Apartman – Sitelerde Ortak Alana Müdahalenin Önlenmesi Davası Nedir Nasıl Açılır? Bağımsız bölüm veya kat sahiplerinin ortak olarak kullandıkları, korunma veya faydalanma için gerekli olan yerler ve eşyalara ortak yer denilmektedir.

Örneğin merdivenler, asansör, kapıcı ve kalorifer daireleri, ortak garajlar, sığınaklar, çatılar, bacalar, yağmur olukları ve benzeri yerler ortak yerler olarak sayılabilir.

Bağımsız bölüm veya kat sahiplerinden biri, bütün kat sahiplerinin beşte dördünün yazılı iznini almadıkça, taşınmazın ortak bölümlerinde inşaat, bakım, onarım ve değişiklik, değişik renkte dış boyama veya badana yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise binaya zarar verecek özellikte bakım, onarım, tesis ve değişiklik yapamaz.

Apartman – Sitelerde Ortak Alana Müdahalenin Önlenmesi

Bütün bağımsız bölüm veya kat sahipleri oy birliğiyle karar almış olsalar bile, ortak bölümlerde, imar kanunca onanmış proje dışında ve imar kanununa aykırı biçimde değişiklik onarım ve tesis yapamaz. Apartman – Sitelerde Ortak Alana Müdahalenin Önlenmesi

Buradan anlaşılıyor ki, ana taşınmazın, apartmanın veya sitenin ortak yerlerinde veya bölümlerinde değişiklik, inşaat, bakım, onarım ve tesisat yapılabilmesi için, bütün bağımsız bölüm veya kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası ile ayrıca imar kanununa uygun biçimde bir proje değişikliği izni ve ruhsatı alınmasına gerek vardır.

Öte yandan birbirlerine tavan, taban veya duvar ile bağlantılı, bağımsız bölümler için kolaylıklar getirilmiş. Buna göre; tavan, taban veya duvar bölümler birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerler için, bu bölüm sahiplerinin müşterek onayı ile ana binaya zarar vermeyecek şekilde bakım, onarım tesis ve değişiklik yapabilirler.

Örnek olarak zemin katta yan yana bulunan iki dükkanın sahibi aynı kişi ise veya farklı kişiler olup aralarında anlaşarak başka hiçbir bağımsız bölüm sahibinin rızasını almadan (imar iskân müdürlüğünden onaylı tadilat projesi alarak) bu iki dükkanı birleştirebilir. Apartman – Sitelerde Ortak Alana Müdahalenin Önlenmesi

Ortak yerlere veya bölümlere üçüncü kişiler veya diğer kat sahiplerinin kendi kullanması yani el atması durumda, bu durumun önlenmesi için mahkemeye başvurarak hakimin müdahalesiyle el atmaya mani olunabilir.

Örnek verecek olursak ortak bölümlerden olan sığınağa, kat sahiplerinden biri motosikletini koymak yoluyla devamlı kullanmakta ise, bu durumun önlenmesi için sulh hakiminden müdahale etmesi istenebilir. Bu tür davalarda dava açma hakkı kat sahibi veya bağımsız bölüm sahibinindir. Bağımsız bölüm veya kat sahibi olmayan apartman yöneticisinin bu davayı açmaya hakkı yoktur. Apartman – Sitelerde Ortak Alana Müdahalenin Önlenmesi

Çatı arası ortak yerlerdendir. Eğer bağımsız bölüm veya kat sahiplerinden birisi bu bölüme kendisi için su deposu koyarsa, bunun kaldırılmasını kat malikleri hakimden isteyebilir. Ortak bölümlerden olan ön cepheye konulan reklam tabelasının kaldırılmasını dava yolu ile hakimden isteyebilir.

İmar planında bahçe olarak görünen orta yerin otopark gibi kullanılması durumunda kat sahiplerinden birinin veya birkaçının mahkemeye müracaatıyla hakim tarafından çözüme kavuşturulur.

