Tahliye Davası Nedir? | İşyeri Tahliye Davası Nasıl Açılır?

İşyeri Tahliye Davası Nasıl Açılır? | Tahliye davası, bir kira ilişkisinin sonucunda, bu ilişkinin bitiminde görülen aşama olarak karşımıza çıkan bir dava türüdür. Kira ilişkisi ise, asıl olarak Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş; kişiler hukuki uyuşmazlıklarını bu kanunda yer alan hükümlere göre mahkemeye taşımıştır.

Kira ilişkisine ve sözleşmesine ilişkin detaylar, Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi ve devamında düzenlenmiştir. Buna göre, “kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırıla kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”  Bu sözleşme, taraflar arasında belirli bir süreye bağlı kılınabileceği gibi, süresiz olarak da yürürlüğe konulabilir.

İş Yeri İçin Kurulan Kira Sözleşmesi

Kira sözleşmesinin mutlaka taşınmaz bir eşya üzerinde kurulmasına gerek yoktur. Herhangi bir taşınır ya da taşınmaz eşya üzerinde kira sözleşmesi kurulabilir.

Uygulamada, genellikle taşınmaz üzerinde kurulan kira sözleşmelerine rastlansa da taşınırlar üzerinde de kira sözleşmesi kurulabilir. Taşınmazlar için konuşacak olursak, üzerinde  en çok kira sözleşmesi kurulan taşınmazlar, iş yerleri ve aile konutlarıdır.

Bir iş yerinin üzerinde kira sözleşmesinin kurulabilmesi için, üzerinde kira sözleşmesi kurulacak olan taşınmazın, mutlaka bir ticari işin ya da bir mesleğin icra edildiği yer olması gerekir. Bu şartlar tamamsa, artık üzerinde kira sözleşmesi kurulan şey bir “iş yeri” olarak kabul edilir.

Normal koşullarda, Türk hukukunda sözleşmelerin bir şekil esasına bağlı tutulması söz konusu değildir, ancak iş yeri kira sözleşmelerinde bir “şekil şartı” vardır. Sözleşme, yazılı olarak kurulmak zorundadır. Sözleşme noter huzurunda kurulabilir. Keza, taraflar bunu yazılı bir şekilde kendi aralarında da düzenleyebilir; sözlü olarak iş yeri üzerinde kira sözleşmesi kurulamaz. Aksi durumda, sözleşme geçerlilik arz etmeyecektir. | İşyeri Tahliye Davası Nasıl Açılır?

İş Yeri Tahliye Davası Hangi Durumlarda Açılır?

1. Kira bedelinin ödenmesinde kiracının gecikmeye düşmesi ya da kira bedelinin hiç ödenmemesi  durumunda, kiralayan kişi tahliye davası açabilir.

Bu durum, kiracının “kira sözleşmesi” gereğince doğan kira borcunu ödememesi/geç ödemesi hallerinde ortaya çıkan “temerrüt” durumudur. Bu durumda, İcra ve İflas Kanunu’nun 269 ve devamı hükümleri kapsamında uygulanan tahliye talepli icra takibi söz konusu olacaktır.

Yani kiralayan; icra dairesine başvurarak, kiracıya tebliğ edilmesi üzere bir ödeme emri çıkarır. Bu emre göre, kiracının 30 gün içerisinde kira bedelini ödemesi istenir. Kiracının söz konusu emre 7 gün içerisinde itiraz etmeye hakkı vardır. Eğer itiraz etmez, ya da itirazı reddolunursa, 30 gün dolduğunda halen kira bedeli ödenmemişse, artık yetkili mahkemeye başvurularak tahliye davası açılır.

Eğer kiracının itirazı kabul edilirse, tahliye davası açılamaz. | İşyeri Tahliye Davası Nasıl Açılır?

30 gün içerisinde kiracının birikmiş kira bedellerini tüm gereklere uygun olarak ödemesi durumunda, kiralayan kişinin artık “kira bedelinin temerrüdü” sebebine dayanarak tahliye davası açması olanaksızdır. Ancak, aynı kira yılı içerisinde tekrar temerrüt hali gerçekleşirse o zaman tahliye davası açılabilir.

Belirtelim ki, bu davanın açılabilmesi için, yani yargılama aşamasına gelinebilmesi için, kiralayanın kiracıya en az iki defa ihtarname çekmiş olması gerekir.

2. Türk Borçlar Kanunu kapsamına alınan genel tahliye sebeplerine dayanılarak tahliye davası açılabilir.

Güncel hukuktaki gelişmelere göre, yukarıda yazdığımız sebebin dışında, öncelikle ev sahibinin kiracıyı tahliye etmek için, Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili (md.299 ve devamı) maddelerince ortaya konan haklı sebeplere ihtiyacı vardır. Bunlar:

• Mal sahibinin veya ailesinden bir ferdin söz konusu taşınmaza olan haklı ihtiyacı,
• Taşınmazın yeniden inşa ya da imar edilmesi, tadilata sokulma zorunluluğu,
• Kiracının kiralayana bir “tahliye taahhüdü” vermiş olması
• Kiracının aynı ilçe/belde sınırları içerisinde oturmaya elverişli başka bir konutunun/iş yerinin bulunduğunun öğrenilmesi neticesinde mal sahibinin iyi niyete dayanan bir tahliye talebinde bulunmasıdır.