Atla

Önalım Davası


Önalım Davası

Önalım Davası

Önalım Davası

Şüfa (Önalım) Hakkı Davaları Nedir?

Önalım hakları ile ilgili olarak Türk hukuk sistemi içerisinde kişilerin bilgi sahibi olabileceğini sağlayacak herhangi bir tanım yapılmamıştır. Bunun dışında Türk Medeni Kanunu içerisine dahil olan önalım hakkı ile ilgili olarak hakkın türleri ve hukuk sistemi içindeki yapısı da ayrıca belirlenmiştir. Hakların yapısı ve sahip olduğu türler bakımından değerlendirilmeye alındığında önalım hakkının ne ifade ettiğini de söylemek mümkün olmaktadır.

Bir eşyanın sahibi ya da bu eşyada hak sahibi olan ortaklar tarafından eşyanın başka üçüncü kişilere satılması halinde eşyanın kullanımının belli sürelerle kısıtlanması kapsamında açılan davalar olarak önalım davaları tanımlanabilir. Bu davalarda aynı zamanda eşyalar satılmamış olsa bile satılmasıyla eşit hukuki sonuçları doğuran işlemlerden geçmişse bu durum da önalım haklarından söz etmek mümkün olabiliyor.

Yargıtay'ın vermiş olduğu İçtihadı Birleştirme Kararları gereğince benzer şekilde tanımı yapılmış olan önalım hakkı ile ilgili olarak şuf'a hakkı ismi de kullanılmıştır. Ayni hak olarak değerlendirilen bu hakla ilgili olarak kişilerin öne sürebileceği yasal önalım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkı olmak üzere iki farklı türde hak talebinde bulunması mümkün olmaktadır.

Önalım Davası - Yasal Önalım Hakkı

Bir taşınmaz mülkiyetinin herhangi bir yasal kısıtlamaya sahip olmasının ardından tapu sicillerine tescil işleminin yapılmamasının ardından bu işlemin etkilerinin olacağı Türk Medeni Kanunu'nun ilgili maddelerince açık bir şekilde tanımlanmıştır. Kanundan doğan haklar kapsamında değerlendirilmeye alındığı için bu türde hak talebinde bulunan kişilerin dava açarken ellerinde herhangi bir sözleşme ya da tapuya şerh düşürülmesi gibi bir özelliğinin bulunması zorunluluğu bulunmamaktadır.

Ancak kısıtlamaların kaldırılabilmesi, geçersiz sayılabilmesi ve üzerindeki değişiklikler yapılması adına sözleşmenin yapılmış olması ve tapu üzerinde şerh bulunması gibi kuralların varlığı da kanunla kayıt altına alınmıştır.

Yasal önalım hakkı talebinde bulunulabilecek olan mallar paylı mülkiyet olarak tanımlanmış mallar üzerindeki kısıtlamalardır. Eğer herhangi bir paylı mülkiyet üzerinde hak sahibi olan bir kişi kendi başına payını belirli bir oranda ya da tamamen başkasına satmak isterse bu durumda diğer pay sahiplerinin de önalım haklarını talep etmesi söz konusu olabiliyor.

Önalım haklarının mülkiyetteki payını başkasına satmakta olan kişinin üzerinden hak talep etmesini doğurması diğer paydaşların yaşayabileceği kayıpların önüne geçmek adına yapılmaktadır.

Bu konuda Yargıtay kararlarında önalım hakları ile taşınmazın parçalanmasının önüne geçilmesi, bir eşyanın daha az kişi elinde tutulursa işletilmesinin kolaylaşacağı gibi amaçlardan hareketle kararlar çıkmaktadır. Yasal önalım hakkının talep edilmesi ile ilgili olarak kişilerin mutlaka zamanaşımı sürelerine riayet ederek hareket etmesi gerekmektedir. Bu sürelerin aşılması halinde kişilerin talep edebileceği hakları düşer. Eğer sürelerin geçilmesinin ardından dava açmak ya da hak talep etme yollarına gidilmişse bu durumda mahkeme tarafından herhangi bir itiraza bağlı olmadan karar verilir. Önalım hakları ile ilgili olarak bir eşya üzerinde pay sahibi olan kişilerin mutlaka kısmi ya da tamamen satış yapılacağının öğrenilmesinin ardından üç aylık süre içinde davasını açması gerekiyor.

