Atla

Kiracı Tahliye Avukat Ve Danışmanlık


Kiracı Tahliye Avukat Ve Danışmanlık

Kiracı Tahliye Avukat Ve Danışmanlık

Kiracı Tahliye Avukat Ve Danışmanlık 

Ev sahibi kiraya vermiş olduğu evi için Kira borcunu ödememe, Tahliye taahhüdü, Gereksinim nedeni, Yeniden inşa ve tamir, Yeni malikin gereksinimi sebeplerini gerekçe göstererek tahliye davası açma hakkına sahiptir.

Bu davaları açmak bazı koşulların sağlanmış olması dava açma şartlarının teşkil sdilmesi gerekmektedir.

Kira Hukuku Ve Tahliye davalarında, avukat ve danışmanlık ile davanın doğru yürümesi, kira alacağı ve tahliye davası dilekçesinin nasıl hazırlanacağı, kira alacağı ve tahliye davasının nasıl açılması gerektiği, kira alacağı ve tahliye davasında yetkili mahkemesi ile kira alacağı ve tahliye davasında görevli mahkemenin hangisi olduğu bilgilerinin öğrenilmesi doğru olacaktır

Bunun yanında  kira tespit ve tahliye dava açma masrafı, kira alacağı ve tahliye davası harç  ve kiracı tahliye davası avukat ücretinin nasıl hesaplanacağı davanın önemli cevap aranan sorularıdır.

Kira tahliye davasında bir başka merak edilen konular ise, kira tahliye davası ne kadar sürer, kira tahliye davası nerede açılır  ve en önemliside kira tahliye davası açma süresidir.

Kiracı Tahliye Avukat Ve Danışmanlık

Kira Sözleşmelerinin Hazırlanması Ve Geçerliliği

Kiranın ödenmemesi durumunda, icra takibinde veya tahliye davalarında en önemli dayanak kira sözleşmeleridir. Peki kira sözleşmesi nası yapılır. Kira sözleşmesinin hazırlanması konusunda danışmanlık alınarak hazırlanması, özel şartların kanun maddelerine uygun yapılması öenm arz etmektedir.

Nitekim verilen örnek karar da, Sözleşmelerde Kiracı aleyhine hazırlama yasağı bulunduğundan Borçlar Kanunun da 346. kısımda şu uyarıda bulunulmaktadır. Kira sözleşmesi hazırlanırken kiracıya kira miktarı ve aidat giderleri haricinde bir borç ve ödeme zorunluluğu getirilemez.

Kiracının kira sözleşmesinde belirtilen kiranın ödenmemesi durumunda cezai şart konulması yada, bir kira bedeli ödenmemesi halinde diğer kira miktarlarınında muaccel olmuştur şeklinde yapılan sözleşmeler geçerli olmadığı belirtilmiştir.  

kira bedelinin artırılması dava

Kiranın Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye Talepli İcra Takibi Aşaması

Kiracının … tarihli kira sözleşmesine rağmen kiralarının ödenmemesi nedeniyle, …tarihinde haciz ve tahliye talepli olarak başlattığı icra takibi ile aylık 2.000,00 TL'den … yılı .. ayından … yılı … ayına kadarki 13 aylık kira alacağı 26.000,00 TL'nin faiziyle birlikte tahsilini talep etmiştir.

İcra Takibinde ki Kiracı ve Kefile Ödeme Emri Tebliğ Olmuş ve Borçlular Tarafında Borca İtiraz Edilmiştir

Kiranın ödenmemesi nedeniyle icra müdürlüğüne açılan icra takibi, kiracıya tebliğ edilmiş olup, kiracı ödeme emrine istinaden, borcu olmadığını gerekçe göstererek ödeme emrindeki miktarlara itiraz etmiştir. Kira sözleşmesinde kiracı kefile de icra ödeme emri tebliğ edilmiş olup, borçlu kiracı kefili de borca itiraz etmiştir.

