Atla

Kiracının Tahliye Sebepleri Nelerdir


Kiracının Tahliye Sebepleri Nelerdir

Kiracının Tahliye Sebepleri Nelerdir

Kiracının Tahliye Sebepleri Nelerdir?

Ev sahibi ile kiracı arasındaki ilişki Türk Borçlar Kanunu ile düzenlenmiştir.  Buna göre belirlenmiş çeşitli tahliye sebepleri ve tahliye istemi için gerekli şartların yerine gelmiş olması gereklidir. Kiralama sırasında mülk sahibi ile kiracı olan kişilerin birlikte hazırladıkları kira sözleşmesi (kontrat), her iki tarafa da belirli sorumluluklar ve haklar tanıyor.

Kira sözleşmelerinin diğer sözleşmelere göre en büyük farklarından biri, sözleşme yapıldıktan sonra kiracı aleyhine herhangi bir değişikliğin yapılamıyor olması ve yanı sıra, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren sözleşmenin süresinin kendiliğinden uzamasıdır. Kira sözleşmeleri her yıl yenilenmez ve devam edecekse kendiliğinden yenilenmiş olarak kabul edilirler.

Eğer mülk sahibi tarafından gönderilmiş ve kiracı tarafından imzalanmış bir tahliye ihtarnamesi yoksa sözleşmede sadece kira artışı kısmında değişiklik olabilir. Mülk sahibi tarafından gönderilmiş bir tahliye ihtarnamesi varsa ve kiracı imzalamışsa, bu durumda kira sözleşmesinin bitimi ile birlikte mülk sahibinin tahliye talep etme hakkı oluşur. Bununla birlikte olağan koşullarda kira sözleşmeleri mülk sahiplerine, sözleşme bitim tarihinde sadece kira artışı hakkı tanır, yanı sıra tahliye hakkı tanımaz. Mülk sahibinin kiracısını tahliye edebilmesi için çeşitli şartların oluşması gerekir.

Bu şartlar aşağıda listelenmiştir;

Kiracının Tahliye Sebepleri Nelerdir

Kiracı Tarafından Verilen Yazılı Tahliye Taahhüdü

Kiracı mülk sahibine, söz konusu mülkü belirli bir tarihte tahliye edeceğini yazılı bir şekilde beyan ettiyse, belirlenen tarihte mülkün boşaltılmaması halinde, 1 ay içerisinde mülk sahibinin icra dairelerine veya bölge Sulh Hukuk Mahkemelerine başvurarak “ Taahhüt nedeniyle tahliye “ davası açması hakkı oluşur. Bununla birlikte taahhüdün nasıl olması gerektiği ve tahliyenin gerçekleştirilebilmesi için aşağıdaki kurallara da dikkat etmek gereklidir.

Yapılan kira sözleşmesinde bulunan tahliye taahhüdü, madde olarak yer alsa bile geçerli değildir. Kira sözleşmesi dışında bir belge olarak hazırlanmış olan tahliye taahhüdü, kira sözleşmesiyle aynı tarihi taşıyorsa geçerli olmaz. Benzer şekilde kiracının mülkü kiralamadan önce verdiği tahliye taahhüdü de geçerli olmaz.

Herhangi bir şarta bağlı olarak verilen tahliye taahhütleri, ancak şart yerine geldikten sonra geçerlidir. Tahliye taahhütlerinin geçerli olabilmesi için, taahhüdün yazılı ve noter onaylı olması şartı vardır. Yanı sıra taahhüdün geçerli olabilmesi için kiracının mülkün içerisinde oturuyor olması ve kira dönemi içerisinde verilmiş olması gereklidir.

Mesken Ya da İşyeri İhtiyacı

Mülk sahibinin kendisinin, eşinin veya çocuklarının, söz konusu mülke iş yeri veya mesken olması amacıyla ihtiyaç duyulması durumu, tahliye sebebi olabilir. Tahliye için ihtarname, sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde yapılmalıdır.

