Tahliye Davası Nasıl Açılır? Kira sözleşmelerinde tahliye davası yolunu incelemeye geçmeden önce kira sözleşmesine dair bilinmesi gereken hususları ele alarak makaleye başlayalım.

Kullandırma amacı güden sözleşmeler arasında yer alan ve ivazlı olan kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanununda önem arz eden ve kanun koyucu tarafından üzerinde hassasiyetle durulan konulardan, sözleşme türlerinden biridir.

Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerine adi kiralar denmektedir. Biz bu 3 bölüm arasında tahliye davasını ele alacağımız için daha çok konut ve çatılı iş yeri kiraları hükümleri ile ilgileneceğiz ve gereği kadar genel hükümlere başvuracağız. Kanun koyucu 299. Madde de kira sözleşmesini genel manası ile tanımlamıştır. Kanun hükmü şu şekildedir:

MADDE 299: Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Tahliye davasını daha iyi anlamamız için bilmemiz gereken bir husus da kira sözleşmesinin tanımında ifade edilen ve kira sözleşmesinin unsurlarından olan kira sözleşmesinin süresidir. Tahliye davası için gerekli olan bölümleri incelemek yeterli olacaktır. Bu nedenle kira sözleşmesinin unsurlarından süreye değinirsek şunları izah edebiliriz:

Tahliye Davalarında Kira Sözleşmelerinde Süreler

Kira sözleşmesinin unsurlarına baktığımızda bazı unu surlar sözleşmenin hukuka uygun şekilde oluşması için gerekli olduğu halde yani esaslı unsur olduğu halde bazı unsurlar da esaslı değildir.

Kira sözleşmesinin süresi de objektif esaslı unsurlar arasında yer almamaktadır. Taraflar hiç süreyi konuşmamış olsalar dahi kira sözleşmesi diğer objektif unsurlara eğer uygun bir şekilde yapılmış ise sözleşme taraflar arasında akdedilmiş olur. Kira sözleşmesi taraflar arasında hiç konuşulmamış ise bu kira sözleşmelerine belirsiz süreli kira sözleşmeleri denir.

Kira süresi ise kira sözleşmesi açısından yani aradaki diğer hukuk ilişkiler bakımından oldukça önemli bir konudur. Bu sebeple kanun koyucu 299. Madde de kira sözleşmesini tanımladıktan sonra 300. Madde de süre ile ilgili bir hüküm koymuştur.

Kanun hükmü şu şekildedir:

MADDE 300 Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır. Kira sözleşmesinin yapısına baktığımızda sürekli borç doğuran bir sözleşmedir (Tahliye Davası Nasıl Açılır).

Hatta sürekli borç doğuran sözleşmelerin temelidir diyebiliriz. Bütün sürekli borç doğuran ilişkiler her zaman için ya belirli sürelidir ya da kararlaştırılmadığı için ya da sürenin bitmesinden sonra bile ilişkiye tarafların rızası ile devam edildiğinden dolayı belirsiz hale gelmektedir.

Kira sözleşmesi bazında incelediğimizde sürenin taraflar arasında belirlenmemiş olması her ne kadar sözleşmenin hukuka uygunluğuna halel getirmese de sözleşmenin sona erme usulü için oldukça önem arz eden bir konudur. O zaman her bir durumu ayrı ayrı ele almak gerekir:

Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri

Bu tip sözleşmelerde taraflar sözleşmeyi oluştururken bir süre belirlemişlerdir ve bu sürenin bitiminde herhangi bir bildirime gerek kalmadan, fesih bildirimine ihtiyaç olmaksızın kendiliğinden sonra ererler. Bu tip sözleşmelerin sona ermesi için 3 durum oluşabilir:

Sürenin bitmesi beklenir. Taraflar arasında ikale sözleşmesi yapılabilir. İkale sözleşmesi her iki tarafında yani kiracının ve kiraya verenin de bu sözleşmesinin kendi menfaatlerini zedelediğini ve daha fazla devam etmesinde herhangi bir fayda göremediklerini düşünmeleri sonucu ortak karar alarak kira sözleşmesini sona erdirmesi demektir. Olağanüstü fesih bildirimi ile sona erer.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri

Taraflar belirsiz süreli sözleşme imzalamışlar ise bu durumda tarafların herhangi bir sebep ileri sürmeksizin ancak kanunun öngördüğü fesih dönemi ( kira dönemi de denir. ) ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi ortadan kaldırabilirler.