Kiranın Ödenmemesi Nedeniyle Yapılan İcra Takibine Yapılan İtirazın Kaldırılması Dava Süreci

İcra Takibinde ki Ödeme emrine davalı borçlu kiracı ve kefil tarafından itiraz edilmesi üzerine, davacı alacaklı icra mahkemesine başvurarak, kiraların ödenmemesi nedeniyle açılan icra takibine davalıların yaptığı haksız itirazın kaldırılması ve davalı kiracının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.

İtirazın Kaldırılması Davasında İcra Mahkemesinin Örnek Kararı 

Mahkemece, davalıların takibe konu edilen … kira parasını önceden ödenmiş olması nedeni ile bu aya yönelik itirazlarının haklı olduğu, bunun dışında ödemede bulunmadıkları gibi taşınmazında tahliye edilmemiştir.

kira avukatı ankara

Davalı tarafça ileri sürülen iddiaların yargılama gerektirdiği, itirazlarının haksız olduğu kanaatine varılarak  .. ayı kira için ödemenin olduğu bu sebeple ödenen miktar ödenmeyen kira borcundan düşülerek, ödenmeyen  bakiye borca ve  aylara ilişkin itirazlarının kaldırılmasına karar vermiştir.

Ayrıca, kiracının borcu ödememesi nedeniyle  temerrüte düşmesi taşınmazdan tahliye etmesi gerektiği belirtilmiştir.

Kiracı Tahliye Davası Avukat Ankara  

Kiracının icra takibindeki ödeme emrine haksız itiraz etmeleri nedeniyle bakiye borç miktarının %20'si icra inkar tazminatı olarak ödenmesine karar verilmiştir. Yerel mahkemenin bu kararı üzerine kiracı davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Yerel Mahkemenin Kararına Yapılan İtirazda Yargıtay’ın Örnek Kararı

…2014 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi ….2014 tarihli olmakla, 6098 Sayılı TBK.nun yürürlüğe girmesinden sonra imzalanmıştır. Bu nedenle kefaletin şartlarının 6098 Sayılı Yasa hükümlerine göre belirlenmesi gerekir.

Borçlar kanunda sözleşmelerde ki kefilliğin şekil şartını düzenleyen kanun maddesi olan 583. Kısımda “ Kefil ve kefalet sözleşmelerin yapılırken, yazılı olması, kefilin borcunun ne kadar olduğunun kesin belirli olması, borcu ortak olup olmadığı, eğer borç yükümlülüğüne girdiğini kabul etmesi halinde bu beyanını kendi el yazısı ile yazılması gerektiği şart olarak belirlemiştir.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kefilin sorumlu olduğu azami miktar ve kefalet tarihine ilişkin el yazısı ile yazılmış bir ibare bulunmamaktadır.

Bu nedenle 583.kanun maddesinde belirtilen sözleşme şartlarına uyulmaması sebebiyle kira sözleşmesinde ki kefilliğin geçersiz olduğu, bu nedenle yerel mahkemece verilen kefil hakkında ki kararın kaldırılması gerekirken,  kefil yönünden de itirazın kaldırılmasına karar verilmesi doğru değildir

Kiracı Davalarında Tahhüd Nedeniyle Tahliye Davası Kiracı Tahliye Davası Avukat Ankara  

Eğer mülk sahibi daha kiracı yerleşmeden önce yapmış olduğu sözleşmede maddeler arasında çıkış tarihi belirlemesi yapmış ise bunu kiracıya yakın tarihte hatırlatması gerekmektedir.

Hatırlatma yaptıktan sonra eğer kiracı hala durumu önemsemiyor ise verilen tarihin ardından 1 ay sonrasında mülk sahibi dava açma hakkına sahiptir açılan dava sonrası mülk sahibi hemen tahliye bildirimi alacaktır.