Bunun yanı sıra her koşul için de iki yıllık süre içinde davaların açılması gerekmektedir. Zamanaşımı sürelerinin başlangıç tarihleri ile ilgili olarak Türk Medeni Kanunu'nda yapılacak işlem ile ilgili olarak ilk bildirim yapılan tarih üzerinden bir sürenin başlatılması sağlanır. Maldan pay sahibi olan kişinin ya da bu payı satın alan kişinin mutlaka diğer pay sahibi olan kişilere noter vasıtasıyla bildirim yapması gerekmektedir. Bildirim yapmayan kişilerle ilgili olarak herhangi bir yaptırım uygulaması kanunlar söz konusu olmasa da bu durumun diğer pay sahibi olan kişiler için önalım hakkı talebinde bulunmasında üç aylık zamanaşımı süresine tabii olmayı gerektirmesi sebebiyle sürenin başlamaması açısından zarara uğranılması söz konusu olacaktır. Böyle durumlarda zamanaşımı sürelerinin iki yıllık süre üzerinden değerlendirilmesi yapılacaktır. Bildirim yapılmadan satışın öğrenilmesi durumlarında bile pay sahibi olan diğer kişiler iki yıllık zamanaşımı süresine tabii olarak işlemlerini yapma hakkına sahip olurlar. Önalım haklarında süreç öncelikle bir paydaşın kendi payının tamamını ya da bir kısmını satmak istemesiyle başlar. Satışın yapılmasının ardından diğer paydaşlar için noter vasıtasıyla bildirim yapılır.

Önalım hakkı talebinde bulunacak olan kişilerin bu noktada üç aylık ve iki yıllık zamanaşımı sürelerine dikkat ederek işlemini yapması gerekmektedir. Süreler ancak bildirimlerin noter tarafından yapılması sonrasında başlamaktadır. Bunun dışında kalan olayın tüm öğrenme şekillerinde kişilerin önalım hakkı ile ilgili olarak herhangi bir talepte bulunması söz konusu olmayacaktır.

 

 

Önalım Davası nasıl açılır

İhtarname aracılığı ile yapılan bildirimlerde kişiler zorunlu olarak satış işleminin yapıldığı konusunda bilgi sahibi olduklarını, önalım hakkını da talep edeceklerini belirtirler. Ancak bu durum yasada açıkça ifade edilmiş olan bildirimlerin içeriği ile uyuşmadığı için bu nedenle kişilerin zamanaşımı sürelerinin iki yıllık sürelerle sürdürülmesine devam edilir. Zamanaşımı sürelerinin bu tip bildirim şekilleri ile ve diğer nedenlerle başlamadığına dikkat edilirse zamanaşımı süresinin ilerlediği ve sürelerin geçildiği de söz konusu olmamaktadır. Bu durum Yargıtay kararları ile de açık bir şekilde sürecin anlatıldığı durumlardan olmaktadır. 

Önalım Davası - Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı

Önalım haklarının diğer türü olan sözleşmeden doğan önalım hakkında hakkın sözleşme yoluyla ortaya çıkabilmesi şartı aranmaktadır. Türk Medeni Kanunu'nda açık bir şekilde tarif edilmiş olan bu durum mal sahibi olan kişinin sözleşme üzerinden bir başka kişiye eşyayı satması halinde bu kişiye vermiş olduğu öncelikler kapsamında değerlendirilmektedir.

Sözleşmenin haricinde satıcı ve alıcı olan kişiler arasında herhangi bir şekilde tapuya şerh düşürülmesi söz konusu ise bu durumda üçüncü kişiler de bağlayıcı olurlar. Tapuya şerh düşürülmemesi halinde ise yalnızca sözleşmenin tarafları olan kişiler için önalım haklarının temin edilmesi söz konusu olmaktadır. Bunun için zamanaşımı süresi ise on yıl olarak belirlenmiştir.
Zamanaşımı sürelerinin diğer koşullarında ise önalım hakları ile ilgili olarak sözleşmeden doğan önalım haklarında da diğer zamanaşımı süreleri geçerli olmaktadır. Buna göre yine bildirimleri yapılması süresi başlangıç kabul edilerek üç aylık süre içinde bunun dışında kalan tüm durumlarda ise iki yıllık sürede önalım hakkı ile dava açmak mümkün olabiliyor.