Kira Sözleşmelerinde Fesih Dönemi Nedir?

Olağan fesih hakkının kullanılması için sözleşmenin başlangıcından itibaren hesaplanan belirli dönemleri ifade eden kavramdır.

Kira Sözleşmelerinde Fesih Bildirim Süresi Nedir?

Fesih bildirim süresi feshi ihbar süresi olarak da adlandırılır. Sözleşmenin feshi beyanında bulunulmasından sonra feshin hüküm ifade edeceği, yani bu bildirimden sonra en erken ne zaman sona ereceğini belirleyen sürelerdir.

Taşınmazların kirasında ve taşınır yapı kirasında fesih dönemi 6 ay iken, fesih bildirim süresi 3 aydır.

Tahliye Davası Nedir?

Konut ve çatılı iş yeri kiralarının sona ermesini incelediğimizde kanun koyucu bu tür sözleşmelerin sona ermesi için 2 yol belirlemiştir. Bu yollardan biri bildirim yolu iken diğer de tahliye davası yolu ile sözleşmenin sona erdirilmesidir.

Kanun koyucu tahliye davası yolu ile kira sözleşmesinin sona erdirilmesi yolunu ancak koşullar gerçekleştiğinde sadece ve sadece kiralayana yani kiraya verene tanımıştır.

Tahliye davası Borçlar Hukuku açısından olan gerçek manada tahliye davası bir de Eşya Hukukundaki teknik anlamda tahliye davası olmasa da genelde fuzuli işgalcinin çıkarılması için açılan davalara verilen genel ad olarak tahliye davası olmak üzere birbirinden farklı 2 dava türü olarak karşımıza çıkar.

Bizi ilgilendiren her ne kadar Borçlar Hukuku kapsamında ele alacağımız tahliye davası olsa da aradaki ayrımı yapmak ve birbirleri ile olan farkları gün yüzüne çıkarmak gerekir.

Bizim makalemizin de konusu olan ve Borçlar Hukuku kapsamında değerlendirilen teknik anlamda da asıl tahliye davası olan tahliye davası bildirim yolu ile kiraya verenin sözleşmeyi sona ermesine sınırlayıcı hükümler koyan ve kiralanın önünü kesen kanun koyucu tarafından kiraya verenin de kira sözleşmesini sona erdire bilmesinin önünü açan ve bir yandan da haksız bir duruma düşmesin diye kiracıyı koruyan bir davadır.

Bildirim yolu ile kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirmesi için sözleşmenin en az 10 yıl boyunca sürmesi gerekir ve daha sonra ancak kiraya veren bildirim yolu ile sözleşmeyi sona erdirebilir. Fakat bu durum kiraya vereni zor duruma sokabilmektedir.

Zarara uğramasını engellemek isteyen kanun koyucu sadece kiraya verene kira sözleşmesini sona erdirebilmesi için bir yol sunmuştur. O da tahliye davasıdır.

Teknik anlamdaki tahliye davasını tanımlarsak şunu ifade edebiliriz: Kira sözleşmesinin mahkeme kararı ile sona erdirilmesine ve kiracının bu taşınmazdan çıkartılmasına yönelik bir davadır.

Yani baktığımızda sözleşme henüz sona ermemiştir ve mahkeme kararı ile sona erecektir. Bu nedenle yani mahkeme kararı ile sözleşme sona ereceğinden tahliye davası bozucu yenilik doğurucu bir davadır. Ve kiracının taşınmazdan çıkması amacını da güden dava bir yandan da aslına bakılırsa bir eda davasıdır.

Bir diğer adı boşaltma davası olan tahliye davası aslına bakılırsa kira sözleşmesinin sona ermesi yönünde olağan yöntemlerden oldukça farklı bir durumdur.

Teknik manada tahliye davası olmayan eşya hukuku kapsamında ele alınan tahliye davasını incelediğimizde ise burada kira sözleşmesi sona ermiştir.

Ve eskiden kiracı konumunda olan kişi sözleşmenin sona ermesi ile birlikte fuzuli işgalci konumuna girmiş ve kiraya veren kişinin kendi malını ya da zilyetliğinde ki malı kullanmasına engel olmaktadır.