Eğer mülk sahibi el değiştirmiş ve bu arada kiracı hala içinde ise o zamanda yine bir ayı geçmiş olan durum için ihtar yapılır. Sonrasında ise dava açılır ve en fazla 6 ay içinde kiracı bulunduğu mülkü boşaltma durumunda kalır.

Hala direnen bir kiracı söz konusu olur ise bu durumda mahkeme duruma el koyarak gerekli tedbirleri alacaktır. Fakat en başta da belirtildiği gibi mülk sahibinin hak idea edebilmesi için yazılı beyan önem teşkil etmektedir. Bu yazlı beyan olduğu zaman mülk sahibi hiçbir gerekçe sunmaya gerek duymaz.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Kiracı Tahliye Davası Avukat Ankara  

Kiraya verilen ev ya da işyerinin yeni sahibinin istemesi halinde, kiracı ile kiraya verildiği esnada yapılmış sözleşme kendisi içinde geçerli olması sebebiyle, kira sözleşmesinin bitimine 1 ay kala Borçlar kanunda ki 351. Maddeyi gerekçe göstererek kendisine yazılı olarak bildirim yapmak şartıyla tahliyesini kiracıya bildirerek konutun boşaltılmasını isteyebilir.

Kiracının konutu veya işyerini tahliyesi veya boşaltmaması halinde konutu satın aldığı tarihten itibaren altı ay içerisinde eve gereksinim ve ihtiyacı olduğu sebebiyle yeni mülk sahibi olarak tahliye davası açabilir.

İhtiyaç sebebiyle açılan tahliye davalarında mahkemenin karar verebilmesi için ihtiyacın ve bu mülke gereksinim duyduğunu ispat etmesi gerekmektedir.

Tahliye davası konusunda daha önce verilmiş Yargıtay kararının konun anlaşılır olması için örnek verilmiştir. Olaya konu davanın konusu olan sözleşmenin, eski mal sahibi ile davalı arasında yapılan kira sözleşmesinin 1 yıl olarak belirlenmiş ve imzalanmıştır.

Satın alınmadan önceki kira sözleşmesine dayanmıştır. Bu nedenle uyuşmazlık nedeniyle sözleşmenin bitiminde veya bir ay içerisinde tahliye davası açabilir.

Bu durumda  .. Tarihinde açılan tahliye davası süresinde olduğu, yerel mahkemece tahliye ve davanın esasını incelenmesi gerekirken, tahliye davasında kanunda belirlenen süre içinde açılmadığını sebep göstererek reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Kiracının Kirasyı Ödememesi Nedeniyle Açılan İcra Takibine Yapılan İtirazda Dava Süreci

Davacı alacaklı ... başlangıç tarihli yazılı kira akdine dayanarak ... tarihinde haciz ve tahliye talepli olarak başlattığı icra takibi ile 30.000,00 TL kira alacağının faiziyle tahsilini talep etmiştir. Ödeme emri davalı borçluya ... tarihinde tebliğ edilmiştir. Davalı kiracının takibe süresinde itiraz etmemesi üzerine takip kesinleşmiştir.

Mahkemece, borçlu vekilinin .. tarihinde itiraz ettiğine dair itiraz dilekçesinin mahkemelerine icra dosyası ile birlikte gönderilmediği, celp edilen icra dosyasında herhangi bir itiraz dilekçesi olmadığı, borçlunun takibe süresinde itiraz etmemesi ile takibin kesinleştiği, davalı borçlunun kira ödemelerini yazılı belge ile ispat edemediği gerekçesiyle davanın kabulüne ve kiralananın tahliyesine karar verilmiş, karar davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
 
Dava, kesinleşen icra takibi nedeniyle tahliye istemine ilişkindir.
 
