Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Ayıplı İfa Nedir Nasıl Yapılır? Kat karşılığı ile hazırlanan inşaat sözleşmesi sonucunda ayıplı ifa teslim edilen yapının sözleşme şartlarında belirtilen şartlara uyulmadan teslim edilmesi sonucunda ortaya çıkmaktadır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ayıplı ifadan söz edebilmek için birtakım şartların gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Bu şartların ortaya çıkması halinde dava açılarak ayıplı mal oranında indirim isteme veya sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ayıplı ifa sözleşmeye taraf olan yüklenici firmanın taahhüt ettiği şartların inşaatta bulunmaması ya da görüldüğü kadarıyla bu niteliklerin bulunmadığının anlaşılmasıdır.

Aynı şekilde yüklenici firma iyi niyet kuralı çerçevesinde inşaatın kendisinden beklenen faydayı gerçekleştirmeyecek kadar elverişsiz olarak teslim etmesi halinde de ayıplı ifa söz konusu olmakta ve bu duruma karşı malikin sözleşmeye karşı ve zararını tazmin etmeye yönelik dava açma hakkı bulunmaktadır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Ayıplı İfa Şartları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi inşaatın yarım kalması ayıplı ifa koşullarının oluşması için yeterli değildir. Ayıplı ifadan söz edilebilmesi için inşaatın tamamlanarak teslim edilmesi gerekmektedir.

Bu durumda borçlar kanuna göre yüklenici yaptığı bu işten sorumlu tutulacaktır. İnşaatın tamamlanmış sayılması için Yargıtay kararlarına göre binanın ilgili amaç çerçevesinde kullanılabilmesi şartı aranmaktadır.

İnşaatın sözleşmeden kaynaklı ayıbından bahsedebilmek için ayıbın ortaya koyulması gerekmektedir. Örneğin sözleşmede kombi bağlanacağından bahsedilmesi fakat kombinin niteliği, büyüklüğü gibi hususlara yer verilmemesi halinde işlevsiz, markasız, küçük bir kombi takılması ayıplı ifa anlamına gelecektir.

Bu durumda iş sahibi ya da yüklenici firma ayıplı mal ile ilgili kusuru gidermekte ve zararı tazmin etmekle mükelleftir. Şartların oluşması halinde sözleşme iptali talep edilebileceği gibi ayıplı ifadan dolayı sözleşmede belirtilen tutarda indirim talep edilebilmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Ayıplı İfa Davasında Görevli Mahkeme

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan davaları ayıbın teslimi veya teslim edilmemesine göre farklı dava türlerine konu olmaktadır. Kat karşılığında inşaat sözleşmesinden kaynaklanan ayıplı ifadan söz edilebilmesi için inşaatın teslimi zorunludur.

Bu durumda da tarafların niteliği davanın görüleceği mahkemeyi doğrudan etkilemektedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi görevli mahkeme tüketici mahkemesi veya asliye hukuk mahkemesinde görülmektedir. Tüketici mahkemesinde görülen ayıplı ifadan kaynaklı davalarda her iki tarafında tacir olması ve ticari işletme sıfatına haiz olarak sözleşme imzalaması gerekmektedir.

İki tarafında tacir olmadığı ya da bir tarafın tacir olduğu sözleşmelerde ise taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesi görevli ve yetkilidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Ayıplı İfa Nedir? 

Kat karşılığı ile hazırlanan inşaat sözleşmesi sonucunda ayıplı ifa teslim edilen yapının sözleşme şartlarında belirtilen şartlara uyulmadan teslim edilmesi sonucunda ortaya çıkmaktadır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ayıplı ifadan söz edebilmek için birtakım şartların gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Bu şartların ortaya çıkması halinde dava açılarak ayıplı mal oranında indirim isteme veya sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ayıplı ifa sözleşmeye taraf olan yüklenici firmanın taahhüt ettiği şartların inşaatta bulunmaması ya da görüldüğü kadarıyla bu niteliklerin bulunmadığının anlaşılmasıdır.

