Apartman yönetimi aidat soru cevap merak edilenler.
Soru-1: Ankara’nınGölbaşı ilçesinde 5 katlı bir apartmanda oturuyorum. Apartmanda birçok dairebulunuyor. Bunlardan biri de benim dairem. 3.katta oturuyorum. Fakat,apartmanın en üst katındaki dairenin sahibi, ortak kullanımımıza açık durumdaolan çatı katını dairesinin bir parçası haline getirmiş. Bu durumdan, çatıyıkullanan öteki daireler mağdur olduğu gibi, ciddi bir biçimde ben de mağduroluyorum. Bu haksızlığa karşı nasıl bir yol izlenmelidir?
Cevap: Busoruya verilmesi gereken yanıt için, “çatı arası” oalrak adlandırdığımızbölgenin hukuki anlamda ne ifade ettiğinin çözümlenmesidir. Çatı arası,özellikle çok katlı apartmanlarda ve çok kişinin barınmakta olduğu meskenlerdebazen sorun teşkil edebiliyor. Bu sebeple, çatı arasının ORTAK KULLANIM ALANIolması yönünde çeşitli hukuki düzenlemeler mevcuttur. Bu durum, çatı arasınınhiçbir daire sahibi tarafından kişiselleştirilerek kullanılamayacağı sonucunudoğurmaktadır.
Yani, belirttiğimiz hukuki kurala göre,bahsettiğiniz komşunuz hukuki bir gerekliliği çiğnemektedir. Yaptığı,hakimiyeti altında olmayan bir bölgenin üzerinde mülkiyet hakkı sahibi gibidavranmasıdır. Biz buna, “işgal” adını veriyoruz. Bununla ilgili olarak hemsizin, hem de diğer tüm mağdurların yargıya başvurarak haklarını aramaları vesöz konusu işgali cebren durdurması mümkündür. Yetkili mahkemeye açılacak birdava ile bu mümkündür.
Soru-2: 2012 yılındanberi, Çiçek Apartmanı adlı apartmanın en üst katında, yani çatıyla en yakın ilişkide bulunan dairede, ev sahibiolarak oturuyorum. Binada toplamda 20 daire bulunuyor. Yöneticimize yıllardırdile getirmeme rağmen, çatıdaki sızıntı sorununu çözmüyor. Yazılı olarak dabaşvurdum; ancak bir yanıt gelmedi. 2017 yılında çatıdan büyük bir sızıntıgerçekleşti. Bununla birlikte, dairemin var olan değeri düştü; daire için alıcıbulamaz hale geldim. Zararımı kimden isteyebilirim?
Cevap: Önemlebelirtmemiz gerekir ki, toplumsal hayatta artık git gide önemi artan bir kurumvar: Apartman/site yöneticiliği. Apartman yöneticisinin, binanın bakımınıyaptırmak, binanın her tür ortak sorunu ile ilgilenmek ve gerektiği zaman paratoplayarak sorunları gidermek gibi yükümlülükleri ve yetkileri vardır. Sorusahibinin bahsettiklerine göre, 2012 yılından bu yana yöneticide bir değişiklikolmamış. Yönetici, bu durumda üzerine çeşitli kanunlarla yüklü olansorumluluklarını yerine getirmemiştir.
Bu durumda, oluşanzarardan dolayı apaçık bir ihlali bulunmaktadır. Dolayısıyla, uğranılmış olanzarardan dolayı yöneticinin sorumlu gösterilerek tazminat talep edilmesimümkündür. Ancak, yönetici olayda hiçbir kusuru bulunmadığını ispat edebilirse,sorumluluktan kurtulur.
Soru-3: Merter’de, 5katlı bir apartmanın üçüncü katında yer alan bir dairem var. Bu daireyi, 5yıllık bir sözleşme imzalayarak üç öğrenciye kiraladım. Ancak dairemde fuhuşyaptıklarını öğrendim. Henüz kira sözleşmesini mühleti dolmadı. Buna rağmen deolsa kiracıları tahliye etmek istiyorum. Hukuken böyle bir hak ve yetkim varmı? Nasıl bir yol izlemeliyim?
Cevap: Önceliklebelirtmeliyiz ki, Türk hukuku uzunca bir zamandır kiracının menfaatini önplanda tutmaktadır. Bu nedenle, artık kiracılara “evden çık” demekle tahliyeetmek mümkün değil. Bunun için, mutlak surette haklı gerekçeler lazımdır. Bugerekçelerden biri de, kiralananın fenakullanımıdır. Çünkü bu durum, kira sözleşmesinin gereklerine aykırıdır.Kira sözleşmesi, kiracıya KİRALANANI DÜZGÜN KULLANMAK yükümlülüğü yükler. Evdefuhuş yaptırılması, Türk Ceza Kanunu’nun da 227. Maddesine göre bir suçsayılır. Evin bir suç mahalli olarak kullanılması bir “suç yeri” olarakkullanılması demek olup; kiralananın fena kullanılması sonucunu doğurur. Bu da,kira sözleşmesinin feshedilerek, “tahliye davası” açmak için yeterli bir sebepteşkil edecektir.
Soru-1:Binamızda 12 Haziran 2018 tarihinde birgenel kurul toplantısı yapıldı. Genel kurul toplantısı için davetiyealdık. Fakat sözünü ettiğim genel kurultoplantısına katılmadık. Alınan kararların hiçbirinde imzamız bulunmamaktadır.Şu anda elimizde yolsuzluk belgesi bulunmaktadır. Dava açabilir miyiz?
