Şufa Hakkı Nedir, Şufa ve ÖnAlım Hakkında Merak Edilen Sorular!

Şufa Davası Ne Demek

Şufa davası taşınmaz mülkiyetler için paydaşlar arasında açılabilecek önalım davasıdır. Paydaşlardan birisinin taşınmaz maldaki payının bir kısmını ya da tamamını üçüncü kişilere satması taşınmazda payı olan diğer paydaşlara satın alma önceliği veren hak olmaktadır. 

Paydaşlardan birisi payını üçüncü kişiye satmak isterse pay oranın öncelikli alma hakkı diğer paydaşlarda olmalıdır. Öncelikli satın alma hakkı yenilik doğurmakta ve hak sahibinin bu hakkını kullanması sonucunda yeni bir durum meydana gelmektedir.

Şufa Hakkına Nasıl Sahip Olunur?

Şufa davası kanundan doğan ve taşınmazlarda paydaşlara önalım hakkı sağlayan hukuk nitelikli kısıtlamalardır. Şufa davası açma hakkı ancak paydaşlardan birisinin payını üçüncü kişilere satması sonucunda diğer paydaşlara verilmektedir.

Şufa hakkı bildirimleri satış tarihinden itibaren 3 ay ve satışın üzerinden 2 yıl geçmesi durumunda geçersiz olmakta ve paydaşın dava hakkı sona ermektedir. Şufa hakkının üçüncü kişiye tanınması ancak sözleşme ile olmakta ve sözleşmenin noter aracılığı ile düzenlenmesi gerekmektedir.  Şufa hakkının doğması için;

• Tapu sicil şerhi
• Malik ya da yetkili temsilci yazılı istemi ile gerçekleşmesi gerekir.

Şufa Davası Neden Açılır

Şufa davası açma sebebi taşınmazlarda hakkı bulunan paydaşların diğer paydaşların paylarını üçüncü kişilere satması sonucu oluşmaktadır. 

Paylı mülkiyetlerde paydaşlardan herhangi birisinin payını satmak istemesi durumunda öncelik hakkı diğer paydaşların olmalıdır. Diğer paydaşlara önalım hakkı doğuran bu durumun aksi yaşanırsa pay sahibine şufa davası açma hakkı doğmaktadır.

Şufa Davası Nerede Açılır ?

Şufa davası açmak için görevli olan mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Şufa davası açma hakkı hisseli taşınmazlardaki paydaşlar arasındaki satış durumlarında meydana gelmektedir.

Taşınmazda payı bulunan paydaşlardan birisinin kendi payını üçüncü kişilere satması diğer paydaşların ihlale uğrayarak önalım hakkını yitirmelerine neden olmaktadır.

Hisseli taşınmazlarda pay sahiplerine verilen öncelik hakkı paydaşların şufa davası açmasına neden olmaktadır.  Şufa davası açmak için paydaşın şufa davası zaman aşımı süresi dolmadan Asriye Hukuk Mahkemesine dilekçe ile başvurmalıdır.

Şufa Davası Dilekçesi

Şufa davası açmak için paydaş mahkemeye şufa dava dilekçesi ile müracaatta bulunmalıdır. Asriye Hukuk Mahkemesine sunulacak dava dilekçesinde detaylı bir şekilde açıklanması gerekenler;

• Davacı ve vekilinin isim ve soy isimleri
• Davalı kişinin isim ve seyisimi
• Dava konusu
• Dava konusu hakkında bilgilendirmeler
• Davacının pay satışının gerçekleştiğini öğrenmiş olduğu tarih
• Davacını satıştan haberi olmadığını ve mahkemenin uygun görmesi durumunda önalım hakkını kullanarak sarılan payın değerini hemen hesaba yatıracağı
• Davalının payının üçüncü kişilere satışının önlenmesi içerikleri yer almaktadır.

Şufa Davasından Nasıl Kurtulurum

Önalım hakkı davasından kurtulmak için tek yol, paydaşların dava açma hakkı sürelerinin dolması durumunda dava açamamalarıdır. Paydaşların önalım haklarını kullanmak için belirli bir süreleri vardır.

Bu süre satış işlemi paydaşlara noter yolu ile bildirildiğinde üç ay, bildirilmediğinde ise iki yıldır. Paydaşlar bu süre içerisinde önalım haklarını dava yolu ile aramazsa önalım haklarını bir daha kullanamazlar.