Aynı şekilde yüklenici firma iyi niyet kuralı çerçevesinde inşaatın kendisinden beklenen faydayı gerçekleştirmeyecek kadar elverişsiz olarak teslim etmesi halinde de ayıplı ifa söz konusu olmakta ve bu duruma karşı malikin sözleşmeye karşı ve zararını tazmin etmeye yönelik dava açma hakkı bulunmaktadır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Ayıplı İfa Şartları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi inşaatın yarım kalması ayıplı ifa koşullarının oluşması için yeterli değildir. Ayıplı ifadan söz edilebilmesi için inşaatın tamamlanarak teslim edilmesi gerekmektedir.

Bu durumda borçlar kanuna göre yüklenici yaptığı bu işten sorumlu tutulacaktır. İnşaatın tamamlanmış sayılması için Yargıtay kararlarına göre binanın ilgili amaç çerçevesinde kullanılabilmesi şartı aranmaktadır.

İnşaatın sözleşmeden kaynaklı ayıbından bahsedebilmek için ayıbın ortaya koyulması gerekmektedir. Örneğin sözleşmede kombi bağlanacağından bahsedilmesi fakat kombinin niteliği, büyüklüğü gibi hususlara yer verilmemesi halinde işlevsiz, markasız, küçük bir kombi takılması ayıplı ifa anlamına gelecektir.

Bu durumda iş sahibi ya da yüklenici firma ayıplı mal ile ilgili kusuru gidermekte ve zararı tazmin etmekle mükelleftir. Şartların oluşması halinde sözleşme iptali talep edilebileceği gibi ayıplı ifadan dolayı sözleşmede belirtilen tutarda indirim talep edilebilmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Ayıplı İfa Davasında Görevli Mahkeme

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan davaları ayıbın teslimi veya teslim edilmemesine göre farklı dava türlerine konu olmaktadır. Kat karşılığında inşaat sözleşmesinden kaynaklanan ayıplı ifadan söz edilebilmesi için inşaatın teslimi zorunludur. Bu durumda da tarafların niteliği davanın görüleceği mahkemeyi doğrudan etkilemektedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi görevli mahkeme tüketici mahkemesi veya asliye hukuk mahkemesinde görülmektedir. Tüketici mahkemesinde görülen ayıplı ifadan kaynaklı davalarda her iki tarafında tacir olması ve ticari işletme sıfatına haiz olarak sözleşme imzalaması gerekmektedir. İki tarafında tacir olmadığı ya da bir tarafın tacir olduğu sözleşmelerde ise taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesi görevli ve yetkilidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Ayıplı İfa, Genel olarak ayıba karşı tekeffül, Borçlar Kanununun özel hükümlerinde satım sözleşmesi, eser sözleşmesi, kira sözleşmesi gibi bazı sözleşmelerde, şeklen ifanın gerçekleşmiş olmasına rağmen bunun hukuken gerekli nitelikte olmaması halinde borçlunun tabi olduğu özel sorumluluk rejimini ifade eder.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesindeki Ayıplardan Kaynaklanan Sorumluluk

İnşaat sözleşmesinde yüklenicinin ayıplı ifası, inşaatın ayıplı yapılması anlamına gelir. İnşaatın ayıplı olması iki şekilde söz konusu olur:

• Birincisi, yüklenicinin sözleşme yapılırken taahhüt ettiği niteliklerin inşaatta bulunmaması veya bulunmayacağının anlaşılmasıdır. Bu taahhüt olumlu nitelikte olabileceği gibi olumsuz nitelikte de olabilir.
• İkincisi, önceden kararlaştırılmamış olmasına rağmen dürüstlük kuralının ve ticari doğruluğun bir gereği olarak yapının kendisinden beklenen yararı gerçekleştirmeye –kısmen de olsa- elverişsiz olması halidir.

Kat karşılığı inşaatın konusu olan binada yüklenicinin sorumlu olacağı bir ayıbın ortaya çıkması halinde taşınmaz maliki:

• Bina taşınmaz malikinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa taşınmaz maliki sözleşmeden dönebilir.
• Taşınmaz maliki binayı teslim alır ancak ayıp oranında bedelden indirim isteyebilir.

