İcra Satış İhalesinin Feshi, İcra Satışının Durdurulması İcra Satış İhalesinin Feshi, İcra Satışının Durdurulması, İcra Satış İhalesi Nasıl İtiraz Edilir, Nasıl Durdurulur, İcra Satış Nasıl Düşer.

İcra Satış İhalesine İtiraz Nasıl Yapılır?

İhalenin Feshi davaları yaşanacak istisnai durumlar dışında, ihaleye konu olan satışı yapan İcra Müdürlüğünün bağlı olduğu İcra Müdürlüklerine şikayet edilmesi ile görülen davalar olmaktadır. Bu sebeple maktu harca tabi olan davalardır. İcra yolu ile satışı yapılmış olan menkul veya gayrimenkul için ihalesinin usulsüz olduğu iddia ede taraf, menfaati olması kaydı ile ihale tarihinden itibaren yedi günlük süre içerisinde davayı yürütebilmektedir. Kanunda ihalenin feshi davası açabilecek kişiler belirli koşullar ile sınırlı tutulmuş durumdadır.

Bu konudaki yetkili mahkeme, şikayete konu olan ihaleyi ve satışı yapmış olan icra dairesinin bulunduğu yerdeki İcra Mahkemesi olmaktadır. Ortaklığın giderilmesi yolu ile yapılmış olan satışlarda, bu konudaki ortaklığın giderilmesine karar vermiş olan Sulh Hukuk Mahkemesi görevli ve yetkili olacaktır.

Pazarlık yolu ile satışın iptali durumunda ise genel mahkemelerden bu davayı görmesi istene bilmektedir. İhalenin feshedilmesi talebinde, feshin talebini yapan tarafın borçlu olması durumunda, ihale alıcısı veya alacaklısını, feshi talep etmekte olan alacaklı ise, borçlu ve ihalenin alıcısını davalı olarak gösterebilmektedir. Ancak davada tüm ilgililerin taraf olarak gösterilmemesi durumunda davanın reddini gerektiren bir sebep olmayacaktır.

Böyle bir durumda mahkemenin taraf olarak gösterilmeyi ilgilileri de mahkemeye ve davaya katılmalarını istemesi ve sağlaması gerekmektedir. Bu şekilde ihalenin feshedilmesi davasının sonuçlanması sonucundan etkilenecek ilgililerin de dava ve gelişmeler hakkındaki görüşlerini bildirme olanakları kendilerine verilmiş olacaktır.

Görülecek olan ihalenin feshi davalarında yurt içinde adres bildirilebileceği gibi istisnai bir durum söz konusu olabilmektedir.

Yurt içinde bir adres gösterme koşulu ihalenin feshedilmesini isteyen üçüncü kişiler hakkında uygulanmasının gerektiği kabul edilmektedir ve oluşturulacak takip dosyasında yurt içinde bir adresi bulunan alacaklı ve borçlu için bu şart aranmayacaktır. Anca bu durum takip dosyasında yurt içinde bir adresi olması ve ihalenin feshedilmesi istemini isteyen başvuru dilekçesinde adres gösterilmemesi halinde geçerli olmayacaktır.

Bu davalarda borçlu veya alacaklı hazırlayacakları şikayet dilekçesinde yurt dışında bir adres göstermişlerse, bu durum belirtilen maddedeki yurt içinde adres belirtme zorunluluğuna aykırı bir durum teşkil etmemektedir. (İcra Satış İhalesinin Feshi ve İcra Satışının Durdurulması)

İhaleye Fesat Karıştırılması Nedir? İcra Satış İhalesinin Feshi

Yapılan ihalelerin amacına ulaşmasının, malın gerçek değerinde satılmasının, ihalenin sağlıklı ve gerekli normal şartlarda yapılmasının engellenmesi, dürüstlük kulları ile uyuşmayacak davranışlarda bulunulması ve ihaleye katılma durumuna engel olunmasına fesat niteliğinde olarak değerlendirilmektedir.

İtiraz sahibi olan taraflar, ihaledeki fesat nedeni olarak ileri sürdükleri maddi durumları tanıkta dahil her türlü kanıtla ispat edebilmektedirler. Bu konuda hiç kimse ihaledeki kendi fesadına dayalı olarak hak elde edemeyeceğinden, şikayetçi olanların ortak hareket eden kişinin eylemine dayalı olarak ihalenin feshine karar verilememektedir. İhaledeki fesat iddiası ancak şikayetli tarafından ileri sürülmesi durumunda ihalenin feshedilmesi nedeni ile yapılabileceğinden mahkemece re’sen nazara alınamaz. (İcra Satış İhalesinin Feshi ve İcra Satışının Durdurulması)

İcra Satış İhalesine İtirazı Kimler Yapabilir?

