Kat Mülkiyeti Kanunundan Kaynaklanan Davalar Nelerdir? Kat mülkiyetine konu olan davalar tamamlanmış inşaatların ve bitirilmiş yapıların ortak sahipleri tarafından kullanılacak olan kat mülkiyeti hakkının kullanılması sırasında meydana gelen uyuşmazlıkları konu edinmektedir. Kat mülkiyetine sahip olunması binanın kaçak bir yapı olmadığına ve temelde esas alınan projeye uygun olarak binanın tamamlandığına işaret etmektedir. Kat mülkiyetine sahip olmayanlar sahip oldukları yapıları ticari faaliyette satmak başta olmak üzere elektrik, su ve doğalgaz gibi abonelikleri almaktan mahrum kalmaktadırlar.

Kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan davalar binada bulunan bütün kat maliklerinin borçlarından veya sorumluluklarından doğan zarar ve ihtiyaçların karşılanması amacıyla açılabileceği gibi ortak giderlere karşı da kat maliklerinin birtakım sorumlulukları sebebiyle dava açılabilmektedir.

Kat Mülkiyeti Kanunundan Kaynaklanan Dava Konuları Nelerdir?

Bir taşınmazla ilgili kat mülkiyet kanununun esas alınabilmesi için ana taşınmaz olarak belirlenen gayrimenkulün kat mülkiyeti olarak tanımlanması gerekmektedir. Ana taşınmaz, kat maliklerince ortak olarak hazırlanan kat mülkiyetine geçiş sözleşmesinin tapu müdürlüğüne tescil edilmesi suretiyle kat mülkiyet kanunundan doğan hak ve sorumluluklar geçerli olmaya başlayacaktır.

Kat mülkiyet kanunundan kaynaklanan bazı uyuşmazlık konuları şunlardır:

• Ana taşınmazın duvarlarına koyulan reklam panolarıyla ilgili kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklar,
• Kat malikleri kurulunda karar alınması sırasında yaşanan uyuşmazlıklar,
• Kat mülkiyet kanunu çerçevesinde apartmanda açılması yasak olan işyerlerinin açılması sırasında yaşanan uyuşmazlıklar,
• Kat mülkiyeti sahiplerinin apartman aidatları ve giderlerle ilgili borçların ödenmesi sırasında yaşanılan uyuşmazlıklar,
• Kat maliklerinin ana taşınmazın bakımı, korunması ve genel giderlere ilişkin uyuşmazlıklar,
• İzaleyi şuyu davası olarak bilinen ortaklığın kaldırılması davasında ortaya çıkan kat mülkiyeti uyuşmazlıkları

Kat Mülkiyeti Davaları Nasıl Açılır?

Kat mülkiyeti davaları yalnızca mülkiyete sahip kişilerce değil zarara uğrayan kiracılar ve diğer sınırlı hak sahipleri tarafından kat mülkiyeti dava dilekçesi örneği ile taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine açılmaktadır. Kat mülkiyeti davasında davalı belirlenirken dava konusuna göre ya diğer kat mülkiyeti sahiplerinin aleyhine dava açılacak ya da alacak davası gibi konularda borcunu ödemeyen kat mülkiyeti sahibi aleyhine dava açılacaktır. Ayrıca ortaklığın giderilmesi davasında kat mülkiyetine geçmek istemeyenler aleyhine dava açılmaktadır.

Kat mülkiyetinden kaynaklanan davalar açılırken dava dilekçesinde davalı ve davacılara ait bilgiler, davanın konusu, olaylar, hukuki gerekçeler ve netice-i talep bölümlerine yer verilmesi zorunludur. Kat mülkiyeti davaları basit yargılama usulü ile görülen ve seri olarak sonuçlanması amaçlanan davalardır. Kat mülkiyet davalarında avukatlık bürolarından avukatlık ve danışmanlık desteği almak davaların daha hızlı ve etkili bir biçimde sonuçlanmasına aracılık edecektir.

Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Dava Nerede Açılır?

Kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli olan mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki genel görevli mahkemelerdir. Kat mülkiyeti kanunu sulh hukuk mahkemelerinin kat mülkiyeti davalarında yetkili ve görevli mahkeme olduğu konusunda hüküm içermektedir.

Gayrimenkul alımı gerçekleştirmek isteyen kişilerin en sık şekilde karşı karşıya kaldıkları konuların başında kat mülkiyeti konusu gelir.

Kat mülkiyeti, modern hukuk sistemi dahilinde inşaatı tamamlanmış bir binanın kullanılabilir vaziyete getirilmiş olunması ve kullanılabilirliği mümkün olan alanların sahipleri ya da ortakları ile oluşturulan mülkiyet hakkını teşkil eder.

Söz konusu bu tanımlama modern Türk hukuk sistemi dahilinde bulunan Kat Mülkiyeti Kanunu’ nun ilk maddesini oluşturmaktadır. Temeli kapsamında binanın haricinde yapının betonarme olması gerekliliği de kat mülkiyeti açısından gereklilik teşkil eder.

Kat Mülkiyeti Oluşturulması

Kat mülkiyeti, binanın belirtilmiş olan projeye uygun şekilde tamamlandığını gösterir.

Söz konusu kat mülkiyeti konusu, ilerleyen süreç içerisinde gayrimenkule ilişkin olarak projeden veya oturumdan dolayı olacak şekilde meydana gelebilecek sorunların oluşmasının önlenebilmesi açısından büyük bir önem taşımaktadır.

Günümüzde kat mülkiyeti söz konusu olmadan temel ihtiyaçları teşkil eden aboneliklerin (doğalgaz, su, elektrik ve internet) gerçekleştirilebilmesi mümkün olmadığı gibi ticari faaliyet gerçekleştirilebilmesi de söz konusu olamaz. (Kat Mülkiyeti Kanunundan Kaynaklanan Davalar)

Kat Mülkiyeti Davası

Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde belirlenmiş olan hususlara ilişkin olarak kat maliklerinden ya da kiracılardan herhangi birisinin uygun hareket etmemesi durumunda diğer kat malikleri tarafından söz konusu gayrimenkulün bulunduğu bölgede görevli olan Sulh Hukuk Mahkemesi’ ne başvurarak kat mülkiyeti davası açabilme şansına sahip olabilmektedir.

Kat malikinin payına genel-gider ve avans borcundan ya da gecikme tazminatından, bağımsız olan bölümlerin kişisel olarak kullanımı, kira akdi oluşturulması, oturma hakkı ya da başka bir nedene bağlı şekilde süreklilik teşkil edecek biçimde faydalanan sorumluluk taşır.

Söz konusu kat malikinin borcunun uygun yollar aracılığı ile alınamaması durumunda mahkemeye yapılacak başvuru sonucunda tespit edilen ve ödemesi yapılmayan borca ilişkin kat malikinin bağımsız bölüme yönelik,

Mevcut ise yönetici mevcut değil ise kat maliklerinden birisi tarafından ‘yazılı’ istemde bulunulan borç tutarına yönelik olarak diğer kat malikleri lehine Kanuni İpotek hakkı tescil ettirilebilmektedir.

Bu Kanuni İpotek Hakkı daha önce yapılmış olan bir sözleşme ile kaldırılabilmesi mümkün değildir. Bunun yanı sıra söz konusu yönetim planına ilave edilecek ‘kaldırılacağı’ yönündeki hükümlerde geçersizlik niteliği taşımaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’ nun 33. Maddesi çerçevesinde sadece kat malikleri tarafından mahkemeye başvuru gerçekleştirilebileceği yönünde bir açıklama bulunur. Buna karşın dava açarak fayda sağlayan  ya da zarar gören kişilerin kat maliki durumunda bulunmuyor olsalar dahi mahkeme hakiminin müdahilliğini talep edebilme hakkına sahiptirler.

