Kira Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler ve Kimler Kira Sözleşmesi Yapabilir? 18 yaşını doldurmuş, akıl sağlığı yerinde olan, kirayı ödeyebilecek durumda olduğuna dair güvence verebilecek kişiler, kira sözleşmesi yapabilirler. Mülkünü kiraya verip vermemek kiraya verecek olan kişinin elindeki bir durumdur.
Kira Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kiracı adayından mülkünü kiraya verebilmek için bazı güvenceler istemek de kendisinin elindedir. Kiracısının aylık düzenli bir gelirinin olup olmadığına, kirayı ödeyip ödeyemeyeceğine yönelik bilgileri kiracıdan isteyebilir.
Ayrıca kiraya vereceği mülke bir zarar verilmemesi için kiracı profili konusunda seçici olabilir. Dolayısı ile kiracı adayının o mülkte kaç kişi yaşayacağı ve bu kişilerin yaşlarının ne olduğu da kiraya verecek olan kişi için önemli bir durumdur.
Kiraya verecek olan kişi daha önce bir suç işlemiş olan kişiye de tamamen kendi tercihi doğrultusunda kiraya vermeyi reddedebilir. Özetle; kiraya verecek olan kişinin kiraya vermeyi kabul ettiği, akıl sağlığı yerinde olan ve 18 yaşını doldurmuş herkes kira sözleşmesi yapabilir.
1. Kira Süresi NasılBelirlenmelidir?
Bazı hukuki hakların kullanılabilmesi için kira süresininkiracı ile kiraya veren arasında 1 yıl olarak belirlenmesi faydalı olmaktadır.Örnekle açıklamak gerekirse, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası kirasözleşmesinin sona ermesiyle açılabilmektedir. Dolayısıyla kira süresini 5 yılolarak belirlenmesi durumunda, dava hakkını kullanmak isteyen kişinin ancak 5yıl sürenin dolmasını bekledikten sonra kullanması mümkün olacaktır.
Ayrıca kiracılar da 1 yıldan uzun süreli sözleşmeimzalamaları halinde bu sürenin tamamı için kira bedeli ödemeyi taahhüt etmişolurlar. Erken tahliye durumunda, kiralanan yerin yeniden kiraya verilinceyekadar geçen süre içinde tahliye etmelerine rağmen kira bedelini ödemek zorundakalabilirler. Bu yüzden uzman hukukçular tarafından kira sözleşmelerindesürenin uzun süreli olmaması tavsiye edilmektedir.
2. Kira Ücreti NeZaman ve Nasıl Ödenmelidir?
Kiracı ve kiraya veren, kira ücretinin ödenme biçimini kendi iradeleri ile belirleyebilirler. Kira ödemesi her ay gerçekleştirilebileceği gibi, bir senelik kira peşin olarak da ödenebilir. Ancak kiranın ne zaman ödeneceği kararlaştırıldıktan sonra bu kararın kira sözleşmesinde açık olarak yer alması gerekmektedir.
Örnekle açıklamak gerekirse "her ayın en geç 5. günü mesai saati bitimine kadar" ya da "her ayın ilk günü" şeklinde kira sözleşmesinde yazılı olması gerekir.
İşyeri kira ücretlerinin bankaya yatırılma zorunluluğubulunduğu için, kira sözleşmesinde ücretin hangi bankaya yatırılacağına dairbilgilerin de olması gerekmektedir. Ayrıca işyeri kiralarının banka üzerindenyerine elden ya da başka türlü ödenmesi, idari para cezası ile karşılaşılmasınayol açmaktadır.
3. Kiraya OrtakAlınması Durumunda Ne Yapılır?
Hukuki uyuşmazlıkların yaşanmaması adına kiracıya,kiralananı başka bir kişiye devretme ya da kira ücretine ortak alma hakkıtanınmaması gerekmektedir. Kiralayanın bu durumu yasaklaması ya da kendi izninetabi tutmasına dikkat edilmelidir.
4. Kiralanan YapıdakiTadilatların Ödemesini Kim Yapmalıdır?
Kiracı, kiralanan konutta ya da işyerinde tadilat yapması durumunda ilk önce kiralayandan iziz almalıdır. Kiracı, mal sahibinin iznini alarak tadilat yapmışsa, kira sözleşmesinin sonunda kiralanan ev ya da işyerinin ne şekilde teslim olunacağı açık olarak kararlaştırılması gerekir.
