İşyeri Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır? İşyeri Kira Sözleşmesi Nasıl Doldurulur? İşyeri Kira Sözleşmesi Nasıl Feshedilir? İşyeri Kira Kontratı Nasıl İptal Edilir?

İş yeri için kira sözleşmesi yapılması gelişen inşaat sektörü ile birlikte yaygınlık kazanmıştır. Sektörün yaygınlaşması ile birlikte taşınmaz hukuk ve kira hukuku gibi alanlar başta olmak üzere, çeşitli hukuk dalları önem kazanmıştır.

Kira hukuku, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen bir hukuk dalı olup, son yıllarda ciddi önem kazanmıştır.

Kira Sözleşmesi Nedir? İşyeri Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

İşyeri kira sözleşmesi nasıl yapılır sorusunun cevabı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. Maddesi çerçevesinde düzenlenmiştir.

Kira sözleşmesi, kanunda “kiraya verenin bir şeyin kullanılması ile birlikte, kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğünü üzerine aldığı sözleşme” olarak ifade edilir.

Kira Sözleşmeleri Taşınmazlar ve Taşınırlar Üzerine Kurulabilir

Kira sözleşmelerinin yalnızca gayrimenkul ya da eşya üzerinden yapılması zorunlu değildir. Herhangi bir taşınır ya da taşınmaz üzerinden de kira sözleşmesi yapılabilir.

Uygulamaya bakıldığında bu sözleşmeler genellikle taşınmazlar üzerine kurulur. Üzerine sözleşme kurulan taşınmazlar arasında konutlar ve iş yerleri ilk sırada yer alır.

İş yeri için kurulan sözleşmelerde, söz konusu taşınmazın mutlaka ticari bir işe konu olması ve mesleğin icra edildiği yer olması gerekmektedir.

İş Yeri Kira Sözleşmeleri Şekle Bağlı Oluşturulur

Türk hukukunda sözleşmelerin fesih edilmesine dair belli bir şekil esası bulunmaz. Bu nedenle, işyeri kira sözleşmesi nasıl feshedilir sorusu, tarafların arzusuna göre değişir.

Bu sözleşmeler sözlü ya da yazılı olarak hatta noter onayı ile yapılabilmektedir. Ne var ki, kira sözleşmesi şekle bağlı oluşturulur. Kira sözleşmeleri düzenlenirken noter huzurunda olması zorunluluğu bulunmasa da, sözleşmelerin yazılı olarak yapılması şarttır.

Bu sözleşmeler adi yazılı sözleşme olarak adlandırılmaktadır ve geçerliliğin sağlam olması açısından noter huzurunda yapılması önerilmektedir.

İş Yeri Sözleşmelerinde Paylı El Birliği Mülkiyeti Durumunun Söz Konusu Olması

İş yeri sözleşmelerinde kiraya veren kişinin, kiralanan taşınmaz ya da taşınır üzerinde sahip olduğu mülkiyet hakkı önem taşımaktadır. Bazı durumlarda kiralayan kişinin iş yeri üzerinde tek başına hakkı bulunmayabilir yani paylı el birliği mülkiyeti söz konusu olabilmektedir. Bu durumda söz konusu olan diğer maliklerin anlaşmada imzasının bulundurulması şarttır.

İşyeri Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır? Bilindiği gibi, ülkemizde gelişmekte olan sektörlerden biri de inşaat sektörüdür. Bu sektör geliştikçe, doğal olarak “taşınmaz hukuku” ve “kira hukuku” gibi alanlar gittikçe değer ve güncellik kazanan hukuk dalları halini almaktadır.

Bunlardan biri olan kira hukuku, özellikle son yıllarda ciddi bir önem halini almış durumdadır. Kira hukuku, daha çok Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş bir hukuk dalıdır. Buna ilişkin hükümler, Türk Borçlar Kanunu’nun 299.maddesi ve devamında ele alınmıştır.

İş Yeri Kira Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gereken Unsurlar

Kira sözleşmesinin niteliğinin ve tanımının düzenlendiği 299.maddeye göre, “kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”

Yazımızda, iş yerinin kiraya verilmesine ilişkin ayrıntıları paylaşacağız.

“İş Yeri” Tanımının İçerisine Hangi Taşınmazlar Girer?

Kira sözleşmesinin mutlaka gayrimenkul bir eşya üzerinde kurulmasına gerek yoktur. Yani, kira sözleşmesi mutlaka bir taşınmazın kiralanmasıyla ilgili olmak zorunda değildir. Herhangi bir taşınır ya da taşınmaz üzerinde kira sözleşmesi kurulabilir.

Uygulamada genellikle taşınmaz üzerinde kurulan kira sözleşmelerine rastlansa da taşınırlar üzerinde de kira sözleşmesi kurulabilir. Üzerinde en çok kira sözleşmesi kurulan eşyalar, iş yerleri ve konutlardır.

Bir iş yerinin üzerinde kira sözleşmesinin kurulabilmesi için, üzerinde kira sözleşmesi kurulacak olan taşınmazın, mutlaka bir ticari işin ya da bir mesleğin icra edildiği yer olması gerekir.

Bu şartlar tamamsa, artık üzerinde kira sözleşmesi kurulan şey bir “iş yeri” olarak kabul edilir. (İşyeri Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?)

İş Yeri Kira Sözleşmesinde Dikkat Edilecek Birtakım Detaylar

Normal koşullarda, Türk hukukunda sözleşmelerin bir şekil esasına bağlı tutulması söz konusu değildir.

Yani, sözleşmeler tarafların kendi arzularına göre kurulur; sözlü ya da yazılı olarak, veya noter onayıyla kurulması sözleşmenin geçerliliğini etkilemez.

