İki Haklı İhtar İle Tahliye Davası Nasıl Açılır? Tahliye Davası Ne Zaman Hangi Mahkemede Açılır?

İki Haklı İhtar İle Tahliye Davası Nasıl Açılır? Tahliye Davası Ne Zaman Hangi Mahkemede Açılır?
İki haklı ihtar ile tahliye davası, kira bedelinin ödenmemesi durumunda malikin kiracıya yönelik açabileceği bir hukuki süreçtir. Bu süreç, kiracının ödeme yapmaması üzerine iki defa ihtarname gönderilmesini ve ardından tahliye talebiyle dava açılır.

Kira sözleşmelerinde kira bedelinin zamanında ödenmemesi gibi durumlar karşısında malikin (kiraya verenin) başvurabileceği hukuki süreçlerden biri, iki haklı ihtar üzerine tahliye davası açma hakkıdır.

Bu prosedür, kiracının kira ödemelerindeki aksaklıklar nedeniyle sözleşmeye aykırı davrandığını ve bunun sonucunda malikin sözleşmeyi feshetme hakkını kullanabileceğini öngörür.

Bu süreç, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuat çerçevesinde düzenlenmiştir ve kiracı ile malik arasındaki ilişkilerde önemli bir denge unsuru olarak işlev görür. İşte iki haklı ihtar ile tahliye davasının detayları:

İki Haklı İhtar İle Tahliye Davası Nedir?

Kiracının bir yıl içinde kira bedelini zamanında ödemediği durumlarda, kiraya veren tarafından kiracıya iki defa haklı ihtarname gönderilmesi ve bu ihtarlar üzerine kiracının yine ödeme yapmaması durumunda, kira süresinin sonunda malik tarafından tahliye davası açılabilmesi sürecidir.

İki Haklı İhtarla Tahliye Nasıl Olur?

İki haklı ihtarla tahliye, kira bedelinin ödenmemesi gibi sözleşmeye aykırı durumlar nedeniyle malikin, aynı kira dönemi içinde kiracıya iki defa ihtar çekmesi ve bu ihtarlara rağmen kiracının ödeme yapmaması durumunda, malikin dava yoluyla tahliye talep edebilmesi işlemidir.

Kiracıya İkinci İhtar Ne Zaman Çekilir?

İkinci ihtarnamenin, kiracının farklı kira dönemlerindeki ödemelerini yapmadığı durumlarda çekilmesi gerekmektedir. Örneğin, şubat ayı kirasının ödenmemesi üzerine bir ihtarname çekildiyse ve ardından mart ayı kirası da ödenmezse, bu durum ikinci ihtarnamenin çekilmesi için gerekli koşulları sağlar.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Kesinleşmeden İcraya Konulabilir Mi?

Evet, tahliye kararının icrası için kararın kesinleşmiş olması gerekmez. Ancak, tahliye işleminin başlatılabilmesi için tahliye kararının kiracıya tebliğ edildiği tarihten itibaren on gün geçmiş olması gerekmektedir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?

Kiraya veren, iki haklı ihtar nedeniyle kira sözleşmesini sonlandırma hakkını, sözleşmenin sona erme tarihinden itibaren bir ay içinde dava açarak kullanabilir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasını Malik Açabilir Mi?

Evet, malik iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açabilir. Ancak, taşınmazın mülkiyeti birden fazla kişiye aitse, ihtarların tüm ortaklar tarafından gönderilmiş olması gerekmektedir. Malikin dava açabilmesi için kiraya veren konumunda olması şarttır.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Hangi Mahkeme?

İki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davası, görev yönünden Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür. Bu tür davalar, icra mahkemelerinde değil, doğrudan sulh hukuk mahkemelerinde karara bağlanır.

Noterden İhtarname Çekildikten Sonra Ne Yapılmalı?