Örnek olarak kiracının dükkandan çıkarken dükkanı tadilat öncesi durumu ile teslim etmesi kararlaştırılabilir. Bu tür durumlarda kiracı, yaptığı tadilatı sökmeli, boya badana gibi ne değişiklik yapılmışsa bunun ilk haline döndürülerek kiralayana teslim edilmesi gerekmektedir.
Bunun yanı sıra, kira sözleşmesine konulan bir madde ilekiracının tadilatlı hali ile kiralananı teslim edeceği ve yaptığı tadilat içinödeme talep edemeyeceği kararlaştırılabilir. Bu konuda baştan uzlaşmaya varılıpkira sözleşmesine madde konulması önemlidir.
5. Elektrik, Yakıt veAidat Gibi Giderlerin Ödemesini Kim Yapmalıdır?
Elektrik, su ve yakıt gibi giderler için kiracının kendi adına abonelik tesis etmesi gerekmektedir. Kira sözleşmesinde, kiracıya evin ya da işyerinin anahtarları verilmeden önce kendi adına abonelik açtırması ve bunun ardından kirada oturmaya başlaması belirtilebilir.
Kimler Kira Sözleşmesi Yapamaz?
Kirasözleşmesi yapamayacak olan kişilerden bazıları şunlardır:
- 18 yaşını doldurmamış, reşit olmayan kişiler kira sözleşmesi yapamazlar.
- Akli dengesi yerinde olmayan kişiler kira sözleşmesi yapamazlar.
Kira Sözleşmesi doğan borçlar?
Kira sözleşmesi için yasal hak konusuTürk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenmiştir. Taşınmaz kiralama sözleşmesi borç doğuran sözleşmeler kapsamındaincelenmektedir. Bu sözleşmeler satım sözleşmesinden farklı olarak mülkiyetnakledilmeyen sözleşmelerdir. Mülkiyet devreden de kalmak şartı ile yalnızcakullanma ve yararlanma hakları kiralanmaktadır. Kira sözleşmeler:
- Adi Kira,
- Hasılat Kirası,
- Hayvan Kirası,
- 6570 sayılı Gayrimenkul Kirası kapsamındadüzenlenmektedir.
Adi kira; kiracıya ücret karşılığında geçici olarak birşeyin kullanılmasını bırakmayı taahhüt etmektedir. Hasulat kirası ise; hasılatıolan mal ya da hakların kullanılmasını sağlar.
KiraKontratı Hangi Durumlarda Geçersizdir?
Kira kontratı süresi bir sene olarak belirlenmiştir. İki kişi arasında yapılan bir sözleşme olan kira kontratı, imzalandığı anda geçerli olmaktadır. Ancak, mülk sahibi dışında birinin bu sözleşmeyi imzalaması, kontratın geçersiz olmasına yol açar.
Bunun dışında kiralananı kendisi, eşi, alt soyu ya da üst soyu kullanmak durumu söz konusu ise kira kontratının iptali talep edilebilir. Bunun dışında yeni malikin gereksinimi de kontratın iptalini sağlar.
Kira Sözleşmesi Kaç YıllığınaYapılır?
Kira sözleşmesinin yıl bazından, kanunlarda belirtilmiş bir süre sınırlaması yoktur. Taraflar kira sözleşmesini kaç yıllığına yapacaklarını tamamen kendileri belirlemektedir.
Belirli süreli ve belirsiz süreli olmak üzere iki çeşit kira sözleşmesi vardır. Belirsiz süreli kira sözleşmesinde, kira sözleşmesinin biteceği tarih belirtilmemektedir. Belirli süreli kira sözleşmesinde ise kira sözleşmesinin kaç yıllığına yapıldığı belirtilmektedir.
Kira Sözleşmesi Örneği 2020
Kira sözleşmesinin örnek doldurulma şekli 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilmiştir. Özetleyerek anlatmak gerekirse; kira sözleşmesi hazırlamaya öncelikle hangi tip mekan için olduğu belirtilerek ve başına kira sözleşmesi yazılarak başlanır.
