Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Yapılır?
İnşaat sözleşmesinin arsa payı karşılığında olması başka bir deyişle kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa (gayrimenkul) sahibinin arsanın belli bir payını müteahhite devrederek karşılığında bahsi geçen arsa üzerinde bağımsız daire alması anlamında taraflar arasında düzenlenen iki taraflı sözleşmedir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Yapılır?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, gayrimenkul sektöründe sıkça karşılaşılan ve arsa sahipleri ile müteahhitler arasında imzalanan önemli bir sözleşme türüdür. Bu sözleşme, arsa sahibinin arsasını bir yükleniciye vererek karşılığında inşa edilecek binadan belirli bir pay almasını sağlar. Aşağıda, bu sözleşmelerin düzenlenme şekli, tapu işlemleri, vekaletname hazırlanması, inşaatın başlama ve teslim tarihi, arsa paylarının devri, cezai şartlar ve diğer önemli konular hakkında detaylı bilgiler sunulmaktadır.
1. Sözleşmenin Düzenlenme Şekli
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, resmi şekilde düzenlenmelidir. Noter aracılığıyla yapılması, sözleşmenin yasal geçerliliğini ve tarafların haklarının korunmasını sağlar. Bu tür sözleşmeler, taşınmaz satış vaadi veya eser sözleşmesi niteliği taşıyabilir.
2. Tapuda Şerh İşlemleri
2009 yılında yapılan kanuni düzenleme ile artık ayrı bir şerh anlaşması olmaksızın, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan hakların Tapu Müdürlüklerine başvurularak şerh edilmesi mümkündür. Bu, hak sahiplerinin tapu kayıtlarında haklarının görünür kılınmasını sağlar.
3. Vekaletname Hazırlanması
Taraflar, işlemleri bizzat veya yetkili temsilcileri aracılığıyla gerçekleştirebilirler. Bu durumda, notere başvurarak vekaletname hazırlanmalıdır.
4. İnşaatın Başlama ve Teslim Tarihi
Sözleşmede inşaatın başlama ve teslim tarihlerinin belirtilmesi, herhangi bir karışıklığın önüne geçer. Ancak, bu tarihlerin belirtilmemiş olması sözleşmenin geçersiz olduğu anlamına gelmez.
5. Arsa Paylarının Devri
Arsa paylarının devri konusunda taraflar arasında farklı anlaşmalar yapılabilir. Genellikle, arsa sahibi müteahhitin inşaatı tamamlamasının ardından arsa paylarını devretmeyi taahhüt eder.
6. Cezai Şart ve Gecikme Tazminatı
Sözleşmede, yükümlülüklerin yerine getirilmemesi halinde ödenmesi gereken cezai şart miktarı belirlenir. Gecikme tazminatı ise, inşaatın gecikmesi nedeniyle arsa sahibinin uğradığı zararları kapsar.
7. Kira Bedeli
Gecikme tazminatı kapsamında, arsa sahibine ödenecek kira bedeli, taraflarca belirlenebilir.
8. Teknik Şartname
Teknik şartname, inşaatın nasıl yapılacağını, kullanılacak malzemeleri ve işçiliği detaylandırır. Bu belge, ilerleyen süreçlerde olası uyuşmazlıkların önüne geçmek için büyük önem taşır.
9. Haklı Fesih Durumları
Türk Borçlar Kanunu, sözleşmenin hangi durumlarda haklı olarak feshedilebileceğini düzenler. Haklı fesih, mahkeme kararı ile gerçekleştirilir.
10. Sözleşme İptali ve Tazminat
Sözleşmenin iptali için hata, hile, korkutma veya aşırı yararlanma gibi durumların varlığı gerekir. İptal durumunda, zararın tazmini konusu da gündeme gelir.
