Önalım Davası Nedir? Şufa davası genel olarak bir kişi eğer malını üçüncü bir kişiye satmak isterse, ön alım hakkı sahibi olan kişi malı öncelikli satın alma hakkına sahiptir. Bunun yanı sıra hak sahibi olan kişinin bu hakkı kullanması sayesinde yeni bir hukuki durum meydana gelir.

Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi olan taşınmazlarda, bir ortağın taşınmazdaki payını kısmen ya da tamamen 3. Kişiye satması durumlarında diğer paydaşlara satılan bu pay öncelikli olarak satın alma yetkisi veren bir yasal haktır.

Önalım hakkı bu noktada paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğunda doğmaktadır. Bu sayede de pay satışı yapılmasıyla kullanılmaktadır. Önalım davası önalım hakkından vazgeçmeyi de sağlayabilir.

Önalım Hakkı Nedir?

Önalım ve şufa hakkı taşınmazların parçalanmasını engellemeyi sağlayan bir haktır. Üçüncü kişilerin birbirini tanıyan bir ortaklığa girmesini engellemektedir. Önalım davaları Medeni Kanun kapsamında 732 ve 735. Maddelere göre düzenlenmiştir.

Medeni Kanun kapsamında önalım hakkı için üçüncü kişi alıcıya karşı olarak dava açabilmektedir. Dava için yetkili olan mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olmaktadır. Görevli olan mahkeme ise Asliye Hukuk Mahkemesi olarak belirlenmiştir.

Ön alım hakkını kullanacak olan paydaş, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi olmaktadır. Yasal önalım hakkından daha önce vazgeçilmesi mümkün olmaktadır. Bunu sağlayabilmek için paydaşlar arasında, payların devri durumunda önalım hakkının kullanılmayacağına dair sözleşme yapılmasına ihtiyaç duyulmaktadır.

Önalım Davası Kime Karşı Açılır?

Önalım davası için şartlar yasalara göre belirlenmiştir. Medeni Kanun’un 731/2. maddesi uyarınca geçerli olabilmesi için resmi şekilde düzenlenmesi gerekir. Bunun yanı sıra tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekmektedir. Bu şartların sağlanmadığı durumlarda sözleşmelerin hukuki sonuçları olmayacaktır. Bunlar ise:

• Şufa davası kapsamında ön alım hakkı kullanan paydaşların, payı satın almak istemesi durumlarında tapuda gösterilmiş olan satış bedeli ve davalı tarafından ödenmiş olan harç ve masraflar toplamından ibaret olan ön alım bedellerini depo etmesi gerekmektedir.
• Şufa davalarında ön alım hakkına konu olan payın satıcısı ya da alıcısı noter aracılığı ile diğer paydaşlara satışı bildirmelidir.

Şüfa (Önalım) Hakkı Davası Nedir?

Türk Medeni Kanununda, hakların yapısı ve sahip olduğu türler bakımından değerlendirilmeye alındığında önalım hakkının ne ifade ettiğini de söylemek mümkün olmaktadır.

Bir eşyanın sahibi ya da bu eşyada hak sahibi olan ortaklar tarafından eşyanın başka üçüncü kişilere satılması halinde eşyanın kullanımının belli sürelerle kısıtlanması kapsamında açılan davalar olarak önalım davaları tanımlanabilir.

Bu davalarda aynı zamanda eşyalar satılmamış olsa bile satılmasıyla eşit hukuki sonuçları doğuran işlemlerden geçmişse bu durum da önalım haklarından söz etmek mümkün olabiliyor.

Yargıtay’ın vermiş olduğu İçtihadı Birleştirme Kararları gereğince benzer şekilde tanımı yapılmış olan önalım hakkı ile ilgili olarak şuf’a hakkı ismi de kullanılmıştır.

Ayni hak olarak değerlendirilen bu hakla ilgili olarak kişilerin öne sürebileceği yasal önalım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkı olmak üzere iki farklı türde hak talebinde bulunması mümkün olmaktadır.

Önalım Davası – Yasal Önalım Hakkı

Bir taşınmaz mülkiyetinin herhangi bir yasal kısıtlamaya sahip olmasının ardından tapu sicillerine tescil işleminin yapılmamasının ardından bu işlemin etkilerinin olacağı Türk Medeni Kanunu’nun ilgili maddelerince açık bir şekilde tanımlanmıştır.

Kanundan doğan haklar kapsamında değerlendirilmeye alındığı için bu türde hak talebinde bulunan kişilerin dava açarken ellerinde herhangi bir sözleşme ya da tapuya şerh düşürülmesi gibi bir özelliğinin bulunması zorunluluğu bulunmamaktadır.

