Apartman yönetimi aidat soru cevap merak edilenler.

Soru-1: Ankara’nın Gölbaşı ilçesinde 5 katlı bir apartmanda oturuyorum. Apartmanda birçok daire bulunuyor. Bunlardan biri de benim dairem. 3.katta oturuyorum. Fakat, apartmanın en üst katındaki dairenin sahibi, ortak kullanımımıza açık durumda olan çatı katını dairesinin bir parçası haline getirmiş. Bu durumdan, çatıyı kullanan öteki daireler mağdur olduğu gibi, ciddi bir biçimde ben de mağdur oluyorum. Bu haksızlığa karşı nasıl bir yol izlenmelidir?

Cevap: Bu soruya verilmesi gereken yanıt için, “çatı arası” oalrak adlandırdığımız bölgenin hukuki anlamda ne ifade ettiğinin çözümlenmesidir. Çatı arası, özellikle çok katlı apartmanlarda ve çok kişinin barınmakta olduğu meskenlerde bazen sorun teşkil edebiliyor. Bu sebeple, çatı arasının ORTAK KULLANIM ALANI olması yönünde çeşitli hukuki düzenlemeler mevcuttur. Bu durum, çatı arasının hiçbir daire sahibi tarafından kişiselleştirilerek kullanılamayacağı sonucunu doğurmaktadır.

 Yani, belirttiğimiz hukuki kurala göre, bahsettiğiniz komşunuz hukuki bir gerekliliği çiğnemektedir. Yaptığı, hakimiyeti altında olmayan bir bölgenin üzerinde mülkiyet hakkı sahibi gibi davranmasıdır. Biz buna, “işgal” adını veriyoruz. Bununla ilgili olarak hem sizin, hem de diğer tüm mağdurların yargıya başvurarak haklarını aramaları ve söz konusu işgali cebren durdurması mümkündür. Yetkili mahkemeye açılacak bir dava ile bu mümkündür.

Soru-2: 2012 yılından beri, Çiçek Apartmanı adlı apartmanın en üst  katında, yani çatıyla en yakın ilişkide bulunan dairede, ev sahibi olarak oturuyorum. Binada toplamda 20 daire bulunuyor. Yöneticimize yıllardır dile getirmeme rağmen, çatıdaki sızıntı sorununu çözmüyor. Yazılı olarak da başvurdum; ancak bir yanıt gelmedi. 2017 yılında çatıdan büyük bir sızıntı gerçekleşti. Bununla birlikte, dairemin var olan değeri düştü; daire için alıcı bulamaz hale geldim. Zararımı kimden isteyebilirim?

Cevap: Önemle belirtmemiz gerekir ki, toplumsal hayatta artık git gide önemi artan bir kurum var: Apartman/site yöneticiliği. Apartman yöneticisinin, binanın bakımını yaptırmak, binanın her tür ortak sorunu ile ilgilenmek ve gerektiği zaman para toplayarak sorunları gidermek gibi yükümlülükleri ve yetkileri vardır. Soru sahibinin bahsettiklerine göre, 2012 yılından bu yana yöneticide bir değişiklik olmamış. Yönetici, bu durumda üzerine çeşitli kanunlarla yüklü olan sorumluluklarını yerine getirmemiştir.

Bu durumda, oluşan zarardan dolayı apaçık bir ihlali bulunmaktadır. Dolayısıyla, uğranılmış olan zarardan dolayı yöneticinin sorumlu gösterilerek tazminat talep edilmesi mümkündür. Ancak, yönetici olayda hiçbir kusuru bulunmadığını ispat edebilirse, sorumluluktan kurtulur.

Soru-3: Merter’de, 5 katlı bir apartmanın üçüncü katında yer alan bir dairem var. Bu daireyi, 5 yıllık bir sözleşme imzalayarak üç öğrenciye kiraladım. Ancak dairemde fuhuş yaptıklarını öğrendim. Henüz kira sözleşmesini mühleti dolmadı. Buna rağmen de olsa kiracıları tahliye etmek istiyorum. Hukuken böyle bir hak ve yetkim var mı? Nasıl bir yol izlemeliyim?

Cevap: Öncelikle belirtmeliyiz ki, Türk hukuku uzunca bir zamandır kiracının menfaatini ön planda tutmaktadır. Bu nedenle, artık kiracılara “evden çık” demekle tahliye etmek mümkün değil. Bunun için, mutlak surette haklı gerekçeler lazımdır. Bu gerekçelerden biri de, kiralananın fena kullanımıdır. Çünkü bu durum, kira sözleşmesinin gereklerine aykırıdır. Kira sözleşmesi, kiracıya KİRALANANI DÜZGÜN KULLANMAK yükümlülüğü yükler. Evde fuhuş yaptırılması, Türk Ceza Kanunu’nun da 227. Maddesine göre bir suç sayılır. Evin bir suç mahalli olarak kullanılması bir “suç yeri” olarak kullanılması demek olup; kiralananın fena kullanılması sonucunu doğurur. Bu da, kira sözleşmesinin feshedilerek, “tahliye davası” açmak için yeterli bir sebep teşkil edecektir.

Soru-1: Binamızda 12 Haziran 2018 tarihinde bir genel kurul toplantısı yapıldı. Genel kurul toplantısı için davetiye aldık.  Fakat sözünü ettiğim genel kurul toplantısına katılmadık. Alınan kararların hiçbirinde imzamız bulunmamaktadır. Şu anda elimizde yolsuzluk belgesi bulunmaktadır. Dava açabilir miyiz?