Cevap: Önceliklecevaplanması gereken soru, “yolsuzluk belgesi” tabirinden ne anlaşılmasıgerektiğidir. Bu ifade, birçok anlama gelebilmekle beraber, ilk akla gelecekanlamı üzerinden bir yorum yapılmalıdır.
Bu ifadeden ilk olarak,apartman yönetici/yöneticilerinin toplanan paralarda, aidatlarda, ödeneklerdeyolsuzluk yaptığı anlaşılmaktadır. Daha net bir ifadeyle, bu paraları kendi menfaatleriiçin sarf ettiği, ya da bunlar hakkında yolsuz harcamalar yaptığıanlaşılmaktadır. Bu nedenle, verilen cevap da buna göre olacaktır.
Kat mülkiyetine bağlı olanapartmanların genel kurul toplantıları, dairelerin maliklerinin, yani mülkiyethakkı sahiplerinin katılımıyla yapılmaktadır. Bu toplantılarda alınan kararlarakarşı iptal davası açmak iman dâhilindedir.
Bu davanın açılması, biraylık hak düşürücü bir süreye bağlıdır. Bununla birlikte, toplantıda alınankarara ilişkin iptal davası açabilmek için, toplantıya katılmamış olmak ya dakatılınmış olunmasının beraberinde, ilgili karara muhalif kalınmak şarttır.Yani, sorunun cevabı, “evet, dava açılabilir” şeklinde olmalıdır.
Soru-1: 15 Mayıs 2017 tarihinde, Sakarya’nın Sapanca ilçesinde, üzerine inşaat yapılmak üzere olan bir arsa hakkında müteahhit ile bir sözleşme imzaladık. Bu sözleşmeye göre, arsanın üzerine inşa edilecek olan apartmandan, 3+1 olmak üzere iki daire teslim alacaktım. Aramızda akdettiğimiz ev satış vaadi sözleşmesi gereğince, müteahhide 500 bin TL ödedim. Ancak bir süre sonra müteahhit kayıplara karıştı. Evlerin inşaatı bitmiş, ancak buna rağmen tapumuzu vermemişti. Bir zaman sonra, evlere ipotek koydurduğu haberini aldık. Müteahhide karşı kullanacağım hukuki yollar nedir, ücretimi geri almam mümkün mü?
Cevap: Belirtelimki, okurumuzun “ev satış vaadi sözleşmesi”ni müteahhit ile KENDİ ARALARINDAyapması, o sözleşmenin baştan itibaren geçersiz olması sonucunu doğurur. Çünkü,taşınmaz satış ve devirlerine ilişkin her türden sözleşme, kural olarak ŞEKİLESASLARINA bağlıdır. Bu nedenle, sözleşme geçersizdir.
Ancak, bu gibimağduriyetlerin sayısının artması üzerine, Yargıtay “şekil esaslarına uygunolmasa da, tarafların sözleşme iradeleri varsa, bu sözleşmenin gereklerininyerine getirilmesi gerektiğine” hükmeden bir karar aldı. Bu nedenle,müteahhidin de okurumuzun da yükümlülüklerini yerine getirmeleri getirir.
Okurumuzun, yaşadığısorunun çözülmesi için, yetkili tüketici mahkemesine dava açması gerekir. Yasözleşmeden dönerek ücretinin iadesini isteyecektir, ya da tapunun hukuka uygunşekilde kendisine teslim edilmesini, yani müteahhidin yükümlülüklerinetamamıyla uygun davranmasını isteyecektir. Ancak, buna rağmen, ipoteğinkaldırılması konusu yargıcın kararına bağlı kalacaktır. Çünkü, kural olaraktaşınmazlar, üzerindeki ipoteklerle birlikte yeni malike devredilir.
Soru-2: Birarsanın tam olarak yarısı bana, yarısı ise diğer akrabalarıma ait. Bu arsa, birüst soyumuzdan bize miras kaldı. Sözünü ettiğim akrabalarım, kendi paylarına düşenkısmın tamamını, yani arsanın öteki yarısının tamamını bana satmak istiyorlar.Hukuken böyle bir satışın yapılması mümkün müdür?
Cevap: Öncelikleifade etmemiz gerekir ki, ilke olarak miras hukukunda taşınmaz malvarlığıdeğerlerinin mirasçılara geçişi, “elbirliği mülkiyeti” adını verdiğimiz geçişile gerçekleşmektedir.
Elbirliği mülkiyeti, paylımülkiyete göre daha farklı olan ortak maliktir. Buna göre, elbirliği mülkiyetihakkına sahip olan tüm malikler, sahip oldukları şey üzerinde aynı andamülkiyet hakkı sahibi olurlar. Yani, sahip olunan şey her ne ise, o şeyherkesindir. Bundan dolayı, hiçbir malik kendi başına hareket edemez; mutlakaöteki maliklerin de rızasının olduğunu gösterir bir belge ile hareket etmekzorundadır. Elbirliği mülkiyeti ile gelen taşınmaz malvarlığı değerlerinin dahasonradan paylı mülkiyete dönüştürülmesi mümkündür.
Sorumuzun sahibinindurumunda ise, yukarıdaki bilgilerin de ışığında bir cevap vermek gerekirse,taraflar arasında böyle bir satış işleminin yapılmasında herhangi bir hukukaaykırılık yoktur.
Tapu müdürlüğüne maliklerinbirlikte başvurmaları halinde, söz konusu satış işlemi gayet başarılı olarakhukuk hayatına geçecektir. Böylelikle, elbirliği ya da paylı mülkiyet ayrımlarıtamamıyla ortadan kalkacak, yerine soru sahibinin tam mülkiyet hakkına sahipoluşu söz konusu olacaktır.