Kat veya bağımsız bölüm maliklerinin izni olmadan, onaylı tesisat projesi dışı, kalorifer radyatörlerine dilim eklenemez. Apartman – Sitelerde Ortak Alana Müdahalenin Önlenmesi

Apartman – Sitelerde Ortak Alana Müdahalenin Önlenmesi  Sıkça Sorulan Sorular

MÜDAHALENİN ÖNLENMESİ İSTEMİ Davacı vekili 23.03.2015 havale tarihli dava dilekçesinde özetle; … ili, … ilçesi, … mahallesi 353 ada, 79 sayılı parselde kayıtlı dört bağımsız kısım olmak suretiyle mesken olarak tapuya kayıtlı olduğunu, müvekkilinin 2 kattaki 3 nolu bağımsız kısım maliki olduğunu, davalının 353 ada 79 sayılı parselde maliki yer aldığı zemindeki meskenderecesindeki bağımsız kısmı eşi “…” ünvanıyla işyeri olarak kullanmakta olduğunu, bağımsız bölümün kat mülkiyeti kanununa marjinal olarak iş yeri olarak kullanılmasının önlemesi ve ortak alana yapılan müştemilatın ve deponun yıkılarak bahçenin külüstür duruma getirilmesini, müdahalenin önlenmesi ile muarazanın giderilmesini, yargılama giderleri, vekalet fiyatının davalı üstündebırakılmasını talep etmiştir.

Mahkemece davanın kabulü ile, … ili, … ilçesi, … mahallesi 353 ada 79 sayılı parselde tapuya mesken olarak kayıtlı 1 numaralı bağımsız bölümün Kat Mülkiyeti Kanununun 24/2 ile ana yapıya ait 21/04/1977 tarihli yönetim planının 9. maddesinin (c) bendine aykırı olarak gıda imalathanesi olarak işyerine dönüştürülerek kullanılmasının durdurulmasına, bunun için davalıya Kat Mülkiyeti Kanununun 33/2. maddesi uyarınca 20 gün süre verilmesine,

… ili, … ilçesi … mah. 353 ada 79 sayılı parselde tapuya kayıtlı ana taşınmazın ortak yeri olan arka bahçeye davalı tarafından yapılmış mahkemenin 2015/4 değişik iş sayılı dosyasına ibraz edilen kadastro bilirkişisi İ. G.’ın 09/03/2015 tarihli raporunda (A) harfiyle gösterilen 37 m²’lik deponun KMK’nın 19 ile ana yapıya ait 21/04/1977 tarihli yönetim planının 8. maddesi uyarınca davalı tarafından kaldırılmasına, bunun için davalıya 20 gün süre verilmesine, karar verilmiş hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Dava meskenin işyeri olarak kullanılmasının önlenmesi iradeli açılmıştır.
Mahkemece mesken derecesindeki bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılmasının durdurulması istikametinde hüküm verilmişse de kanıt belirlenmesi dosyasındakibulgu kafi görülerek noksan araştırmaya dayalı olarak hüküm verilmesi doğru görülmemiştir. Dosya içindeki malumat ve belgelerden;anataşınmazda kat mülkiyetinin heyetibulunduğu dava hususu 1 nolu bağımsız bölümün tapu kaydında niteliğinin mesken olarak kayıtlı bulunduğu anlaşılmaktadır.

2981 sayılı Kanunun 16. maddesi yeni bağımsız kısım oluşturulmasına ait çoğu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 44. maddesine kazançlan kural dışı niteliğindedir.

Bağımsız kısım niteliğinin değiştirilmesi bu Yasa kapsamında mevcut değildir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 24. maddesi uyarınca, anataşınmazın kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız birkısmının işyeri olarak kullanılabilmesi tüm kat maliklerinin oybirliği ile vereceğihüküm ile olasıdır.