Önalım Hakkı Hangi Durumlarda Talep Edilemez?

Türk Medeni Kanunu çerçevesindeki maddelerle düzenlenmiş olan önalım hakkında iki farklı özel durum için yasal önalım hakkının kullanılamayacağı belirtilmiştir. Cebri icra yoluyla yapılan satışlar bunlardan ilkini oluştururken diğeri ise satış işleminin gerçekleşmesinden önce ya da sonra sözleşmenin feragat edilmesinin ardından tapu kütüğüne şerh düşürülmesi işlemidir.

Önalım Davası

Eğer pay sahibi olan bir kişinin diğer pay sahibi olan kişiler hakkında icra takibi çıkarması söz konusu olmuşsa ve payın icra yoluyla satılması durumu ortaya çıkmışsa bu durum cebri icra kanalıyla satış olarak tanımlanıyor. Önalım hakkını sınırlayan durumlardan biri de satış yoluyla devir işleminin yapıldığı durumlarla ilgili olmaktadır.

Pay sahibi olan kişi kendi payının tamamını ya da bir kısmını bağış veya takas ile bunlara benzeyen satış işlemi dışındaki bir yolla gerçekleştirirse bu durumda diğer paydaşların önalım hakkı talebinde bulunması mümkün olmayacaktır.

Ancak zaman zaman paylarını üçüncü kişilere satmak isteyen kişiler önalım hakkı taleplerinin ortaya çıkmaması için satış dışı bir yolla payın üçüncü kişilere aktarıldığını öne sürebiliyor. Fakat bu durumlarda pay sahibi olan kişiler muvazaa iddiası ile önalım haklarının kullanılmasını sağlayabilir. Bunu yapabilmek için kişilerin satış dışı bir yolla payın üçüncü kişilere verildiğini ispatlaması gerekmektedir.

Önalım Davası Kime Karşı Açılır Nasıl Görülür

Önalım davasını,  Paydaş veya paydaşlar açabilir. Önalım davasında Husumet, taşınmazdaki payı satın alana yöneliktir. Önalım davasında dava, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılır.

Önalım davasında, hakim, davanın süresinde açılıp açılmadığını inceler. Süresinde açılmamışsa, davayı red eder. Tapu kayıtları getirtilir. Taraf şahitleri dinlenir. Davacı, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere naklen yatırmakla yükümlüdür.  

SIKÇA SORULAN SORULAR

BİZE YAZIN

Avukat & Arabulucu İlkay Uyar Kaba
Avukat & Arabulucu İlkay Uyar Kaba

İlkay Uyar Kaba ; Aile Boşanma hukuku, Anlaşmalı Boşanma, İşçi Davalarında Arabuluculuk, Miras Hukuku Davaları, icra hukuku, İşçi Tazminat Davaları, Kıdem Ve İhbar Tazminatı, İşe İade, Miras hukuku, Tazminat Hukuku, İş Kazası Tazminat, Trafik Kazası Tazminat Davası gibi faaliyet gösterdiğimiz çalışma alanlarımızın, hukuk büroları arasında önemli bir yer sahibi olmamızı prensiplerimize borçluyuz.

İLGİLİ KONULAR
YORUMLAR
  • DORUK GÖZÜYUKARI -
    6 Ağustos 2016

    Adalet herkese hakkını vermektir. (Justinian)

    Cevapla
  • TAHİR DURUKAN -
    3 Eylül 2016

    Önalım Davası açmak istiyorum. Ben yurtdışında yaşıyorum bu durum dava sürecini etkilermi

    Cevapla
  • Eyüp -
    23 Mart 2017

    Önalım Davası Bu konuda dava dilekçesi nasıl yazılır nedeniler nasıl açıklanır.

    Cevapla
Yorum Bırak