Ancak kısıtlamaların kaldırılabilmesi, geçersiz sayılabilmesi ve üzerindeki değişiklikler yapılması adına sözleşmenin yapılmış olması ve tapu üzerinde şerh bulunması gibi kuralların varlığı da kanunla kayıt altına alınmıştır.

Yasal önalım hakkı talebinde bulunulabilecek olan mallar paylı mülkiyet olarak tanımlanmış mallar üzerindeki kısıtlamalardır. Eğer herhangi bir paylı mülkiyet üzerinde hak sahibi olan bir kişi kendi başına payını belirli bir oranda ya da tamamen başkasına satmak isterse bu durumda diğer pay sahiplerinin de önalım haklarını talep etmesi söz konusu olabiliyor.

Önalım haklarının mülkiyetteki payını başkasına satmakta olan kişinin üzerinden hak talep etmesini doğurması diğer paydaşların yaşayabileceği kayıpların önüne geçmek adına yapılmaktadır.

Bu konuda Yargıtay kararlarında önalım hakları ile taşınmazın parçalanmasının önüne geçilmesi, bir eşyanın daha az kişi elinde tutulursa işletilmesinin kolaylaşacağı gibi amaçlardan hareketle kararlar çıkmaktadır.

Yasal önalım hakkının talep edilmesi ile ilgili olarak kişilerin mutlaka zamanaşımı sürelerine riayet ederek hareket etmesi gerekmektedir. Bu sürelerin aşılması halinde kişilerin talep edebileceği hakları düşer.

Eğer sürelerin geçilmesinin ardından dava açmak ya da hak talep etme yollarına gidilmişse bu durumda mahkeme tarafından herhangi bir itiraza bağlı olmadan karar verilir.

Önalım hakları ile ilgili olarak bir eşya üzerinde pay sahibi olan kişilerin mutlaka kısmi ya da tamamen satış yapılacağının öğrenilmesinin ardından üç aylık süre içinde davasını açması gerekiyor.

Bunun yanı sıra her koşul için de iki yıllık süre içinde davaların açılması gerekmektedir. Zamanaşımı sürelerinin başlangıç tarihleri ile ilgili olarak Türk Medeni Kanunu’nda yapılacak işlem ile ilgili olarak ilk bildirim yapılan tarih üzerinden bir sürenin başlatılması sağlanır.

Maldan pay sahibi olan kişinin ya da bu payı satın alan kişinin mutlaka diğer pay sahibi olan kişilere noter vasıtasıyla bildirim yapması gerekmektedir.

Bildirim yapmayan kişilerle ilgili olarak herhangi bir yaptırım uygulaması kanunlar söz konusu olmasa da bu durumun diğer pay sahibi olan kişiler için önalım hakkı talebinde bulunmasında üç aylık zamanaşımı süresine tabii olmayı gerektirmesi sebebiyle sürenin başlamaması açısından zarara uğranılması söz konusu olacaktır.

Böyle durumlarda zamanaşımı sürelerinin iki yıllık süre üzerinden değerlendirilmesi yapılacaktır. Bildirim yapılmadan satışın öğrenilmesi durumlarında bile pay sahibi olan diğer kişiler iki yıllık zamanaşımı süresine tabii olarak işlemlerini yapma hakkına sahip olurlar.

Önalım haklarında süreç öncelikle bir paydaşın kendi payının tamamını ya da bir kısmını satmak istemesiyle başlar. Satışın yapılmasının ardından diğer paydaşlar için noter vasıtasıyla bildirim yapılır.

Önalım hakkı talebinde bulunacak olan kişilerin bu noktada üç aylık ve iki yıllık zamanaşımı sürelerine dikkat ederek işlemini yapması gerekmektedir.

Süreler ancak bildirimlerin noter tarafından yapılması sonrasında başlamaktadır. Bunun dışında kalan olayın tüm öğrenme şekillerinde kişilerin önalım hakkı ile ilgili olarak herhangi bir talepte bulunması söz konusu olmayacaktır.

İhtarname aracılığı ile yapılan bildirimlerde kişiler zorunlu olarak satış işleminin yapıldığı konusunda bilgi sahibi olduklarını, önalım hakkını da talep edeceklerini belirtirler.

Ancak bu durum yasada açıkça ifade edilmiş olan bildirimlerin içeriği ile uyuşmadığı için bu nedenle kişilerin zamanaşımı sürelerinin iki yıllık sürelerle sürdürülmesine devam edilir.

