Kira Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kira Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler ve Kimler Kira Sözleşmesi Yapabilir? 18 yaşını doldurmuş, akıl sağlığı yerinde olan, kirayı ödeyebilecek durumda olduğuna dair güvence verebilecek kişiler, kira sözleşmesi yapabilirler. Mülkünü kiraya verip vermemek kiraya verecek olan kişinin elindeki bir durumdur.

Kira Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kiracı adayından mülkünü kiraya verebilmek için bazı güvenceler istemek de kendisinin elindedir. Kiracısının aylık düzenli bir gelirinin olup olmadığına, kirayı ödeyip ödeyemeyeceğine yönelik bilgileri kiracıdan isteyebilir.

Ayrıca kiraya vereceği mülke bir zarar verilmemesi için kiracı profili konusunda seçici olabilir. Dolayısı ile kiracı adayının o mülkte kaç kişi yaşayacağı ve bu kişilerin yaşlarının ne olduğu da kiraya verecek olan kişi için önemli bir durumdur.

Kiraya verecek olan kişi daha önce bir suç işlemiş olan kişiye de tamamen kendi tercihi doğrultusunda kiraya vermeyi reddedebilir. Özetle; kiraya verecek olan kişinin kiraya vermeyi kabul ettiği, akıl sağlığı yerinde olan ve 18 yaşını doldurmuş herkes kira sözleşmesi yapabilir.

1. Kira Süresi Nasıl Belirlenmelidir?

Bazı hukuki hakların kullanılabilmesi için kira süresinin kiracı ile kiraya veren arasında 1 yıl olarak belirlenmesi faydalı olmaktadır. Örnekle açıklamak gerekirse, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası kira sözleşmesinin sona ermesiyle açılabilmektedir. Dolayısıyla kira süresini 5 yıl olarak belirlenmesi durumunda, dava hakkını kullanmak isteyen kişinin ancak 5 yıl sürenin dolmasını bekledikten sonra kullanması mümkün olacaktır.

Ayrıca kiracılar da 1 yıldan uzun süreli sözleşme imzalamaları halinde bu sürenin tamamı için kira bedeli ödemeyi taahhüt etmiş olurlar. Erken tahliye durumunda, kiralanan yerin yeniden kiraya verilinceye kadar geçen süre içinde tahliye etmelerine rağmen kira bedelini ödemek zorunda kalabilirler. Bu yüzden uzman hukukçular tarafından kira sözleşmelerinde sürenin uzun süreli olmaması tavsiye edilmektedir.

2. Kira Ücreti Ne Zaman ve Nasıl Ödenmelidir?

Kiracı ve kiraya veren, kira ücretinin ödenme biçimini kendi iradeleri ile belirleyebilirler. Kira ödemesi her ay gerçekleştirilebileceği gibi, bir senelik kira peşin olarak da ödenebilir. Ancak kiranın ne zaman ödeneceği kararlaştırıldıktan sonra bu kararın kira sözleşmesinde açık olarak yer alması gerekmektedir.

Örnekle açıklamak gerekirse "her ayın en geç 5. günü mesai saati bitimine kadar" ya da "her ayın ilk günü" şeklinde kira sözleşmesinde yazılı olması gerekir.

İşyeri kira ücretlerinin bankaya yatırılma zorunluluğu bulunduğu için, kira sözleşmesinde ücretin hangi bankaya yatırılacağına dair bilgilerin de olması gerekmektedir. Ayrıca işyeri kiralarının banka üzerinden yerine elden ya da başka türlü ödenmesi, idari para cezası ile karşılaşılmasına yol açmaktadır.

3. Kiraya Ortak Alınması Durumunda Ne Yapılır?

Hukuki uyuşmazlıkların yaşanmaması adına kiracıya, kiralananı başka bir kişiye devretme ya da kira ücretine ortak alma hakkı tanınmaması gerekmektedir. Kiralayanın bu durumu yasaklaması ya da kendi iznine tabi tutmasına dikkat edilmelidir.

4. Kiralanan Yapıdaki Tadilatların Ödemesini Kim Yapmalıdır?

Kiracı, kiralanan konutta ya da işyerinde tadilat yapması durumunda ilk önce kiralayandan iziz almalıdır. Kiracı, mal sahibinin iznini alarak tadilat yapmışsa, kira sözleşmesinin sonunda kiralanan ev ya da işyerinin ne şekilde teslim olunacağı açık olarak kararlaştırılması gerekir.