Mahkemece yapılacak iş; kat maliklerince rey birliği ile verilmiş hüküm bulunupolmadığı araştırılarak dava hususu taşınmaza ilişkin idare planı ve mimari proje getirtilip, ile ilgili eksper bilirkişiler vasıtasıyla mahallinde bulgu yapılarak dava dilekçesinde yapıldığı iddia edilen farklılıkların mimari projeye aykırılıkları ve ortak yerlere yapılmış bir müdahalenin bulunup olmadığı detaylı olarakbelirleme edilerek, krokiye bağlanmak suretiyle davacının dava dilekçesindeki istemleri de öneme alınarak oluşacak netice tarafında bir hüküm verilmesi gerekirken, noksan araştırma ve incelemeye dayanılarak davanın yazılı gerekçelerle kabulüne hüküm verilmesi doğru görülmemiştir.

Sonuç: Yukarıda izah eden nedenlerle; davalının temyiz itirazlarının kabulü ilekararın BOZULMASINA, temyiz harcının heves durumunda iadesine 06.06.2017 günü oybirliği ile hüküm verildi.

ORTAK ALANLARDA TADİLAT YAPILMASI Davalı vekilinin temyiz dilekçesinde dava hususu taşınmazla alakalıolarak, ortak alanlarda tadilat yapılmasına ait 02/09/2011 tarihli toplantıda kat maliklerince kendilerine destur verildiği iddiası öneme alınarak, davalının ortak alanlarda tadilat yapılmasına ait kat maliklerince verilmiş rızanınveyahut kat malikleri heyeti hükmü bulunup bulunmadığının alakalı yönetimden sorularak, varsa alakalı belgelerin getirtilip incelenerek oluşacak netice tarafındahüküm verilmesi gerekirken noksan araştırma ile karar kurulması kararınbozulmasını gerektirmiştir.

ELATMANIN ÖNLENMESİ DAVASI Davacılar, 3117 ada 73 parsel sayılı taşınmazda tespit edilen Işıklar Apartmanının yöneticisi ve 41 nolu bağımsız bölümün maliki olduklarını, davalıların ortak alanın 1072 m2’lik kısmına duvar örüp, yüzme havuzu ve müştemilat inşa etmeksuretiyle müdahale ettiklerini ileri sürerek, elatmanın önlenmesine, havuz, müştemilat, pergola ve duvarın yıkılmasına, fazlaya ait hakları gizli kalmak kaydı ile dava tarihinden geriye dönük beş senelik …-TL ecrimisilin tahsiline hükümverilmesini istemişlerdir.

Mahkemece, davacı … yönünden aktif düşmanlık yokluğu sebebi ile, davalı … yönünden de iddianın kanıt edilemediği gerekçesi ile davanın reddine hükümverilmiş olması isabetlidir. 2863 sayılı Kanuna terslik suçu yükletilen sanık ile ilgili kurulan hükümde sanığın çalışma yaptığı esnada hata sonucu sit alanına müdahalede yer aldığı şeklindeki yerinde olmayan gerekçe ile beraate değin karar tesisi kanuna marjinal çoğubozmayı gerektirmiştir. Hükmün bozulmasına hüküm  verilmiştir.

ESKİ HALE GETİRME VE YETKİ İLE İZİN VERİLMESİ İSTEMİ Mahkemece, bozma ilamı tarafında eksper kuruluna düzenlettirilen rapora göre yönetici doğrulusunda kat maliklerinden avans niteliğinde arsa hisseleri oranında avans toplanması, yapım masraflarının daha çokolması halinde kalanın da kat maliklerinden içerlemek suretiyle onarımınyapması konusunda ilk olarak yöneticiyi görevlendirmesi, yöneticinin buvazifiyeti adına getirmemesi durumunda, davacının yetki sahibi kılınması gerekirken, davalıların mesul bulunduğu miktarın neticenine göre birhüküm verilmesi gerekirken, bozma ilamına makul olmayacak şekildehüküm verilmesi isabetsizdir.