Atla

Kira Sözleşmesini Sona Erdiren Haller


Kira Sözleşmesini Sona Erdiren Haller

Kira Sözleşmesini Sona Erdiren Haller

Kira Sözleşmesini Sona Erdiren Haller

Kira Sözleşmesi Hangi Durumlarda Sona Erer?A) Fesih İhbarıKira sözleşmesini sona erdiren durumlarda öncelikle ilk akla gelen fesih haklarının kullanılması olmaktadır. Hukuki nitelikleri itibarıyla yenilik ortaya çıkaran, tek taraflı olarak düzenlenmiş olan ve ileriye dönük etkili sonuçların alınmasını sağlayan bu hak kullanıldıktan sonra geri dönülmeyen haklardan olmaktadır. Bununla birlikte kira sözleşmelerinin feshinden muhatap olan kişilerin tasarruf alanlarına girilmiş olması fesih ihbarlarının verilmesi için yeterli sayılmaktadır. Kira sözleşmeleri belirli süreli ve belirsiz süreli olmak üzere iki başlık altında ayrıca düzenlenmiş olduğu için kira sözleşmelerinde farklı hükümlerin görülmesi mümkün olmaktadır. Bu noktada Borçlar Kanunu ve 6570 sayılı kanundaki fesih şartlarının iyi bilinmesi gerekmektedir.1) Borçlar Kanunu'nda FesihKiracılar ile ev sahipleri arasındaki ilişkileri koruma altına alan kira sözleşmelerinin feshedilmesinde dikkate alınabilecek olan bir nokta Borçlar Kanunu'nda fesih şartları olmaktadır. Davaya kou tarafların açık ya da zımni irade beyanları sayesinde kira sözleşmelerinin ne zaman sona ereceğine dair bir karar vermesi söz konusu olmuşsa bu sözleşmeler belirli süreli kira sözleşmesi kapsamına girmektedir. Zımnen yenilemenin söz konusu olduğu kira sözleşmeleri ise belirsiz süreli kira sözleşmeleri olarak değerlendirilmektedir. Belirsiz süreli olmayan sözleşmelerde daha önce belirtilmiş olan sürenin sona ermesi ile sözleşmeler de sona ermiş sayılmaktadır. Bu ilkeler doğrultusunda fesih işlemi yapıldığı takdirde kiracıya mutlaka sürenin sona ereceği konusunda bilgilendirme yapılması gereklidir. Kiracı belirlenen sürenin sonuna kadar evden çıkmamışsa bu durum 1 aylık süre içinde kira sahipleri icra yoluna başvurarak evin tahliye edilmesini sağlamak üzere davalar açabilir.2) 6570 sayılı Kanundaki Fesih ŞartlarıBelirli süreli kira sözleşmeleri Borçlar Kanunu içindeki düzenlemelerle değil 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun ile düzenleme altına alınmıştır. Bu noktada kiracıların sürelerin bitmesinden önceki 15 günlük süre içinde kiraya konu olan yeri mutlaka tahliye etmesi gerekmektedir. Bunun yapılmadığı durumlarda kira sözleşmesinin doğrudan bir dönem daha uzamasına karar verilir. Kira sahipleri bu durumlarla karşılaştıklarında kiracıların tahliye işlemini gerçekleştirmesini isteyememektedir.B) Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih Nasıl Gerçekleşir?Bir kiranın belirsiz süreli hale gelmesini sağlayan en önemli zemin kira sözleşmelerinin ilk başta süreyle belirlenmemiş olması ile birlikte yenileme işlemi sayesinde belirsiz süreli olması durumunda mümkün olur. Bu noktada Borçlar Kanunu içinde fesih ihbar sürelerine ilişkin detaylı düzenlemeler yapılmıştır. Borçlar Kanunu içinde belirtilen hallerden biri söz konusu gayrimenkullerin içinin eşyalı olmadığı durumlardır. Bu konuda 6 aylık dönemlere ayrılmış bir şekilde işlem yapılması mümkün oluyor. Ancak kişilerin 6 aylık sürenin sonuna gelinmeden üç ay önce mutlaka ihbar sorumluluğunu yerine getirmesi gerekmektedir. Bir diğer hal de gayrimenkulün eşyalı olduğu durumlarda görülmektedir. Bu noktada 1 aylık süreler dahilinde fesih ihbar süreleri belirlenmektedir. Bir ayın sonuna gelmeden 15 gün önce kişilerin mutlaka ihbar ile bilgilendirilmesi gerekmektedir. Menkul malların kiraları üzerinde yapılacak fesih işlemlerinde kira sahipleri fesih ihbarlarını 3 gün önce bildirirlerse bu yeterli sayılmaktadır. Bunların dışında kalan hasılat kiralarında bir gayrimenkul kiralanması söz konusu olmuşsa belirsiz süreli kira sözleşmeleri olarak ortaya çıkan sözleşmelerin mahalli örf ve adetlere uygun şekilde yapılması sağlanır. Bu