Bu durumda da mahkeme kararı ile fuzuli işgalci olan kişinin taşınmazdan çıkartılması için açılan davaya ya da kira sözleşmesinin konusu olan malın geri verilmesi amacı ile açılan davalara verilen genel ad mahiyetindedir. Teknik anlamda bir tahliye davası değildir. Müdahalenin meni davasıdır (Tahliye Davası Nasıl Açılır).

Tahliye Davası Nasıl Açılır Şartları Nelerdir?

Kanun koyucu tahliye davasının açılabilmesi için sebepleri 2 ye ayırmıştır ana başlık altında. Bu sebeplerin bir kısmı kiraya verenden kaynaklanırken bir kısmı da kiracıdan kaynaklanmaktadır. O zaman sebepleri şu şekilde ifade edebiliriz:

Kiraya verenden kaynaklanan Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Kiraya verenin ihtiyaç sebebi ile açılan tahliye davası, Yeni malikin ihtiyaç sebebi ile açılan tahliye davası, İmar ve inşa nedeni ile açılan tahliye davasıdır.

Kiracıdan kaynaklanan Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Kiracının taahhüdüne dayanan tahliye davası, Haklı sebeple kiracıya verilen 2 ihtar nedeni ile açılan tahliye davası, Kiracının kendi konutunun bulunmasına dayanan tahliye davasıdır.

Gereksinim Yeniden İnşa Ve İmar Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Kiraya Verenin İhtiyaç Sebebi İle Açılan Tahliye Davası

Bu durum yukarıda ifade etmiş olduğumuz kanun hükümlerinden 350. Madde ile ilgilidir. 350. Maddenin 1. Bendine baktığımızda kiraya verenin o konuta ya da çatılı iş yerine ya da kanun hükmünde ifade edilen kişiler için ihtiyacı doğmuştur ve bu nedenle dava açmıştır. Şimdi daha ayrıntılı bir inceleme gerçekleştirirsek şunları söyleyebiliriz:

Esasa ilişkin şartlara baktığımızda şunlar ile karşılaşırız:

Kiracının hali hazırda kullanmakta olduğu bu şeye kiraya verenin bizzat kendisi veya eşi veya alt ya da üstü soyu ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler ihtiyaç duyuyor olmalıdır. Burada üzerinde durulması gereken bir husus vardır. O da kardeşleri için kiraya veren bu tahliye davasını kardeşlerinin ihtiyacı için daha doğrusu açabilir mi?

Türk medeni Kanunun 364. Maddesine baktığımızda yardım nafakasını düzenlediğini görürüz. Kanun koyucu burada alt soya üst soya bakmadan bu yükümlülüğe kardeşleri de dahil etmektedir. Kanun hükmü şu şekildedir:

Şartımıza baktığımızda ise kanun koyucu bu ihtiyacın eğer konutsa kişinin konut ihtiyacı için tahliye davası açması gerekir demektedir. Eğer iş yeri için tahliye davası açıyorsa iş eri amacı ile kullanmak için açsın demektedir. Yani bu ihtiyaç konut veya iş yerine ilişkin bir ihtiyaç olmalıdır. Kiracının çıkarılması ile konut depo olarak kullanılmamalıdır. Konut olarak kullanılmalıdır.

Yargıtayın aradığı unsur olan Samimiyet unsuru da 3. Koşuldur. Burada samimiyetten kasıt tahliye davasını açan kiraya verenin kullanma zorunluluğunun kapsamıdır. İhtiyaç göstermelik olmamalıdır. Somut olaya baktığımızda ihtiyacın gerçekten olduğu ortaya çıkmalıdır.

İstemin içten olduğunu hakim belirler. Hakim kiraya verenin hayatını değerlendirerek karar verir. Değerlendirmeyi yaparken kiraya verenin gereksinimlerini konut kavramını aşacak şekilde yorumlamamalıdır. Süreye ilişkin şartlar şunlardır: Öncelikle tahliye davası ihtiyaç doğar doğmaz açılabilecek bir dava değildir (Tahliye Davası Nasıl Açılır).

Davanın açılabilmesi için riayet edilmesi gereken kurallar vardır ve bu kurallar kira sözleşmesinin süreli olup olmadığına göre değişir. Eğer kira sözleşmesi süreli bir sözleşme ise tahliye davası ancak sürenin bitmesinden sonra açılabilir.

