılır. Aynı şekilde, kombinin marka ve vasfının sözleşmede belirtilmemiş olması, hiçbir şekilde adı duyulmamış, garantisi ve yetkili servisi olmayan adi bir cihazın veya dairenin büyüklüğüne uygun olmayan kapasitedeki kombinin takılmasını mazur göstermez.

İnşaatta ortaya çıkabilecek ayıplar çeşitli yönden sınıflandırılmıştır: Fiili ayıp-Hukuki ayıp, Açık ayıp- Gizli ayıp, Önemli ayıp-Az önemli ayıp.

İnşaattaki ayıplar, niteliğine göre fiili ve hukuki ayıp diye ikiye ayrılmaktadır. Fiili ayıp inşaattaki fiziki niteliklerin eksik olması halinde söz konusu olur. Hukuki ayıp ise, inşaat üzerinde iş sahibinin ondan yararlanmasını veya onun üzerinde tasarruf etmesini sınırlandıran veya tamamen ortadan kaldıran kamu hukukundan doğan sınırların bulunması durumunda ortaya çıkar. Örneğin, oturma iznini almayı üstlenen yüklenicinin, bu izni almadan inşaatı teslim etmesi, hukuki ayıp olarak kabul edilir.

Bir başka açıdan ayıp, açık ve gizli ayıp olarak ikiye ayrılmaktadır. Kat karşılığı inşaat konusu binada ortaya çıkabilecek ayıplar;

  • Açık ayıp,
  • Gizli ayıptır.

Açık ayıp, inşaatın teslimindeki “usulüne uygun şekilde yapılan muayenesinde görülebilen” ayıplardır. Gizli ayıp ise, gözle görülmeyip ancak teknik bir inceleme sonucu saptanan veya zaman içinde oluşturduğu hasarla ortaya çıkan ayıplardır. Taşınmaz malikinin muayene yükümlülüğü, inşaatı teslim alması ile doğar. İhbar yükümlülüğü ise, ayıbın vakit geçirmeksizin derhal yükleniciye ihbar edilmesidir. Her iki tarafın, yani gerek taşınmaz malikinin gerekse yüklenicinin, masrafı kendisine ait olmak üzere, teslime konu inşaatı bilirkişiye muayene ettirmesi ve muayene sonucunun bir raporla tespitini isteme hakkı mevcuttur.

TBK m.477’de eserin kabulü başlığı ile konu düzenlenmiştir.

“Eserin açıkça veya örtülü olarak kabulünden sonra, yüklenici her türlü sorumluluktan kurtulur; ancak, onun tarafından kasten gizlenen ve usulüne göre gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek olan ayıplar için sorumluluğu devam eder.

İşsahibi, gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse, eseri kabul etmiş sayılır.

Eserdeki ayıp sonradan ortaya çıkarsa işsahibi, gecikmeksizin durumu yükleniciye bildirmek zorundadır; bildirmezse eseri kabul etmiş sayılır.”

Bu hükümden de anlaşılacağı üzere noksan iş ayıplı iş değildir. Noksan işlerin ihbar olmasa dahi zamanaşımı süresince tazmini dava edilebilir.

“Yapılan şeyin tesliminden sonra iş sahibi, işlerin olağan gidişine göre imkan bulur bulmaz o şeyi gözden geçirmek ve bozuklukları varsa bunları yükleniciye bildirmek zorundadır.”

Önemli ve az önemli ayıp ayrımına gelince, önemli ayıp kavramıyla kastedilen, TBK m.475/1 b.1 anlamında, inşaatın iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı olmasıdır. Yüklenicinin sorumluluğu bakımından önemli veya az önemli ayıp arasında herhangi bir fark olmayıp, ayıbın önemli veya az önemli olması, iş sahibine tanınan seçimlik haklar bakımından önem taşır. Gerçekten de TBK m.475/1 b.1’e göre, iş sahibinin sözleşmeden dönebilmesi için ayıbın önemli olması, yani inşaatın iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı olması gerekir. Ayıbın bu ölçüde önemli olmaması halinde iş sahibi sözleşmeden dönemez; diğer seçimlik haklarını kullanabilir. TBK m.475/3 hükmüyle, iş sahibinin taşınmazı üzerine yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşı zarar doğuracak inşaatlardaki ayıplar da önemli ayıp kabul edilmiştir.