Önalım Davasını Kaybetdilmesi Sebepleri

Şufa davası nasıl kazanılır sorusu pek çok kişi tarafından merak edilmektedir. Önalım hakkının kullanılamayacağı durumlardan birisi söz konusu değil ise öncelikle davacı olmak isteyen paydaş tarafından şufa davası açılması gerekir. Davacı olmak isteyen kişi öncelikle taşınmaz mülkün bulunduğu bölge ile ilgilenen Asliye Hukuk Mahkemesi’ne şufa dava dilekçesi ile müracaat etmelidir.

Şufa davası açmak isteyen davacı öncelikle taşınmaz malın tapu üzerindeki bedelini ve satıcının ödemiş olduğu harç ve masrafları ödemeyi kabul etmiş sayılır. Şufa davasında harca esas değer tapu üzerinde yazan bedellere göre belirlenir. Tapu üzerindeki bedelin gerçekle örtüşmediği düşünülüyorsa davacı muvazaa davası açma hakkına da sahiptir.

Şufa Dava Açma Süresi Ne Kadardır?

Şufa davası açan kişiler Asliye Hukuk Mahkemesine giderek dava açmak için mahkemeye sunacağı dilekçe ile;

• Alıcı tarafından yatırılan satış bedeli
• Davaya sebebiyet veren payın alıcıya tescili sırasında yapılan tapu masraflarını ödemeye hazır olduğunu beyan etmektedir.

Hak sahibinin şufa davası açma süresi payının devir alındığının kendisine bildirildiği tarihte başlamaktadır. Önalım hakkı sahibi paydaş bu durumda 3 aylık süre içerisinde ve her durumda satış tarihinin ardından 2 yıl süre içerisinde dava açmalıdır.

Hak sahibi paydaş şufa davası açarak hakkını kullanmak istediğini beyan etmelidir. Belirtilen süre içerisinde dava için başvuruda bulunmayan önalım hakkı sahiplerinin haklarından vaz geçtikleri kabul edilmektedir.

Kimler Şufa Davası Açabilir

Önalım davası açabilecek kişiler üçüncü bir kişiye satış işlemi gerçeklemiş taşınmaz bir mal üzerinde pay sahibi olan paydaşlardır. Yasalar paydaşlardan birinin kendi payını satmak istemesi durumunda diğer paydaşlara satış işlemi gerçekleşecek veya gerçekleşmiş olan payı öncelikli olarak alma hakkı tanır.

Dolayısıyla böyle bir satış işlemi söz konusu olduğunda paydaşlardan hepsi veya her biri önalım hakkına sahip olur. Önalım davası açmak için paydaş kişi taşınmaz malın bulunduğu bölgedeki Asliye Hukuk Mahkemesi’ne önalım hakkı davası dilekçe ile başvurmalıdır.

Şufa Davası İkinci Satış Durumu

Şufa davası devam ederken satış yapılması durumunda paydaş isterse ikinci alıcıya karşı yeni bir şufa davası açabilir. Her bir yeni satış paydaşlara tekrardan önalım hakkı doğuracaktır. Veya paydaş hali hazırda açılmış olan şufa davasını tazminat davasına dönüştürebilir.

Böyle bir durumda davacının ödeyeceği şufa davası harca esas değer ise ikinci satış işleminde muvazaalı bir durum olup olmaması ile ilgilidir. Eğer yeni alıcı kötü niyetli ise paydaş eski satış işlemindeki bedelleri karşılar, yeni alıcı iyi niyetli ise paydaş ikinci satış işleminde ödenmiş olan bedeli ödemek durumunda kalacaktır.

Önalım Davası Hangi Mahkeme Açılır

Önalım davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Önalım davasının diğer bir adı şufa davasıdır. Önalım hakkı birden fazla kişinin üzerinde payı olan bir mülkiyette paydaşlardan birinin kendi payını başka kişilere satmak istemesi durumunda diğer paydaşların satılması düşünülen payı satın almadaki önceliğidir.

Önalım hakkı paylı mülkiyet ilişkisi başladığı anda ortaya çıkar ve payın herhangi bir paydaş tarafından üçüncü bir kişiye satılması ile kullanılabilir bir hak haline gelir. Bunun için dava açmak isteyen kişinin Asliye Hukuk Mahkemesi’ne bir dilekçe ile birlikte başvuru yapması gerekir.

