Kira Hukuku, Tahliye Davası, Kira Sözleşmesi, Nedir?
Kira Sözleşmesi Nedir?
Kira sözleşmesinin tanımı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde yer alan hükümlere göre şu şekilde düzenlenmiştir: “Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını ya da kullanılma işlemiyle birlikte ondan istifade edilmesini kiracıya bırakmayı, kiracının da bu duruma karşılık olarak kararlaştıran kira bedelini, kiraya verenin tarafına ödemeyi üstlendiği sözleşmeye” kira sözleşmesi denilmektedir.
Her ne kadar kiraya verilen örneğin bir ev üzerinde kiracı ve kiralayan en başta mutabakata varmış gibi görülse de zaman içinde bu taraflar arasında birtakım hukuki uyuşmazlıkların ortaya çıkması ihtimaller dâhilindedir. Dolayısıyla kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıkların mahkemelerde kesin olarak sonuçlandırılmasında sözleşme sayesinde net yaklaşımlar kurulmuş olmaktadır. Öte yandan kira sözleşmelerinde tarafların dikkat etmesi gereken ve anlaşma öncesinde mutlaka değerlendirilmesi mühim olan sözleşme koşulları bulunmaktadır. Buna göre;
Kira sözleşmesinin genel koşulları
Kira sözleşmesinin özel koşulları
Türk Borçlar Kanunu nezdinde belirlenerek kira sözleşmesinin çerçevesini ifade eden birtakım şartları barındırmaktadır.
Brüt Kira Ne Demektir?
Brüt kira; herhangi bir konut veya işyeri gibi gayrimenkulün ya da büfe benzeri taşınır bir malın, belirlenmiş bir süre zarfından başka birinin kullanıma verilmesine denilmektedir. Bunun yanında net kira olarak adlandırılan husus da, mülk sahibi tarafından kiralanacak olan taşınmazın konut olarak belirlenmesi halinde ödemelerin net kira bedeli üzerinden yapılmasıdır.
Kira Stopajı Ne Demektir?
Kiraya veren ve kiracı arasındaki kira bedelinin bir unsuru olarak gündeme gelen kira stopaj vergisi; işyeri olarak kiraya verilen taşınmaz malların durumuyla ilgilidir. İşyeri amaçlı olarak kullanılan gayrimenkullerin kiralanmasında, brüt kira bedeli üzerinden stopaj vergi kesintisi uygulanmaktadır. Bu bağlamda kira stopaj vergisi, işyeri olarak kiraya verilen bir gayrimenkulün kiracı tarafından brüt kira bedeli üzerinden kesintiye tabi tutularak görevli vergi dairesine ödenen vergiye denilmektedir. (9 Mart 2016)
Kira Stopaj Vergisi Ne Demektir?
Kira stopajı, kira bedeli üzerinden kesilen bir ücrettir. Bu nedenle kira stopajının her ay düzenli olarak ödenmesi gerekmektedir. Kira stopaj vergisinin hangi kuruma ödeneceği de merak konusu haline getirilmektedir. Dolayısıyla kiralık işyeri kullanan tüm vatandaşların, brüt kira bedelinin yüzde 20’si olarak belirlenen kira stopaj vergisini, her ay düzenli olarak gayrimenkulün bağlı olduğu vergi dairesine ödemesi gerekmektedir.
Bir işyeri kiralaması yapan tüm kiracıların kira stopaj vergisini ödemekle yükümlü olduğu bilinmektedir. Bu noktada mal sahibinin kira stopaj vergisi için ödemek durumunda olduğu hiçbir sorumluluğu yoktur. Dolayısıyla net kira bedeli 1.000 TL olan bir kiracının brüt kira bedeli 1.250 TL olarak hesaplanmaktadır. Dolayısıyla bu tutarın %20’si olan 250 TL ise kira stopaj vergisi olarak devlete ödenmelidir.
Kontrat Ne Demektir?
Hukuki terim olarak da sık sık karşımıza çıkabilen kontrat, genel anlamıyla iki veya daha fazla taraf arasında imzalanarak bir işi yapmak ya da geri durmak adına gündeme getirilmiş, taraflar için yasal yükümlülükler barındıran yazılı anlaşmadır. Kontratın hukuki geçerliliğe sahip olması için tarafların ıslak imzalarının olması ve kontratta belirtilen yani üzerinde anlaşmaya varılan hususların açık ve net bir şekilde belirtilmiş olması önem teşkil eden konular arasında yer almaktadır.
Kira ile İlgili Davalara Hangi Mahkeme Bakar?
Hukuk sistemimizde özel hukuk alanı olarak gündeme gelen Kira veya Gayrimenkul Hukuku kapsamında kira sözleşmesini konu alan her türlü davalar ve bu davalarla birlikte açılması muhtemel tazminat, alacak davalarında görevli ve yetkili mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri olarak belirlenmiştir.