Zamanaşımı sürelerinin bu tip bildirim şekilleri ile ve diğer nedenlerle başlamadığına dikkat edilirse zamanaşımı süresinin ilerlediği ve sürelerin geçildiği de söz konusu olmamaktadır.

Bu durum Yargıtay kararları ile de açık bir şekilde sürecin anlatıldığı durumlardan olmaktadır. (Önalım Davası)

Önalım Davası – Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı

Önalım haklarının diğer türü olan sözleşmeden doğan önalım hakkında hakkın sözleşme yoluyla ortaya çıkabilmesi şartı aranmaktadır.

Türk Medeni Kanunu’nda açık bir şekilde tarif edilmiş olan bu durum mal sahibi olan kişinin sözleşme üzerinden bir başka kişiye eşyayı satması halinde bu kişiye vermiş olduğu öncelikler kapsamında değerlendirilmektedir.

Sözleşmenin haricinde satıcı ve alıcı olan kişiler arasında herhangi bir şekilde tapuya şerh düşürülmesi söz konusu ise bu durumda üçüncü kişiler de bağlayıcı olurlar.

Tapuya şerh düşürülmemesi halinde ise yalnızca sözleşmenin tarafları olan kişiler için önalım haklarının temin edilmesi söz konusu olmaktadır. Bunun için zamanaşımı süresi ise on yıl olarak belirlenmiştir.
Zamanaşımı sürelerinin diğer koşullarında ise önalım hakları ile ilgili olarak sözleşmeden doğan önalım haklarında da diğer zamanaşımı süreleri geçerli olmaktadır.

Buna göre yine bildirimleri yapılması süresi başlangıç kabul edilerek üç aylık süre içinde bunun dışında kalan tüm durumlarda ise iki yıllık sürede önalım hakkı ile dava açmak mümkün olabiliyor. (Önalım Davası)

Önalım Hakkı Hangi Durumlarda Talep Edilemez?

Türk Medeni Kanunu çerçevesindeki maddelerle düzenlenmiş olan önalım hakkında iki farklı özel durum için yasal önalım hakkının kullanılamayacağı belirtilmiştir.

Cebri icra yoluyla yapılan satışlar bunlardan ilkini oluştururken diğeri ise satış işleminin gerçekleşmesinden önce ya da sonra sözleşmenin feragat edilmesinin ardından tapu kütüğüne şerh düşürülmesi işlemidir.

Eğer pay sahibi olan bir kişinin diğer pay sahibi olan kişiler hakkında icra takibi çıkarması söz konusu olmuşsa ve payın icra yoluyla satılması durumu ortaya çıkmışsa bu durum cebri icra kanalıyla satış olarak tanımlanıyor.

Önalım hakkını sınırlayan durumlardan biri de satış yoluyla devir işleminin yapıldığı durumlarla ilgili olmaktadır.

Pay sahibi olan kişi kendi payının tamamını ya da bir kısmını bağış veya takas ile bunlara benzeyen satış işlemi dışındaki bir yolla gerçekleştirirse bu durumda diğer paydaşların önalım hakkı talebinde bulunması mümkün olmayacaktır.

Ancak zaman zaman paylarını üçüncü kişilere satmak isteyen kişiler önalım hakkı taleplerinin ortaya çıkmaması için satış dışı bir yolla payın üçüncü kişilere aktarıldığını öne sürebiliyor.

Pay sahibi olan kişiler muvazaa iddiası ile önalım haklarının kullanılmasını sağlayabilir. Bunu yapabilmek için kişilerin satış dışı bir yolla payın üçüncü kişilere verildiğini ispatlaması gerekmektedir. (Önalım Davası)

Önalım Davası Kime Karşı Açılır Nasıl Görülür?

Önalım davasını,  Paydaş veya paydaşlar açabilir. Önalım davasında Husumet, taşınmazdaki payı satın alana yöneliktir. Önalım davasında dava, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır.

Önalım davasında, hakim, davanın süresinde açılıp açılmadığını inceler. Süresinde açılmamışsa, davayı red eder.

Tapu kayıtları getirtilir. Taraf şahitleri dinlenir. Davacı, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere naklen yatırmakla yükümlüdür.

Önalım Davası | Sıkça Sorulan Sorular

ÖNALIM DAVASI – TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI – DAVACININ ÖNALIM BEDELİNİN TAPUDA GÖSTERİLEN DEĞERDEN AZ OLDUĞUNU İLERİ SÜREREK BEDELDE MUVAZAA İDDİASINDA BULUNMASI HALİNDE İDDİASINI KANITLAMASI GEREĞİ.

