Yazılı Taahhüt Nedeniyle Tahliye

Yazılı Taahhüt Nedeniyle Tahliye Nasıl Olur? Kiracının yazılı taahhüt sebebiyle tahliyesi Kira Hukukunun en önemli unsurlarından biridir. Kira hukuku kapsamında yazılı tahliye taahhütnamesi, tanzimi aşamasında etkin olarak bağlı olduğu şartlar ile yargılama içerisinde ve uygulama sırasında özel nitelikleri sebebiyle ülkenin ekonomik yaşamı bakımından da oldukça önemli bir konuma sahip olmaktadır. Yazılı Taahhüt Nedeniyle Tahliye yapılabilmesi için aşağıdaki koşulların sağlanması gerekmektedir. Bunlar:

• Tahliye taahhüdü yazılı olmalıdır.
• Tahliye taahhüdü kiralanmış olan mülkün tesliminden sonra verilmelidir. Bunun yanı sıra tahliye taahhüdü düzenleme tarihinin de bulunması gerekmemektedir.
• Tahliye taahhüdü kapsamında tahliye tarihi açıkça belirli olmalıdır.
• Tahliye taahhüdü serbest bir irade olarak verilmelidir.
• Tahliye taahhüdünde kiraya vermiş olan kabul beyanı bulunmalıdır.

Tahliye Taahhüdü Ne Zaman Alınmalı?

Tahliye taahhütnamesi icra takibine itiraz edilebilir. Bunun yanı sıra yazılı taahhütname kaynaklı olarak tahliye 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile daha evvelki kanun uygulaması içerisinde yaşanan sorunların önüne geçilerek yeniden düzenlenmiştir. Bu düzenleme çerçevesinde kiracı tarafından çeşitli hakların verilmesi de sağlanır. Bunun yanı sıra bu çalışmanın konusunu yazılı tahliye taahhüt geçerlik koşulları ile buna bağlı tahliye davaları kapsamındaki yargılama usul ve şartlarını da kapsamaktadır.

Tahliye Taahhütnamesi Tarihi Ne Olmalı?

Tahliye taahhütnamesi tarih kiracı ve kiralayan arasında imzalanmış olan kiracının kiraladığı meskeni tahliye tarihinin belirli olduğu belgeler arasındadır. Kiracıdan tahliye taahhüdü alınması halinde evin belirli bir tarihten tahliye edilmesi gerekmektedir. Şayet ev boşaltılmazsa, kiralayan, kiracıdan evi tahliye etmesini de talep edebilir. Söz konusu olan tahliye taahhüdü için çeşitli koşullar gerekmektedir. Tahliye taahhüdünde, evin tahliye edileceği tarihin belirtilmesi gerekmektedir. Bunun yanı sıra tahliye taahhütnamesi ile kira başlangıç tarihinin aynı olmaması gerekmektedir. Tahliye taahhüdünün kiracı ya da yetkili temsilcisi haricinde farklı bir kişinin, kiracı ile beraber hayatını süren eşinin, babasının ya da annesinin verdiği yazılı tahliye taahhüdü geçerli olarak kabul edilmemektedir. Bunun yanı sıra geçerli bir tahliye taahhüdü verilmesinin ardından kiracının ölmesi halinde tahliye taahhüdü, kiracının mirasçıları bakımından da geçerli olmaktadır.

Yazılı Taahhüt Nedeniyle Tahliye

Kiracı mal sahibine  oturduğu taşınmazı tahliye edileceğine dair,  yazılı taahhüde bulunmuş ve buna rağmen  tahliye edilmezse; mal sahibi İcra Dairesi'ne müracaatla Yazılı Taahhüt Nedeniyle Tahliye isteyebilir. Verilen taahhüdün yazılı olması şarttır. Yazılı Taahhüt Nedeniyle Tahliye Davası  açıldığında,  Dava'nın hangi sebeple açıldığı dava açma şartının oluşup oluşmadığına bakılır, Yazılı taahhüdünün geçerliliği araştırılarak neticeye göre karar verilir.