11. Müteahhitin Yükümlülükleri
Müteahhit, inşaatın niteliklerine uymama, garanti ve ayıplı işler konusunda belirli yükümlülüklere sahiptir. Bu yükümlülüklerin yerine getirilmemesi halinde, arsa sahibinin çeşitli hakları doğar.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahipleri ve müteahhitler arasındaki iş birliğinin temelini oluşturur. Sözleşmenin doğru şekilde hazırlanması ve yasal prosedürlere uygun olarak işlenmesi, tarafların haklarının korunmasını ve inşaat sürecinin sorunsuz ilerlemesini sağlar. Bu nedenle, sözleşmenin her aşamasında dikkatli olunmalı ve gerekirse hukuki danışmanlık alınmalıdır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşesinde Bulunan Karşılıklı İki Edim
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi her iki tarafa da karşılıklı edimler yüklerken;
- Arsa (gayrimenkul) sahibinin müteahhite belirli bir arsa payını devretmesi
- Müteahhitin sözleşmede belirtildiği üzere taahhüt ettiği bağımsız bölümleri arsa sahibine devretmesi temel anlamda taraflara yüklenen ve sözleşmeden doğan edimlerdir.
Ancak müteahhit için sözleşmeden soğan bir başka detay bulunduğu da bu noktada belirtilmelidir.
Müteahhitin sözleşmede taahhüt ettiği bağımsız bölümleri arsa sahibine devretmesi sorumluluğunun tam anlamıyla bittiği anlamına gelmezken, sorumluluğun hukuksal anlamda tam olarak sona ermesi için inşa edilen yapıdaki bölümlerin özleşme ve projeye %100 uygun bir şekilde sahibine teslim edilmesi gerekmektedir.
Hukuki Niteliği Bakımından Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi içerdiği taşınmaz devri taahhütü nedeniyle resmi anlamda noter vasıtasıyla düzenlenmesi gereken bir sözleşmedir. Noter tarafından düzenlenmemiş inşaat sözleşmelerinin hukuksal anlamda bir değeri bulunmadığı gibi tarafları bağlayıcı bir yapısı da bulunmamaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kat maliklerinin rızası noter aracılığıyla yazılı olarak karşı tarafa bildirilmelidir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Kaça Ayrılır?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uygulama açısından farklılıkla oluştursa da gene anlamda;
- Arsanın belli bir bölümü ya da tamamının ipotek altına alınarak müteahhite devredilmesi
- İnşaat aşamalarında arsanın müteahhite kısım kısım (inşaat belli bir kısma geldikçe) devri
- İnşaat sözleşmesi ve satış vaadi sözleşmesi birlikte yapılan sözleşmeler (en sık kullanılan sözleşme çeşidi) arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çeşitleri olarak ifade edilebilir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçları aşağıda sıralanmıştır. *Yapılacak işlemlerde vekalet uygun davranmak, Özen gösterme borcu, İnşaatta kullanılan malzeme yükümlülükleri, İnşaata kararlaştırılmış olan zamanda başlamak, İnşaatı planlanan sürede tamamlamak ve teslim etmek, Komşu taşınmazlara ve altyapısına zarar vermeme borcu olarak sıralanabilir.
Yapılacak İşlemlerde Vekalete Uygun Davranma Borcu Taraflarca inşaata başlama öncesi yapılacak işlerin taşınmaz maliki değil de yüklenici tarafından yapılması kararlaştırılması halinde, yüklenici taşınmaz malikinden aldığı yetkilerini vekaletnameye uygun olarak yerine getirir. İmar durumunun çıkartılması, İnşaat projelerinin hazırlanarak taşınmaz malikinin onayının alınması, İnşaat projelerinin yetkili resmi mercilere tasdik ettirilmesi, Yapı başlama ruhsatının alınması, Taşınmaz malikinin de onayını almak suretiyle yönetim planının hazırlanması, Kat irtifakının tesis edilmesi bunlardan bir kaçıdır.
Sadakat ve Özen Gösterme Borcu Genel Olarak Sadakat ve Özen Gösterme Borcu Yüklenicinin arsa sahibi yararına olan şeyleri yapma ve ona zarar verecek davranışlarından kaçınma anlamına gelen sadakat borcu, eski Borçlar Kanununda düzenlenmemiştir. Ortaya çıkan karışıklıklar nedeniyle yeni TBK m.471/1'de açıkça hükme bağlanmıştır. İnşaatta Kullanılan Malzeme Yükümlülükleri İnşaatın yapımında kullanılan ve onun bünyesine dahil olan, yani inşaatın kendisinden meydana getirildiği maddeye inşaat malzemesi denir. Kullanılan malzemeler, inşaatın yapımında kullanılmakla birlikte, bizzat kendileri inşaat sözleşmesinden doğan inşaat yapma borcunun konusu değildir; yüklenici malzemeyi kullanmakla inşaat yapma borcunun konusu değildir; yüklenici malzemeyi kullanmakla yükümlü olup, bunu imal zorunda değildir.