Menkullerde alacaklı, borçlu ve pey sürmek durumu ile ihaleye katılanlar gayrimenkullerde ise alacaklı, borçlu ve pey sürmek durumu ile ihaleye katılmış olanlar ve tapu sicilinde bulunan ilgililerdir. Buradaki tapu sicilinde bulunan ilgililerden kasıt, hissedarlar, ipotek veya haciz alacaklıları olmaktadır. İstihkak iddiasında bulunan şikayetçi İcra İflas Kanunun 134’üncü maddesinin ikinci fıkrasında belirtilmekte olan kişilerden değildir.

Bu durumda ihalenin feshini isteme hakkı bulunmamaktadır. Aynı şekilde kira sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmesi durumunda bile şahsi hak niteliğinde olduğundan hak sahibinin tapuda dava açma hakkı bulunmaktadır.

İhalenin feshedilmesi davasının yedi gün hak düşürücü süresi bulunmaktadır. Ancak ihalenin feshedilmesinin isteyen ilgiliye satış ilanın tebliğ edilmesini veya usulsüz şekilde tebliğ edildiği durumlarda ihaleye fesat karıştırıldığının daha sonra öğrenilmesi halinde öğrenilen tarih ile bu süre başlamaktadır. İhale tarihinden bir yıl geçmesi durumunda hiçbir şekilde ihalenin feshi istenememektedir.

İhalenin feshi davaları evraklar üzerinde yapılacak olan incelemeler ile karar bağlanamayacaktır. Bu davalar duruşmalı olarak yapılmaktadır. İhalenin feshi davalarında ihalenin feshini isteyen tarafın duruşmaya bir mazereti olmadan katılmaması durumunda dosya işlemden kaldırılamamaktadır.

Hukuk Mahkemeleri Kanunda belirtilen işlemlerden dosyanın kaldırılma hükümleri ihalenin feshi davaları için uygulanamamaktadır. Tarafların ihalenin feshi konusunda neden olarak dayandıkları maddi gerçekleri, tanık da dahil her türlü delili ibraz ederek ispatlayabilmektedir. Ayrıca bu konuda hakim tarafların mahkemeye sunmuş oldukları delillere bağla kalmayıp, re’sen de inceleme yapmakla görevli ve yetkili olmaktadır. Bu davalarda hakim re’sen delil toplama yetkisine sahip olmaktadır. Aynı zamanda tanık dinleyebilmekte ve keşif yaptırabilmektedir.

İhalenin feshi davalarından feragat edilmesi veya davanın kabulü, tüm tarafların beraberce yapması durumunda sonuç doğurabilmektedir. Hakim bu davayı esastan inceleyerek ihalenin feshi talebini reddetmesi durumunda, ihalenin feshedilmesi ile birlikte, ihalenin feshini isteyen tarafın ihale bedelinin %10 oranında bir miktarı ile adli para cezasına mahkum etme yetkisi bulunmaktadır.

Hakimin vereceği cezanın oranı konut finansmanından kaynaklı bir alacak olması durumunda %20 olmaktadır. Verilecek para cezası hakimin takdirinde bir durum değildir. Esastan yapılan inceleme sonucunda ihalenin feshi talebinin reddine karar verilmesi durumunda bu cezaya hükmedilmesi zorunlu olmaktadır.

Verilecek olan para cezasının her davacı için ayrı şekilde verilmesi değil de, ihale bedeli üzerinden tek olarak hükmedilmesi gerekmektedir. Ancak işin esasına girilmeden şikayetin reddine karar verilmesi durumunda usulden reddedilmesinin söz konusu olacağı için para cezasına hükmedilmesi mümkün olmayacaktır. Ayrıca ihalenin feshi davalarının maktu harca tabi olması nedeni ile mahkemece yapılan yargılama ve vekalet ücretine de maktu olarak hükmedilecektir.

İhalenin feshi konusunda sebepleri ikiye ayırmak mümkündür. Bunlardan birisi ihaleye hazırlık aşamasındaki hatalı işlemler olmaktadır. Bir diğeri ise ihale esnasında yapılan usulsüz işlemler olmaktadır.

İhalenin yapılması ve satışa hazırlık işlemlerinin yapılması sırasındaki işlemlerden kaynaklanan nedenler ile ihalenin feshinin istenmesinin mümkün olması için usulsüz olduğu ileri sürülmekte olan konusun ihale yapılmadan önce şikayetçi tarafın öğrenmiş olması gerekmektedir. Öğrenmiş ise İcra ve İflas Kanununun 16’ıncı maddesinde belirtildiği şekilde yasal olarak yedi günlük süre içerisinde icra mahkemesine şikayet konusu yapması gerekmektedir.