noktada bir hüküm bulunmuyorsa ilkbahar ya da sonbaharın başlangıcından önceki 6. ayda mutlaka fesih ihbarlarının yapılması gerekmektedir. Mevsimlerin net bir şekilde belirlenemediği noktalarda bu süreler söz konusu yerlerde yetiştirilmekte olan mahsullerin toplandığı zamanlara denk getirilir. Bunu gerçekleştirmek de mümkün görünmüyorsa 6 aylık periyotlar takip edilerek fesih ihbarlarının yapılması gerekmektedir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde 6570 sayılı kanunla düzenlenmiş olan durumlarda kiracının kira süresinin ilk bir yıllık süresini doldurmasından önceki 15 günde evi tahliye etmiş olması şartı aranmaktadır. Bu bildirimler yapılmamışsa kira sahipleri kiracıların tahliyesini isteyemezler.C) Borçlar Kanunu'ndaki Kira Konusu Şeyin Kullanılmasına İlişkin Borçların İhlal Edilmesi Kira sözleşmelerinin feshi durumlarında kiracı açısından bir değerlendirme getirilmek istendiğinde öncelikle kiraya konu olan şey hakkındaki tüm sözleşmelere, hukuk kurallarına, örf ve adetlere kişilerin uyması gerekmektedir. Bu etmenler kira sahibine ya da söz konusu kiraya konu olan yere bir zarar verecek şekilde kullanılıyorsa ev sahibi olan kişilerin doğrudan sözleşmeleri reddetmesi de mümkün olmaktadır. Eğer kiracının bu yöndeki tavırları devam ediyorsa ve kira sahibi bu konuda bir yaptırım yapma yoluna gitmemişse bu hallerde kira sahibinin söz konusu zararı kabul etmiş olması gerekir. Bu tür olaylarda ispat yükümlülüğü kiracıda olmaktadır. Kira sahiplerinin bu tür durumlarla karşılaşması halinde kira sözleşmelerini feshedebilmesi için aykırılığın açık olması şartı aranmaktadır. Kişilerin uzun ciddi süreler boyunca buna maruz kalmış olması gerekir. Bu şartlar sağlanmadığı takdirde ihbar ve ihtara gerek kalmadan sözleşmelerin sona erdirilmesi sağlanmaktadır.D) Kiracının Kira Sözleşmesindeki Mali Yükümlülüklerini İhlaliKira sözleşmelerinde açık bir şekilde mali yükümlülük olarak ortaya çıkan durumlar kira paraları ve kapıcı aidatlarının ödenmemesi gibi kira ve kiranın yanındaki masraflar olmaktadır. Bu kurallara uymayan kişiler hakkında kira sahipleri fesih kararları verebilirler. Bu fesih haklarının kullanılması ile ilgili tüm detaylar Borçlar Kanunu'nun ilgili maddeleri ile düzenleme altına alınmıştır. Buna göre kira sözleşmesinden doğan mali yükümlülüklerin yapılmıyor olması, kiracıya mehil verilmesi şartları fesih için yeterli sayılmaktadır. Mehillerle ilgili olarak 6 ay ve üzerindeki sözleşmelerde 30 günden daha az bir süre belirlenemez kuralı getirilmiştir. 6 aydan az süreli sözleşmelerde ise bu süre 6 günden daha az olmamaktadır. Sürelerin başlaması ile ilgili olarak tebliğ işlemlerinin yapıldığı zamanlar esas alınır. Bu tebliğler kiracıya iradenin ulaştığı zamanlar olarak belirlenmiştir. Emredici bir hüküm niteliği taşıyan bu kararlarda aksi yönde bir sözleşme yapılması mümkün olmamaktadır. Eğer mehillerin sonunda kiracılar borçlarını ödememişlerse bu durumda sözleşmelerin kendiliğinden sona ermesi söz konusu olmaktadır. Bu hallerde bazı şartların yerine getirilmiş olması gerekiyor. Öncelikle kiracının bir kira dönemini kapsayan süre için iki kez haklı ihtarla karşılaşmış olması gerekmektedir. Bu sözleşmeyi sona erdirmese de kişilerin mali yükümlülüklerini yerine getirmesini sağlar. Ancak kiracı bu mali yükümlülükleri yerine getirecek durumda değilse ihtarın geçersiz sayılması için mutlaka ispat yükümlülüğünü yerine getirmesi gerekmektedir. İhtarların sözlü bir şekilde yapılması yeterli sayılmaz. Yazılı şekilde yapılması gereken ihtarlarda noterler aracılığı ile yapılabilecekken kişilerin sadece yazılı bir şekilde durumu belirtmeleri de mümkün olmaktadır. Ancak ispat yükümlülükleri daha sonradan ortaya çıkarsa bu durumda mutlaka noterlere ihtiyaç duyulmaktadır. Yapılacak olan ihtarlarda kişilerin mali yükümlülüklerini yerine getirmedikleri hakkında bilgiler tarihleri ve miktarları ile birlikte açıkça ortaya konur. 