Noterden ihtarname çekildikten ve muhataba ulaştıktan sonra, ihtarnamede belirtilen süre içerisinde istenen eylemin gerçekleştirilmemesi durumunda, ihtarnamenin gönderen tarafından hukuki yollara başvurulabilir. İhtarname, olası dava sürecinde önemli bir delil teşkil eder.

İcra Yoluyla Tahliye Kaç Ay Sürer?

Kiracının tahliye sürecine itiraz etmesi durumunda, ev sahibinin itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurması gerekmektedir. Bu süreç genellikle altı ila 9 ila 12 ay arasında değişmektedir.

Tahliye Davası İlk Celsede Biter Mi?

Tahliye davasının ilk celsede sonuçlanabilmesi için gerekli koşulların sağlanması ve mahkemenin yoğunluğuna bağlıdır. Ancak, pratikte ilk celsede bitme olasılığı genellikle düşüktür.

Kiranın Geç Ödenmesi Tahliye Sebebi Mi?

Evet, kiracının kira ödemesinde temerrüde düşmesi ve ihtarname sonrası belirlenen sürede ödeme yapmaması durumunda, temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilir. Bu, kira döneminin sonunu beklemeden yapılabilir.

İki Haklı İhtar İle Tahliye Nasıl Olur Şartları Nelerdir?

İki haklı ihtar ile tahliye davası açmak için kiracının kirayı ödememesinden dolayı bir yıl içerisinde iki kez ihtarda bulunulması gereklidir. Ev sahibi ve kiracı arasında kiraz sözleşmesi yapılır.

Bu sözleşme uyarında taraflar yükümlülüklerini yerine getirmek durumundadır. Kiracının sorumluluğu da düzenli olarak kira bedelini ev sahibine göndermektir.

Şayet kiracı kirayı yatırmıyorsa ev sahibi kendisine ihtar çekebilir. Bir yıl içerinde de iki kez ihtar gönderilmişse de ev sahibi için iki haklı ihtar ile tahliye davası hakkı doğar.

Tahliye Davası Açmanın Şartları Nelerdir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinde kiracı ile ev sahibi arasında bazı düzenlemeler yapılmıştır. İlgili kanunda ayrıca iki haklı ihtar şartları da belirtilmiştir.

Bu davanın açılabilmesi için en temel şart bir yıl içerisinde iki ihtarda bulunulmuş olmasıdır. Bu bir yıl da bir kira yılını ifade eder. Bu şartın yanı sıra ayrıca iki farklı ay için ihtar yapılmalıdır. Aynı ayın borcu için iki ihtar yapılması bu davayı açma şartlarından birisi değildir. Bu yapılan ihtarların da haklı olması şarttır.

İki Haklı İhtar İle Tahliye Davası Zamanaşımı Var Mı?

Kiranın zamanında ödenmemesi sonucunda kiracıya iki haklı ihtarın yapılması tahliye davası açabilme hakkını doğurur. Bu dava kira süresinin bitmesinin ardından bir ay içerisinde açılmalıdır. Eğer bu süre zarfı içerisinde dava açılmamışsa aynı kira yılı şartı olmasından dolayı bir sonraki kira yılını beklemek gerekecektir.

Nasıl İki Haklı İhtar İle Tahliye Davası Açılır?

Bu davalar Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Dava açmak isteyen kişilerin kiracının oturduğu yerdeki ya da icra işleminin yapılacağı yerdeki mahkemeye gitmesi gerekir.

Bu davalar için dikkat edilmesi gereken en önemli noktalardan birisi bu kira sözleşmesine konu olan konutun belediye sınırları içerisinde olup olmadığıdır. Şayet bu konut ya da işyeri Borçlar Kanunu kapsamındaysa bu davanın açılabilmesi mümkün değildir.

Eğer bu yer belediye sınırları içerisindeyse ve kira ödenmemesinden dolayı kiracıya iki haklı ihtar gönderilmişse bu durumda Sulh Hukuk mahkemesine başvurarak tahliye davası açılabilir.