Genel hükümler uyarınca iş sahibinin tazminat isteme hakkı saklı olmak ile iş sahibinin taşınmaz üzerinde yapılmış olan eserin sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa iş sahibi sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz. Binanın ayıplı olması, yüklenicinin ihtara rağmen iş sahibinin verdiği talimattan dolayı ortaya çıkmış olması halinde taşınmaz maliki, bu konudaki ayıptan doğan haklarını kullanamaz.

Binanın kabulünden sonra, yüklenici her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim sürecinde kasten gizlenen ve usulüne göre gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek olan ayıplar için yüklenicinin sorumluluğu devam eder.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Ayıplı İfa Şartları

Maddi Şartlar Olan İnşaat Tamamlanarak Teslim Edilmiş Olmalıdır

İnşaatın tamamlanması, sözleşmede öngörülen işlerin tamamen yapılmasıyla gerçekleşir. Sözleşmede kararlaştırılan bütün işler yapılıp inşaat tamamlanmadığı sürece, iş sahibi inşaatı fiilen teslim alsa bile, hukuki anlamda teslim edilmiş sayılmaz ve dolayısıyla ayıp nedeniyle sorumluluğa ilişkin hükümler uygulanmaz.

İnşaatın hangi durumda tamamlanmış sayılacağı konusunda Yargıtay, “objektif ölçüler içinde, amaca uygun olarak kullanılabilir olma” ölçütünü kabul etmektedir. Bu ölçüte göre, bir inşaatın tamamlanmış olduğundan söz edebilmek için, onun objektif ölçüler içinde, tahsis edildiği amaca uygun olarak kullanılabilir olması gerekir.

Bununla birlikte, inşaatın bütünü dikkate alındığında, iş sahibinin küçük ve önemsiz sayılabilecek bazı işlerin henüz tamamlanmadığını ileri sürerek teslim almaktan kaçınmasının, bazen dürüstlük kuralına aykırı olabileceği, bu tür eksikliklerin inşaatın teslimine engel olmayacağı kabul edilmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde İnşaat Ayıplı Olmalıdır

Ayıp, sözleşmede üzerinde anlaşılan veya isin mahiyeti icabı olması gereken vasıfların bulunmamasını ifade eder.İnşaatın olağan kullanım amacına uygunluğu, sözleşmenin bir bütün olarak değerlendirilmesi suretiyle, objektif ölçülere ve dürüstlük kuralına göre belirlenir. (Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Ayıplı İfa)

Örneğin, sözleşmede, dairelerin kombilerinin müteahhide ait olacağı açıkça kararlaştırılmasa da, dairelerin kombili ve anahtar teslimi yapılacağına dair şarttan, kombinin de müteahhide ait olacağı sonucuna varılır. Aynı şekilde, kombinin marka ve vasfının sözleşmede belirtilmemiş olması, hiçbir şekilde adı duyulmamış, garantisi ve yetkili servisi olmayan adi bir cihazın veya dairenin büyüklüğüne uygun olmayan kapasitedeki kombinin takılmasını mazur göstermez.

İnşaatta ortaya çıkabilecek ayıplar çeşitli yönden sınıflandırılmıştır: Fiili ayıp-Hukuki ayıp, Açık ayıp- Gizli ayıp, Önemli ayıp-Az önemli ayıp. İnşaattaki ayıplar, niteliğine göre fiili ve hukuki ayıp diye ikiye ayrılmaktadır. Fiili ayıp inşaattaki fiziki niteliklerin eksik olması halinde söz konusu olur.

Hukuki ayıp ise, inşaat üzerinde iş sahibinin ondan yararlanmasını veya onun üzerinde tasarruf etmesini sınırlandıran veya tamamen ortadan kaldıran kamu hukukundan doğan sınırların bulunması durumunda ortaya çıkar. Örneğin, oturma iznini almayı üstlenen yüklenicinin, bu izni almadan inşaatı teslim etmesi, hukuki ayıp olarak kabul edilir.

Bir başka açıdan ayıp, açık ve gizli ayıp olarak ikiye ayrılmaktadır. Kat karşılığı inşaat konusu binada ortaya çıkabilecek ayıplar;

• Açık ayıp,
• Gizli ayıptır.