Bunun yanı sıra Kat Mülkiyeti Kanunu’ nun 33. Maddesinden faydalanabilme şansına sahip olabilmektedirler. Kat malikinin külli ve cüzi halefleri, kiracılar, yönetici sıfatındaki kişiler sınırlı ayni hak sahipleri katta oturan ve ondan yararlanan kişiler tarafından da mahkemeye yönelik olarak kat mülkiyeti davası için başvuru gerçekleştirilebilmesi imkanı bulunur.

Makalede Kat Mülkiyeti Kanunundan Kaynaklanan Davalar konusuna yer verilmiştir. Diğer bilgilendirici makaleler için Ankara Avukat ve Gayrimenkul Hukuku Avukatı ve danışma konularında sayfaları ziyaret edebilirsiniz.

Kat Mülkiyeti Kanunundan Kaynaklanan Davalar | Sıkça Sorulan Sorular

SÖZLEŞMENİN FESHİ DAVASI – DURUŞMALI İNCELEME İLE İTİRAZIN DEĞERLENDİRİLMEMESİNİN İSABETSİZ OLDUĞU – DOSYANIN GÖNDERİLDİĞİ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNCE İŞİN ESASININ İNCELENEREK KARAR VERİLMESİ USUL VE YASAYA AYKIRI OLDUĞU.

ÖZET: İhtiyati tedbir talebinin kabulü kararına karşı yapılacak itirazı inceleme yetkisi davanın açıldığı ve ihtiyati tedbir talebinin kabulü kararını veren …Asliye Hukuk Mahkemesine ait olup, işbu karara davalı vekilinin itirazı üzerine usulüne uygun şekilde,

6100 sayılı kanunun ilgili maddesi gereğince duruşmalı inceleme ile itirazın değerlendirilmesi gerekirken, bundan zuhul ile ve itirazı değerlendirme yetkisinin …Asliye Hukuk Mahkemesi’nde bulunduğundan bahisle dosyanın gönderildiği …Asliye Hukuk Mahkemesince de işin esasının incelenerek karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup,

Asliye Hukuk Mahkemesince verilen …sayılı ve ….tarihli karar yok hükmünde olduğundan kaldırılmasına karar verilmiş ve davalı vekilinin istinaf başvurusunun bu nedenle kabulü ile, 6100 sayılı kanunun ilgili maddesi gereğince esası incelenmeksizin yerel mahkeme kararının kaldırılmasına ve …Asliye Hukuk Mahkemesince duruşma açılarak, davalı vekilinin itirazının değerlendirilmesi için dosyanın yerel mahkemeye gönderilmesine karar verilmiştir.

ALACAK DAVASI – BAĞIMSIZ BÖLÜM MALİKLERİNİN İZNİYLE BİLE OLSA YÖNETİMİN BİNADAKİ ORTAK VE BAĞIMSIZ BÖLÜMLERDEKİ AYIPLI İŞLERE İLİŞKİN DAVA AÇAMAYACAĞI – MUVAFAKATLA TARAF TEŞKİLİNİN SAĞLANAMAYACAĞ.

ÖZET: Bağımsız bölüm maliklerinin, kat malikleri kurulu kararı ile de olsa yönetime yetki vermesi ve site yönetiminin kat malikleri adına; binadaki ortak ve bağımsız bölümlerdeki ayıplı işlere ilişkin dava açması hukuken mümkün değildir. Bu şekilde açılan davaya muvafakat vererek taraf teşkili sağlanması da mümkün değildir.

Bu tür davaların bizzat kat malikleri tarafından açılması gerekir. Hal böyle olunca, mahkemece, yapı yönetiminin dava açma ehliyeti bulunmadığından aktif husumet ehliyeti yokluğundan davanın reddine karar verilmesi gerekirken, davanın kabulüne karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir. (Kat Mülkiyeti Kanunundan Kaynaklanan Davalar