Kat Malikleri Kurul Kararının İptali Nedir Nasıl Hangi Şartla Yapılır? Kat malikleri genel toplantısı kararının iptali, apartman veya benzeri toplu konutta ikamet eden vatandaşlar arasında yaşanan hukuki anlaşmazlıkların neticesinde gündeme gelen bir konudur.

Hukuk kurallarımıza göre kat maliklerinin, hiçbir hukuki dayanağı esas almadan tamamen kendi başlarına hareket etmeleri ve bu hareketle ana taşınmaz mülkün ortak alanlarını etkileyecek değişikliklerde bulunmaları mümkün değildir.

Bu hukuksuz durum, pek çok konuda kat malikleri yani söz konusu konutta ikamet eden vatandaşlar arasında uyuşmazlıklar yaşanmasına sebep olmaktadır.

Kat malikleri arasında yaşanan bu tür hukuki ihtilaflar, aynı zamanda yargı boyutuna taşındığında kat malikleri kurul kararının iptali davasına kadar uzanan pek çok uyuşmazlığın giderilmesinin talep edildiği davalara yol açmaktadır. Bu konuyla ilgili olarak, kat maliklerinin ortaklaşa almış oldukları kurul kararının iptalinin nasıl gerçekleştirilebileceği hakkında merak edilen tüm detaylar ve bilinmesi gerekenler yazımızın devamında yer almaktadır.

Kat Malikleri Kurul Kararı Esasları

Hukuk kurallarımız göz önünde bulundurulduğunda kat malikleri kurulunun alabileceği kararlara ilişkin hükümler de ilgili mevzuatlarımızda açık ve net bir biçimde belirlenmiştir. Dolayısıyla kat maliklerinin, söz konusu mevzuatları dikkate almadan, tamamen kendi başlarına hareket ederek ana taşınmaz mülkün ortak alanlarına ilişkin değişiklik yapma fiillerinde ve kararlarında bulunamazlar. Çünkü söz konusu taşınmaz mülkün ortak alanlarının düzgün olması ile ilgili olarak ve bu alanların daha işlevsel bir biçiminde kullanılması hedefiyle yapılan tüm yenilik ve ilavelerin belirli esaslar dahilinde yapılması gerekmektedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu ile esas olan bu kurallara göre, taşınmaz mülkün ortak alanlarının daha faydalı alanlara çevrilmesi ve daha işlevsel bir hale getirilmesi yönünde uygulamaya geçirilen tüm yenilikler ve düzenlemeler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu göz önünde bulundurularak verilen kararların bağlamında hayata geçirilmektedir.

Bu noktada eğer engelli vatandaşların yaşamını zorlaştıran birtakım problemlerin giderilmesi söz konusu ise, bu zorunluluğun hayata geçirilmesi ile ilgili proje, kat maliklerini ortaklaşa yapacakları toplantıda görüşülmelidir.

Türk hukukuna göre söz konusu toplantının da düzenlenmesi için gerekli olan süreler belirlenmiştir. Buna göre, kat maliklerinin ortak alanlar dahilinde yapacakları toplantılar en geç 3 ay içinde yapılmalıdır. Bu toplantı sonucunda da kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu göz önünde bulundurularak projenin nihai bir karara bağlanması gerekmektedir.

Kat Malikleri Kurulu Kararı Süreleri

Kat maliklerinin kanunen gerçekleştirmeleri gereken toplantıları belirlenmiş olan süreler zarfında yapılmadığı takdirde ya da taşınmaz mülkün ortak alanında yapılması gündeme gelen tadilata ilişkin çoğunluğun talebi oluşmaz ise, kat maliki talebiyle ilgili mercilerden tasdikli proje değişikliği alınabilmektedir. Bu bağlamda krokiye göre olan inşaat, onarım ve tesis hayata geçirilebilmektedir.

Bu noktada göz önünde bulundurulması gereken husus, söz konusu talep doğrultusunda oluşan ve ilgili mercilere yapılan başvurunun, binanın mevcut durumda güvenliğinin herhangi bir tehlike altında olmadığını bildiren komisyon raporuna istinaden yapılmalıdır. Bununla birlikte başvurunun ulaştırıldığı ilgili merciler, komisyon raporu ile tasdiklenmiş proje değişikliği ya da kroki talebini en geç altı ay içinde sonuçlandırmakla yükümlü olduğu göz önünde bulundurulmalıdır.

Kat Malikleri Kurul Kararının İptali Süresi

Kat malikleri kurul kararının iptali süre bakımından, Kat Mülkiyeti Yasası’nın 5711 sayılı mevzuat ile değiştirilen 33. maddesinde açık ve net bir şekilde ifade edilmiştir. Bu bağlamda, kat malikleri, kurul tarafından alınmış olan kararların aleyhinde olacak şekilde iptal davası açabilme hakkına sahiptir.

Ancak bu tür bir davanın yasalar nezdinde belirlenmiş olan süreleri bulunmaktadır. Bu durumda, kurul toplantısına katıldığı halde ve kururun ortaklaşa almış olduğu karara da aykırı oy kullanan bir kat maliki, kurulun karar tarihinden itibaren en geç bir ay içinde kat malikleri kurul kararının iptali davası talebinde bulunabilmektedir.

