Gayrimenkul Hukuku – Şufa Hakkı Nedir, Önalım Hakkı Nedir, Mülkiyet Ne Demek?

Şufa Davası Hangi Mahkemede Açılır

Şufa davaları ile ilgilenen mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Şufa hakkınız doğduğunda gayrimenkulün bulunduğu bölgeye bağlı Asliye Hukuk Mahkemesi’ne şufa hakkı dilekçesi ile birlikte başvurabilirsiniz.

Dava açmaya karar verdiğiniz durumda satışı yapılan taşınmazın satış tutarını ve satıcının ödediği harç ve masrafları mahkemenin size tanıdığı süre içerisinde ilgili kurumlara yatırmanız gerekmektedir. Ayrıca davacı satış bedelinin olması gereken tutarın üzerinde ya da altında olduğunu düşünüyorsa muvazaa davası açma hakkına da sahiptir.

Şufa Davası Açılması Durumunda Sonuçlar

Şufa davası süresi bazı durumlarda değişebilmekle beraber 449 gün olarak öngörülür. Şufa hakkı davası, doldurduğunuz şufa hakkı davası dilekçesi ile birlikte ilgili bölgede ki Asliye hukuk Mahkemesi’ne başvurmanız ardından ödemeniz gereken tutarları ilgili kurumlara ödediğinizde yasal olarak başlamış olacaktır. Şufa davasında harca esas değer konusu alıcı ve satıcının kendi çıkarları için sık sık başvurduğu muvazaa durumundan ötürü kafa karıştıran bir diğer konudur. Böyle durumlarda davacı muvazaa olduğunu ispat etmelidir. Bunun için bilirkişi raporu yeterli olmamaktadır. Davacı muvazaa ispatı için tanık kullanma hakkına da sahiptir.

Şufa Davası Ne Demektir?

Şufa hakkı, bir diğer tabiriyle önalım hakkı; paylı bir mülkiyet üzerinde söz sahibi olan herhangi bir paydaşın, payını üçüncü şahıslara satması durumunda diğer paydaşlara satılığa çıkarılan payı öncelikle satın alma hakkı veren bir hak olarak tanımlanmaktadır.

Şufa hakkı ile ilgili hükümler, hukuk sistemimizde gayrimenkul hukuku kapsamında düzenlenmiştir. Nitekim şufa hakkı, paylı mülkiyetin kurulmasıyla doğar ve herhangi bir payın üçüncü kişilere satılma durumunda devreye girer.

Önalım Hakkı Süresi Ne Kadardır?

Hukuken belirlenmiş olan önalım hakkı süresi, paylı satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren 3 aydır. Dolayısıyla paydaşlar, kendilerine noter aracılığıyla bildirilen satış tarihinden itibaren 3 aylık süre içerisinde şufa davası yani önalım davası açmak durumundadır.

Öte yandan şufa hakkı sahibi paydaşlara satış bildiriminin noter aracılığıyla yapılmadığı durumlarda her halükarda satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde ilgili makamlara şufa davasının açılması gerekmektedir.

Görüldüğü üzere kanunlar tarafından süreleri belirlenen şufa hakkının söz konusu kullanım süreleri, hak düşürücü niteliğe sahiptir. Dolayısıyla bu sürelerin geçirilmesi durumunda şufa davasının açılması mümkün olmamaktadır.

Şufa Davası Süresi Ne Kadar?

Şufa davası açmak isteyen paydaşın, davaya konu olan satışın kendisine bildirildiği tarihten itibaren 3 ay içinde dava talebinde bulunması gerekmektedir. Noter bildirimi söz konusu olmadığı halde ise satışın gerçekleşmesinden itibaren 2 yıl içinde dava açarak pay üzerinde öncelikli alma hakkını kullanmak istediğini belirtmelidir.

Paylı Mülkiyet Ne Demektir?

Şufa hakkı ve davasına konu olan paylı mülkiyet Türk Medeni Kanunu’nun 688. maddesinde; maddi açıdan bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına birden çok kişinin belirlenmiş paylarla malik olması şeklinde düzenlenmiştir. Günümüzde İsviçre – Türk hukukuna hakim olan bu görüş; paylı mülkiyete konu olan eşya üzerinde tek bir mülkiyet hakkı olduğu ve bu tek mülkiyet hakkına eşya üzerinde payı bulunan bütün paydaşların sahip olduğu yönündedir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Demektir?

Gayrimenkul hukuku kapsamında gündeme gelen İzale-i şuyu yani ortaklığın giderilmesi davası, paylı yada elbirliği mülkiyetine konu olan taşınır ya da taşınmaz malda ortaklar arasındaki paydaşlığa son vermek demektir. Ortaklığın bitirilmesinin ardından menkul veya gayrimenkul mülk, kişisel mülkiyete geçirilir. Bu davanın, davaya konu olan tüm tarafları için ortak sonuçlar doğurması esastır.

Geçit İrtifakı Ne Demektir?