Açılacak süre de 1 aydır. Yani kira sözleşmesinin süresinin bitmesinden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir. Belirsiz süreli sözleşmeler de ise sözleşme öncelikle yukarıda kısa da olsa izah ettiğimiz genel hükümlere göre ortadan kaldırmak için genel hükümlerde öngörülen fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine riayet ederek sözleşmenin sona ereceği tarihi belirlemek gerekir. Bu tarihten itibaren 1 ay içinde dava açılabilir.

Kiraya verenin dava açması için kısa bir dönem öngören kanun koyucu kiraya verenin mağdur edilmemesi için kanunda 353. Maddeyi öngörmüştür. 353. Madde hükmüne göre eğer kiraya veren dava açma süresi içerisinde yani 1 ay içerisinde yazılı bildirim ile kiracıya dava açacağını bildirmiş ise bu durumda dava açma süresi bir kira yılı kadar uzamış olur.

Burada önemle durulması gereken husus yazılı bildirimin adi yazılı şekil şartında mı olduğu yoksa resmi şekle mi tabi olduğudur. Kanun koyucu buna her ne kadar açıklık getirmese de teori de kanunun lafzından adi yazılı şeklin yeterli olduğu anlaşılmaktadır.

Fakat pratik hayata baktığımızda yani uygulamalara kiraya veren elini güçlendirmek için daha çok noter onaylı senetle dava açacağını kiracıya bildirmektedir. Bu hem HMK açısından hem de İİK açısından oldukça önemlidir. Kanun hükmü ise şu şekildedir:

Tahliye Dava süresinin uzaması MADDE 353

Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Dava süresinin uzaması sadece kiraya verenin ihtiyacı için açtığı tahliye davalarında değil birazdan anlatacağımız her tahliye davasında dava açma süresinin 1 ay olarak verildiği her yerde geçerlidir. Tahliye davasını sadece kiraya veren mi açar?

Kanun koyucu bu konuda herhangi bir açıklama da bulunmasa da biz kanunun lafzından çok rahatlıkla şunları çıkarabiliriz: Boşaltma davasını kiraya veren dışında kiraya veren olmayan malik ya da intifa hakkı sahibinin açabileceği Yargıtay tarafından kabul edilmektedir. Kuru mülkiyet sahibi kiraya veren sıfatına sahip değilse ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açamaz.

Eğer kiralanan yerde paylı mülkiyet ya da el birliği mülkiyeti mevcut ise bu durumda ne gerçekleşir? Kiralanan yer paylı mülkiyete bağlı olan bir yer ise pay ve paydaş çoğunluğu ile bu dava açılabilir. El birliği mülkiyette ise oy birliği olmak zorundadır.

Kiracı eğer paylı mülkiyetten ya da el birliği mülkiyetten biri ise bu durumda o kişiye karşı tahliye davası açamazlar fakat yararlanmaya engel olması nedeni ile tazminat talep edebilirler. Tüzel kişiler açısından baktığımızda ise tüzel kişiler kendi personellerinin ihtiyaçları için tahliye davası açamazlar.

Kiraya veren tahliye davası ile boşatılan yeri 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Eğer kanun hükmüne aykırı gelerek 3 yıl geçmeden kiralar ise bu durumda eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek ile yükümlüdür.

Yeni Malikin İhtiyaç Sebebi İle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Bir örnek üzerinden anlatarak konuyu izah etmek gerekirse kiraya veren A ile kiracı B arasında gerçekleşen konut kira sözleşmesinin akdedilmesinden kısa bir süre sonra yeni malik olan C, A’dan taşınmazı satın almıştır. Bu durumda ortaya çıkabilecek sorunlar ve çözümleri Türk Borçlar Kanunun  351. Maddesinde, maddeyi yukarı da izah ettik, açıklanmıştır.

351. maddeye dayanarak şunları izah edebiliriz: kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmak ile yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya iş yeri gereksinimi sebebi ile kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir yeni malik. 351. Maddenin lafzına baktığımızda tahliye davasının açılabilmesi için gerekli olan şartları şu şekilde izah edebiliriz:
352. El değiştirme olmalıdır. Yani taşınmaz somut olayımızda olduğu gibi A’dan C’ye geçmelidir. C malı iktisap etmelidir.
353. Yeni malik için, eşi, alt soyu, üst soyu, bakmak ile yükümlü olduğu kişiler için ya da yukarıda da izah ettiğimiz gibi kardeşi için ihtiyaç olması gerekir.
354. İhtiyaç konut veya iş yerine ilişkin olmalıdır.
355. Samimi ve içten olmalıdır. Yargıtayın aradığı koşul)
356. kira sözleşmesi ( A ile B arasında gerçekleştirilen, C malı aldıktan sora kanun gereği kira sözleşmesinin tarafı olur. ) şerh edilmemiş olmalıdır.