Bu noktada kat malikinin, kurul toplantısına katılıp katılmadığı da ayrı öneme sahiptir. Zira hukuk kurallarımıza göre, kat malikinin söz konusu kurul toplantısına katılmammış olduğu bir durumda, bu kat malikinin de kararı öğrendikten sonra en geç 1 ay içinde iptal davası açabilme hakkına sahip olduğu kabul edilmektedir.

Kat Malikleri Kurul Kararının İptali Davası Hangi Mahkemeye Açılır?

Kat malikleri kurul kararına itiraz etmek isteyen ve söz konusu kurulun almış olduğu kararın aleyhinde, kararın iptal edilmesi için dava açmak isteyen kat malikleri, davaya konu olan ana taşınmaz mülkün konumu itibarıyla görevli olan Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvuruda bulunması gerekmektedir.

Kat Malikleri Kurul Kararının İptali Ve Yargıtay Kararı

Kat malikleri, kendi başlarına hareket ederek ana gayrimenkulün ortak alanlarında değişiklik yapamazlar. Ortak alanların düzgün olması ile ilgili, bu alanların daha rahat kullanımıyla alakalı, bu yerlerden daha fazla fayda sağlanılmasına yönelik tüm yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu esas alınarak verilen kararlar doğrultusunda yapılmaktadır.

Eğer engellilerin yaşamıyla ilgili zorunluluk söz konusu ise ilgili proje kat maliklerinin yapacağı toplantıda görüşülür. Bu toplantı en geç üç ay içinde yapılmalı, bunun sonucunda kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile proje karara bağlanmalıdır.

Eğer gerekli olan toplantı bu süre zarfında yapılamaz veya tadilat ile ilgili talep çoğunluk tarafından kabul edilmeze, ilgili kat maliki talebiyle ilgili mercilerden tasdikli proje değişikliği alınabilir veya krokiye göre olan inşaat, onarım ve tesis yapılabilir.

Yalnız bu taleple oluşan ilgili mercilere başvuru, bina güvenliğinin tehlikeye girmediğini bildirir komisyon raporuna istinaden yapılmalıdır. Başvuru yapılan ilgili merciler, tasdikli proje değişikliğini veya kroki talebini en geç altı aylık bir sürede sonuçlandırmaktadırlar.

Yapılan işler nedeni ile bir takım giderler oluşur. Bu giderler, yapılan yeniliklerden fayda sağlayanlar tarafından ödenir. Ödeme faydalanma oranına göre yapılmaktadır. Kat maliklerinde birinin talebi ısı yalıtımı, yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin ferdi ya da merkezi sisteme çevrilmesi yönünde olduğunda, bu işlemler kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluklarına göre verecekleri karar doğrultusunda yapılmaktadır.

Fakat merkezi ısıtmanın ferdi sisteme dönüştürülmesi, toplam inşaat alanının iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda söz konusuysa bu işlem kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerinden yapılmaktadır.

Yapılacak olan ortak iş giderleri de arsa payı oranına göre ödenmektedir. Merkezi ısıtma sisteminde ortaya çıkan ısınma giderlerinin paylaştırılması ve bu konu ile ilgili olan usul ve esaslar, Bayındırlık ve İskân Bakanlığı tarafından yürürlüğe konacak yönetmelikle düzenlenir. Eğer ısıtma sistemi ferdiden merkeziye ya da merkeziden ferdiye dönüştürülmesi yönünde karar verildiyse, yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılmaktadır.

634 Sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalarda anlaşmazlık olursa, bu anlaşmazlıklar sulh mahkemelerinde çözüme bağlanır. Sulh Hukuk Mahkemeleri 6100 Sayılı Kanun ile diğer kanunların, sulh hukuk mahkemesi veya hâkimini görevlendirdiği davaları görürler. Bu davalarda dava konusuna ve ilgili değer tutarına bakılmaz. Yani bu kıstaslar belirleyici değildir.

Kat Malikleri Kurul Kararının İptali Davasında Süre Nedir?

Kat malikleri kurul kararının iptali davasında süre, Kat Mülkiyeti Yasası’nın 5711 Sayılı yasayla değişik 33. maddesinde belirtilmiştir. Buna göre; kat malikleri kurul kararlarının aleyhinde olarak bir iptal davası açılabilmektedir. Bu davanın belirli süreleri söz konusudur. Eğer kurul toplantısına katılmış olan ve aykırı oy kullanan kat malikleri varsa, her kat maliki karar tarihinden başlanarak bir ay içinde iptal davası açabilir.

Eğer toplantıya katılmayan kat maliki varsa, her kat maliki kararı öğrendikten sonra bir ay içinde iptal davası açabilir. Ayrıca her halde karar tarihinden başlanarak altı ay içinde iptal davası açılabilmektedir. İptal davası ana taşınmazın olduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne açılmaktadır. Diğer makalemiz olan Tapu İptal Davası okuyabilirsiniz.