Şufa Davası Açmak İçin Yazılacak Dilekçenin Örneği

Payınızın bulunduğu bir mülk diğer bir paydaş tarafından üçüncü kişilere size noter yoluyla bilgilendirme yapılmadan satıldı ise satış yapmış paydaş kişiye önalım davası açabilirsiniz. Şufa davası kazanmak için davayı satış işleminden sonra ki iki sene içerisinde açmanız gerekir.

Önalım davası açmak için yazmanız gereken dilekçe örneğine internette kısa bir araştırma yaparak kolayca ulaşabilirsiniz. Önalım davası açmanız durumunda şufa davasında bedel tespiti aksi bir durum söz konusu olmadığı sürece mülkiyetin tapusu üzerinde belirtilen meblağ ve davalı tarafından ödenmiş harç ve masraflar üzerinden belirlenir.

Önalım Davası Kime Karşı Açılır

Şufa hakkı davası açılabilecek kişi ortak olduğunuz mülk paydaşının payını sattığı kişidir. Yani önalım hakkı davasını payı satan kişiye değil alan kişiye karşı açabilirsiniz. Önalım hakkınızı yalnızca üçüncü kişilere karşı kullanabilirsiniz. Satış işlemi diğer pay sahibine yapıldıysa önalım davası açmanız mümkün değildir.

Önalım Hakkı Davasını Kazanmak İçin Neler Yapılabilir

Pay sahibi ve üçüncü kişiler arasında mülkün satış işlemi gerçekleştirilirken diğer paydaşların şufa davası açmasını engellemek ya da kişileri mağdur etmek amacıyla bedelinin üzerinde ya da altında fiyatlar ile satış gerçekleştirme işlemi sık sık karşılaşılan bir durumdur.

Şufa davası sonuçları pek çok farklı duruma göre değişiklik gösterebilir. Önalım hakkı davası açan davacının öncelikle tapu üzerinde görünen satış bedelini ve satışı gerçekleştirmiş olan paydaşın ödediği harç ve masrafları ödemesi gerekir. Davacı haksız bir durum olduğunu düşünüyorsa muvazaa iddiasını kanıtlamak zorundadır.

İddia kanıtlanırsa mahkeme kararı tapudaki değer üzerinden değil, bilirkişi ile belirlenmiş değer üzerinden verilir. Şufa davası süresi her olayda farklılık gösterebilmekle beraber bir yıldan fazla sürecek şekilde 449 gün olarak öngörülmüştür.

Şufa Davası Hangi Hallerde Açılamaz

Şufa davası açılamayacak durumlar da söz konusu olabilmektedir. Öncelikle davacı olmak isteyen kişi noter ile bildiri yapılması durumunda üç ay içerisinde noter bildirimi yapılmadığında ise iki yıl içerisinde bu hakkını kullanarak dava açabilir.

Bu süreler aşıldığında kişi hakkını kaybeder ve dava açabilmesi mümkün değildir. Bunun yanı sıra aşağıdaki durumlarda paydaşların şufa davası açma hakkı olmaz:

• Taşınır mallar
• Kat mülkiyeti
• Artırma yoluyla yapılan satışlar
• Mülkün hâkim kararı ile başka kişiye devri durumu
• Vakıf kurma durumu

Önalım Hakkının Art Niyetli Şekilde Kullanımı

Birden fazla kişinin payı bulunan taşınmaz mülklerin alımında paydaşlara noter ile bildirim yapılması zorunludur. Paydaşlardan sözlü şekilde onay alınsa dahi taraflara şufa hakkı noter bildirimi yapılmadıysa paydaşlar önalım davası açma hakkına sahip olurlar.

Önalım hakkının birden fazla paydaş tarafından kullanılması durumunda ise satılan pay davacılar arasında eşit olarak dağıtılır. Paydaşların her birinin önalım hakkı davası açma zorunluluğu yoktur. Paydaşlardan her biri ayrı ayrı dava açabilir veya paydaşlar önalım hakkını reddetme hakkına da sahiptir.

 Şufa Davası Kime Açılamaz

Önalım hakkı davaları açılamayacak kişi bahsi geçen taşınmaz malı satan kişidir. Şufa hakkı davası yalnızca mülkü satın alan üçüncü kişiye karşı açılabilir.