İki Haklı İhtar İle Tahliye Nasıl Yapılır

Kiracı ile kira sahibi olan kişilerin arasındaki temel kuralların düzenlendiği kira sözleşmelerine göre kiracının hangi tarihlerde ne kadar bir kira bedelini ödemesi gerektiği açık bir şekilde ifade edilmiştir.

İki Haklı İhtar İle Tahliye Aylık periyotlar şeklinde kiraların alınması konusunda herhangi bir yasal düzenleme olmasa da bu uygulama herkes tarafından kabul edilerek sürdürülmektedir.

Kira sözleşmeleri üzerinde kiracı ile kira sahibi arasındaki haklar konusunda herhangi bir anlaşmazlık için düzenleme yapılmamışsa bu durumda Borçlar Kanunu’nda yer alan maddelere göre kişilerin haklarını talep etmesi söz konusu olabiliyor. Ancak bu noktada sözleşmenin geçerliliğinin dayandırıldığı noktalar itibarıyla bazı önemli noktalar bulunmaktadır.

Bu açıdan söz konusu anlaşmazlık konularının avukat yardımıyla yönetilen bir süreç içinde sonlandırılması isabetli olacaktır. Kira sahibi kira sözleşmesinde belirtildiği şekilde kirasını ödemeyen kişiler hakkında yasal olarak maddi zararının karşılanması ve haklarının kendisine iade edilmesini sağlamak üzere haklarını kullanabilmektedir.

Kira sözleşmesinin feshedilmesi ve kiracının tahliye edilmesi gibi aşamaları içinde bulunduran süreçten önce kiracıya ihtarname ile durumun belirtilmesi de gerekmektedir. İhtarnamede kira sözleşmesinin feshinin neye dayandırıldığı belirtilirken aynı zamanda tahliye işleminin yapılmasına yönelik gerekli işlemlerin başlatılabileceği de vurgulanmaktadır. İhtarnameler söz konusu olduğunda pek çok kişi sadece noter aracılığı ile ihtar yoluna gidebileceğini biliyor. Ancak kira sahibi olan kişilerin özellikle ödenmeyen kiralardan dolayı sözleşmenin feshi ve hak taleplerinin iletilmesi ortaya çıktığı durumlarda icra takibi yoluna başvurarak hak talebinde bulunması daha isabetli bir tercih olacaktır. İcra takibi ile hak talebinde bulunmak kiracı için ekstradan harcama anlamına gelen noter masraflarından da kurtulmasını sağlayacak ve en kısa sürede davadan sonuç elde edilmesine olanak sağlayacaktır. Kişilerin ihtar işlemini yaparken zamanaşımı süresi olarak belirlenmiş 30 günlük süre sınırına uyarak hareket etmesi gerekmektedir. Buna dikkat edilmeyen durumlarda tahliye davasının açılması hakkı kaybedilebilmektedir.

Tahliye davalarının iki haklı ihtar ile gerçekleşeceği durumlarda dikkat edilmesi gereken noktaların başında kira sözleşmelerinin üzerinde yer alan muacceliyet şartının bulunması zorunluluğu gelmektedir.

Türk Borçlar Kanunu’na göre kişilerin uyması gereken bu şart yine aynı kanunda ifade edilen kiracı aleyhine düzenleme yasağına göre geçersiz olarak sayılmaktadır. Kiracının Türk Ticaret Kanunu uyarınca tacir olarak değerlendirildiği ve davaya konu olan yerin bir işyeri olduğu durumlarda ise muacceliyet şartının sözleşme serbestisi olarak kanunda yer alan ifade kapsamında değerlendirilerek geçerli olması sağlanacaktır.

Bu noktadan hareketle tacir sıfatına sahip olarak değerlendirilen kiracıların iki haklı ihtar gerekçesi ile haklarında tahliye işlemi başlayacağı zaman söz konusu şartı kira sözleşmelerine dahil etmemelerine dikkat edilmelidir.

