Önalım Hakkı Nedeniyle Tapu İptal Davası

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

Yargıtay Kararı – Önalım Hakkı Nedeniyle Tapu İptal Davası

T.C. YARGITAY 14.Hukuk Dairesi Esas: 2015/8095 Karar: 2015/9486 Karar Tarihi: 26.10.2015

ÖNALIM NEDENİYLE TAPU İPTALİ VE TESCİL İSTEMİ – DAVACININ BEDELDE MUVAZAA İDDİASI YETERİNCE ARAŞTIRILMADAN DAVACIYA ÖNALIM BEDELİNİN DEPO ETMESİ İÇİN SÜRE VERİLMESİNİN İSABETSİZLİĞİ – EKSİK ARAŞTIRMA – HÜKMÜN BOZULDUĞU

ÖZET: Davacı bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabileceğinden gösterdiği delillerin toplanması ve tanıklarının dinlenmesi gerekir. Davacının bedelde muvazaa iddiası yeterince araştırılmadan davacıya önalım bedelinin depo etmesi için süre verilmesi doğru değildir. Mahkemece, belirtilen hususlar gözetilmeden eksik araştırma ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir. (4721 S. K. m. 734)

 

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı 3. kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ise de davacı önalım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmi satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir.

Önalım davasında dava konusu payın satış bedeli ile ödenmesi zorunlu harç ve masrafların toplamından ibaret olan önalım bedelinin 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734/2. maddesi gereğince hükümden önce mahkemece belirlenecek uygun bir zaman içinde depo edilmesi için davacıya süre verilmesi gerekir. Davacıya verilen bu sürenin kesin olduğuna da mahkemece karar verilebilir. Kesin süre içerisinde öngörülen işlem yerine getirilmez ise 6100 sayılı HMK’nın 94. maddesi gereğince işlemi süresinde yapmayan tarafın o işlemi yapma hakkı ortadan kalkar. Ancak anılan bu madde hükmünün uygulanabilmesi için davacının davayı sürüncemede bırakacak davranışta bulunması gerekir.

Somut uyuşmazlıkta, davacı ve davalının paydaş olduğu 424 parsel sayılı taşınmazda davalı çekişme konusu payı 2.983.850,00 TL bedel ödeyerek edinmiştir. Davacı mülkiyet naklini sağlayan bedelin muvazaalı olduğunu gerçek bedelin keşif yapılarak uzman bilirkişilerce belirlenmesi gerektiğini belirterek 30.09.2013 günlü delil listesini sunmuştur. Davacı bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabileceğinden gösterdiği delillerin toplanması ve tanıklarının dinlenmesi gerekir. Davacının bedelde muvazaa iddiası yeterince araştırılmadan davacıya önalım bedelinin depo etmesi için süre verilmesi doğru değildir.

Mahkemece, belirtilen hususlar gözetilmeden eksik araştırma ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, davalı vekilinin ve bozma nedenine göre davacının diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, ………..TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, peşin yatırılan harcın istek halinde davacı tarafa iadesine, 26.10.2015 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

T.C. YARGITAY 14.Hukuk Dairesi Esas: 2015/9792 Karar: 2015/8841 Karar Tarihi: 13.10.2015

ÖNALIM HAKKI NEDENİYLE TAPU İPTALİ VE TESCİL İSTEMİ – PAYIN TESCİLİNDEN SONRA İKİ YIL İÇİNDE DAVA AÇTIĞINDAN HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRENİN GEÇMEDİĞİ – ÖNALIM BEDELİNİ DEPO ETMESİ İÇİN UYGUN BİR SÜRE VERİLEREK SONUCUNA GÖRE BİR KARAR VERİLMESİ

ÖZET: Önalım hakkı payın satılması ile kullanılabilen bir hak olup satış, mülkiyetin tapu kütüğünde tescil edilmesi ile geçerlilik ve aleniyet kazanır. Bu nedenlerle, tescile ilişkin bildirim yapılmayan davacı, payın davalı adına tescilinden sonra iki yıl içinde dava açtığından hak düşürücü süre geçmemiştir. Dolayısıyla, davacıya çekişme konusu payın dava tarihindeki bedeli ile tapu harç ve masraflarından oluşan önalım bedelini depo etmesi için uygun bir süre verilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir. Hüküm bozulmuştur.

Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satınalma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve pay satışı yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

Ayni hakların doğumu için tescil zorunludur. Yenilik doğurucu bir mahiyeti bulunan tescil yapılmadıkça ayni hak, ayni hak nitelik ve içeriğini taşımayacağı gibi aleniyet de kazanamaz. TMK’nın 705. Maddesi gereğince “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.” Mülkiyet hakkının tescil edilmesi halinde aleniyet kazanarak herkese karşı ileri sürülebilir bir duruma gelir. TMK’nın 1022/2 maddesinde de tescilin etkisinin yevmiye defterine yapılan kayıt tarihinde başlayacağı açıklanmıştır.

Somut uyuşmazlıkta, 2121 ada 1 parsel sayılı taşınmazda çekişme konusu hisse davalı adına 26.09.2013 tarihinde hükmen tescil edilmiştir. Mülkiyetin kazanılması Mersin 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 1998/627 Esas 2005/686 Karar sayılı ilamı ile sağlanmıştır. Anılan davada hüküm davalılar Ü., M. ve Z.’e 09.01.2007; diğer davalı F.’ya ise 19.03.2012 tarihinde tebliğ edilmiş, temyiz edilmeksizin 28.03.2012 günü kesinleştiği yazılmış ise de aynı mahkemenin 22.12.2014 günlü ve 2014/503 Muh. sayılı yazısında hükmün Ü., Z. ve M. yönünden 18.01.2007; F. yönünden 28.03.2012 tarihinde kesinleştiği belirtilmiştir.

Davacının taraf olmadığı hüküm ile davalı, taşınmazda pay kazanmıştır. Davalı bu payı anılan mahkeme hükmünün kesinleştiği tarihte kazanmış ise de üzerinde tasarruf hakkını tescil ile elde etmiştir. Mülkiyet hakkını tescilden önce kazanan tarafın tasarruf hakkını ancak tescille elde edebildiği durumda davacının taraf olmadığı kararın kesinleştiğini bilmesi ve bu duruma göre önalım hakkını kullanılmasının beklenilmesi TMK’nın 1020. maddesinde düzenlenen “Tapu sicilinin açıklığı” ilkesine de aykırılık oluşturmaktadır. Kaldı ki, tescile ilişkin kararlar ifaya mahkumiyet hükmü içermeyip, yenilik doğurucu bir niteliği bulunması nedeniyle tescil hakkı kazanan tarafından her zaman infaz ettirilebilir. Bu durumda TMK’nın 733/son maddesinde önalım için belirlenen sürelerin dolmasının beklenmesi de hakkın kötüye kullanılmasına yol açabilecektir. Ayrıca, önalım hakkı payın satılması ile kullanılabilen bir hak olup satış, mülkiyetin tapu kütüğünde tescil edilmesi ile geçerlilik ve aleniyet kazanır. Bu nedenlerle, tescile ilişkin bildirim yapılmayan davacı, payın davalı adına tescilinden sonra iki yıl içinde dava açtığından hak düşürücü süre geçmemiştir. Dolayısıyla, davacıya çekişme konusu payın dava tarihindeki bedeli ile tapu harç ve masraflarından oluşan önalım bedelini depo etmesi için uygun bir süre verilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.

Mahkemece, yukarıda yapılan açıklamalar uyarınca işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 1.100,00 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 13.10.2015 tarihinde oyçokluğu ile, karar verildi.

KARŞI OY YAZISI

Dava, önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Mahkemece, davalının önceki paydaşlar Ü., M. ve Z.’ten aldığı hisseler yönünden ileri sürülen önalım hakkının hak düşürücü süre yönünden reddine, davalının önceki paydaş F.’dan aldığı hisse yönünden ise dava şartı yokluğundan davanın reddine dair hüküm kurulmuştur.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Uyuşmazlık davalının şuf’alı payı kesinleşen cebri tescil davası sonucu iktisap etmekle mülkiyet hakkı cebri tescil ilamının kesinleşmesi tarihinde davalıya geçtiğine göre şuf’a hakkının kesinleşme tarihinde mi yoksa tapuya tescil tarihinde mi doğduğu ve buna bağlı olarak dava açmak için öngörülen hak düşürücü sürenin başlangıç tarihi ve paydaşa karşı önalım hakkı kullanıp kullanılamayacağı noktasında toplanmaktadır.