Geçit irtifakı ya da geçit hakkı, başka birinin mülkiyetinde bulunan arazisinden geçme hakkı olarak tanımlanmaktadır. Türk Medeni Kanunu’nun 748. maddesinde düzenlenen hükümlere göre, bir irtifak hakkı olarak tapu siciline tescil edilmektedir. Söz konusu hak bir şahıs veya taşınmaz lehine kurulabilmektedir. Buradaki şahıs hem gerçek hem de tüzel kişi olabilmektedir.

İzale-i Şuyu Satış Ne Demektir?

Ortak mülkiyet niteliğine sahip herhangi bir taşınmaz üzerinde pay sahibi olan hissedarların mallarının aynen taksim edilmesi ya da söz konusu mülkün mahkeme tarafından satılarak bedellerinin hissedarlar arasında sahip oldukları payları nispetinde paylaştırılmasına izale-i şuyu satış denilmektedir.

Oturma Hakkı Ne Demektir?

Çerçevesi Medeni Kanun’a göre belirlenen oturma hakkı; bir taşınmazdan konut olarak yararlanma hakkı demektir. Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça intifa hakkına ilişkin hükümler aynı şekilde oturma hakkına da uygulanmaktadır.

Rehin Hakkı Ne Demektir?

Rehin hakkı, bir mülk üzerinde hak sahibi olan alacaklının, alacağını alamaması durumunda bir taşınırı ya da başka bir hakkı paraya çevirerek, elde edilen tutarla alacağını alma yetkisi veren bir hak olarak kabul edilmektedir. Bu noktada malik, mülkiyet hakkından doğan tasarruf yetkisini, rehin hakkı sahibine tahsis etmiş olmaktadır.

Şufa Davası Ne Kadar Sürer

Şufa davası süreci davacı tarafından Asliye Hukuk Mahkemesine sunulan şufa dava dilekçesi ile başlamaktadır. Şufa davalarında dilekçenin verilesi ile başlayan süreç aşamalı olarak ilerlemekte ve inceleme keşif ve tarafların şahitlerinin dinlenmesi için belirli zaman aralıkları geçmektedir. Şufa davası toplam yargılama süresi genellikle 449 günü bulmaktadır.

Şufa Davalarının İlerleyiş Süreleri

 Şufa davalarındaki süreçlerin ilerlemesi ve şufa davası sonuçlarına ulaşılması süresi şu şekildedir;

• Dava dilekçesinin incelenmesi ve tensip yapılma süresi 7 gündür.
• Dava dilekçesinin tebliği ile yanıtlama süreci toplam olarak 44 gün sürmektedir.
• Cevaba cevap dilekçe süresi ve cevaba cevabın tebliğ sürresi toplam 44 gün sürmektedir.
• İkinci cevap dilekçe süresi 14 gündür.
• Ön incelemelerin ardından yapılacak davet ve duruşma süreci 60 gündür.
• Delillerin toplanması ve ilk tahkikat sonunda duruşmaya davet ediliş ve duruşmanın yapılması süresi 60 gündür.
• Bilirkişi incelemeleri sonunda hazırlanacak rapor ve bu raporun tebliği, keşif süresi ve tanıkların dinlenmesi için gerekli olan süre 130 gündür.
• Sözlü olarak yargılanması ve en son karar için gerekli süre 30 gündür.
• Gerekçeli olarak kararın yazılma süresi 30 gündür.

Belirtilen sürelerin toplamı olarak şufa davası süresi 449 günü bulmaktadır.

Şufa Davası Ne Zaman Açılır

Şufa davası açılma zamanı için belirlenen süre bulunmaktadır. Şufa davası açma hakkı kişilerin mülkiyetteki paydaşının taşınmaz üzerindeki hakkını üçüncü şahıslara devretmesi ile başlamaktadır.

Paydaşlardan birisinin hakkını üçüncü şahıslara satması diğer paydaşlara şufa davası açma hakkını doğurmaktadır. Şufa hakkı hangi sürede açılır sorusu mağduriyet yaşayan paydaşların merak ettiği en önemli konular arasında yer almaktadır.

Şufa Davası Açma Süresi Ne Kadardır?

Şufa davalarında önalım sahibi olan paydaşlar alıcıya karşı şufa davası açma hakkına sahip olmaktadır. Şufa davası açmak için paydaşın dilekçe ile Asliye Hukuk mahkemesine başvurması gereken süre satışın kendisine bildirildiği tarihte başlamaktadır.

Paydaş kendisine bildirilen satış için dava açma hakkını üç aylık süre içerisinde kullanabilmektedir. Yapılan satışın üzerinden iki yıl geçtiği halde paydaş dava açmamış ise şufa davası açma hakkı ortadan kalkar. Önalımlardan feragat etmek için resmi işlemler gerekmektedir. Önalımdan feragat etmek için tapu kütüğüne şerh vermek gerekmektedir. Satışta önalımdan vazgeçtiğine dair yazılı tebliğin satış öncesi ya da sonrasında yapılması gerekir.