Kira sözleşmesine dayalı olarak yapılan tahliye istemli icra takibine itiraz edilmesi halinde kiralayan icra takibinin yapıldığı yer icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. 

Kiracı tahliye Davası Nedir?

Kira hukukunda, en karmaşık ve zorlu hukuki süreçler kiracı tahliye gerekçelerini içeren davalardır. Kiracının kira sözleşmesinde belirlenen şartları sağlamadığı ya da sağlayamadığı durumlarda ve Türk Borçlar Kanununca ev sahibine kiracı tahliye davası açma hakkı tanınan durumlarda kiracı tahliye istemiyle hukuki süreçler başlatılabilir.

Kiracı tahliye davalarına ilişkin bilinmesi geren en önemli yasal düzenleme, yeni Borçlar Kanunu ile yürürlüğe girmiş olan 10 yıllık kira süresine ilişkin yeni hükümlerdir. 2012 yılında yürürlüğe giren yeni Borçlar Kanunu, 10 yılı aşmayan kiralamalarda ev sahiplerinin kira sözleşmesinde süre bitimini gerekçe göstererek kiracıdan tahliye talep etmesinin önüne geçmektedir.

Bir başka deyişle, süreli ya da belirsiz süreli kira sözleşmesi olduğuna bakılmaksızın ev sahipleri artık kiracısına ‘sözleşmemiz bitti’ diyerek evi boşaltmasını talep edemiyor. İlk 10 yılda kiracı istemediği sürece, kira sözleşmeleri süre bitiminin ardından birkaç özel durum dışında otomatik olarak yenileniyor. Ancak bu durum, kiracının kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini tam olarak yerine getirdiği durumlar için geçerli.

Örneğin, kiracını kirayı düzenli ödememesi, evi özenli kullanmaması, komşularını rahatsız etmesi gibi durumlar kiracı tahliye davası açılmasının önünde bir engel değil.

Bunlara ek olarak ev sahibinin veya yakınlarının kiralanan konuta ihtiyacı olduğunu ispatladığı ve evin yeniden imarının ya da ağır bakımının gerektiği durumlarda da ev sahibi bu özel durumları ispatlayarak kiracının tahliyesini isteyebilir.

Kiranın ödenmemesi İcra Hukuku İcra Takibi

Kira hukukunda kiracı tahliyesi davalarının gerekçeleri arasında kiranın ödenmemesi durumu da vardır ve açılan davalarda sıkça rastlanır. Kira ödenmemesi, hem Türk Borçlar Kanununa göre hem de kiracının imzalamış olduğu kira sözleşmesine aykırıdır.

Kiranın ödenmemesi, zamanında ödenmemesi, eksik ödenmemesi gibi durumlar ev sahiplerinin kiracı tahliyesi talepleri için en geçerli gerekçeler arasındadır. Kiracıların haklarının daha fazla göz önünde tutulduğu kira hukukunda ise bu durumda kiracıların haklı bulunması çok ender rastlanan bir durumdur ve başka gerekçelerle ilişkilidir.

Kiranın ödenememesi durumunda uygulanabilecek hukuki yöntemler nelerdir?

Kiranın ödenmemesi durumunda ev sahipleri Borçlar Kanunu ve İcra İflas Kanunu hükümleri uyarınca iki farklı şekilde tahliye davası açabilir. İcra İflas Hukuku’na göre ödenmeyen kira borcu için icra takibi başlatılarak, ödenmeyen kiralar tahsil edilerek, akabinde tahliye davası açılabilir.

Borçlar Kanununda ise 1 yıl içerisinde 2 kez kirasını zamanında ya da hiç ödemeyenler için ihtar verilebilir. İkinci ihtarın verilmesi durumunda kiracı kirasını ödese de ev sahibi için tahliye davası açma hakkı doğar.

İtirazın Kaldırılması – İtirazın İptali ve Tahliye Davası

Ev sahiplerinin kira hukukunda en çok sordukları soruların başında ‘kirasını ödemeyen kiracı nasıl tahliye edilir’ sorusu geliyor.

Konut ya da işyerini kiraya veren, konutunun kullanılması karşılığında bir kira geliri bekleyen ev sahipleri, kirasını ödemeyen kiracının tahliye sürecini başlatmak için iki farklı yöntem izleyebilirler.

Bu iki yöntem Türk Borçlar Kanunu ve İcra İflas Kanunu’nda yer alan hükümlere dayandırılarak takip yapılır.

Tahliye talebi noterlikçe resen tanzim veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir mukaveleye müstenit olup da kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir vesika gösteremezse itiraz kaldırılır. Aksi takdirde itirazın kaldırılması talebi reddolunur.

İtirazın kaldırılması üzerine tahliye ve teslim icra edildikten veya kaldırılma talebi reddolunduktan sonra kiracının veya kiralayanın umumi hükümlere göre mahkemeye müracaat hakları saklıdır.

Mahkemede açılan davada icra takibi sırasında inkar olunan imzanın kendisine ait olduğu anlaşılan kiracı veya kiralayan para cezasına mahkum edilir.

İtirazın Kaldırılması, İtirazın İptali Ve Tahliye Davası – İstinaf Kararı

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı hakkında sözleşmeli Aile Hekimi olarak görev yaptığı Bahçelievler Yenibosna Aile Sağlığı Merkezine ait kira borcu olarak 3.601.91 TL kamu zararının tahsili talebiyle gönderilen yazıya rağmen davalının ödeme yapmadığını, davalı hakkında Bakırköy 12. İcra Dairesinin 2015/4644 E. sayılı dosyası ile icra takibi başlatıldığını, söz konusu borcun kira bedeli olmayıp,

2011/43 sayılı Genelge ve 15.06.2011 tarihli protokol neticesinde başlatılan uygulama sonrasında aile hekimlerine tahsis edilen hazine taşınmazlarının kullanımına ilişkin kamu zararı olarak nitelendirilmesi gerektiğini belirterek davalının itirazının iptalini ve %20 den aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep ve dava etmişlerdir.

İTİRAZIN İPTALİ DAVASI – UYUŞMAZLIĞIN KİRA İLİŞKİSİNDEN KAYNAKLANDIĞI – DOSYANIN GÖREVLİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE GÖNDERİLMESİNE KARAR VERİLMEMESİNİN İSABETSİZ OLDUĞU – GÖREV HUSUSU KAMU DÜZENİNE İLİŞKİN OLDUĞU.

ÖZET: Taraflar arasındaki uyuşmazlık kira ilişkisinden kaynaklanmasına rağmen dava Asliye Hukuk Mahkemesinde açılmış ve sonuçlandırılmıştır. Mahkemece görevsizlik kararı verilerek dosyanın görevli Sulh Hukuk Mahkemesine gönderilmesine karar verilmesi gerekirken,

İşin esasının incelenerek yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olmuştur. Görev hususu kamu düzenine ilişkin olup, yargı organlarınca yargılamanın her aşamasında re’sen dikkate alınması gerektiğinden, dairece görev konusu res’en dikkate alınarak,

Davacı vekilinin istinaf başvurusunun görev nedeniyle kabulüne, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına ve dosyanın görevli mahkemeye gönderilmek üzere mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir. | İtirazın Kaldırılması – İtirazın İptali ve Tahliye Davası