3 aylık kira sözleşmelerinin dışındaki yıllık periyodik kira sözleşmelerinde 2 haklı ihtar yapılması şartı konmuştur. Kira sözleşmelerinin bitmesi halinde kişilerin bir aylık süreler dolmadan tahliye davalarını açması gerekmektedir. Bu sürede dava açılmışsa zamanaşımı süreleri geçilmiş olduğu için kişiler ihtarla ortaya çıkan tahliye haklarını kaybedeler.E) Kiracının İflasıKiracının iflas ettiği durumlarda belirsiz süreli ve belirli süreli kira sözleşmeleri ile ilgili olarak iki farklı durum takip edilmektedir. Belirli süreli sözleşmeler için bu süreler kira süresinin sona ermesi iken, belirsiz sürelilerde fesih ihbar sürelerine kadar belirli miktarda teminatların ortaya konması gerekmektedir. Teminatlarda kiracıların kalan tüm süreyi karşılayan miktarlarda teminat göstermesi zorunluluğu bulunmaktadır. Kira sahipleri tarafından teminatlar ortaya konduğu zamana sözleşmenin belirlenmiş olan süreler sonunda biteceğinin ilgili kişilere mutlaka ihbarname ile bildirilmesi gerekmektedir. Bu durum ayrıca belirtilmemişse kişilerin herhangi bir irade beyanına ihtiyaç duyulmadan sözleşmenin sona erdirilmesini sağlama hakkı bulunmamaktadır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde teminat gösterilmişse bu durumda sözleşmenin fesih ihbar sürelerinin bitimi ile kendiliğinden sona ermesi söz konusu olmaktadır.F) Önemli Neden ile Fesih BildirmeKira sahipleri belirli süreli taşınmazlar üzerinde kira sözleşmelerine sahiplerse sözleşmenin devam etmesinin kabul edilemez ve dayanılmaz olduğu durumların ortaya çıkması ile birlikte süre bitim zamanlarını takip etmeden sözleşmenin sona erme zamanlarını değerlendirmesi gerekmektedir. Bunu gerçekleştirebilmek için taşınmaza ait bir kira sözleşmesinin bulunması, bu sözleşmenin belirli süreli kira sözleşmesi kapsamında düzenlenmiş olması ve kira ilişkisinin devam etmesini mümkün kılmayan en az bir durumun ortaya çıkmış olması gerekmektedir. Bu noktada fesih için ortaya sürülen dayanılmaz sebebin mutlaka önceden tahmin edilemeyen bir durum olduğu ya da şiddeti itibarıyla bunu sağladığının bilinmesidir.G) Kiracının Ölümü Halinde Fesih BildirmeKiracı sıfatına sahip olan kişinin ölmesi halinde fesih süreleri bakımından en erken zamanda mirasçı konumuna gelen kişilerin kira sözleşmelerini feshetme hakkı bulunmaktadır. Ancak kirada belirlenmiş olan ilk dönem aşılmışsa bu durumda kişilerin asli kiracı konumuna gelmelerinden dolayı fesih haklarının kullanılması mümkün değildir. Bu noktada kira sahipleri tarafından feshin yapılması mümkün değildir. İşyeri gibi kiralanan yerle alakalı durumlarda mirasçı olan kişilerin mutlaka burada faaliyetleri sürdüremeyeceğini ispat etmesi gerekmektedir.H) Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle TahliyeSıklıkla görülen tahliye sebeplerinden biri olan bu durum kiracının kiralanan yeri hiçbir şarta bağlı kalmadan terk etmesini öngörmektedir. Tahliye taahhütleri söz konusu ise bu sürelerin bitmesini takip eden bir aylık sürede davaların açılması ve icra yoluna başvurulması geliyor.
SIKÇA SORULAN SORULAR

BİZE YAZIN

Avukat & Arabulucu İlkay Uyar Kaba
Avukat & Arabulucu İlkay Uyar Kaba

İlkay Uyar Kaba ; Aile Boşanma hukuku, Anlaşmalı Boşanma, İşçi Davalarında Arabuluculuk, Miras Hukuku Davaları, icra hukuku, İşçi Tazminat Davaları, Kıdem Ve İhbar Tazminatı, İşe İade, Miras hukuku, Tazminat Hukuku, İş Kazası Tazminat, Trafik Kazası Tazminat Davası gibi faaliyet gösterdiğimiz çalışma alanlarımızın, hukuk büroları arasında önemli bir yer sahibi olmamızı prensiplerimize borçluyuz.

İLGİLİ KONULAR
YORUMLAR
  • PINAR DEMİRKAN -
    5 Ağustos 2016

    Davalının aptalı, derdini mübaşire anlatırmış.

    Cevapla
  • ZEKİ KAÇAR -
    9 Ağustos 2016

    Kira Sözleşmesini Sona Erdiren Haller Merhabalar. Garip bir durumumuz var size danışmak istiyorum.

    Cevapla
Yorum Bırak