  1. Ayıp İşsahibine Yüklenememelidir

İnşaatın ayıplı olmasından yüklenicinin hiçbir kusuru bulunmasa bile iş sahibi, ayıp sebebiyle ortaya çıkan zararın tazmini hariç, TBK m.475’te öngörülen haklardan birini kullanabilir. Ancak inşaatın ayıplı olmasına bizzat iş sahibi sebep olmuşsa, ayıplı ifadan doğan haklarını kullanamaz. İş sahibinin ayıplı ifadan doğan hakları kullanabilmesi için, inşaattaki ayıbın iş sahibine yüklenememesi gerekir. Bu konu TBK m.476’da düzenlenmiştir: “Eserin ayıplı olması, yüklenicinin açıkça yaptığı ihtara karşın, iş sahibinin verdiği talimattan doğmuş bulunur veya herhangi bir sebeple işsahibine yüklenebilecek olursa işsahibi, eserin ayıplı olmasından doğan haklarını kullanamaz.” Maddede yer alan “herhangi bir sebeple” deyimi genel bir hüküm niteliğine sahiptir. Bu anlamda iş sahibinin verdiği malzemeye veya arsanın ayıplı olması, inşaatın ayıplı olmasına yol açarsa, iş sahibine yüklenebilecek herhangi bir sebep söz konusu olur. Yüklenicinin sorumluluktan kurtulabilmesi için, TBK m.472/3 uyarınca malzeme veya arsanın ayıplı olduğunu iş sahibine derhal bildirmesi gerekir; bildirmezse bundan doğacak sonuçlardan kendisi sorumlu olur.

Ayıbın iş sahibine yüklenebilmesi için, bunun yalnız başına iş sahibinin talimatından veya ona yüklenebilecek diğer bir sebepten kaynaklanması zorunludur. Ayıbın meydana gelmesinde iş sahibinin talimatının veya sorumlu olduğu diğer bir sebebin ortak sebep olarak belirli bir rol oynaması yeterli değildir.

İnşaatın yapımı konusunda iş sahibinin yükleniciyi denetleme yükümlülüğü bulunmayıp, sadece koordinasyon yükümlülüğü söz konusudur. Bu nedenle, iş sahibinin yükleniciyi denetlemesi halinde önlenebilecek ayıplar iş sahibine yüklenemez. Aynı şekilde, inşaat sözleşmesiyle kararlaştırılan bedelin düşük olması iş sahibinin ayıptan sorumlu olmasını gerektirmez.

TBK m.476’ya göre ayıbın iş sahibine yüklenebileceği hallerden biri de, ayıbın iş sahibinin talimatından doğmuş olmasıdır. Talimattan maksat, iş sahibinin inşaat sözleşmesi çerçevesinde yükleniciye verdiği bağlayıcı her türlü emir ve direktiflerdir. Talimatın, yüklenici için emredici ve bağlayıcı nitelikte olması gerekir. Bu nedenle, yalnız öneri ve tavsiye niteliğindeki görüş ve tavsiyeler talimat sayılmaz.

İş sahibinin emir ve talimatlarına karşı yüklenici, aydınlatma ve uyarma yükümlülüğünü yerine getirmiş olmalıdır. Buna göre yüklenici, iş sahibinin verdiği emir ve talimatın yanlış olduğunu, bunlara uyması halinde inşaatın ayıplı olacağını ve bunun sorumluluğunun kendisine ait olmayacağını iş sahibine bildirmeli, ancak bu uyarıya rağmen iş sahibi talimatlarda ısrar etmiş olmalıdır. Yüklenicinin uyarısı açık ve net olmalı.

TBK m.476’da iş sahibinin verdiği talimatların yanında, ona yüklenebilecek herhangi bir sebepten dolayı inşaatın ayıplı olması halinde de, ayıp sebebiyle sorumluluktan doğan haklarını kullanamayacağını belirtmektedir. Örneğin, inşaattaki ayıbın iş sahibince sağlanan malzeme veya arsanın ayıbından doğması halinde, yüklenici malzeme veya arsanın ayıplı olduğunu iş sahibine derhal bildirmesi halinde sorumluluk iş sahibine aittir. Yüklenici durumu iş sahibine bildirmezse bundan doğacak sonuçlardan sorumlu olur. Ancak, malzeme veya arsadaki ayıp göze çarpacak derecede açıksa veya yükleniciden beklenebilecek bir inceleme sonucu anlaşılabilecekse, yüklenici ayıbı bilmediği için bildirimde bulunmamış olsa bile yine sorumlu olur.

  1. İşsahibinin İnşaatı Kabul Etmemiş Olmalıdır

Kabul, iş sahibinin teslim edilen inşaatın sözleşmeye uygun, tam ve noksansız olduğunu belirten irade beyanıdır. İş sahibi kendisine teslim edilen inşaatı açıkça veya zımnen kabul etmişse, yüklenici ayıp sebebiyle sorumluluktan kurtulur; ancak yüklenicinin ayıbı kasten gizlemesi veya usulüne göre gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek gizli ayıpların bulunması halinde yüklenicinin sorumluluğu devam eder.

İş sahibi inşaatı teslim aldığı sırada kabul beyanında bulunabileceği gibi, daha sonra, hatta gözden geçirdikten ve ayıp bildiriminde bulunduktan sonra da kabul edebilir. Ancak iş sahibi TBK m.475’teki yenilik doğuran haklardan birini kullanmışsa, artık tek yanlı kabul beyanıyla bunun sonuçlarını ortadan kaldırmaz. Bununla birlikte taraflar, anlaşarak aralarındaki bu tür işlemlerin sonuçlarını her zaman değiştirilebilir veya ortadan kaldırabilirler.