Atla

Kira Bedeli Tespit Davası


Kira Bedeli Tespit Davası

Kira Bedeli Tespit Davası

Kira Bedeli Tespit Davası

Taşınmaz kira bedeli kiracı ile kiralayan arasında piyasa koşullarında serbestçe belirlenebilir. Kanunda kira miktarını belirleme konusunda herhangi bir sınırlama yapmamıştır. Ancak kira miktarındaki artışı konusu kanunda düzenlemelerle sınırlandırılmıştır.

Kira Artışı Nasıl Belirlenmelidir?

Kira artış miktarının ne olacağını belirlemek için kira sözleşmesinin süresi önemlidir.

Kira sözleşmelerinin ilk 5 yılında; kanunun belirlenen bir önceki kira yılı ÜFE artış miktarından daha fazla olamayacağı belirlenmiştir. Her beş yıllık periyotlar halinde kira miktarı bir önceki kira yılı ÜFE oranında maksimum artırılabileceğini kanun öngörmüştür.

Kiracı ve kiralayan kira sözleşmesiyle kanunda belirlenen oranların üzerinde kira artış miktarı belirleyemezler. Eğer kanundaki orandan daha yüksek oranda artış miktarı kararlaştırırlar ise kira sözleşmesi kısmen geçersiz olur.

Ayrıca her beş yıllık kira sözleşmeleri döneminin beşinci yılında kiralayan kira miktarını güncelleme piyasa şartlarına uyarlama şansına sahiptir.

Kira Sözleşmesinde Kira Artışına Miktarı Belirlenmemişse Ne Olur?

Kiracı veya kiralayanlardan biri mahkemeye müracaat ederek kira artış miktarını tespit edilmesini talep edebilir. Bu durumda mahkeme piyasa rayiç ve emsalleri dikkate alarak bir miktar belirler ancak her durumda kira sözleşmenin ilk 5 yılı içerisinde ise ÜFE miktarından daha yüksek bir miktarda artış belirleyemez.

Kira Sözleşmesi 5 Yıldan Uzun Süreli İse Kira Nasıl Belirlenir?

Kanun kiracı ve kiralayana koyduğu ÜFE sınırını beş yılı dolduran kira sözleşmeleri için kaldırmıştır. Sözleşme tarafları arasında 5. yıldan sonra yenilenen kira sözleşmesi ya da 5 yıldan daha uzun süreli kira sözleşmesi varsa, kiracı veya kiralayanlardan biri mahkemeye müracaat ederek kira miktarının tespit edilmesini talep edebilir.

5 yıl ve daha uzun süreli olan bu kira sözleşmelerinde kira artış konusunda kiracı ve kiralayan sözleşmede bir anlaşmaya varmış olup olmadıklarının bir önemi yoktur, mahkemeyi bağlamaz.

Kira artış miktarının belirleme konusunda mahkemeye müracaat edilmesiyle; mahkeme, gayrimenkulün durumu, piyasa kira rayici, emsallerinin kira miktarı ve hakkaniyeti dikkate alarak yeni bir kira miktarı tespiti yapar. Ancak bu defa mahkeme ÜFE oranı ile sınırlandırılmaz.

Kira Bedeli Yabancı Para Cinsinden İse?

Kira miktarının yabancı bir para cinsinden olmasında kanuni bir sorun yoktur. Kira sözleşmelerinde kira miktarı yabancı bir para cinsinden belirlenebilir, diğer sözleşmeler gibi hukuki güvence altındadır.  

Yabancı para cinsiyle yapılan kira sözleşmelerinde tabii olduğu kurallar Türk parasıyla yapılan sözleşmelerden farklıdır. Bu durumda; yabancı para üzerinden kira miktarı belirlenmiş olan kira sözleşmelerinde ilk 5 yıl kira miktarının tespiti için mahkemeden talep edilemez.

Bu durumun tek istisnası aşırı ifa güçlüğü çekilmesi durumunda kira miktarının tespitini mahkemeden talep edebilirler. Aşırı ifa güçlüğü, yabancı para değerinin öngörülemeyecek şekilde aşrı bir değerlenme veya değer kaybı ve kiracının veya kiralayanın hakkaniyet ilkelerine göre açıkça hak kaybına uğrayacağı hallerde yaşanabilir.

Aşırı ifa güçlüğünün var olup olmadığına karar verecek yer mahkemedir. Eğer aşırı ifa güçlüğü olduğu yönünde mahkemede kanaat oluşursa da yeni kira miktarını, emsaller, piyasa rayici ve hakkaniyet göz önüne alınarak tekrar belirlenir.

Kira Tespit Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Kira miktarı tespit davaları mutlaka gayrimenkulün bağlı bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılmalı.Kira tespit davalarında sürecin doğru ve sorunsuz ilerlemesi için mutlaka kira avukatı ve danışmanlık alınmasını öneriyoruz.

Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği Nasıl Yazılır?

Kira miktarı tespit davası dilekçesi, kiracı ile kiralayan arasında hazırlanan kira sözleşmesinde düzenlenen maddelere bağlı kalınarak yazılır. Her kiracı ve kiralayan arasında düzenlenen kira sözleşmeleri farklı olduğundan örnek dilekçelerle tespit davası açmak yararınıza olmaz.

Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer

Örnek dilekçelerle dava açmada hata riski çok yüksek olduğundan ve tespit davanız reddedilebilir. Davanızın reddedilmesi sonucunda hem daha fazla gider ve zaman harcarsınız hem de mahkemeden istediğiniz sonuca ulaşamazsınız.

Kira miktarı tespit davasında dilekçe hazırlama konusunda genel olarak bahsetmek gerekir ise, Kira sözleşmesinin ayrıntılarını maddeler halinde, kira sözleşmesinin kaç yıllık olduğunu, neden kira miktarı tespit istediğinizi, sizce kira miktarının ne kadar olması gerektiğini belirtmeli ve bunları ayrıntıları ile açıklamalı, kira miktarının neden korunmaya değer olduğunu ve kira miktarının güncelleme yapılamasının gereklerinin ispat edecek delilleri bildirmelisiniz.

Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

Kira miktarı tespit davasında en önemli delil, kiralanan taşınmazın emsal değeri ve piyasa rayiçlerin mahkemeye sunulması, gayrimenkulde keşif yapılması ve gayrimenkul bilirkişisinin raporu mahkemeye sunmasıdır.

Emsal değer ve piyasa rayiçlerinin mahkemeye sunulması, taşınmazın keşfinin yapılası ve bilirkişi raporunun itirazsız tamamlanır kiracı veya kiralayandan kaynaklanan zaman kaybı olmaz ise, mahkemenin de iş yoğunluğuna göre yaklaşık 10/12 ay gibi bir sürede tamamlanır.

Kira Tespit Davası Kaç Yılda Bir Açılır?

Kanunun genel ifadesine kural olarak kira miktarı tespit dava açmada bir süre sınırı olmasa da süre gelen kira sözleşmeleri bakımından her 5 yılda bir kira miktarı tespit davası açmak mümkündür.

İşyeri Kiralarında Durum Nedir?

İşyeri karalarında durum biraz daha farklıdır. Borçlar Kanunu hazırlanırken işyeri kiraları açısından farklı bir düzenlemeye gitmiştir.

İşyerinin kiracısı tacirse hükmünde veya tüzel kişiliğe sahip ise (özel Tüzel kişilik/kamu Tüzel kişilik fark etmez!) Borçlar kanunun 344. madde uyarınca, yani yukarıda izah ettiğimiz kurallar 01.07.2020 tarihine kadar uygulanma dışı kalacaktır. Bu kapsama giren işyeri kira sözleşmelerinde kira miktarları eski Borçlar Kanunu 818. madde uyarınca kira miktarı artış kapsamında değerlendirilecektir.

Eğer kiracı tacir hükmünde veya tüzel kişiliğe sahip değil ise ama kiralanan işyeri ise, bu defa Borçlar kanunu 344. madde uygulanacaktır.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılmalıdır
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılmalıdır?

Mecburi olmamakla beraber uygulamada genellikle, kira miktarının tespiti davası açmadan önce noter kanalıyla ihtarname gönderilmesini öneriyoruz. Bunun sebebi kira artışı talebinin kiracı tarafından kabul etmesi durumunda kira tespit davası açma ihtiyacına gerek kalmayacağıdır.

Kiralayan tarafından gönderilen ihtarname ile belirlediğiniz kira miktarı karşı tarafça kabul edilmez ise, tespit davası sonucunda belirlenecek kira miktarının, yeni kira döneminin başlangıcından sonra geçerli olabilmesi için, kira tespit davasının yeni kira döneminin başlamadan en geç 30 gün önce açılması ya da mal sahibi veya kiralayan tarafından bu zaman zarfı içinde kira miktarının arttırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı olarak noter kanalıyla ihtarda bulunulması gerekmektedir.

Bu süre içerisinde noter kanalıyla yazılı ihtarda bulunmak veya dava açmakla; mahkeme tarafından tespit edilecek kira miktarının yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerlilik kazanmış olacaktır. Mal sahibi veya kiralayan geriye dönük olarak kira farklarını kiracıdan talep edebilecek.

