Kira Bedelinin Tespiti Davası Nasıl Açılır? Kira bedelinin tespiti niteliğinde olan davalara ilişkin hususlar, 6098 Borçlar kanununda düzenlenmiştir. Bu kanun kapsamı dahilinde, kira tespit davası hükümleri, 343, 344, 345 ve 346 sayılı maddelerde yer alır. Çatılı bir konut kiralandığında, kira sözleşmesi yapılır.

Kira sözleşmesinin tarafları, kiracı ve ev sahibidir. Bir kira sözleşmesi imzalandıktan sonra, TBK madde, 343’te belirtilen hususa göre, taraflar, kiracının mağduriyeti söz konusu olacak şekilde bir değişiklik yapamazlar. Bu madde emredici nitelik taşır. Kira sözleşmesinde yalnızca kira bedeli ile alakalı bir değişiklik yapmak mümkündür.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Nedir?

Bir alanın kiralanmış olması koşulundan ve kirasının var olmasından bahsedebilmek için, söz konusu alanın bir konut ya da bir işyeri olması gerekir. Bu şekilde kiralanan alanlar için, en az 6 ay olmak kaydı ile, kira sözleşmesi yapılması zorunludur. Aksi halde, bir kira alacağından ya da vereceğinden bahsedilemez.

Kira bedelinin tespiti davası, ev sahibi ve kiracı arasında oluşan, kira bedelinin artırılmasına yönelik oluşan anlaşmazlıklara istinaden açılır.

Kira bedelinin hesaplanması yapılırken, konut sahibi olan kişi, hakkaniyetli olmak kaydıyla kira bedelini belirleme hakkında sahiptir ancak, kira bedeline yapılacak olan zam, üretici fiyat endeksinden yüksek olamaz.

Kira Bedelinin Tespiti Davasının Şartları Nelerdir?

6098 sayılı kanun dahilinde oluşturulan kira bedelinin tespitine ilişkin hükümlerin, 6101 TBK yürürlüğü ve uygulama şekli kanun hükmü dahilinde, geçmişe yürürlüğü söz konusudur.

Bu açıklamaya binaen, 6098 TBK’nın 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olması, bu tarih öncesinde yapılmış olan kira sözleşmelerine uygulanmayacağı anlamına gelmez. Kira bedelinin tespiti davasına ilişkin şartlar;

• Kira bedelinin tespiti davasının açılabilmesi için, ilgili kira sözleşmesi geçerliliğini sürdürmelidir.
• Kiralanan alanın boşaltılmış olması, kira sözleşmesinin devam ediyor olduğu şartı söz konusu olmak suretiyle, kira bedelinin tespiti davası açılamayacağı anlamına gelmez.
• Açılan dava ile birlikte artırılan kira bedeli, bir sonra ayın kirası şeklinde belirlenir. Bu kira ödenmediğinde, alacaklı tarafın kiracıyı tahliye etme hakkı doğar.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Hükümleri Hangi Alanları Kapsar?

Kira bedelinin tespiti davası kapsama alanına, konutlar, çatılı iş yerleri girmektedir. Aynı şekilde bu konuya dair olan hükümler, çatılı iş yerleri ve konut niteliğine sahip taşınır ve taşınmazlar için de geçerlidir. Kira bedelinin tespiti davası hükümlerinin uygulanabilirliği kamu kurum ve kuruluşları için de geçerlidir.

Kira Bedelinin Tespiti Davası, Kira bedelinin artırılmasında meydana çıkan uyuşmazlıklar kira tespit davalarının konularını oluşturmaktadır. Bilindiği üzere ev ve işyerleri kira sözleşmesi hazırlanarak mal sahibi tarafından kiralanmakta ve 6 aydan fazla süreyle hazırlanan kira sözleşmeleri kira bedelinin artışında anlaşılamaması kira tespiti davası açılmasına sebep olmaktadır.

Kira bedelinin tespiti davası kiracı ile kiralayan arasında anlaşma sağlamaması veya kira bedelinin yıllık tüketici fiyat endeksinden fazla olması durumunda gündeme gelmektedir.

Bilindiği üzere daha önce ÜFE yani üretici fiyatı üzerinden belirlenen kira artışları 2018 yılından itibaren TÜFE üzerinden belirlenmeye başlamış bu oranın üzerinde olacak kira artışlarında yıllık TÜFE tavan olarak kabul edilmiştir.

Kira Tespit Davasının Açılması

Kira tespit davası kira bedelinin hesaplanması amacıyla kiracı veya taşınmazın sahibi tarafından en geç kira sözleşmesinin bitimine 30 gün kalana dek açılabilecektir.

Kira sözleşmesinde bir artış oranının belirlenmemesi veya kira artışında uyuşmazlık olması halinde bu dava söz konusu olmakta ve hakim hakkaniyet ölçülerinde kira artış oranını kendisi takdir etmektedir.

Kira tespit dava dilekçesinin hazırlanması ile mahkemeye sunulmasıyla dava açılmakta ve kira sözleşmesi bu davada önemli bir ispat vasıtası olarak değerlendirilmektedir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılmalıdır?

Kira tespit davası ya kira sözleşmesinin yenileneceği tarihten 1 ay önce açılmalı ya da kiracıya yazılı bildirimde bulunularak yeni kira döneminin başlangıcından itibaren 30 gün içinde kira tespit davası açılmalıdır.

Bu sürelere dikkat edilmemesi halinde açılan davada kira artışında daha önce bir oran belirlenmemişse mahkemece verilecek karar yeni kira döneminden itibaren gerçekleşmektedir.