Bir de bakılması gereken Süreye ilişkin şartlar vardır;

Kanun koyucu yeni malikin açacağı tahliye davası için özel bir düzenleme yapmıştır. Bu özel düzenleme şu şekildedir: Yeni malik kiralananı iktisap ettiği tarihten başlayarak 1 ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunmalıdır. Ben kiralanan malın yeni sahibiyim diye. Konutun veya iş yerinin el değiştirmiş olduğunu beyan edecektir.

Bunu da yapmış olmak kaydı ile tahliye etme iradesini de yazılı olarak yine aynı ihbarnamede bildirmelidir. İktisap tarihinden başlayarak 6 ayın sonunda tahliye davası açılabilir. Sürenin belirli ya da belirsiz olmasının herhangi bir özelliği yoktur.

Kanun koyucu 6 ayın sonunda açılacak olan tahliye davasının hangi süre zarfında açılmasına dair herhangi bir bilgi vermese de doktrinde bu süre 6 ayın dolumundan itibaren 1 ay içinde açılması gerektiği söylenmektedir. Yeni malik eğer ortada belirli süreli bir sözleşme varsa sürenin dolumunu da bekleyebilir.

Ve sürenin sonunda da 1 ay içinde tahliye davasını açabilir. Yeni malike kanun koyucu çok önemli olan uygulamada oldukça önem arz eden bir seçimlik hak koymuştur: Yeni malik isterse eski malikin halefi olarak kendi görüp

Türk Borçlar kanununda kiraya verenin ihtiyacı sebebine dayanarak yani 350. Maddenin 1. Fıkrasına dayanarak tahliye davasını açabilir. İsterse de 351. Madde de hüküm altına alınan yeni malikin ihtiyacı sebebine dayanarak tahliye davasını açabilir (Tahliye Davası Nasıl Açılır).

Burada özellikle yeni malik belirli süreleri geçirmesi dolayısıyla dava açamayacak pozisyona geldiğinde kullanması gereken bir hak olup onu koruyucu özelliktedir.

İmar Ve İnşa Nedeni İle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Burada ele alınması gereken önemli 2 kavram vardır. Bu kavramlar inşa ve imar kavramlarıdır. Kanun koyucunun 350. Maddenin 2. Bendinde ifade ettiği hükmün lafzına baktığımızda yapılacak olan onarım ve yapım büyük derecede önemli ve esaslı olması gerekir.

Ayrıca 2. Koşul olarak da bu yapım ve onarım sırasında kiracının konut ya da iş yeri içinde bulunmasının imkansız olmasıdır. Ufak tefek yapı ve onarımlar için tahliye davası açılmaz (Tahliye Davası Nasıl Açılır).

Yapı ve onarım işlerinin büyük ve esaslı olduğunun anlaşılması oldukça teknik bir konudur. Bu teknik konu için hakim bilirkişiye ve keşif yollarına elbette ki başvurabilir.

Kira Tahliye Kavramları Tahliye Davası Nasıl Açılır?

İnşa; yeniden yapılması demektir kısaca. Kısmen ya da bütünü ile yapılabilir. İmar; İmar inşadan daha önemli bir kavramdır. O taşınmazın yine aynı kullanım amacına yönelik olarak düzenlenmesi, yapılandırılması, dönüştürülmesi demektir.

İmarda o taşınmazın sübjektif olarak değil; objektif olarak imara yeniden yapılandırılmasına ihtiyacı vardır. Yapılacak olan inşa veya imar kira konusu şeyin kullanımını imkansız kılmalıdır ayrıca demiştik. Bu husus da oldukça önemlidir. Burada da yine uyulması gereken süreler vardır.

Bu süreler yine belirli süreli sözleşme ise kira sözleşmesinin sona ermesi tarihinden itibaren 1 ay içinde açılan tahliye davası ile ya da belirsiz süreli sözleşmelerde genel hükümlerde ifade edilen fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine dikkat edilerek oluşturulan sürelerin üzerine eklenecek 1 ay içinde tahliye davası açılır (Tahliye Davası Nasıl Açılır).