Örnek olarak kiracının dükkandan çıkarken dükkanı tadilat öncesi durumu ile teslim etmesi kararlaştırılabilir. Bu tür durumlarda kiracı, yaptığı tadilatı sökmeli, boya badana gibi ne değişiklik yapılmışsa bunun ilk haline döndürülerek kiralayana teslim edilmesi gerekmektedir.

Bunun yanı sıra, kira sözleşmesine konulan bir madde ile kiracının tadilatlı hali ile kiralananı teslim edeceği ve yaptığı tadilat için ödeme talep edemeyeceği kararlaştırılabilir. Bu konuda baştan uzlaşmaya varılıp kira sözleşmesine madde konulması önemlidir.

5. Elektrik, Yakıt ve Aidat Gibi Giderlerin Ödemesini Kim Yapmalıdır?

Elektrik, su ve yakıt gibi giderler için kiracının kendi adına abonelik tesis etmesi gerekmektedir. Kira sözleşmesinde, kiracıya evin ya da işyerinin anahtarları verilmeden önce kendi adına abonelik açtırması ve bunun ardından kirada oturmaya başlaması belirtilebilir.

Kimler Kira Sözleşmesi Yapamaz?

Kira sözleşmesi yapamayacak olan kişilerden bazıları şunlardır:

• 18 yaşını doldurmamış, reşit olmayan kişiler kira sözleşmesi yapamazlar.
• Akli dengesi yerinde olmayan kişiler kira sözleşmesi yapamazlar.

Kira Sözleşmesi doğan borçlar?

Kira sözleşmesi için yasal hak konusu Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenmiştir. Taşınmaz kiralama sözleşmesi borç doğuran sözleşmeler kapsamında incelenmektedir. Bu sözleşmeler satım sözleşmesinden farklı olarak mülkiyet nakledilmeyen sözleşmelerdir. Mülkiyet devreden de kalmak şartı ile yalnızca kullanma ve yararlanma hakları kiralanmaktadır. Kira sözleşmeler:

• Adi Kira,
• Hasılat Kirası,
• Hayvan Kirası,
• 6570 sayılı Gayrimenkul Kirası kapsamında düzenlenmektedir.

Adi kira; kiracıya ücret karşılığında geçici olarak bir şeyin kullanılmasını bırakmayı taahhüt etmektedir. Hasulat kirası ise; hasılatı olan mal ya da hakların kullanılmasını sağlar.

Kira Kontratı Hangi Durumlarda Geçersizdir?

Kira kontratı süresi bir sene olarak belirlenmiştir. İki kişi arasında yapılan bir sözleşme olan kira kontratı, imzalandığı anda geçerli olmaktadır. Ancak, mülk sahibi dışında birinin bu sözleşmeyi imzalaması, kontratın geçersiz olmasına yol açar.

Bunun dışında kiralananı kendisi, eşi, alt soyu ya da üst soyu kullanmak durumu söz konusu ise kira kontratının iptali talep edilebilir. Bunun dışında yeni malikin gereksinimi de kontratın iptalini sağlar.

Kira Sözleşmesi Kaç Yıllığına Yapılır?

Kira sözleşmesinin yıl bazından, kanunlarda belirtilmiş bir süre sınırlaması yoktur. Taraflar kira sözleşmesini kaç yıllığına yapacaklarını tamamen kendileri belirlemektedir.

Belirli süreli ve belirsiz süreli olmak üzere iki çeşit kira sözleşmesi vardır. Belirsiz süreli kira sözleşmesinde, kira sözleşmesinin biteceği tarih belirtilmemektedir. Belirli süreli kira sözleşmesinde ise kira sözleşmesinin kaç yıllığına yapıldığı belirtilmektedir.

Kira Sözleşmesi Örneği 2020

Kira sözleşmesinin örnek doldurulma şekli 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilmiştir. Özetleyerek anlatmak gerekirse; kira sözleşmesi hazırlamaya öncelikle hangi tip mekan için olduğu belirtilerek ve başına kira sözleşmesi yazılarak başlanır.