Kiralanan Mülkün Esaslı Şekilde Onarım Veya Yeniden İnşaa İhtiyacı Üzerine Tahliye

Bu tür durumlarda tahliye talebi, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde yapılmalıdır. İnşaa ve onarım sırasında kiracının mülkte oturmaya devam etmesi mümkün değilse bu tahliye talebi kiracıya iletilebilir. Bununla birlikte inşaat ve onarım sonrasında, mülk yeniden kiralık olarak verilecekse, eski kiracının 1 ay boyunca önceliği bulunur.

Gayrimenkulü elde etmiş kişinin Mesken veya İşyeri İhtiyacı Sebebiyle Tahliye

Satış veya benzeri bir şekilde içerisinde kiracı bulunan mülk, başka bir kişinin eline geçmişse, mülkün yeni sahibinin kendisi, çocukları veya eşi için mülke ihtiyacı olabilir. Bu tür durumlarda mülk edinildikten sonra 1 ay içerisinde kiracıya tahliye taahhüdü göndermesi gereklidir.

Kiracının Kira Bedelini Ödememesi

Kiracının aynı kira sözleşmesi dönemi içerisinde iki defa kirayı ödememesi ve bu duruma bağlı olarak mülk sahibinin noterden onaylı ihtarname çekmiş olması, tahliye nedenlerinden bir diğeridir.

Kiracının Tahliye Sebepleri Nelerdir

Kiracının Kendisinin veya Eşinin, Aynı Belediye Sınırları İçerisinde Evinin Bulunması

Kiracının kendisine ait veya eşine ait aynı il ve belediye sınırları içerisinde başka bir evi varsa,  bu ev mesken olarak kullanılabilir durumdaysa, mülk sahibi ihtarname göndermeye gerek duyulmaksızın tahliye davası talebinde bulunabilir. Bu tahliye türünde kira sözleşmesine ek olarak mülk sahibinin kiracısına 6570 sayılı kanunun 7 maddesinin son fıkrasında düzenlenmiş olan “ tahliye isteğinde bulunmayacağı taahhüdü “ yapmamış olması şartı aranır.

On Yılını Doldurmuş Kiracı Tahliyesi

Yapılan en son yasal düzenlemeyle birlikte süresi kendiliğinden uzayan kira sözleşmeleri, on yılını doldurmuş kiracı ve mülk sahibi ilişkilerinde geçerliliğini kaybediyor ve mülk sahibinin kiracısını tahliye edebilmesi hakkı oluşuyor.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Davacı; dava konusu taşınmazı 02.11.2000 tarihinde satın aldığını ve o tarihten beri davalının taşınmazda kiracısı olduğunu, aralarında yazılı kira sözleşmesi olmadığını, TBK’nun 347/2 maddesine göre belirsiz süreli kira sözleşmelerinde 10 yıllık sürenin geçmesiyle genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi feshetmenin mümkün olduğunu, bu maddeye dayanarak sözleşmeyi feshettiğini davalıya bildirdiğini, davalının ise taşınmazı boşaltmadığını belirterek davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, kiracısı olduğu işyerini ..... isimli kişiden kiraladığını, kiralananı yaklaşık 20 senedir kiracı sıfatıyla kullandığını, kira ilişkisinden kaynaklanan herhangi bir borcunun olmadığını, yasa gereği kiralayanın mal sahibi olmasının gerekmediğini, söz konusu kira sözleşmesinin 02.12.2008 başlangıç tarihli olduğunu, dolayısıyla yasa maddesinde bahsi geçen yani süresi 10 yılı geçen sözleşmelerde kiracıların tahliye edilebilmesi hukuki sebebinden davacı malikin faydalanamayacağını, kira sözleşmesi düzenlendikten sonra henüz 6 yıl geçtiğini, yasa gereği her yıl yenilenerek süre gelen son sözleşmesinin üzerinden 10 yıl geçmekle tahliyeye hak kazanılacağını beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece; davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. 

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347.maddesi hükmüne göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminde en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı her zaman kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sünra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Somut olayda; davacı taşınmazı 02.11.2000 tarihinde satın aldığını ve davalının bu tarihten itibaren kiracısı olduğunu belirtmiş, davalı ise kiracılığının 20 yıldır devam ettiğini savunmuştur. Davalının kiracılığının satın alma tarihinden önce başladığı davacının da kabulündedir.