Eğer bu zaman zarfı kaçırılır ise; kira miktarı tespit davası reddolunmaz ancak mahkeme tarafından tespit edilen kira miktarı izleyen kira döneminden itibaren mahkemenin tespit ettiği bedelden olacağıdır.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Davacının kirada oturduğu ibraz olunan kontrat ile kanıtlanmışolmasından, bu vaziyet başlı başına kirada ikamet eden davacınıngereksiniminin asal olduğuna karine teşkil edecektir. 
Ayrıca davalı tarafça davacının doğum yapmasına, yenidoğan bebeğe yakın yerde ikamet eden anneannenin bakacağı iddiasına da başkaçıkılmamış olmasına, davalı tarafça tahliye taahhüdünün verilmişbulunmasına göre bundan sonra ihtiyacın varlığının içten, asal vemecburî olduğunun kabulü lazım olur. 
Mahkemece konusuz kalan davada, davacının dava tarihinde haklıbulunduğu gözetilerek yargılama masrafı ve vekalet ücretinden davalımesul tutulması gerekirken, yazılı şekilde hüküm verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Dava yüklenici şirket doğrulusunda satılan taşınmazın teslim borcunun ifa edilmemesi hasebiyle satım sözleşmesinin alıcı tüketici doğrulusundafeshi ve bundan doğan zararın tazmini istemine ilişkindir. 
Mahkemece yapılacak iş, İcra ve İflas Kanunu'nun 194’üncü maddesinde gösterilen ve izah eden ilkeler kapsamında davalı müflis şirketin iflas idaresine bozma kararının tebliği ve hüküm revizyon için lazım olanzamanın beklenmesinden ardından hasıl kalitede neticeye göre dosyanınasal defterine kaydetmek ve doğrultu teşkilini sağlayarak bir hükümvermekten ibarettir. 
Direnme hükmü, bu evrede davalı M.. 
Belediye Başkanlığının direnme hususu konusunda sair temyiz itirazları incelenmeksizin, usul istikametinden bozulmalıdır.

Garanti Taahhüdü başlıklı belgenin incelenmesinden; davalıların, kiracı şirketin davacıya başka olan kira, faiz, hasar, zarar, elektrik, su ve turizm belgesinin savunması da dahil olmak suretiyle davacının uğrayacağıbütün zararları taahhüt ve garanti ettiklerine değin vesika imzaladıkları anlaşılmaktadır. 
Mahkemece davalının şirket yetkilisi olan başka davalının kayınvalidesibulunduğu, sözleşmede bir menfaatinin olmadığı, kefil olarak belgeyiverilen gerekçesiyle davanın reddine hüküm verilmiş ise de, davalının belgeyi garantör sıfatı ile imzaladığı anlaşılmakla, adli vaziyeti garantör olarak kabul edilerek neticenine göre bir hüküm verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Mahkeme defa hükmünde, kira bedelinin brüt olarak tespitine hükümverilmiş ve gerekçesinde de, kira bedelinin brüt olarak tespitine hükümverildiğini belirtmiş olduğu halde hükümde parasal eksikliklerisonucu kira bedelinin net olarak belirleme edilmesi doğru değilse de; bu konunun düzeltilmesi yine yargılama yapılmasını gerektirmediğindenkararın düzeltilerek onanması lazım olur.

Mahkemece fiili teslim tarihi belirlenirken, davalı doğrulusunda talep edilmiş olduğu halde dava hususukonutun elektrik ve su aboneliğinin kuruluş edildiği tarihlerin tespitine yönelik bir inceleme yapılmadığı anlaşılmaktadır. O durumda Mahkemece, dava hususu konutun elektrik, su vb. abonelik tarihleri araştırılıp, bu tarihler ile dosyadaki başkadoğrultu delilleri beraber değerlendirilerek fiili teslim tarihinin belirlenmesi ve bu tarih asal içerlemek suretiyle kira tazminatının hesaplanarak neticenine göre bir hüküm verilmesi gerekirken, noksan araştırma ile yazılı şekilde hüküm verilmiş olması usul ve yasaya marjinal fazlası, bozma nedenidir.


BİZE YAZIN

Av. İlkay Uyar Kaba
Av. İlkay Uyar Kaba

2006 yılında Ankara merkezli kurulan hukuk bürosunun kurucu Avukatı'dır. Hukuk alanında Başarının bir ekip işi olduğuna inanarak, personellerini belli alanlarda uzmanlaşmasını sağlamak için departmanlar kurularak branşlaşmaları sağlanmıştır.Hukuk Büromuz Aile hukuku ve Tazminat hukuku konularında, uzun yıllara dayanan dava çeşitliliği nedeniyle kararlardan oluşan geniş arşive sahip olup, bir çok davada almış olduğu önemli kararlar örnek içtihatlar olarak yayınlanmıştır.Hukuk departmanları olan icra, tazminat, iş kazası, genel dava, tüketici bölümlerinde oluşan her biri kendi alanında tecrübe edinmiş avukat ve yardımcı personeller görev yapmaktadır. Kendine güvenmek başarmanın yarısıdır. Başarı ise karşınızda ki kişiye güven verir. Başarı ve güvenin olduğu yerde olursanız doğru yol almanız kolay olur. İ.K.

İLGİLİ KONULAR
YORUMLAR
Yorum Bırak