ÖZET: Davacı, önalım bedelinin tapuda gösterilen değerden az olduğunu ileri sürerek bedelde muvazaa iddiasında bulunması halinde bu iddiasını kanıtlamalıdır.

Davacı satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bedelinin muvazaa olduğunu her türlü kanıtla ispatlayabilir. Ancak keşifin sadece olması miktarında muvazaa olduğunun ispatı için yeterli değildir. Sadece davacının diğer kanıtları doğrulamak bakımdan önem arz eder.

Bu kapsamda,161 nolu parselin 14/07/2017 tarihinde A. G. mirasçıları tarafından 1/2 hissesinin 70.000,00 TL bedel ile taşınmazda hissesi bulunmayan davalı tarafa satıldığı, mahkeme tarafından yapılan keşif sonucu bilirkişi raporunda, tarla olan dava konusu yer için tarımsal gelir yöntemine göre yaptığı değer tespitinine göre dava ve satış tarihi olan 2017 yılına göre,

Parselinin toplam değerinin 79.411,00.TL tespit edilmiş olup bu kapsamda bedelde muvazaa konusunda davacı tarafın dava dilekçesi ekinde delil listesinde tanık olarak isimlerini belirttiği tanıkları …. ilk derece mahkemesi tarafından bedelde muvazaa iddiası konusunda davacı tanıkları dinlenmemiş olduğu tespit edilmiş olup buna göre tanıklar adına davetiye çıkartılarak dinlenmeleri gerektiğinden hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

ÖNALIM DAVASI – DAVAYA KONU EDİLEN TAŞINMAZIN TARIM ARAZİSİ VASFINDA OLUP OLMADIĞI VE YASA HÜKMÜ UYARINCA DAVACIYA ÖNALIM HAKKI SAĞLAYIP SAĞLAMAYACAĞI.

ÖZET: Dava konusu taşınmazın tapu kaydında tarla vasfında olmasına ve ziraatçı bilirkişi raporunda da sulu tarıma elverişli tarım arazisi vasfında olduğu belirtilmesine karşın, dosyada mevcut Havza Belediye Başkanlığı yazı cevabından dava konusu taşınmazın;

Nazım ve Uygulama imar planı içinde ve belediye mücavir alan sınırlan dahilinde bulunduğu, belediye hizmetlerinden yararlandığı, imar planında taşınmazın kısmen Ayrık Nizam 3 katlı Konut alanında kaldığı kalan kısmının ise imar yolunda bulunduğu anlaşılmakladır.

Yine dosya içeriğinden dava konusu taşınmazın yerleşim birimlerine, kamu kurum ve kuruluşlarına yakın mesafede olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda davaya konu taşınmazın tarım arazisi olmayıp arsa vasfında olduğunun kabulü gerekir.

Mahkemece sübut koşulları oluşmayan davacı isteminin reddine karar vermek gerekirken, dava konusu taşınmazın vasfına yönelik yanılgılı değerlendirme ile davanın kabulüne karar verilmesi isabetsizdir.

ÖNALIM DAVASI – ÖNALIM HAKKINDAN KAYNAKLANAN DAVA – DAVA DEVAM EDERKEN PAYLARIN ÖNCEKİ MALİK OLAN SATICIYA DÖNDÜĞÜ ŞUFALI PAYIN DAVALIYLA İLİŞKİSİNİN KALMADIĞI.

ÖZET: Dava konusu 46 ada 4 parsel sayılı taşınmazla ilgili şufa davası devam ederken satıcının davalı aleyhine şufalı pay için açmış olduğu tapu iptal davasında davalının kabulü nedeniyle davanın kabulüne karar verilerek buna ilişkin karar kesinleşmiştir ve paylar yine önceki malik olan satıcıya dönmüştür.

Şufalı payın davalıyla ilişkisi kalmamıştır. Buna göre davacının seçimlik hakkı vardır. Davacı isterse tescil davasını yeni malike yönelterek onun hakkında devam ettirebilir, isterse davasını tazminata dönüştürerek eski malikler hakkında davayı yürütür.

Bu iki haktan birisini seçmek davacıya kalmıştır. Mahkemenin bu hususu davacıya hatırlatması ve onun tercih edeceği şekilde davayı yürütmesi gerektiğinden yerel mahkeme kararın bu nedenle kaldırılmasına karar vermek gerekmiştir.

Aşağıdaki Önalım Davası hakkında farklı makaleleri okuyabilirsiniz veya diğer bilgilendirici makaleler için Ankara Avukat ve Gayrimenkul Avukatı sayfalarını ziyaret edebilirsiniz.