Kira sözleşmesi genelde 3 sayfadan oluşur. İlk sayfada kiraya verilecek olan yerin Tapu Dairesi’ne kayıtlı olduğu net adres ve cinsi yazılır. Kiracının ve malını kiraya verecek olan kişinin kimlik bilgisi ile beraber ikamet etmekte oldukları adres belirtilir. Kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihi ile beraber aylık kiranın miktarı belirtilir. Ayrıca kiranın ne şekilde ödeneceği ve kiracıya teslim edilecek olan demirbaşlar da bu sayfaya yazılır. Bu sayfa form şeklindedir. İkinci sayfada genel koşullar yer alır.
Genel koşullar; kiracının kiraladığı malı özenle kullanması gerektiği ve ev sahibinin bilgisi olmadan dairede bir değişiklik yapamayacağını bildiren maddelerden oluşur. Üçüncü sayfada özel koşullar yer alır. Özel koşullarda; ev sahibinin banka bilgileri, eğer apartman ise apartman aidatının hangi taraf tarafından ödeneceği gibi kiraya veren kişinin kiracıya bildirmek istediği özel koşullar yer alır. Her sayfanın altında kiracının ve kiraya veren kişinin imzası bulunur.
Kira Sözleşmesinin Süresi Ne Kadardır?
Kira sözleşmelerinin süreleri belirli ve belirsiz olabilir.Kira sözleşmesinin süresi malını kiraya verecek olan kişiye bağlıdır. Kiracıiçin sözleşmede yazan süre geçerlidir.
Kira Sözleşmesi En Fazla Kaç YıllığınaYapılır?
Kira sözleşmesi en fazla belirsiz süreli yapılmaktadır. Taraflar sözleşmeyi feshetmediği sürece kira sözleşmesi sürekli olarak kendiliğinden yenilenmektedir. Bu belirsiz süre 10 sene de sürebileceği gibi 25 sene de sürebilir. Kira sözleşmesinin süresinin uzun tutulduğu sözleşmeler genel olarak iş yerleri için yapılmış olan sözleşmelerdir.
İş yerlerinin kiracıları; işlerine yaptıkları yatırım doğrultusunda kiracıları oldukları mülke de bir yatırım yapmaktadırlar ve bu yatırımlar hayli yüksek miktarlarda olmaktadır. Dolayısı ile iş yerleri için 1 yıllık kira sözleşmesi yapılması tercih edilen bir durum değildir. Fakat konutlar için genel olarak tercih edilen kira sözleşmesi süresi 1 yıldır.
Kira Sözleşmesi Nasıl Feshedilir?
Kira sözleşmesi feshetmek sözleşmede belirtilen bitiş tarihinin gelmesi sonucu olabilmektedir. Bazı sözleşmelerde bitiş tarihi yazılı değildir. Bu sözleşmelerde resmi fesih tarihlerinde, karşı tarafa haber verilerek taraflar kendi aralarında sözleşmeyi bitirebilmektedir.
Anlaşmazlık veya resmiyet isteği nedeniyle bazı durumlarda fesih dilekçesi yazılabilmektedir. Bunun için bir kira kontratı feshi örneği incelenebilir.
Kira Kontratının Feshi
Kira kontratını feshetmek için yetkilikişiler kiracı vegayrimenkul sahibidir. Eğer taraflardan biri sözleşmeye aykırı davranışlarsergiliyorsa, sözleşme tek taraflı bitebilmektedir. Ancak sözleşmeyi bitirentaraf, karşı tarafın sözleşme çerçevesine uymayan davranışını belgelemekzorundadır.
Ev sahibi,mülkünü alt ve üst soyundan birine de kiralayabilir. Bu durumda da taraflarınsözleşmeyi feshetme hakları bulunmaktadır. Bunun için gerekli mercileresözleşme fesih nedeni ile fesih dönemlerinde başvuru yapılabilir.
Diğer yandankiralanan mülkün olduğu yerde yapılacak herhangi bir inşaat veya altyapıçalışması, eğer orada yaşanmasına imkan vermiyorsa, sözleşme kendiliğindenfesholur. Bu haklı bir gerekçe olduğundan ödeme gerektirmez. Ancak kiracıhatası nedeniyle tek taraflı fesholan sözleşmede, belirtilen süre içinkiraların tamamı ödenmiş olmalıdır.