İnşaata Kararlaştırılmış Olan Zamanda Başlama ve Devam Etme Borcu Yüklenicinin bir diğer borcu, işe zamanında başlamak ve gecikmeye sebebiyet vermeden işe devam etmektir. İşe başlama zamanı sözleşmeyle belirlenmişse yüklenici bu tarihte işe başlamak zorundadır.
İşe başlama zamanı sözleşmeyle belirtilmediği veya işin niteliğinden anlaşılmadığı takdirde, TBK m.90 kıyasen uygulanarak, yüklenici sözleşmenin yapılmasından hemen sonra işe başlamalıdır. Ayrıca yüklenici, sözleşmede öngörülen iş programına uymalı, böyle bir program öngörülmemişse iş görme faaliyetlerini benzer işlerdeki normal çalışma temposunda yürütmelidir
Yargıtay Kararı - Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
KONUSU: ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN DAVA - GECİKME TAZMİNATI CEZAİ ŞART EKSİK VE AYIPLI İŞLER BEDELİ İLE MUNZAM ZARAR ALACAKLARININ TAHSİLİ İSTEMİ - KAMU ZARARINA OLARAK AZ NİSBİ HARCA HÜKMEDİLMİŞ OLDUĞU
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Sıkça Sorulan Sorular
TAZMİNAT DAVASI - DAVAYA KONU BİNAYA İLİŞKİN BELGELERİN GETİRTİLMESİ GEREKTİĞİ - MAHALLİNDE KEŞİF YAPILIP BAĞIMSIZ BÖLÜM TESPİT EDİLEREK SONUCUNA GÖRE KARAR VERİLMESİ GEREKİR
ÖZET: Taraflar arasında ….Noterliği’nin ….tarih …. yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapıldığı, sözleşmeye göre davacı arsa sahibine inşa edilecek binanın ana yol, ön cephede, üçüncü katta bulunan güney kısmına bakan bir bağımsız bölümün verilmesinin taahhüt edildiği, sözleşme ekinde davacıya verilecek daireyi gösterir bina krokisinin bulunduğu görülmüştür. İlk derece mahkemesince, mevcut dosya kapsamı dikkate alındığında, davacının, inşa edilen binadaki tüm bağımsız bölümlere tedbir konulması yönündeki talebinin reddi doğru ise de, sözleşme gereği kendisine verilmesi taahhüt edilen bağımsız bölüme ilişkin tedbir talebi yönünden verilen red kararı dosya kapsamı ile uygunluk göstermemektedir.
Dosyadaki mevcut deliller dikkate alındığında, sözleşmede özellikleri belirtilen bağımsız bölüm yönünden yaklaşık ispat koşullarının mevcut olduğu, ayrıca bu bağımsız bölümün uyuşmazlık konusu olduğu, bu durumda mahkemece, davaya konu binaya ilişkin proje, yapı ruhsatı, kat mülkiyeti kurulmuş ise buna ilişkin belgeler getirtilerek, gerektiğinde mahallinde keşif yapılıp,
Sözleşmede davacıya verileceği belirtilen ve krokide gösterilen bağımsız bölüm tespit edilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken dosyada mevcut bilgilere göre sözleşmede belirtilen bağımsız bölümün tam olarak tespit edilemediğinden bahisle ihtiyati tedbir talebinin reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir. Bu nedenlerle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne ilişkin aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
Ankara Gayrimenkul Hukuku Avukatı İletişim Bilgileri
✅ Avukat Arabulucu İlkay Uyar Kaba
✅ Telefon: 0312 229 25 05 - +90-545-229-2505
✅ Adres: Eti Mahallesi Strazburg Cad. 10/9 Çankaya/Ankara
✅ Mail: [email protected]
✅ Hizmet Alanları: Gayrimenkul Hukuku, Arabulucu, Uzlaşma, Kira Davaları, Arazi Davaları, Sözleşmeler, Dilekçeler