Yazılı Taahhüt Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Türk Borçlar Kanunu içerisinde yer alan maddeler uyarınca konutlar veya işyerleri için kiracı ve ev sahipleri arasında yapılan kira sözleşmeleri üzerinde kiracının konut veya işyerini boşaltacağını taahhüt ettiği sürede sözleşmenin sona erdirilmesi kuralı yer almaktadır. Eğer kiracı daha önce altına imza atmış olduğu ve tüm koşullarını kabul ederek üzerinde anlaşmaya vardığı kira sözleşmesinde belirtmiş olduğu günde taahhüt ettiği çıkışı gerçekleştirmemiş ya da kiralanan yeri boşaltmamışsa bu durumda kiracının kira sözleşmesini icra veya dava açma yoluna giderek sonlandırması mümkün olabiliyor. Daha önce uygulanmakta olan Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun düzenlenmesinde belirtilen hususlarla ilgili olarak yeni yapılan değişiklikler sonucunda kira veren ev ya da işyeri sahibinin kira sözleşmesini sona erdirmek üzere hukuki yola başvurabiliyor. Kişiler sözleşmede belirtilmiş olan kiralanan yerin boşaltılacağı belirtilmiş olan tarihi takip eden bir aylık süre içinde dava açma hakkını kullanabilmektedir. Davalar kiracıya karşı olarak açılmaktadır. Türk Borçlar Kanunu içerisinde kira sözleşmelerinin sona erdirilmesi ile ilgili olarak sahip olunan haklar konusunda iki farklı başlık altında kuralların düzenlenmesi yapılmıştır. Buna göre kira sözleşmelerinin sona erdirilmesinde bildirim yoluyla sözleşmenin sona erdirilmesi ve dava yoluyla sözleşmenin sona erdirilmesi gibi iki farklı yolla kira sahiplerinin haklarını alması mümkün olabiliyor. Bu sebeplerden dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesi sebebi ise kiraya veren kişiden ve kiracıdan kaynaklanan sebeplerden olmak üzere iki başlık altında değerlendirilmektedir. Yine kiraya verenden kaynaklanan sebeplerde de kanun içerisinde kiraya veren kişinin gereksinimleri, kiralanan yerin tekrar inşası ve imarı ile yeni malikin gereksinimi sebepleri üzerinden iki başlık altında durumların değerlendirilmesi mümkün olmaktadır. Yazılı tahliye taahhüdünü de içine alacak şekilde değerlendirilebilecek olan kira sözleşmelerinin sona erdirilmesinde eğer kiracından kaynaklanan sebeplerle sözleşmenin sona erdirilmesi söz konusu ise bu durumda üç farklı durumun ortaya çıkması halinde bu yola başvurulabilmektedir. Öncelikle Türk Borçlar Kanunu bu konuda kiracının yazılı olarak taahhüt vermesini zorunlu tutmaktadır. Buna ek olarak kira sahibi olan kişinin kiracıya yönelik olarak haklı gerekçelerle yapmış olduğu ihtarların sayısının ikiye ulaşmasının ardından da dava açarak kira sözleşmesinin sona erdirmesi mümkün olmaktadır. Son olarak kira sahibi olan kişinin kirada oturmakta olan kişilerle ilgili olarak onların aynı bölgede bulunan bir konuta sahip olmalarını tespit etmesi halinde de sözleşmede belirtilmiş olan taahhüt tarihlerini takip eden bir aylık süre içinde kira sözleşmesini sona erdirmesi mümkün oluyor. Kiracıların özellikle kira sahibi olan kişilerle aralarındaki anlaşmaları ve kişilerin sahip oldukları hakları düzenleme altına alan kuralların yer aldığı tahliye taahhüdü konusunda dikkatli olması gerekmektedir. Kiracının bu taahhüt verdiği tarihlerde mutlaka kiralanan yeri boşaltması gerekiyor. (Yazılı Taahhüt Nedeniyle Tahliye)