Öte yandan kira alacağı ya da tazminat davaları kira davası kapsamında değil de tek başına açılmış ise bu durumda tazminat hususunda talep edilen tutara göre görevli ve yetkili mahkeme sonradan belirlenmektedir.
Konut Kira Stopajını Kim Ödemekle Yükümlüdür?
Konut kira stopajının kim tarafından ödeneceği zaman zaman kiraya veren ile kiracı arasında yaşanan hukuki ihtilafların da gündeme gelmesine neden olmaktadır. Bu konuyla ilgili olarak kira sözleşmesinde net kira bedeli veya brüt kira bedelinin açık bir şekilde yer alması önem teşkil etmektedir. Zira söz konusu bedeller hakkında sözleşmede herhangi bir ibare belirtilmemesi durumunda bu tutarın brüt kira bedeli olduğu kabul edilmektedir.
Dolayısıyla kiracı her yaz kira stopaj oranı olarak belirlenen yüzde 20 stopaj bedelini bu kira tutarı üzerinden hesaplayarak ödemekle yükümlü olan taraftır. Öte yandan bu tutarın brüt olarak kabul edilmesi durumunda yani kira sözleşmesinde net kira bedeli ifadesinin yer almaması halinde kiracı ödemiş olduğu bu tutarı kira bedelinden düşerek ev sahibine net kira bedeli ödemesi yapmalıdır.
Brüt Ne Anlama Gelmektedir?
Özellikle sigortalı olarak çalışanların sıklıkla duyduğu brüt maaş, işçinin maaş bordrosunda görünen; sigorta, kesintiler ve vergileri kapsam içine alındığı, işverenin maaş olarak ödemiş olduğu toplam tutar anlamına gelmektedir. Dolayısıyla işçinin aylık çalışması sonucu hak ettiği ücret olarak eline geçen para esasında bu para değildir.
Öte yandan net maaş ise; çalışanın brüt maaşı üzerinden yapılacak olan SGK primi, damga vergisi, gelir vergisi ve benzeri gibi tüm kesintilerin yapılması sonucu elde edilen, diğer bir deyişle aylık olarak çalışanın eline geçen tutardır.
Maaş hesabı yapılırken izin yaptığınız günleri de mutlaka hesaba katmanız gerekmektedir. Dolayısıyla toplam maaş miktarınızı izin günlerinizi çıkarmadan 30 gün üzerinden hesap etmelisiniz.
Kira Bedeli Depozito Ne Anlama Gelmektedir?
Kiracının kiralamış olduğu mülke hiçbir fiziksel zarar vermemiş ve mülkü aldığı gibi hasarsız bir şekilde iade etmesi durumunda, mülk sahibi de almış olduğu depozito bedelini kiracıya geri iade etmekle yükümlüdür. Bu kapsamda kiracı ile kiraya veren arasında kira sözleşmesine tabi tutulan kira depozito bedeli; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesinde yer alan hükümlere göre düzenlenmiştir. İlgili kanun gereğince kira depozito bedeli, 3 aylık kira bedeli ile sınırlandırılmıştır. Dolayısıyla kira sözleşmesi sırasında talep edilen bu depozito, 3 kira bedelinden fazla olamaz.
Tahliye Davası Ne Demektir?
Tahliye davası, kiraya verenin kiracıyı evden çıkarmak adına belli bir sebepleri öne sürerek açmış olduğu davaya denilmektedir. Söz konusu davada mahkeme kararı neticesi ile kira sözleşmesinin feshedilmesi ve dolayısıyla da kiracının evden çıkarılması hedeflenmektedir. Borçlar Kanunu kapsamına alınan tahliye davası esasında kiracının evden tahliyesi ile ilgilidir. İlgili kanunda çerçevesi çizilen kiracının evden tahliye yani çıkarılması;
Bildirim yoluyla
Tahliye davası yoluyla
söz konusu olabilmektedir. Kanun koyucu tahliye davası yolu ile kira sözleşmesinin son erdirilmesi yolunu koşullar gerçekleştiği takdirde kiraya verene tanımaktadır. Bu bağlamda kiracının mahkeme kararı ile evden çıkarılmasını yani kira sözleşmesinin mahkeme kararıyla feshedilmesini gündeme taşıyacak kiracı tahliye davası sebepleri şu şekilde belirlenmiştir:
Kiraya verenin eve ihtiyaç duyması nedeniyle
Yeni malikin konuta ihtiyaç duyması sebebiyle
İmar ya da inşa nedeni ile açılan tahliye
Kiracının taahhüdüne dayanan tahliye
Haklı sebeple kiracıya verilen 2 ihtar nedeniyle
Kiracının kendine ait konutunun bulunması sebebiyle