Önalım hakkı davası açmak için Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvuru yapmanız gerekir. Dava açmak için yapmanız gereken şufa hakkı dava dilekçesi ile taşınmaz mülkün bulunduğu bölgedeki mahkemeye gitmektir. Şufa dava dilekçe örneğini internette yapacağınız kısa bir araştırma sonucunda kolaylıkla bulabilirsiniz.

Şufa Davası Açılması Durumunda Dava Süresi Nedir

Şufa davası nedir sorusu pek çok kişinin kafasını kurcalamaktadır. Öncelikle şufa hakkı hisseli taşınmaz bir mülkün paydaşlardan birisi tarafından üçüncü bir kişiye satılması durumunda doğan bir haktır ve bu hak kullanmak isteyen tüm paydaşlar tarafından kullanılabilir. Şufa davası ise bu hakkı kullanabilmek için satış işleminin gerçekleştirildiği alıcıya karşı açılan davadır.

Şufa davasında bedel tespiti ise satış işlemi gerçekleştirilmiş olan mülkün tapusunda yazan satış bedeli ve satıcının ödediği harç ve masrafların toplamı ile belirlenir. Davacı olmak isteyen kişi bu bedelleri hâkimin belirlediği süre zarfı içerisinde yine hâkimin belirlediği yere yatırmak ile yükümlüdür.

 Şufa Davası Nasıl Engellenir

Önalım davası engellemenin yolu mümkün görünmemektedir. Satış işleminin yapılacağını paydaşlara noter yolu ile bildirmek seçilebilecek en doğru yoldur ancak paydaşlar yine de üç ay içerisinde önalım hakkı davası açabilirler.

Noter yolu ile bildirim yapılmaması durumunda ise paydaşın önalım hakkını kullanması için iki yıl süresi olur. Şufa davalarını kesin bir şekilde engellemenin bir yolu yoktur. Paydaşlardan biri kendi hissesini üçüncü bir kişiye sattığında diğer paydaşlara önalım hakkı doğal olarak doğmuş olur. Ancak hisse diğer paydaşlardan birisine satılırsa diğer paydaşlara önalım hakkı doğmaz.

Şufa Davası Kazanmak İçin Ne Yapılır

Şufa davası sonuçları davalı, davacı, muvazaa durumu, iyi veya kötü niyetli tutumlar gibi pek çok etmen nedeniyle değişiklik gösterebilmektedir. Önalım hakkı doğan paydaş, açtığı şufa hakkı davasını kazanabilmek için iyi niyetli olduğu takdirde davayı kazanabilir.

Satış işleminde muvazaa yapıldığı düşünülüyorsa davacının bunu delillerle kanıtlaması gerekmektedir. Şufa davası ne kadar sürede sonuçlanır sorusunun yanıtı aksi durumlar söz konusu olmadığı sürece 449 gün olarak açıklanmıştır.

Şufa Davası Nasıl Kazanılır

Önalım hakkı davası kazanmak için bu hakkını kullanmak isteyen paydaşların öncelikle şufa hakkı davası açması gerekir. Şufa hakkı davası açmak için, şufa dava dilekçesi ile Asliye Hukuk Mahkemesi’ne dilekçe ile başvurmanız gerekir.

Dilekçe örneğini internette yapacağınız araştırma sonucunda kolaylıkla bulabilirsiniz. Dava açma amacınız kötü niyetli ise maalesef davayı kazanma şansınız çok yüksek olmayacaktır.

Önalım Hakkı Davasını Engellemek Mümkün Müdür

Şufa davası davacı olmak isteyen kişi dilekçe ile mahkemeye başvurduğunda ve şufa davasında harca esas değer davacı tarafından ödendiğinde şufa hakkı davası açılmış olur.

Şufa hakkı yalnızca taşınmazın üçüncü bir kişiye karşı satışında doğan bir haktır. Satış işlemi diğer paydaşlardan birisi ile gerçekleştirildi ise diğer paydaşlara şufa hakkı doğmaz. Şufa hakkını engelleyen haller de mevcuttur. Şufa hakkı şu durumlarda geçersiz olur:

• Taşınır malların satışı
• Kat mülkiyeti satışı
• Cebri artırma satışı
• İki şirketin birleşmesi
• Taşınmazın çocuk, eş veya bir hısıma devrinde
• İntifa hakkı tesisi ve konut hakkı tesisi durumunda
• Tapuya kaydı olmayan mülklerde