Yazılı Tahliye Taahhüdü Hazırlanırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kiracı ile kira sahibi arasında hazırlanması gereken tahliye taahhüdünde kişilerin mutlaka kurallara uygun şekilde bu belgeyi hazırlaması gerekiyor. Aksi durumlar belgenin geçerliliğini ortadan kaldırdığı için kişilerin hak taleplerinin de önünde bir engel olmaktadır. Tahliye taahhüdü ile ilgili bilinmesi gereken en temel şey bu taahhüdün yazılı bir şekilde yapılması gerekliliğidir. Çoğu zaman kira sözleşmelerinin herhangi bir şekil şartına bağlı olmadığını bilen kişiler tahliye taahhüdünde de bu yönde bir zorunluluk bulunmadığını düşünerek yanlış işlemler yapabiliyor. Özellikle yazılı olarak yapılmamış olan tahliye taahhütleri üzerinde kişilerin hiçbir şekilde tahliye talebini öne süremeyeceğinin bilinmesi de gerekmektedir. Tahliye taahhütlerinin yazılı bir şekilde tamamlanmasının ardından mutlaka kişilerin resmi şekillere uygunluk sağlamak adına notere ulaşması gerekmektedir. Bu konuda kişiler için herhangi bir zorunluluk bulunmuyor olsa da ileride yaşanabilecek olan anlaşmazlık veya uyuşmazlık durumlarında tarafların hak talebinde bulunması için mutlaka resmi olarak işlemlerin tamamlanması gerekmektedir. Tahliye taahhütlerinin kiracılara teslim edilmesinde de bazı noktalara dikkat edilmesi gerekiyor. Bu konuda tahliye taahhüdünün mutlaka kira sahibi olan kişi ile kiracı arasında yapılması gerekmektedir. Ancak bu şekilde geçerlilik kazanan belgelerin kiracının yakınlarına verilmesi durumunda tahliye taahhüdünün geçerli olmaması söz konusu olmaktadır. Sadece kiracının ölümü halinde benzer bir uygulama sürdürülebilir. Bu noktada da kiracı ile birlikte oturmakta olan kişilerin değil sadece kiracının mirasçısı sıfatına sahip olan kişilerin hak talebinde bulunması söz konusu olmaktadır. Eğer kiralanan yerde birden fazla kiracı kalıyorsa ve bunlar arasında herhangi bir yakınlık bağı bulunmuyorsa bu durumda kira sahibinin mutlaka her bir kiracı ile ayrı ayrı tahliye taahhüdü yapması gerekecektir. Ancak evin kiralanmasına ilişkin kiracı olan kişiler ve kira sahibi olan kişi arasında sözleşme yapılırken kişilerin tahliye taahhüdü için tek bir kişiyi seçmesi durumu ortaya çıkmışsa kira sahibinin sadece o kişiyle taahhüt yapması yeterli olacaktır. Evlilik birliği içinde bulunan eşlerin birlikte yaşamakta olduğu konutlardaki tahliye taahhütleri ile ilgili olarak Türk Medeni Kanunu hükümlerinde bir eşin diğer eşin rızası bulunmadan kendi başına karar vermesinin önüne geçilmektedir. Kira sözleşmesinin feshi ancak iki eşin de onayının bulunduğu durumlarda mümkün olduğu için tahliye taahhütlerinde de benzer bir uygulamaya tabii olunmaktadır. Eğer eşlerden biri kira sözleşmesi daha önce yapılmış olan eve sonradan katılmışsa bu durumda tahliye taahhütleri üzerinde kiralanan yerde oturan herkes için ayrı ayrı düzenlemeler yapılması gerekli olduğundan kira sahibinin mutlaka sonradan gelen eşle de işlem yapması gerekmektedir. Tahliye taahhütleri ile ilgili olarak vekalet işlemi söz konusu olduğunda tahliye taahhüdünün kiracıların aleyhine bir sonuç doğurması meydana geldiğinden mutlaka vekaletname şartlarından özel yetkilerin aranması gerekmektedir. Bununla birlikte eğer kiralanan yer bir şirket ya da kurum gibi tüzel bir kişilik tarafından kiralanmışsa bu durumda tüzel kişiyi temsil eden birimler ya da temsilciler aracılığı ile taahhüt işleminin sonlandırılmış olması gerekiyor. Tahliye taahhütlerinde dikkat edilmesi gereken en önemli noktalardan biri de belgenin asıl özelliğini kazanmasını sağlayan taahhüdün geçerli olduğu tarihin tam bir şekilde yazılmasıdır. Kişilerin bu noktada herhangi bir anlaşmazlığı ya da şüpheyi ortada bırakmayacak şekilde gün, ay ve yıl bilgisinin eksiksiz bir biçimde yazılmış olduğu tahliye taahhüt belgesini oluşturması gerekmektedir. Bununla birlikte kira süresinin bitmesinden önce veya sonra gelen bir tarihin de tahliye taahhüdü tarihi olarak belirlenmesi söz konusu olmaktadır. Tahliye taahhüdü kiracı ile kira sahibi arasında düzenlenirken bu belgenin son halini almasının ardından teslim edilmesi mutlaka kiralanan yerin kiracıya teslim edilmesinin ardından yapılmalıdır. Bu koşul kişilerin istedikleri her vakitte taahhütleri vermesinin önüne geçmek adına kira sözleşmelerinin imzalanması ve kiracıya kiralanan yerin teslim edilmesini takip eden uygun bir zamanda verilmesi şeklinde Türk Borçlar Kanunu içinde sınırlandırılmıştır. Eğer kiracı ile kira sahibi arasında sözleşme gibi bir anlaşma bulunmadan tahliye taahhütlerinin verilmesi söz konusu olmuşsa bu durumda taahhütlerin geçersiz olması sorunu ile de karşılaşılacaktır. (Yazılı Taahhüt Nedeniyle Tahliye)