Borçlu davalıya gönderilen ödeme emri ... tarihinde Tebligat Kanunu'nun 21.maddesi uyarınca muhtara teslim edilmek suretiyle tebliğ edilmiştir. Davalı borçlu vekili temyiz dilekçesinde, ödeme emri tebliğinin usulüne uygun yapılmadığından müvekkilinin icra takibinden haberdar olamadığını savunmuş ve usulsüz tebligatın öğrenme tarihinin .... olduğunun tespiti için ...İcra Hukuk Mahkemesi'nin .. esasında dava açtıklarını bildirmiştir. 

...İcra Hukuk Mahkemesi'nin ....sayılı karar sureti dosyamız arasında bulunmakla birlikte, kesinleşme şerhi dosya arasına alınmamıştır. UYAP üzerinden yapılan incelemede iş bu şikayet dosyasının temyiz edilmiş olduğu bu nedenle kararın kesinleşmediği anlaşılmıştır.

Davalı ödeme emrinin tebliğine ilişkin tebligatın usulsüzlüğünü icra mahkemesinde şikayet yoluyla ileri sürüp usulsüz tebligat nedeniyle öğrenme tarihi olan ... tarihinin ödeme emrinin tebliğ tarihi olarak düzeltilmesini istediğine göre, mahkemece verilecek karar bu davanın sonucunu etkileyeceğinden öncelikle açılan şikayet davasının kesinleşmesi beklenerek oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Davacı, dava konusu taşınmazı otel olarak işletmek üzere 19/03/2007 tarihli 10 yıl süreli sözleşme ile kiraladığını, ancak sözleşmenin imzasından bir süre sonra davalılardan ...'nun elinde bulundurduğu otelin tapudaki ¾ hissesini diğer davalı ...'a devrettiğini, davalı ...'nın buna dayanarak davacının oteldeki zilyetliğini ve kiracılığını zorla sona erdirerek otele el koyduğunu ve kendi adına işletme ruhsatı alarak oteli işletmeye devam ettiğini.

Davacı şirketin davaya konu oteli kira bedeline mukabil ve kira sözleşmesinin 10 yıl devam edeceğini farz ederek yaptırdığı tadilat projesi çerçevesinde adeta yeniden imal ettiğini, otele 10 yıllık kirasından daha büyük sayılabilecek miktarda bir yatırım yaptığını, davalının, fiilen ve zorla el koyması sonucu davacının yaptığı harcamaları otelin işletmesiyle elde etme imkanı ortadan kalktığı gibi 10 yıl boyunca elde edeceği kardan da mahrum kaldığını belirterek kira sözleşmesini hukuka aykırı biçimde sonlandıran davalılardan taşınmaza yapılan tadilat bedeli, taşınmazda meydana gelen değer artışı, taşınmazdan elde edilebilecek 8 yıllık gelirden mahrum kalınması nedeniyle kısmi dava olarak 10.000,00 TL alınmasını, belirlenecek tazminat miktarına fiilen el konulan 02/02/2009 tarihinden itibaren ticari faiz uygulanmasını istemiştir. 
 
Davalılar, davacı ile aralarında kira sözleşmesini bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. 
 
Dava, kiracı tarafından açılan kira sözleşmesini hukuka aykırı şekilde sonlandıran davalılardan taşınmaza yapılan tadilat bedeli, taşınmazda meydana gelen değer artışı ve taşımadan elde edilebilecek 8 yıllık mahrum kalınan gelirin tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece, Asliye Ticaret Mahkemesinin görevli olduğu gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava konusu Kira ilişkisi, kira sözleşmesi, ve kira sözleşmesinden kaynaklı davaların açılması ve görülmesinde görevli mahkeme kanunlarımızca Sulh hukuk mahkemelerinin olduğunu belirlemiştir.