Kira sözleşmesi de şekle bağlı olmayan bir sözleşme türüdür. Ancak, İŞ YERİ KİRA SÖZLEŞMELERİ ŞEKLE BAĞLIDIR. Şöyle ki, bir iş yeri kira sözleşmesinin geçerli olabilmesi için, bu sözleşmenin mutlaka noter  huzurunda yapılmasına gerek yoktur ancak, tarafların bunu en azından kendi aralarında YAZILI olarak düzenlemeleri aranır.

Buna, “adi yazılı sözleşme” adı verilir. Ancak, her şeyin sağlama alınması için bu sözleşmenin bir noter huzurunda yapılması önerilir.

İşyeri Kira Sözleşmesi Maddeleri – İşyeri Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

İş yerinin kiralanmasına ilişkin sözleşmede dikkat edilmesi gereken bir diğer husus, kiraya veren kişinin kiralanan üzerinde ne tür bir mülkiyet hakkının olduğunun kontrol edilmesidir.

Yani, kiralayan kişi, söz konusu iş yeri üzerinde tek başına mülkiyet hakkı sahibi olmayabilir; paylı ya da elbirliği mülkiyeti söz konusu olabilir.

Bu gibi durumlarda, öteki maliklerin de mutlaka yazılı şekilde düzenlenmiş olan sözleşmede birer “imza” bulundurmaları gerekir. Aksi halde sözleşme geçerlilik arz etmeyecek, irade beyanı tam olarak kurulmamış sayılacağı için yokluk söz konusu olacaktır.

Bunların dışında, kiralanacak yer yapılacak işe uygun mudur değil midir, sözleşme öncesinde araştırılmalıdır. Eğer kiralanan iş yeri, kat mülkiyetine bağlı bir bağımsız bölüm ise, Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince yapılacak olan işin icra edilmesini engelleyecek kat malikleri kurulu kararı var mı, araştırılmalıdır. Ek olarak,  işle ilgili olarak belediyeden ruhsat alınıp alınamayacağı öğrenilmeli, buna göre sözleşme kurulmalıdır.

Sözleşmede, gerekli her tür detayın yer aldığı iyice kontrol edilmelidir. Kira bedelinin Türk Lirası üzerinden ya da dövizle ödenmesi, miktarı, zam miktarı, süresi, taksitlendirme durumu, kira bedelinin hangi bankadan teslim edileceği, kiraya verenin temsilcisinin ya da vekilinin ödemeyi almaya yetkili olup olmadığı gibi…

İşyeri Sözleşmesi Hazırlanırken, Giriş kısmından başlayarak maddeler şeklinde,

Madde 1 – Sözleşmenin Tarafları; Kiralayan : Kiracı : Kiralanan Yer : ……. …… …….. …….. üzerinde bulunan …… Alışveriş Merkezinde ekli krokide işaretlenmiş …… no.lu …… m²’lik işyeri. şeklinde yazılır. Giriş kısmı tamamlandıktan sonra İşyeri Sözleşmesinin diğer önemli maddeleri olan,

Madde 2 – Kira Süresi,

Madde 3 – Kira Parası,

Madde 4 – Depozito ve İadesi,

Madde 5 – Kullanım Şekli,

Madde 6 – Giderler ve Vergiler,

Madde 7 – Sözleşmenin Feshi,

Madde 8 – Alışveriş Merkezinin Yönetimi,

Madde 9 – Kiralanan Yerin İadesi,

Madde 10 – Yürürlük (kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin ve süresinin bilinmesi zorunludur) gibi maddeler yazılır.

Duruma göre eklenecek özel durumlar varsa bunlarda sözleşmeye eklenir. Sonuç kısmında ise imzalar atılılaral hazırlanan İşyeri Sözleşmesi tamamlanmış olur.

İşyeri Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır sorusunu cevaplarken, Kira sözleşmesi  “Yazılı” veya “Sözlü” olarak yapılabilir. Sözleşmenin ispat açısından yazılı yapılması daha uygundur.

Önemli kira getirisi yüksek Kira sözleşmelerinin hazırlanmasında avukat ve hukuki destek alınmasında fayda vardır.

Sözleşmenin Avukat ile hazırlanması ve ilerde meydana çıkacak hukuki anlaşmazlıklar olan, Alacak davaları, Tahliye davaları ve diğer davalarda ispat, davanın kazanılması ve ilerlemesinde önemlidir.

Çünkü Tahliye davaları ve alacak davaları, dava bakımından hem zaman alan hemde masraflı olan davalardandır.

İş yeri kira sözleşmeleri on yıllık süre bitiminde en az üç ay önceden ihtarda bulunarak kira sözleşmesini sonlandırabilir.

Makalemizde İşyeri Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır? konusu yer almıştır. Diğer bilgilendirici makaleler için Ankara Avukat ve Kira Avukatı sayfalarını ziyaret edebilirsiniz.

İşyeri Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır? | Sıkça Sorulan Sorular

TAHLİYE DAVASI – ON YILLIK KİRA SÜRESİNİN DOLMADIĞI – KOŞULLARI GERÇEKLEŞMEDEN AÇILAN DAVANIN REDDİNE KARAR VERİLMESİ GEREĞİ – DAVANIN KABULÜNE KARAR VERİLMESİ.

ÖZET: Dava, TBK maddesine dayalı on yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Taraflar arasında geçerli olan sözleşmenin son sözleşme olan … başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesi olduğunun kabulü gerekir.

TBK ‘ nın yürürlüğe girdiği … tarihinde henüz on yıllık kira süresinin dolmadığı anlaşılmaktadır. Mahkemece koşulları gerçekleşmeden açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken, davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. Makalemizde İşyeri Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır konusu örnekler ile bilgi amaçlı verilmiştir.