Kira sözleşmesi genelde 3 sayfadan oluşur. İlk sayfada kiraya verilecek olan yerin Tapu Dairesi’ne kayıtlı olduğu net adres ve cinsi yazılır. Kiracının ve malını kiraya verecek olan kişinin kimlik bilgisi ile beraber ikamet etmekte oldukları adres belirtilir. Kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihi ile beraber aylık kiranın miktarı belirtilir. Ayrıca kiranın ne şekilde ödeneceği ve kiracıya teslim edilecek olan demirbaşlar da bu sayfaya yazılır. Bu sayfa form şeklindedir. İkinci sayfada genel koşullar yer alır.

Genel koşullar; kiracının kiraladığı malı özenle kullanması gerektiği ve ev sahibinin bilgisi olmadan dairede bir değişiklik yapamayacağını bildiren maddelerden oluşur. Üçüncü sayfada özel koşullar yer alır. Özel koşullarda; ev sahibinin banka bilgileri, eğer apartman ise apartman aidatının hangi taraf tarafından ödeneceği gibi kiraya veren kişinin kiracıya bildirmek istediği özel koşullar yer alır. Her sayfanın altında kiracının ve kiraya veren kişinin imzası bulunur.

Kira Sözleşmesinin Süresi Ne Kadardır?

Kira sözleşmelerinin süreleri belirli ve belirsiz olabilir. Kira sözleşmesinin süresi malını kiraya verecek olan kişiye bağlıdır. Kiracı için sözleşmede yazan süre geçerlidir.

Kira Sözleşmesi En Fazla Kaç Yıllığına Yapılır?

Kira sözleşmesi en fazla belirsiz süreli yapılmaktadır. Taraflar sözleşmeyi feshetmediği sürece kira sözleşmesi sürekli olarak kendiliğinden yenilenmektedir. Bu belirsiz süre 10 sene de sürebileceği gibi 25 sene de sürebilir. Kira sözleşmesinin süresinin uzun tutulduğu sözleşmeler genel olarak iş yerleri için yapılmış olan sözleşmelerdir.

İş yerlerinin kiracıları; işlerine yaptıkları yatırım doğrultusunda kiracıları oldukları mülke de bir yatırım yapmaktadırlar ve bu yatırımlar hayli yüksek miktarlarda olmaktadır. Dolayısı ile iş yerleri için 1 yıllık kira sözleşmesi yapılması tercih edilen bir durum değildir. Fakat konutlar için genel olarak tercih edilen kira sözleşmesi süresi 1 yıldır.

Kira Sözleşmesi Nasıl Feshedilir?

Kira sözleşmesi feshetmek sözleşmede belirtilen bitiş tarihinin gelmesi sonucu olabilmektedir. Bazı sözleşmelerde bitiş tarihi yazılı değildir. Bu sözleşmelerde resmi fesih tarihlerinde, karşı tarafa haber verilerek taraflar kendi aralarında sözleşmeyi bitirebilmektedir.

Anlaşmazlık veya resmiyet isteği nedeniyle bazı durumlarda fesih dilekçesi yazılabilmektedir. Bunun için bir kira kontratı feshi örneği incelenebilir.

Kira Kontratının Feshi

Kira kontratını feshetmek için yetkili kişiler kiracı ve gayrimenkul sahibidir. Eğer taraflardan biri sözleşmeye aykırı davranışlar sergiliyorsa, sözleşme tek taraflı bitebilmektedir. Ancak sözleşmeyi bitiren taraf, karşı tarafın sözleşme çerçevesine uymayan davranışını belgelemek zorundadır.

Ev sahibi, mülkünü alt ve üst soyundan birine de kiralayabilir. Bu durumda da tarafların sözleşmeyi feshetme hakları bulunmaktadır. Bunun için gerekli mercilere sözleşme fesih nedeni ile fesih dönemlerinde başvuru yapılabilir.

Diğer yandan kiralanan mülkün olduğu yerde yapılacak herhangi bir inşaat veya altyapı çalışması, eğer orada yaşanmasına imkan vermiyorsa, sözleşme kendiliğinden fesholur. Bu haklı bir gerekçe olduğundan ödeme gerektirmez. Ancak kiracı hatası nedeniyle tek taraflı fesholan sözleşmede, belirtilen süre için kiraların tamamı ödenmiş olmalıdır.