Cevap: Öncelikle cevaplanması gereken soru, “yolsuzluk belgesi” tabirinden ne anlaşılması gerektiğidir. Bu ifade, birçok anlama gelebilmekle beraber, ilk akla gelecek anlamı üzerinden bir yorum yapılmalıdır.

Bu ifadeden ilk olarak, apartman yönetici/yöneticilerinin toplanan paralarda, aidatlarda, ödeneklerde yolsuzluk yaptığı anlaşılmaktadır. Daha net bir ifadeyle, bu paraları kendi menfaatleri için sarf ettiği, ya da bunlar hakkında yolsuz harcamalar yaptığı anlaşılmaktadır. Bu nedenle, verilen cevap da buna göre olacaktır.

Kat mülkiyetine bağlı olan apartmanların genel kurul toplantıları, dairelerin maliklerinin, yani mülkiyet hakkı sahiplerinin katılımıyla yapılmaktadır. Bu toplantılarda alınan kararlara karşı iptal davası açmak iman dâhilindedir.

Bu davanın açılması, bir aylık hak düşürücü bir süreye bağlıdır. Bununla birlikte, toplantıda alınan karara ilişkin iptal davası açabilmek için, toplantıya katılmamış olmak ya da katılınmış olunmasının beraberinde, ilgili karara muhalif kalınmak şarttır. Yani, sorunun cevabı, “evet, dava açılabilir” şeklinde olmalıdır.

Soru-1: 15 Mayıs 2017 tarihinde, Sakarya’nın Sapanca ilçesinde, üzerine inşaat yapılmak üzere olan bir arsa hakkında müteahhit ile bir sözleşme imzaladık. Bu sözleşmeye göre, arsanın üzerine inşa edilecek olan apartmandan, 3+1 olmak üzere iki daire teslim alacaktım. Aramızda akdettiğimiz ev satış vaadi sözleşmesi gereğince, müteahhide 500 bin TL ödedim. Ancak bir süre sonra müteahhit kayıplara karıştı. Evlerin inşaatı bitmiş, ancak buna rağmen tapumuzu vermemişti. Bir zaman sonra, evlere ipotek koydurduğu haberini aldık. Müteahhide karşı kullanacağım hukuki yollar nedir, ücretimi geri almam mümkün mü?

Cevap: Belirtelim ki, okurumuzun “ev satış vaadi sözleşmesi”ni müteahhit ile KENDİ ARALARINDA yapması, o sözleşmenin baştan itibaren geçersiz olması sonucunu doğurur. Çünkü, taşınmaz satış ve devirlerine ilişkin her türden sözleşme, kural olarak ŞEKİL ESASLARINA bağlıdır. Bu nedenle, sözleşme geçersizdir.

Ancak, bu gibi mağduriyetlerin sayısının artması üzerine, Yargıtay “şekil esaslarına uygun olmasa da, tarafların sözleşme iradeleri varsa, bu sözleşmenin gereklerinin yerine getirilmesi gerektiğine” hükmeden bir karar aldı. Bu nedenle, müteahhidin de okurumuzun da yükümlülüklerini yerine getirmeleri getirir.

Okurumuzun, yaşadığı sorunun çözülmesi için, yetkili tüketici mahkemesine dava açması gerekir. Ya sözleşmeden dönerek ücretinin iadesini isteyecektir, ya da tapunun hukuka uygun şekilde kendisine teslim edilmesini, yani müteahhidin yükümlülüklerine tamamıyla uygun davranmasını isteyecektir. Ancak, buna rağmen, ipoteğin kaldırılması konusu yargıcın kararına bağlı kalacaktır. Çünkü, kural olarak taşınmazlar, üzerindeki ipoteklerle birlikte yeni malike devredilir.

Soru-2: Bir arsanın tam olarak yarısı bana, yarısı ise diğer akrabalarıma ait. Bu arsa, bir üst soyumuzdan bize miras kaldı. Sözünü ettiğim akrabalarım, kendi paylarına düşen kısmın tamamını, yani arsanın öteki yarısının tamamını bana satmak istiyorlar. Hukuken böyle bir satışın yapılması mümkün müdür?

Cevap: Öncelikle ifade etmemiz gerekir ki, ilke olarak miras hukukunda taşınmaz malvarlığı değerlerinin mirasçılara geçişi, “elbirliği mülkiyeti” adını verdiğimiz geçiş ile gerçekleşmektedir.

Elbirliği mülkiyeti, paylı mülkiyete göre daha farklı olan ortak maliktir. Buna göre, elbirliği mülkiyeti hakkına sahip olan tüm malikler, sahip oldukları şey üzerinde aynı anda mülkiyet hakkı sahibi olurlar. Yani, sahip olunan şey her ne ise, o şey herkesindir. Bundan dolayı, hiçbir malik kendi başına hareket edemez; mutlaka öteki maliklerin de rızasının olduğunu gösterir bir belge ile hareket etmek zorundadır. Elbirliği mülkiyeti ile gelen taşınmaz malvarlığı değerlerinin daha sonradan paylı mülkiyete dönüştürülmesi mümkündür.

Sorumuzun sahibinin durumunda ise, yukarıdaki bilgilerin de ışığında bir cevap vermek gerekirse, taraflar arasında böyle bir satış işleminin yapılmasında herhangi bir hukuka aykırılık yoktur.

Tapu müdürlüğüne maliklerin birlikte başvurmaları halinde, söz konusu satış işlemi gayet başarılı olarak hukuk hayatına geçecektir. Böylelikle, elbirliği ya da paylı mülkiyet ayrımları tamamıyla ortadan kalkacak, yerine soru sahibinin tam mülkiyet hakkına sahip oluşu söz konusu olacaktır.