İki Haklı İhtarla Tahliye Davalarında Zamanaşımı Süresi

Kiracıların tahliyesini haklı gerekçelerle yasal olarak gerçekleştirmek isteyen kişilerin tahliye davalarını açabilmesi için ihtar yoluna aynı kira yılı içerisinde başvurmuş olması gerekiyor.

Sulh hukuk mahkemeleri tarafından görülen bu davalarda kişilerin haklarını kaybetmemeleri adına mutlaka zamanaşımı sürelerine uygun bir şekilde hareket etmesi gerekmektedir.

Dava açmak isteyen kişilerin kira sürelerinin bitmesini takip eden bir aylık süre içinde davalarını açmış olması gerekiyor. Kişiler bu süre içinde yasal haklarını kullanmazlarsa aynı kira yılı şartı sebebiyle bir sonraki yılı beklemek zorunda kalacaklardır.

İki Haklı İhtarla Tahliye Davası Açma Süreci

Tahliye davalarının iki haklı ihtar ile açılacağı durumlarda davalı olan kiracının ikamet etmekte olduğu yerde ya da icra işleminin yapılacağı yerde bulunan mahkemede açılması gerekmektedir.

Kamu düzenini ilgilendirmeyen davalardan sayıldığı için kira sözleşmesinin konusu olan tarafların yetki sözleşmeleri ile genel yetkinin ortadan kalkmasına yönelik bir eğilimle karşılaşmaları söz konusu değildir. Buna göre tarafın talebi doğrultusunda yer mahkemelerinde ya da genel yetkili mahkemelerde davaların açılması mümkün olabiliyor.

Bundan dolayı yetki itirazlarının ancak ilk itiraz olarak ileri sürülmesi söz konusu olmaktadır. İki haklı ihtarla tahliye davasını açmak için kira sözleşmelerine konu olan işyeri ya da konutun belediye sınırlarına dahil olması ve musakkaf olarak bilinen üstü örtülü kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir. Eğer bu yerler Borçlar Kanunu kapsamında değerlendirilen yerlerdense bu durumda iki haklı ihtarla tahliye davalarının açılması mümkün olmuyor.

Dava açmak isteyen kişilerin mahkemeye kira sözleşmelerinin bitişini takip eden bir aylık sürede başvuru yapması gerekmektedir. Bu süre kısıtlamasının yanı sıra bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep verecek eylemlerin meydana gelmesine de ayrıca dikkat edilmelidir. Eğer kiracı ihtarların tebliğ edilmesinin ardından ödeme yapmışsa bu durum kiracının haklarını talep etmek üzere iki haklı ihtarla tahliye talebini yinelemesinin önüne de geçmemektedir.

Tahliyeye İlişkin İhtarname Nasıl Hazırlanır?

Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddelerine göre kira sözleşmelerinde belirtilen şartlara uyulmadığı takdirde kiracılara karşı kira sahibi olan kişiler ihtar vasıtasıyla hak taleplerinde bulunabiliyorlar. İhtarnameler hazırlanırken kişiler kendileri ve vekilleri hakkındaki bilgilerle birlikte kime ihtarın gönderildiğine ilişkin belgelere de yer vermesi gerekiyor.

Buna ek olarak ihtarname konusunun da açık bir şekilde ifade edilmesi gerekmektedir. İhtarda kiracının yükümlülüklerini yerine getirmediği takdirde hakkında tahliye ve alacak davası açılacağını da bilmesi gerekmektedir. Makalemizde İki Haklı İhtar İle Tahliye konusu bilgi amaçlı hazırlanmıştır.

Diğer makaleleri Tahliye davaları konusundan okuyabilirsiniz.

Bu haber toplam 562 defa okunmuştur
Etiketler :
HABERE YORUM KAT
İLETİŞİM: 0 312 229 25 05 CEP: 0 545 229 25 05 ADRES : Adres: Eti, Strazburg Cd. N:10/9, 06101 Çankaya/Ankara