Kira döneminde dava açılmaması veya bildirimde bulunmadan kira artış davasının açılması halinde birtakım sorunlar ortaya çıkmaktadır.

Örneğin 1 ocakta yenilenecek kira sözleşmesi için kira artışının belirlenmesi talebinde bulunacak ev sahibi ya bu süreden bir ay önce dava açmalı ya da kira artışı yapacağına dair yazılı bildirimde bulunarak kira tespit davasını yeni kira döneminin başlangıcından 30 gün içinde açmalıdır.

Geriye Dönük Kira Artışı Talep Edilebilir Mi?

Kira tespit davasının açılmasında birtakım şartlar bulunmaktadır. Bu şartların yerine getirilmemesi halinde kira artış talebi yeni kira dönemi içinde geçerli olmamakta ve geçmişe dönük kira artış talebinde bulunulamamaktadır.

Kira artış talebinde bulunulabilmesi için yeni kira döneminin başlangıcından 30 gün önce kira tespit ve tahliye davası açılmalı veya kiracıya yazılı bildirimde bulunularak yeni kira döneminden itibaren 30 gün içinde kira tespit davası açılmalıdır.

Kira tespit davası zamanında açılmakla birlikte dava geç sonuçlanmış olabilir. Bu durumda davanın açılması ve davanın sonuçlanması arasında geçen geriye dönük kira artışları kiracı tarafından ödenmek zorundadır.

Örneğin 1 ocakta kira sözleşmesi yenilenen ev sahibi süresi içinde dava açarak 1000 TL olan kiranın 100 TL artırılmasına dair mahkemeden haziran ayında karar aldırmış ise ocak ve haziran arasında daha önce kiralayan tarafından ödenmeyen kira artışı bu kararla birlikte geriye dönük olarak ödenmek zorundadır.

Kira hukukunda kanunlarla hüküm altına alınan hususlar, kira sözleşmeleri, tahliye davaları, kiranın ödenmemesi durumları, kira artışları, kira bedelinin belirlenmesi gibi çok önemli detayları barındırır. Bunlardan bir tanesi de kira tespit davalarıdır. Bu yazımızda kira tespit davalarının konusu, kira tespit davaları nasıl açılır, kira tespit davaları hangi durumlarda açılır gibi soruları yanıtlamaya çalışacağız.

Kira Tespit Davası İçin Kira Sözleşmesi Zorunludur

Kira tespit davası açılabilmesi için en önemli husus, kiracı ile mülk sahibi arasında bir kira sözleşmesinin varlığıdır. Yazılı ya da sözlü olarak yapılabilen kira sözleşmeleri, kira bedelinin tespiti için dava açılması için gereklidir.

Yazılı olan kira sözleşmeleri, ispat yükümlülüğü bakımından tarafların elini daha da güçlendireceğini da hatırlatmakta fayda var.

Kiracılar da Ev Sahipleri de Kira Tespit Davası Açabilir

Hem kiracılar hem de ev sahipleri, hukuki yararının bulunduğu durumlarda kira tespit davası açabilirler. Kira sözleşmelerinin süresi, kira bedelinin ödendiği para cinsi gibi hususlar kira tespit davalarında ayrı ayrı yorumlanacaktır.

Örneğin, kira sözleşmesinin 5 yılın altında ya da üzerinde olduğu durumlarda, kira artış oranın önceden belirlenip belirlenmediği Kira Bedelinin Tespiti Davası da çok kritik noktalardır. Öte yandan kira tespit davaları kira süresi içerisindeki herhangi bir zamanda açılabilir.

Kira Tespit Davalarında Kira Süresinin Önemi

Dikkat çekilecek en önemli detay ise kira sözleşmelerinin 5 yılı geçtiği ve yenilendiği durumlarda belirlenen kira artış oranlarına bakılmaksızın kira tespit davası açılabilir. Bir diğer kritik nokta ise kira bedelinin Türk Lirası yerine dövizle ödendiği kira sözleşmeleridir.

Kiranın dövizle ödendiği kira sözleşmelerinde de 5 yıllık kira süreleri esas alınarak hukuki olarak farklı değerlendirmeler yapılabilir.

Kira Tespit Davasında Görevli Mahkeme Neresidir?

Kira Bedelinin Tespiti Davası taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemeleri kira artış oranının belirlenmesinde yetkili ve görevli kılınmış mahkemelerdendir.

Makalede Kira Bedelinin Tespiti Davası konusuna yer verilmiştir. Diğer bilgilendirici makaleler için Ankara Avukat ve Kira Hukuku Avukatı ve danışma konularında sayfaları ziyaret edebilirsiniz.

Yargıtay Kararı – Kira Bedelinin Tespiti Davası

ÖZET: Dava konusu olayda tarihinde başlayan dönemin kira parasının tespiti istenilmektedir. Taraflarca, şartların değiştiği veya özel gelişmelerin meydana geldiği ispat edilmemiştir. Şu durumda mahkemece, kira parasının hak ve nefaset ilkesine göre tespit tarihinden itibaren üç yıl geçmediği ve davanın süresinde açıldığı gözetilerek; isteme konu dönemin kira parasının endeks uygulamasına göre tespitine karar verilmesi gerekir.

Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarına göre, şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe; hak ve nefaset ilkesine göre kira parasının tespit edilmesinden sonraki üç yıl için art arda (her yıl için ayrı ayrı) endeks uygulanarak kira parası tespit edilmelidir. Üç yıldan sonra ise yeniden hak ve nesafete göre kira parası tespit edilecektir.