Bu sürelere kiracının uyması oldukça önemlidir. Şimdi 1. Ve 3. Fıkraları anlatılan her 3 durum için oldukça önem arz eden ve 2. Fıkrasının da imar ve inşa ile ilgili olduğu 355. Maddeyi bu konu altında da yorumlamak gerekir. Kanun hükmü şu şekildedir:

Yeniden kiralama yasağı MADDE 355

Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hali ile haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır.

Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

2.Fıkrayı ele alarak kanun hükmünün lafzını yorumlamak gerekirse şunları teker teker izah edebiliriz: kanun koyucu Yargıtayın önemle durduğu samimiyet kavramına aslında dolaylı olarak atıf yapmaktadır.

Eğer imar ve inşa sonucunda kiraya veren 3 yıl içerisinde başkasına malı kiralarsa bu durumda samimiyetsiz gözükmesi aşikardır. Burada kiralama hakkı öncelik olarak eski kiracıya aittir. Eski kiracının da bu hakkı kullanması için kanun koyucu bir süre öngörmüştür. Bu süre kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimden itibaren 1 aydır.

Bu süre sonunda eski kiracı gelir kiraya veren ile bir sözleşme yapılırsa burada kira bedeli yeniden düzenlenebilir ve bu sözleşme yeni bir sözleşmedir. Eğer kiracı bu hakkını kullanmaz ise bu durumda artık kiraya veren istediği kişiye burayı kiralama hakkına sahiptir.

Diğer bir husus da kiraya verenin haklı bir sebep olmadığı sürece inşa ve imar amacı altında kiracıya tahliye davası ile taşınmazı boşaltmasını isteyemez. Eğer boşaltılmış ise orada bir imar ya da inşa faaliyeti gerçekten olmak zorundadır.

Kiracıdan kaynaklanan Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamış ise kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Kiracının Taahhüt Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

1.maddenin ilk fıkrasına baktığımızda bu neden ile açılacak olan tahliye davasını hüküm altına almıştır. Kanun hükmünü de yorumladığımızda ortaya şunlar çıkmaktadır:

Tahliye davasının açılabilmesi için kanun koyucu kiracının kiralanan malı ( konutu ya da iş yerini ) teslim almasından sonra yazılı bir şekilde kiralananı belli bir tarihte boşaltacağına dair bildirimde bulunması gerekir.

Yazılı olması bir ispat şekli olmayıp geçerlilik şeklidir. Adi yazılı olması yeterlidir. Geçerli olması için fakat uygulamaya batığımızda yine kesin delillerin gücü takdiri delillere göre çok yüksek olduğundan dolayı pratikte bu yazılı şekil noterde yapılır.

Çünkü icraya başvurması gerektiğinde kiraya veren ilamsız icra açsından noter senetlerinin önemi oldukça büyüktür. Kanun koyucu bu taahhüdün verilmesi süresi için de emredici bir hüküm koymuştur.

Yazılı şekilde yapılacak olan bildirim kira sözleşmesinden öce veya kira sözleşmesi anında yapılmamalıdır.

Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra kiracı malı teslim alması aşaması da geçtikten sonra ancak o zaman kiracının yapacağı yazılı bildirim hukuka uygundur. Sözleşme ile eş zamanlı ya da daha önceden yapılan tarihler geçersizdir.

Kiracıya Haklı Sebep İle Verilen 2 İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Burada ele alınması gereken ihtarın hangi ihtar olduğudur. Kira sözleşmesinde her iki tarafında birbirine olan yükümlülükleri ve sorumlulukları mevcuttur.

Bu sorumluluklar meydana gelmediğinde kanunda öngörülen şekillerde durumlar ortaya çıkar. Kira sözleşmesinde kiracının en büyük sorumluluğu, borcu kiraya verene kira bedelini zamanında ödemektir.

Kiracı zamanında kira bedelini ödemez ise kira bedeli temerrüte düşecektir. Ve kanun koyucu 314. Madde de ifa zamanını ve 315. Madde de kiracının temerrütü ele almıştır. Bu her 2 madde bizim bu konumuz için oldukça önemlidir. Kanun hükümleri şu şekildedir:

İfa zamanı MADDE 314

Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.

Kiracının temerrütü MADDE 315

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı iş yeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Haklı sebeple ihtara baktığımızda kiracının temerrüte düşmesi sonucu kiraya veren tarafından kiracıya çekilen ihtar burada ifade edilmeye çalışan ihtardır. Burada dikkat edilmesi gereken diğer bir hususu da kira sözleşmesinin süresidir.