TBK'nun 310. maddesi gereğince sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu durumda davacı önceki sözleşme hükümleriyle bağlıdır. Mahkemece bu husus üzerinde durularak, satış tarihinden öncesine ait varsa önceki kira sözleşmesinin temini ile bu sözleşmenin başlangıç tarihi ve süresi itibariyle davanın süresinde olup olmadığı değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazılı gerekçeyle davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Harca tabi davalarda, başvurma harcı ve nisbi karar ve ilam harcının dörtte biri peşin olarak alınır (Harçlar Kanunu 27-28 mad). Dava açılırken harcın eksik alınmış olması halinde, mahkemece davaya devam olunabilmesi için harcın Harçlar Kanun'unun 30 ve 33. maddeleri uyarınca tamamlanması yoluna gidilir ve davacıya eksik harcı yatırması için süre verilir. Şayet verilen süreye rağmen eksik harç ikmal edilmez ise dosya işlemden kaldırılır ve HMK'nun 150. maddesi uyarınca süresinde harç tamamlanarak dava yenilenmez ise davanın açılmamış sayılmasına karar verilir.

Somut olayda; Harçlar Kanununun 17. maddesine göre tahliye davalarında bir yıllık kira bedeli üzerinden harç alınması gerektiği, dava nispi harca tabi olmasına rağmen eksik harç yatırılarak davanın açıldığı, Mahkemece davacı tarafa bu konuda mehil de verilmediği ve davacı taraftan dava açılırken yalnızca 27,70 TL harç alındığı anlaşıldığından Mahkemece yıllık kira bedeli üzerinden eksik harcın tamamlattırılması, yatırılmadığı takdirde dosyanın işlemden kaldırılmasına karar verilmesi ve süresi içinde harç ikmaliyle yenilenme yapılmadığı takdirde davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesi gerekirken, mahkemece bu yönler gözetilmeksizin uyuşmazlığın esası hakkında hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
 

Davaya dayanak 01/09/2001 başlangıç tarihli kira sözleşmesi 1 yıl süreli olup, kira sözleşmesi TBK.'nun 347.maddesi uyarınca süre sonunda yenilenmiş, sözleşmenin 10 yıllık uzama süresi 01/09/2012 tarihinde dolmuş; yine 01/04/2002 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli kira sözleşmesinde, 10 yıllık uzama süresi 01/04/2013 tarihinde dolmuş olup, her iki sözleşme açısından da Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girdiği tarihte henüz on yıllık uzama süresi gerçekleşmemiştir.

6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçici 2.maddesi uyarınca, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce TBK.nun 347.maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden 10 yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl sonra uygulanacağı belirtildiğinden.

Davacının dava hakkı 01/07/2017 tarihinden sonra doğacak olup, davanın açıldığı 17/09/2015 tarihi itibariyle Türk Borçlar Kanununun 347. maddesinin son cümlesinin henüz uygulanması olanağı bulunmadığından davanın bu nedenle reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş olması doğru değil ise de sonucu itibariyle karar redde ilişkin olduğundan hükmün gerekçesinin düzeltilerek onanmasna karar verilmesi gerekmiştir.

Davacı, davalı ile aralarında ... İli ...İlçesi... Mahallesi ... Sok. ... Sitesinde bulunan dairenin kiralanması konusunda 01.09.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesi yapıldığını, davalının 01.09.2013 tarihinden, 2014 yılı Temmuz ayı dahil olmak üzere, takip tarihine kadar kira bedelini ödemediğini, bunun üzerine ... 14.İcra Müdürlüğü'nün 2014/6167 Esas sayılı takip dosyasında 16.07.2014 tarihinde başlatılan icra takibi ile 01.09.2013-01.07.2014 tarihleri arası kira bedelinin talep edildiğini, davalının kira bedelini ödediğini belirterek itiraz etmesi üzerine takibin durduğunu ancak davalının herhangi bir ödemede bulunmadığını belirterek davalının haksız itirazının iptali ile takibin devamına, davalının mecurdan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, dava konusu taşınmaz müşterek olduğundan tahliyesinin istenemeyeceği gibi iş bu davanın da açılamayacağını,davacının kira sözleşmesini kötüniyetli olarak düzenlediğini ancak buna rağmen kira bedellerinin bir kısmını elden bir kısmını da senet karşılığı ödediğini, ayrıca kendisinin de davacıdan kira alacağı bulunduğunu belirterek davanın reddini dilemiştir.
 