Mahkemece hükmün bozulmakla ortadan kaldırıldığı dikkate alınmaksızın el atmanın önlenmesi isteği yönünden olumlu ya da olumsuz bir hüküm kurulmadığı anlaşılmıştır. Hal böyle olunca; bozmaya uymakla oluşan kazanılmış hak (usulü müktesep hak) ilkesi dikkate alınarak yukarıda yapılan açıklama ışığında;

El atmanın önlenmesi isteği yönünden yeniden hüküm kurulması, dava konusu yerin istenen ilk dönem için getirebileceği aylık kira gelirinin rayice göre belirlenmesi, sonraki yıllar bakımından ise belirlenen bu miktara ÜFE artış oranının tamamı yansıtılarak bulunacak ecrimisile hükmedilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru değildir.

ÖZET: Takibe dayanak yapılan ve hükme esas alınan bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede; sözleşme ikinci yıl için uzatılmak istenirse İTO'ca belirlenen ÜFE+TÜFE ortalaması alınarak arttırılacağı kararlaştırılmıştır.

İlgili açık yasa hükmü gereği kirabedelinin ÜFE oranında arttırılması gerekirken TEFE-ÜFE ortalamasının baz alınması doğru değildir.

Kiracı kira bedellerini ödememesi halinde, mülk sahibinin kiralarında ki ödenmeyen alacağını isteme hakkı vardır. Kira alacakları öncelikle İcra müdürlüğüne başvuru yapılarak İcra takibi ve istenmesi halinde bu belirtilmeli tahliye istenebilir. Kira alacaklarına dayanan İcra takibi için harç ve masrflar, her yıl için yeniden belirlenir, harç oranları, ise kira alacağının miktarına göre değişiklik gösterir.

İcra Takibine rağmen 30 gün içinde ödenmemesi nedeniyle mülk sahibi tahliye davası açma hakkına sahiptir. Tahliye davasıda dava masrafı harç ve bilirkişi ücretleri dahil edilerek masraflar ücretlendirilir. Bu masraflar mülk sahibi tarafından mahkeme veznesine peşin olarak yatırılması halinde tahliye davası açılır.

Tahliye davası kararı kesinleşmesi ile kiracı evden veya işyerinden çıkmamakta direnmesi halinde, bu sefer icra müdürlüğüne başvuru yapılarak, icra marifeti ile tahliye işleminin yapılmasını tahliye edilmektedir.

Tahliye sürecinde, icra müdürlüğü masrafları, yol giderleri yatırılır. Tahliye işlemi esnasında ise eşyaların taşınması için arç ve hamal ücretlerinin ödenmesi gerekmektedir. Ayrıca eşyaların yediemin deposuna bırakılması halinde 3 veya 6 aylık depo ücretinin de ödenmesi gerekmektedir.

İcra takibi, tahliye davası ve tahliye sürecindeki tüm harç ve masraflar mülk sahibi tarafından peşin olarak ödenir. Bu işlemleri Avukat aracılığı ile yapılması halinde ayrıca belirlenen avukat ücreti ödenir.


BİZE YAZIN

Av. İlkay Uyar Kaba
Av. İlkay Uyar Kaba

2006 yılında Ankara merkezli kurulan hukuk bürosunun kurucu Avukatı'dır. Hukuk alanında Başarının bir ekip işi olduğuna inanarak, personellerini belli alanlarda uzmanlaşmasını sağlamak için departmanlar kurularak branşlaşmaları sağlanmıştır.Hukuk Büromuz Aile hukuku ve Tazminat hukuku konularında, uzun yıllara dayanan dava çeşitliliği nedeniyle kararlardan oluşan geniş arşive sahip olup, bir çok davada almış olduğu önemli kararlar örnek içtihatlar olarak yayınlanmıştır.Hukuk departmanları olan icra, tazminat, iş kazası, genel dava, tüketici bölümlerinde oluşan her biri kendi alanında tecrübe edinmiş avukat ve yardımcı personeller görev yapmaktadır. Kendine güvenmek başarmanın yarısıdır. Başarı ise karşınızda ki kişiye güven verir. Başarı ve güvenin olduğu yerde olursanız doğru yol almanız kolay olur. İ.K.

İLGİLİ KONULAR
YORUMLAR
Yorum Bırak