Şikayetçiye yapılacak satışa hazırlık işlemleri ile alakalı olarak herhangi bir tebligatın yapılmaması durumunda ve bu konuda yazılı bir belgenin bulunmaması durumunda İcra İflas Kanunun 134’üncü maddesinin ikinci fıkrasında belirtildiği şekilde ihale yapıldığı ana kadar gerçekleşen işlemlerdeki usulsüzlükleri en geç ihale günü öğrendiğinin kabul edilmesi gerekmektedir. Bu durumda ihale tarihinden itibaren yedi gün içerisinde ihalenin feshi istenebilmektedir. İhale ve satış konusunda kıymet takdir raporunun hiç tebliğ edilmemesi durumunda bile borçlunun en geç sözü geçen rapora satış tebliği ile muttali olacağından raporun hiç tebliğ edilmemiş olmamasının sonuca bir etkisi bulunmayacaktır. (İcra Satış İhalesinin Feshi ve İcra Satışının Durdurulması)

İcra Satışta Arttırmaya Hazırlık Aşamasında Hatalı İşlemler

• İhale ile alakalı satış ilanının ilgilisine tebliğ edilmemesi veya usulsüz bir şekilde tebliğ edilmesi
• Satış ilanının vekili varken asile tebliğ edilmesi
• Satış yapıldığı tarihte, satışa esas konu olan kıymet takdirinin iki yıllık geçerlilik süresini doldurmuş olması
• Kıymet takdirine yapılan itirazın incelenmeden reddedilmiş olması
• İhale konusunda süresinde satışın istenmemesi nedeni ile haczin kaldırılmış olması veya takibinin düşmüş olması durumuna rağmen ihalenin yapılması
• Gayrimenkul için yapılacak olan satışlarda ilan ile satış tarihinde arasında bir aydan daha kısa bir sürenin bulunması, bu konuda sayılacak hatalı işlemler olarak gösterilebilmektedir.

Yapılan kıymet takdirine süresi içerisinde itiraz etmeyen taraflar kıymet takdirinin usulsüz olduğu nedeni ile ihalenin feshini talep edememektedir. Yapılacak satışa esas takdirinin iki yıllık geçerlilik süresi kıymet takdirinin yapıldığı tarih olmaktadır. Kıymet takdirine itiraz edilmiş olmasına rağmen ihalenin ve satışın yapılmış olması, mahkemenin satışında durdurulmasına karar verilmediği sürece ihalenin feshedilmesi nedeni olmamaktadır. Bu durumlarda kıymet takdirine itiraz konusunda ileri sürülecek olan konular icra mahkemesi tarafından değerlendirilerek satışa konu olan taşınırın satışa esas alınan muhammen bedelinin doğru olup olmadığını denetlemektedir. Bedelinin gerçek değerini yansıtması durumunda ihalenin feshi konusunda talep reddedilecektir. (İcra Satış İhalesinin Feshi ve İcra Satışının Durdurulması)

İcra Satış İhalesine İtiraz Nedenleri Nelerdir?

• İhalenin ilanda belirtilen yerden farklı bir yerde yapılmış olması,
• İhalenin ilanda belirtilmiş olan gün ve saate uygun olmayan bir zamanda yapılmış olması,
• Yapılan satışın bedelinin muhammen bedelin %50 oranında paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını karşılamaması ve rüçhanlı alacağın üzerinde olmaması,
• İhalede tellal bulundurulmaması,
• İhalenin başlangıcında elektronik ortamında bir teklifin verilmiş olup olmadığının ihale tutanağının baş kısmına yazılmış olmaması ve satış ilanının elektronik ortamda yer almaması,
• İhaleye konu olan malın KDV oranının satış ilanında belirtilmesi gereken değerden fazla olması,
• Yapılacak ihalede satış ile satışa esas kıymet takdiri arasında ihaleye katılımın etkilenmesini sağlayacak derece usulsüzlük yapılması veya hata bulunması, bu konuda sayılabilecek hatalardır.

İhale konusunda şikayetçinin teminatsız şekilde katılması mümkün iken, icra müdürlüğünün İcra ve İflas Kanunun 100’üncü maddesinde belirtildiği şekilde bilgileri toplama yükümlülüğüne uymaması nedeni ile şikayetçinin kanundan kaynaklanan ihaleye teminatsız girme hakkının engellenmesi de ihaleyi usulsüz hale getirebilmektedir.