Davacı vekili dilekçesinde; müvekkilinin davaya konu taşınmazı kiraladığını, davalıların taşınmazın dış cephe mantolama işleminin yapılacağı ve PVC doğramaların yapılacağı taahhüdünde bulunduklarını, mantolama işleminin eksik bırakıldığını, duvarlardan su sızması olduğunu, mutfak tezgahının kırık olduğunu, taşınmazdaki ayıplar için tespit yaptırdıklarını belirterek akdin feshine, 12.000 TL kaporanın iadesine, taşınmaza yapılan 24.353 TL tadilat bedelinin tahsiline, aylık kira bedelinin kiralanandaki ayıp nedeniyle 3.000 TL indirilerek fazla ödenen 12.000 TL kira bedelinin iadesine ve 5.000 TL manevi tazminatın tahsiline karar verilmesini istemiştir. 
 
Davalılar vekili; taşınmazın temiz boyalı teslim edildiğini, davacının kendi tercihine göre tadilat yapmak istediğini, davacının TBK'nun 305. maddesi uyarınca prosedüre uymadığını bildirerek davanın reddini savunmuştur.
 
Mahkemece taşınmazın dava sırasında tahliye edilmiş olması nedeniyle fesih hakkında karar verilmesine yer olmadığına, davacı kiracının ayıp nedeniyle TBK'nun 306. maddesi uyarınca işlem başlatmadığı, manevi tazminat koşulları oluşmadığı gerekçesiyle alacak ve tazminat taleplerinin reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 
 
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacının aşağıdaki bent dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
 
2- Davacının depozito alacağına yönelik temyiz taleplerinin incelenmesine gelince;
 
Taraflar arasında düzenlenen 01.04.2014 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin hususi şartlar 10. maddesinde kiracıdan 12.000 TL depozito bedeli alındığı, taşınmazın elektrik, su, doğalgaz borcu bulunmaz ve dairede hasar masrafı olmazsa depozito bedelinin kiracıya ödeneceği kararlaştırılmıştır. 
 
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda kiralanın gözden geçirilmesi ve kiracıya bildirme başlıklı 335. maddesinde; "Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır." şeklinde düzenleme bulunmaktadır.
 
Davaya konu taşınmazın dava sırasında 17.03.2015 tarihli tutanak ile tahliye edildiği anlaşılmaktadır. Davalı kiraya verenler tahliye sonrası hasar, kira veya yan gider alacağı bulunduğunu ileri sürmediğine göre davacının depozito alacağına ilişkin talebinin kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde depozito alacağının da reddine karar verilmesi doğru değildir.


BİZE YAZIN

Av. İlkay Uyar Kaba
Av. İlkay Uyar Kaba

2006 yılında Ankara merkezli kurulan hukuk bürosunun kurucu Avukatı'dır. Hukuk alanında Başarının bir ekip işi olduğuna inanarak, personellerini belli alanlarda uzmanlaşmasını sağlamak için departmanlar kurularak branşlaşmaları sağlanmıştır.Hukuk Büromuz Aile hukuku ve Tazminat hukuku konularında, uzun yıllara dayanan dava çeşitliliği nedeniyle kararlardan oluşan geniş arşive sahip olup, bir çok davada almış olduğu önemli kararlar örnek içtihatlar olarak yayınlanmıştır.Hukuk departmanları olan icra, tazminat, iş kazası, genel dava, tüketici bölümlerinde oluşan her biri kendi alanında tecrübe edinmiş avukat ve yardımcı personeller görev yapmaktadır. Kendine güvenmek başarmanın yarısıdır. Başarı ise karşınızda ki kişiye güven verir. Başarı ve güvenin olduğu yerde olursanız doğru yol almanız kolay olur. İ.K.

İLGİLİ KONULAR
YORUMLAR
Yorum Bırak