Çünkü ihtar belirlenen süreler içinde verilip verilmediği bizim için oldukça önemlidir. Eğer öngörülen kira sözleşmesi bu süreler içerisinde 1 yıldan kısa süreli sözleşme ise o sürenin içinde;  1 yıllık sözleşmede 1 yıl içerisinde; bir yılı aşan sözleşmeler de il 12 ay veya ondan geriye kalan süre içerisinde kiracı kira bedelini ifa zamanı içerisinde ödemeyerek temerrüte düşerse ve bu nedenle kiraya veren tarafından kendisine ihtar çekilirse ve kiracı çekilen bu ihtar üzerine parayı öderse tahliye davası açılabilir.

Fakat kiracı eğer temerrüte düştüğü halde kirayı zaten ödemiyorsa burada tahliye davasına gerek kalmadan rahatlıkla fesih edilebilir kira sözleşmesi. İhtarın bu süre zarfları içerisinde meydana gelmesi yeterlidir.

Aksi takdirde peş peşe olmasına hiç gerek yoktur. Buradaki amaç kirayı ifa zamanında ödemeyerek geç ödemeyi alışkanlık haline getiren kiracının konutu ya da iş yerini boşaltması için dava açılır.

Davanın açılma süresi de 1 yıl veya daha kısa süreli sözleşmelerde o sürenin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde; bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise o 2 haklı ihtar hangi dönem içerisinde oldu ise o dönemin sonunda 1 ay içerisinde dava açılacaktır (Tahliye Davası Nasıl Açılır).

Kiracının Kendi Konutunun Bulunmasına Dayanan Tahliye Davası

1.maddenin 2. Fıkrasında hüküm altına alınmıştır. Burada tahliye davasının açılabilmesi için kanun koyucu birtakım şartlar öngörmüştür. Bu şartlar şunlardır:

Kiracının kiraya veren ile aynı elverişlilikte aynı ilçe veya belediye sınırı içerisinde oturmaya elverişli bir konutu olacaktır. Ve bu konutu oturduğu kira bedelinden daha fazla bedelde kiralayacaktı.

Kiracı ile kiraya veren arasında sözleşme gerçekleşirken de kiraya veren bu durumu bilmeyecektir. Bu 3 şart gerçekleşmiş ise bu sebebe dayanarak kiraya veren kiracısına karşı tahliye davası açabilecektir. Sözleşmenin sonunda 1 ay içerisinde tahliye davası açılacaktır.

Burada elverişlilikten kastı hakim takdir edecektir ve ona göre tahliye davasını kabul edecek ya da reddedecektir.

Elverişlilikte kiracı ile kiraya verenin hayat tarzlarını özellikle kiracının sosyal hayatını, eğitimini, iş hayatı gibi durumları göz önüne alacaktır. Bu hüküm iş yeri kiraları için uygulanmaz sadece konut kira sözleşmelerine uygulanmaktadır.

Tahliye davasını ele aldıktan sonra son olarak tahliye davasında avukatın öneminden biraz bahsetmek de fayda vardır:

Tahliye Davasında Kira Avukat Tecrübesinin Önemi

Her dava kendi içerisinde teknik ve hukuki bilgileri içermektedir. Kişiler yani davanın tarafları teknik bilgilere sahip değilse davayı takip etmek de zorlanabilirler.

Bu durumda bireyler eğer bir davanın tarafı olacağı zaman bir kira avukatı ile hareket etmektedirler. Şöyle düşünmek gerekir ki birey nasıl hastalandığında doktora gidiyorsa davanın tarafı olduğunda da hukuk eğitimi almış yetkin bir kişi ile birlikte de davayı sürdürmelidir.

Ankara avukat bürolarına baktığımızda nitelik açısından çok iyi avukatlar bulunmaktadır. Kariyer yönünden her alanda kendisini geliştirmeye özen gösteren avukatlar arasında borçlar Hukuku alanında başarı elde etmiş birçok avukat mevcuttur.

Makalede Tahliye Davası Nasıl Açılır konusu bilgi için hazırlanmıştır. Kira davası avukatı için makaleyi okuyabilirsiniz.

Diğer bilgilendirici makaleler için Ankara Avukat ve İcra Hukuku Avukatı ve danışma konularında sayfaları ziyaret edebilirsiniz.