Kira Sözleşmesinin Akde Aykırılık Nedeniyle Feshi

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde sözleşme feshi, yasal fesih dönemlerinde ve fesih bildirim sürelerine uygun davranılarak yapılabilir. Bu işlemi taraflardan her biri gerçekleştirebilir. Ancak daha uzun bir fesih bildirim süresinin belirlenmemiş ya da başka bir fesih dönemi ile ilgili karara varılmamış olması gereklidir. Kira sözleşmesinin başladığı tarih, fesih dönem hesabı yapılırken esas başlangıç olarak kabul edilmektedir. Eğer sözleşmede veya kanunda yer alan fesih dönemine veya ilgili bildirim sürelerine uygun davranılmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olarak sayılır.

Sözleşme taraflarında her biri kira sözleşmesini (taşınmaza veya taşınır yapıya ait olan) belirlenen kira döneminin sonu için feshedebilir. Eğer belirlenen böyle bir dönem yoksa altı aylık kira dönem sonu kıstas olarak alınır ve altı aylık dönem sonrası feshedilebilir. Yapılacak olan fesih işleminde bildirim süresine uymak gerekir. Bu süre de üç aydır. Taraflardan her biri üç aylık bildirim süresini dikkate alarak ve bu süreye uygun davranarak belirtilen dönemlerde sözleşmeyi feshedebilir. Eğer bir taşınır için fesih söz konusu ise taraflardan her biri üç gün önceden bildirim yaparak, sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Eğer bir taşınır kiraya veren tarafından mesleki faaliyet gereğiyle verilmişse ve bu taşınır kiracıya özel kullanımında fayda sağlıyorsa, kiracı sözleşmeyi üç aylık kira dönemi sonu için, en az bir ay evvelden fesih bildirimi yaparak feshedebilir. 

Kiraya veren taraf böyle bir durumda zararının giderilmesi yönünde talepte bulunamaz. Ayrıca her iki taraf da kendisi için kira ilişkisinin devam etmesi halinde bu ilişkide çekilmez hale gelen önemli nedenlere sahipse, sözleşmeyi her zaman feshetme hakkına sahiptir. Fakat her durumda olduğu gibi bu durumda da yasal fesih bildirim süresine uygun hareket edilmelidir. Hâkim, olağanüstü fesih bildirimiyle ilgili olarak durumu ve şartları göz önüne alır ve parasal sonuçlar hakkında karar verir.

Kiracının, kiralanmış alanı teslim almasından sonra iflas yaşaması durumunda, kiraya veren güvence isteyebilir. Bu güvencenin amacı, işleyecek kira bedellerini garanti altına almaktır. İstenilen güvence için kiraya veren kiracıya ve iflas masasına uygun bir süre tanır. Bu süre yazılı olarak bildirilmelidir. Eğer kiraya verenin tanıdığı bu süre zarfında, kiraya verene güvence sağlanmazsa, kiraya veren sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirimine bağlı kalmadan sözleşmeyi hemen feshetme hakkına sahiptir. Eğer kiracının ölmesi durumu yaşanırsa, mirasçılar en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler. Burada da yasal fesih bildirim süresine uymak gereklidir.

Kira Sözleşmesinin Akde Aykırılık Nedeniyle Feshi Nasıl Yapılır

Kira Sözleşmesinin Aykırılık Nedeniyle Tahliye Davası, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda açıklanmıştır. İlgili kanun ‘’özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu’’başlıklı 316. madde de gerekli açıklamalara yer vermektedir. İlgili kanun hükmüne göre; kiracı kiraladığı alanı özenle korumalı ve bu korumada sözleşmeye uygun davranmalıdır. Ayrıca kiracı aynı hükme göre, kiralanan taşınmazda var olan kişilere ve komşularına saygı göstermekle yükümlüdür.

Eğer kiracı bu yükümlülükleri yerine getirmiyor ve aykırı davranış sergiliyorsa kiraya veren yazılı bir ihtar sağlar. Bu ihtar dâhilinde kiraya veren konut ve çatılı iş yeri kirasında var olan aykırı durumun düzeltilmesi için, en az otuz günlük bir süre tanır. Kiraya veren tanıdığı bu süre zarfında aykırılık giderilmezse, sözleşmenin feshini sağlayacağını da yazılı ihtarda belirtir. Diğer kira ilişkilerinde kiraya verenin kiracıya önceden yapması gereken bir ihtar durumu yoktur. Kiraya veren yazılı bir bildirim ile sözleşmeyi hemen feshedebilme hakkına sahiptir.

Konut ve çatılı iş yeri kirasında, kiracı kiraladığı alana ağır bir zararı kasten vermişse, kiracıya tanınacak sürenin yararlı olmayacağı anlaşılırsa veya kiracının aykırı davranışı aynı taşınmazdaki kişiler için çekilmez bir hal almışsa kiraya veren yazılı bir bildirim sağlayarak sözleşmeyi hemen feshedebilir. İlgili madde hükmünce, kiracının tahliyesine akde aykırılık nedeniyle karar verilecekse, kiracıya aykırı davranışının giderilmesi için süreli bir ihtar tebliğinde bulunmak gereklidir. Ayrıca tanınmış olan bu sürede de akde aykırılığın giderilmemiş olması lazımdır. Ancak bu şartlar doğrultusunda akde aykırı davranış nedeniyle kiracı tahliyesi söz konusu olabilir.

818 Sayılı B.K 249. maddesi hükmünce, kiracı kiralanılan alanı sözleşme amacına uygun olacak şekilde kullanıma elverişli olarak bulundurmalıdır. Ayrıca sözleşme süresi boyunca da bu amaca yönelik yapılması gereken elverişli bulundurma devam etmektedir. Kiracının bu elverişli bulundurma borcu, ihtarnameye ve verilen süreye rağmen yerine getirilmesi gereken bir borçtur.

Ankara avukat