İhalede pey sürme devam ediyor iken ihalenin belirlenen saatte sonlandırması kuralına uyulmayacaktır. Bu durumda ihalenin belirlenen saatte sonlandırılması mümkün olmayacağından ihalenin feshinin talep edilmesi mümkün olmayacaktır. İhaleye vekilin katılabilmesi için bir vekaletname sunma şartı bulunmamaktadır. İhale konusundaki şikayetçinin katılım yapabilmesi için bir teminat yatırdığı göz önüne alındığında, ihaleye kabul edilmesi gereken bu durumda vekaletname sunamadığı için ihaleye alınmaması gibi bir durum bir fesat olacaktır. (İcra Satış İhalesinin Feshi ve İcra Satışının Durdurulması)

Alıcının Taşınmazın Önemli Nitelikleri Hakkında Hataya Düşürülmüş Olması

İhale ile satılan bir malın belirtilen ilanda ve hazırlanan şartnamede belirtilmiş olan özellikleri taşımaması ve bu şekilde alıcının yanıltılmış olması durumunda alıcı ihalenin feshedilmesini talep edebilmektedir. Konu taşınmazın gerçek yüz ölçümü ile ilanda belirtilen yüz ölçümünün arasında fark olması, ihalesi yapılan aracın plaka bilgilerinin ve motor ile şasi numaralarının uyumlu olmaması gibi durumlar ihale alıcısının taşınmazın esaslı vasıflarında hataya düşürülmesi niteliği olmaktadır.

İhalenin sonlanması ve kesinleşmesi ile taşınmasın alıcı adına tapuya tescil edilmesi işlemi sonunda, alıcının talebi ile taşınmazda bulunanların taşınmazı tahliye etmesi ve teslim etmesi konusunda kendilerine bir tahliye emri gönderilebilmektedir.

Yapılan satış talimat icra dairesince yapılmış olsa bile, taşınmaz için tahliye emri asıl icra dairesi tarafından yapılmalıdır. Bu konuda üçüncü kişi gönderilen tahliye emrinin tebliğ edilmesi tarihinden itibaren yedi günlük sürede icra mahkemesine şikayette bulunabilmektedir.

Taşınmazı işgal etmekte olan üçüncü kişi, resmi bir belge ile Hacizden veya ipotekten önce taşınmazı kullandığını ispatladığı bir sözleşmeye dayanarak taşınmazda bulunduğunu ispatlaması durumunda icra mahkemesine yapılan şikayet kabul edilecektir. Bu durumda tahliye emri iptal edilecektir. Aksi bir durumda ise şikayet reddedilecek ve taşınmazdan tahliye geçerli olacaktır.

Bu durumlarda borçlunun ailesi veya birlikte yaşadığı kişiler üçüncü kişi olarak kabul edilmeyeceklerdir. Yapılan sözleşmenin hacizden önceki bir tarihte tapuya şerh verilmiş olması veya yine hacizden önceki bir tarihte noter tarafından düzenlenmiş veya onaylanmış ise tahliye emrinin iptal edilmesi gerekmektedir. (İcra Satış İhalesinin Feshi ve İcra Satışının Durdurulması)

İhaleye Fesat Karıştırılması İcra Satış İhalesinin Feshi

Yapılan ihalenin amacına ulaşmasının, malın gerçek değerinde satılmasının ihalenin sağlıklı ve gerekli normal şartlar içerisinde yapılmasının engellenmesi, dürüstlük kuralları ile uyuşmayacak davranışlarda bulunulması ve tarafların ihaleye katılımının engellenmesi ihaleye fesat karıştırılması olarak nitelendirilmektedir. Bu konuda taraflar ihaleye fesat nedeni olarak ileri sürdükleri maddi durumları tanıkta dahil olmak üzere her şekilde ispat edebilmektedirler. (İcra Satış İhalesinin Feshi ve İcra Satışının Durdurulması)

İhalenin Fesih Nedenleri

• İİK Madde 134/1 göre ‘ icra memurunun yaptığı işlemi şikayet süresi içinde değiştirileceğine veya geri alabileceğine’ dair bir uygulama olmadığından ihale ile satışa çıkarılan ve satılan malın geri alınamıyacağından İhalenin Feshi Davası açılması gerekmektedir.
• İİK 134 maddesinde İhalenin Fesih Nedenleri açık olarak belirtilmemiştir. İhalenin Fesih nedenlerini Yargıtay Kararlarına göre incelendiğinde, Fesih Nedenleri olarak; İhalenin Artırıma hazırlık aşamasındaki hatalı işlemler, ihalenin yapılmasında ki hatalı işlemler, İhaleye fesat karıştırma, Alıcının taşınmaz ile ilgili önemli nitelikleri hakkında hataya düşürülmesi olarak sıralayabiliriz.
• İhalenin Feshi İİK 134 maddesine göre satış isteyen alacaklı, borçlu, tapu sicilindeki ilgililer ve pay sürmek suretiyle ihaleya katılanlar, icra mahkemesinden şikayet yolu ile ihalenin feshi için dava açaılabilir.
• İhalenin feshi davaları duruşmalı olarak incelenmesi gerekir.