Açık ayıp, inşaatın teslimindeki “usulüne uygun şekilde yapılan muayenesinde görülebilen” ayıplardır. Gizli ayıp ise, gözle görülmeyip ancak teknik bir inceleme sonucu saptanan veya zaman içinde oluşturduğu hasarla ortaya çıkan ayıplardır. Taşınmaz malikinin muayene yükümlülüğü, inşaatı teslim alması ile doğar. İhbar yükümlülüğü ise, ayıbın vakit geçirmeksizin derhal yükleniciye ihbar edilmesidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Ayıp İşsahibine Yüklenememelidir

İnşaatın ayıplı olmasından yüklenicinin hiçbir kusuru bulunmasa bile iş sahibi, ayıp sebebiyle ortaya çıkan zararın tazmini hariç, TBK m.475’te öngörülen haklardan birini kullanabilir. Ancak inşaatın ayıplı olmasına bizzat iş sahibi sebep olmuşsa, ayıplı ifadan doğan haklarını kullanamaz. (Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Ayıplı İfa)

İş sahibinin ayıplı ifadan doğan hakları kullanabilmesi için, inşaattaki ayıbın iş sahibine yüklenememesi gerekir. Ayıbın iş sahibine yüklenebilmesi için, bunun yalnız başına iş sahibinin talimatından veya ona yüklenebilecek diğer bir sebepten kaynaklanması zorunludur.

Ayıbın meydana gelmesinde iş sahibinin talimatının veya sorumlu olduğu diğer bir sebebin ortak sebep olarak belirli bir rol oynaması yeterli değildir. İnşaatın yapımı konusunda iş sahibinin yükleniciyi denetleme yükümlülüğü bulunmayıp, sadece koordinasyon yükümlülüğü söz konusudur. Bu nedenle, iş sahibinin yükleniciyi denetlemesi halinde önlenebilecek ayıplar iş sahibine yüklenemez.

TBK m.476’ya göre ayıbın iş sahibine yüklenebileceği hallerden biri de, ayıbın iş sahibinin talimatından doğmuş olmasıdır. Talimattan maksat, iş sahibinin inşaat sözleşmesi çerçevesinde yükleniciye verdiği bağlayıcı her türlü emir ve direktiflerdir. Talimatın, yüklenici için emredici ve bağlayıcı nitelikte olması gerekir.

TBK m.476’da iş sahibinin verdiği talimatların yanında, ona yüklenebilecek herhangi bir sebepten dolayı inşaatın ayıplı olması halinde de, ayıp sebebiyle sorumluluktan doğan haklarını kullanamayacağını belirtmektedir.

Örneğin, inşaattaki ayıbın iş sahibince sağlanan malzeme veya arsanın ayıbından doğması halinde, yüklenici malzeme veya arsanın ayıplı olduğunu iş sahibine derhal bildirmesi halinde sorumluluk iş sahibine aittir. Yüklenici durumu iş sahibine bildirmezse bundan doğacak sonuçlardan sorumlu olur.

Ancak, malzeme veya arsadaki ayıp göze çarpacak derecede açıksa veya yükleniciden beklenebilecek bir inceleme sonucu anlaşılabilecekse, yüklenici ayıbı bilmediği için bildirimde bulunmamış olsa bile yine sorumlu olur. (Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Ayıplı İfa)

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde İşsahibinin İnşaatı Kabul Etmemiş Olmalıdır

Kabul, iş sahibinin teslim edilen inşaatın sözleşmeye uygun, tam ve noksansız olduğunu belirten irade beyanıdır.

İş sahibi kendisine teslim edilen inşaatı açıkça veya zımnen kabul etmişse, yüklenici ayıp sebebiyle sorumluluktan kurtulur; ancak yüklenicinin ayıbı kasten gizlemesi veya usulüne göre gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek gizli ayıpların bulunması halinde yüklenicinin sorumluluğu devam eder.

Diğer makalelerimize Ankara Avukat sayfamızdan göz atabilirsiniz.