Gayrimenkul Değer Tespit Davası, Arsa, arazi veya konut benzeri olan gayrimenkuller için ortaya çıkacak olan anlaşmazlıklar genel olarak dava yolu ile çözüme ulaşabilmektedir.

Bu davalarda avukat ile sürecin yönetilmesi faydalı olacaktır. Arsa ile arazi veya konut gibi tüm gayrimenkuller konusunda davalar nispi harca tabi olmakta ve Harçlar Kanunun hükümleri gereği gayrimenkul değerinin yüzde 054 oranında yani ¼ oranında peşin harca tabi olmaktadır.

Gayrimenkul Değer Tespiti Nedir?

Bu harcın dava açılmadan ödenmesi şart olmaktadır. Gayrimenkulün değeri mahkemenin uzman bir kurula yaptığı keşif aracılığı ile tespit edilmektedir.

Ödenecek olan harcın tespiti konusunda mahkeme tarafından yaptırılacak keşif sonucunda ortaya çıkan gayrimenkul değeri esas olarak kabul edilecektir. Ancak Tüketici Mahkemelerinde açılabilen gayrimenkul davaları konusunda özel kanun hükümleri nedeni ile nispi peşin harçtan muaf olunması mümkündür.

Gayrimenkul davalarında sık rastlanılan sorunlardan birisi dava açılan tapu maliklerinin nerede olduğunun bilinmemesi gelmektedir. Gayrimenkul anlaşmazlığı konusunda hak sahiplerinin miras yolu ile değişmesi ve çeşitlenmesi gibi durumlarda bir kısım maliklere ulaşılmaması mümkün olabilmektedir.

Böyle bir durumda davanın uzamaması ve savunma hakkının usulüne uygun şekilde kullanılabilmesi için ne yapılması gerektiği konusunda çeşitli öneri ve yorumlar yapılmaktadır.

Gayrimenkul Değer Tespiti Keşif İşlemleri

Gayrimenkul anlaşmazlığı ile alakalı olan davalarda davayı görmekte olan mahkeme konusunda uzman olan kişiler ile belirleyeceği bir kurul tarafından gayrimenkulün bulunduğu yerde keşif adı verilen tespit ve inceleme işlemi yapmaktadır.

Yapılan bu inceleme kapsamında gayrimenkul için niteliği, değeri ve anlaşmazlığa konu olan hususlar yerinde incelenmektedir.

Gayrimenkul Değer Tespitini Kim Yapar?

Gayrimenkul değer tespiti, taşınmazların mevcut piyasa koşullarına göre ne kadar bir değere sahip olduğunu belirlemek için yapılan bir işlemdir. Bu işlemi gayrimenkul uzmanları veya lisanslı değerleme uzmanları gerçekleştirir.

Gayrimenkul uzmanı; arsa, bina, arazi ve konut gibi taşınmazların satış, yatırım, ipotek veya kredi işlemleri için doğru ve güvenilir bir şekilde değer tespiti yapmaktan sorumludur. Bankalar, yatırımcılar veya bireyler bu hizmetten yararlanarak, taşınmazlarına yönelik doğru kararlar alabilirler.

Gayrimenkul Değerleme Raporu Nedir?

Gayrimenkul değerleme raporu, bir taşınmazın mevcut piyasa koşulları doğrultusunda hangi değere sahip olduğunu gösteren detaylı bir dokümandır. Bu rapor, özellikle kredi başvurularında, gayrimenkul satışı veya yatırımlarında önemli bir rol oynar.

Rapor, bağımsız ve tarafsız bir gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından hazırlanır ve taşınmazın konumu, fiziksel özellikleri, çevre faktörleri gibi unsurlara dayanarak detaylandırılır.

Bir Taşınmazın Değerlemesi Yapılırken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Bir taşınmazın değerlemesi yapılırken çeşitli faktörler dikkate alınır. Değerleme uzmanları, taşınmazın gerçek piyasa değerini belirlerken aşağıdaki unsurları göz önünde bulundurur:

Konum: Taşınmazın bulunduğu bölge, değerlemede en kritik unsurlardan biridir. Merkezi ve erişimi kolay olan bölgelerdeki taşınmazlar genellikle daha değerli olur.

Büyüklük: Arsanın ya da binanın metrekaresi, taşınmazın değeri üzerinde doğrudan etki yaratır.

Altyapı Durumu: Su, elektrik, yol, kanalizasyon gibi altyapı hizmetlerinin mevcut olup olmaması, taşınmazın değerini artırır.

Çevre Faktörleri: Taşınmazın çevresindeki ticari alanlar, okullar, sağlık hizmetleri, alışveriş merkezleri gibi tesislerin varlığı, değeri olumlu etkiler.

Emlak Piyasası Koşulları: O anki arz ve talep dengesi, gayrimenkul piyasasının genel durumu da dikkate alınan önemli bir faktördür.

Gelişim Potansiyeli: Taşınmazın bulunduğu bölgenin gelecekte gelişmeye açık olup olmaması da değerlemede büyük rol oynar.

Eksper Evin Değerini Neye Göre Belirler?