Koşullu Tahliye Taahhütleri

Kiracı ile kira sahibi olan kişiler arasında tahliye taahhüdü yapılırken hukuki açıdan herhangi bir engel bulunmuyorsa kişilerin şartlı olarak taahhüdü yapması mümkün olmaktadır. Şarta bağlı olarak tahliye taahhüdünün yapılması tahliye taahhüdü üzerinde belirlenmiş ve tarafların anlaşmış olduğu tüm kuralların ancak o şart yerine geldiği takdirde geçerlilik kazanacağı şeklinde açıklanabilmektedir. Aynı zamanda bu durum beraberinde şartın gerçekleşmemesi halinde kişilerin tahliye taahhüdü üzerinden herhangi bir talebinin bulunmayacağı şeklinde sonuçlar vermektedir. Bu noktada tahliye taahhüdünün geçersiz olmasındaki en temel sebep taahhüdün belirliliği ilkesine aykırı davranılması olmaktadır. (Yazılı Taahhüt Nedeniyle Tahliye)

Şartlı Tahliye Taahhütlerinde Cezalar

Türk Borçlar Kanunu içerisinde kiracının aleyhine tahliye taahhüdünün düzenlenmesi açık bir şekilde engellenmiştir. Cezai şartların ortaya konmasında kişiler ilk olarak bu yasak kapsamına girmeyecek şekilde şartlarını ortaya koyabilirler. Cezai şartlarla ilgili olarak Türk Borçlar Kanunu sözleşmenin kesinlikle yerine getirilmemesi ya da anlaşılmış olduğu gibi gereği kadar yerine getirilmemesi hallerinde ceza verilmesi öngörülmüşse bu cezaların alacakların talep edilmesi şeklinde ortaya çıkabileceğini göstermektedir. Cezai şartlarla sınırlandırılmış olan tahliye taahhütleri doğrudan kiracıları etkilemektedir. Eğer kiracılar tahliye taahhüdünde belirlenmiş olan tarihlerden sonra bile kiralanan yerleri boşaltmıyorlarsa bu durumda cezalar üzerinden kurulmuş olan kararlardaki miktarların davalı olan kiracıdan alınması söz konusu olabiliyor. (Yazılı Taahhüt Nedeniyle Tahliye)

Yazılı Taahhüt Nedeniyle Tahliye Nasıl Yapılır?

Tahliye taahhütleri ile ilgili olarak Türk Borçlar Kanunu'nda kiracıların taahhüt üzerinde belirtilmiş olan tarihte kiralanan yeri boşaltmaması halinde kira sahiplerinin bu kişilerle arasında düzenlenmiş oldukları kira sözleşmelerini feshetmesi mümkün olabiliyor. Bu noktada kira sahibinin bir aylık zamanaşımı sürelerine dikkat ederek işlemlerini yapması gerekmektedir. Tahliyelerin gerçekleşmesi için icra yoluna başvurulduğu zaman taahhütte belirtilmiş olan tarihi takip eden yine bir aylık zamanaşımı süresinde icra takibi işleminin de başlatılmış olması gerekiyor. İcra müdürlüğü tarafından yetkililer tarafından 15 günlük bir sürede kiracıya ödeme emri ve bununla birlikte tahliye belgesinin de ulaştırılması yönünde talepler iletilebilmektedir. Kiracının kendisine ulaşmasının ardından kira ödeme emirlerine karşı itiraz hakkını da 7 gün içerisinde kullanma hakkı bulunmaktadır. İcra hukuk mahkemeleri tarafından değerlendirilecek olan itirazlar sonucunda itirazın iptaline karar verilebileceği gibi yine tahliyenin gerçekleştirilmesi yönünde bir karar da verilebilmektedir. Bu durumda kiralanan taşınmazın kiracılar tarafından mutlaka 15 günün sonunda zorla tahliye etme yoluyla boşaltılması gerekliliği ortaya çıkmaktadır. Eğer kişiler doğrudan dava açma yoluna gitmek istiyorlarsa bunun için sulh hukuk mahkemelerinde davalarını açması gerekmektedir. Türk Borçlar Kanunu hükümlerinde kira sahibi olan kişilerin dava açmasını kiracıya bildirmesi durumu ortaya çıkmışsa bu durumda dava açma sürelerinin de bir kira yılı vaktinde uzamasına hükmediliyor. Ancak bunun için kiracılara taahhüdün yerine gelmemesi halinde mutlaka dava açılacağı yönünde bir bildirimin iletilmiş olması gerekmektedir. Buna ek olarak kiracının tahliye taahhüdü üzerinde bulunan imzanın noterden alınmamış olmasından faydalanarak inkar etmesi sonucunda da aynı şekilde bir kira yılı süresinde dava açma süresinin uzayabileceği kararı verilebiliyor. (Yazılı Taahhüt Nedeniyle Tahliye)