Ekspertiz raporu, bir gayrimenkulün gerçek değerini belirlemek için uzman kişiler tarafından hazırlanan bir analizdir. Bu rapor oluşturulurken şu faktörler dikkate alınır:

Konum: Evin hangi bölgede yer aldığı, ulaşım olanakları, bölgenin gelişmişlik düzeyi gibi faktörler değerlendirilir.

Çevredeki Konutların Değeri: Evin bulunduğu bölgedeki diğer konutların satış fiyatları da raporda önemli bir kriterdir.

Büyüklük: Evin kaç metrekare olduğu, odalarının sayısı ve kullanım alanlarının durumu göz önüne alınır.

Yaş: Evin yaşı, yapısal durumu, bakım gerektiren yönleri dikkate alınarak değerlendirilir.

İnşaat Durumu: Henüz tamamlanmamış bir konut söz konusuysa, inşaatın hangi aşamada olduğu da eksperin değerlendirdiği bir faktördür.

Bazı istisnalar dışında açılacak gayrimenkul değer tespiti davalarında mahkeme tarafından konusunda uzman olan kişilerin oluşturduğu bir kurul ile gayrimenkulün bulunduğu yerde keşif yapılması zorunlu olmaktadır. (Gayrimenkul Değer Tespit Davası) Diğer makalelerimize Ankara Avukat sayfamızdan göz atabilirsiniz.

Gayrimenkul Değer Tespit Davası Sıkça Sorulan Sorular

KAMULAŞTIRMA KONUSU İRTİFAK HAKKI VE PİLON YERİ BEDELİNİN TESPİTİ VE TESCİL DAVASI – NİZALI PARSELİN BİR BÖLÜMÜNDE İRTİFAK HAKKI TESİS EDİLDİĞİ – İRTİFAK HAKKININ TAŞINMAZDA MEYDANA GETİRECEĞİ DEĞER DÜŞÜKLÜĞÜ YÖNÜNDEN EK BİLİRKİŞİ RAPOR ALINMASI GEREĞİ

ÖZET: Dava konusu parselin bir bölümünde ilgili Genel Müdürlüğü lehine irtifak hakkı tesis edildiği anlaşılmaktadır. Mahkemece bu irtifak hakkının taşınmazda meydana getireceği değer düşüklüğü yönünden bilirkişi kurulundan ek rapor alınıp, sonucuna göre hüküm kurulması gerekir.

TAŞINMAZ BEDELİNİN TAHSİLİ DAVASI – DAVALI İDARE HARÇTAN MUAF OLDUĞU HALDE YARGILAMA GİDERLERİ ARASINDA İDAREYE HARÇ YÜKLENMESİNİN İSABETSİZ OLUŞU

ÖZET: Dava, baraj için yapılan kamulaştırma sonucu çevrenin sosyal, ekonomik ve yerleşme düzeninin bozulması nedeniyle, taşınmazdan ekonomik ve sosyal yönden yararlanma olanağı kalmadığı iddiasına dayanan taşınmaz bedelinin tahsili istemine ilişkindir.

Davalı idare harçtan muaf olduğu halde yargılama giderleri arasında idareye harç yüklenmesi, doğru değilse de; bu yanılgının giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, hükmün düzeltilerek onanmasına karar verilmiştir.

rular

KAMULAŞTIRMA KONUSU İRTİFAK HAKKI VE PİLON YERİ BEDELİNİN TESPİTİ VE TESCİL DAVASI – NİZALI PARSELİN BİR BÖLÜMÜNDE İRTİFAK HAKKI TESİS EDİLDİĞİ – İRTİFAK HAKKININ TAŞINMAZDA MEYDANA GETİRECEĞİ DEĞER DÜŞÜKLÜĞÜ YÖNÜNDEN EK BİLİRKİŞİ RAPOR ALINMASI GEREĞİ ÖZET: Dava konusu parselin bir bölümünde ilgili Genel Müdürlüğü lehine irtifak hakkı tesis edildiği anlaşılmaktadır.

Mahkemece bu irtifak hakkının taşınmazda meydana getireceği değer düşüklüğü yönünden bilirkişi kurulundan ek rapor alınıp, sonucuna göre hüküm kurulması gerekir. TAŞINMAZ BEDELİNİN TAHSİLİ DAVASI – DAVALI İDARE HARÇTAN MUAF OLDUĞU HALDE YARGILAMA GİDERLERİ ARASINDA İDAREYE HARÇ YÜKLENMESİNİN İSABETSİZ OLUŞU ÖZET: Dava, baraj için yapılan kamulaştırma sonucu çevrenin sosyal, ekonomik ve yerleşme düzeninin bozulması nedeniyle, taşınmazdan ekonomik ve sosyal yönden yararlanma olanağı kalmadığı iddiasına dayanan taşınmaz bedelinin tahsili istemine ilişkindir.

Davalı idare harçtan muaf olduğu halde yargılama giderleri arasında idareye harç yüklenmesi, doğru değilse de; bu yanılgının giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, hükmün düzeltilerek onanmasına karar verilmiştir.