Atla

Kira Avukatı Ankara


Kira Avukatı Ankara

Kira Avukatı Ankara

Kira Avukatı Ankara

Ev sahibi ve kiracı arasında çıkan problemler sebebiyle mahkemeye taşınan pek çok mesele vardır. Bu problemlerin neticelendirilmesi için başvurulan kaynak Borçlar Kanunda çözümler açık bir şekilde ifade edilmiştir.

Kiracı avukatları bakacakları uyuşmazlıklardan doğan problemlerin ortadan kaldırılması için çaba harcamakta, ayrıca yeni kira sözleşmesi hazırlarken gelecekte doğabilecek sorunları gidermeye çalışmakta, gayrimenkulün yeniden inşası ve tamiratından doğan problemleri çözmeye ve tahliye davalarını sonuçlandırıp taraflar arasındaki uyuşmalıkların çözüme kavuşturulmasını sağlamaya çalışacaklardır.

Kira Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gerekin Hususlar?

Kiracı ve mal sahibi arasında yapılan kira sözleşmeleri kiracı ve mal sahibi için önemli yükümlülükler ve menfaatler taşır. Kira sözleşmeleri taraflar arasında kiralanan gayrimenkulün vasfına göre gelecekte ortaya çıkabilecek problemleri ve mevcut kullanım koşullarını ayrıntılı şekilde düzenlenir ise gelecekte daha az problem yaşayacaklardır. Bu sebepledir ki kira sözleşmesi hazırlanırken avukattan yardım almak faydalı olacaktır.

Ayrıntılı kira sözleşmesi hazırlamak sadece mal sahibinin hakkını korumaz, aynı zamanda kiracının gayrimenkulü daha verimli kullanmasını, mal sahibiyle problem yaşamamasını, yaptığı masrafların getirirsini de almayı sağlar.

Kira Sözleşmesi Maddelerinde En Çok Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar

Kira sözleşmesi yapılmadan önce karşınızdaki mal sahibinin gayrimenkulün gerçek sahibi olup olmadığını yasal olarak araştırmak gerekir. Eğer mal sahibi ise sözleşme yapmak sorun olmayacaktır. Ancak karşı taraftaki şahıs vekil ise sözleşme yapmaya yetkisi olup olmadığı araştırılmalıdır.

Kira sözleşmelerinde mutlaka adres bulunduğu için verilen adresin doğru gayrimenkulü gösterdiğinden emin olun. Daire ve apartman numarası gibi detaylar önemlidir. Belediyeler tarafından yapılan numarataj çalışmaları ve cadde sokak isim değişiklikleri bazen mal sahibi tarafından takip edilememekte ve sözleşme hatalı gayrimenkul üzerinde yapılamaktadır.

Kiraladığınız gayrimenkulün daha önceki dönemlerden kalan borçlarıyla ilgili hiçbir mesuliyet almadığınızı da sözleşmede belirtmekte fayda var. Aidat, su ve elektrik gibi yükümlülüklerin sözleşme tarihinden sonraki kısmın kiracıya ait olduğu belirtilmeli.

Kira bedelinin hangi dönemlerde artış yapılacağı ve hangi oranda artacağı da sözleşmeye yazılmalıdır. Artış oranı enflasyon, TÜFE veya TEFE gibi ölçüler dikkate alınarak arttırılmalıdır.

Kira bedelinin mal sahibinin hangi hesabına, hangi tarihler arasında yatacağını sözleşmede belirtmiş olmalısınız.

Kira davalarının çoğunluğunu teşkil eden depozito ve düşük stopaj ödemek için düzenlenen iki ayrı kira sözleşmesinden doğan problemlerdir. Kira sözleşmelerinde depozitonun hangi amaçla verildiği, hangi amaçla geri alınacağı, miktarının ne olduğu açıkça yazılması taraflar açısından çok önemlidir. Kira sözleşmesi imzalanmadan önce demir başların kontrol edilip ne durumda olduğu sözleşmeye yazılmalıdır.

 

kira hukuku avukatları ankara

Dava Yoluyla Kiracı Tahliyesi Nasıl Yapılır?

Mal sahibinin kiracı tahliyesi yapabilmesi için durumun tahliye şartlarına uygun olması gerekmektedir. Mal sahibinin kiracı aleyhinde tahliye davası açabilmesi için; mal sahibi ya da ailesinin gayrimenkul ihtiyacı olması, mal sahibinin yeni bir gayrimenkul ihtiyacı olması, gayrimenkulün yeniden yapılması ve imara açılması, sözleşmede tahliye taahhütnamesinin yazılmış olması, kiracının kira borcunu ödenmemesi ve ev sahibinin iki defa noter kanalıyla ihtarda bulunması, kiracının aynı ilçe dahilinde kullanılmaya elverişli bir gayrimenkule sahip olduğunun öğrenilmesi hallerinde mal sahibinin tahliye davası açma hakkı olacaktır.

Ayrıca Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Bildirim Yoluyla Kiracı Tahliyesi Nasıl Yapılır?

Ev ve iş yerlerinde kararlaştırılan kontrat süresinin bitmesine en az 15 gün kala mal sahibi tarafından kiracıya bildirmek şartıyla, kiracı tahliyesi yapılabilir. Bildirim süresi çok önemlidir, eğer sözleşme bitimine en az 15 gün kala tahliye bildiriminde bulunmaz ise sözleşme en az bir yıl daha uzamış sayılacaktır.

Mal sahibi sözleşme bitim tarihine dayanarak sözleşmeyi tek taraflı olarak bitirmesi ve kiracının tahliyesini istemesi mümkün değildir. 

Borçlar Kanunu kapsamındaki taşınmazlara ilişkin süreli kira sözleşmeleri, süre sonunda sona erer. Bu durumda, tahliye davasının İİK.'nun 272. maddesi uyarınca akdin sonunda ve bir ay içinde açılması ya da icra takibi yapılarak tahliye istenmesi mümkündür.

Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Tahliye Nasıl Yapılır?

Tahliye taahhütnamesiyle kiracıdan gayrimenkulü tahliye etmesinin talep etmek ve boşaltmasını sağlamak taraflar arasında daha az sorun oluşturacağı gibi maliyet açısından daha düşüktür. Çünkü tahliye taahhütnamesi taraflar arasında bir sözleme olduğundan tarafların yükümlülüklerini yerine getirmesini isteme hakkı vardır. Kiracı ve mal sahibi arasında yapılan bu sözleşme uyarınca kiracı kendi arzusuyla çıkacağı tarihi belirlemiş olur.

kiracı tahliye avukatları ankara
Tahliye Taahhütnamesinde Nelere Dikkat Edilmelidir?

Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinden ayrı şekilde düzenlemesi gerekir. Yani tahliye taahhüdü, kira kontratında bir madde şeklinde geçiyorsa, tahliye taahhüdü geçersiz sayılacak hüküm ifade etmeyecektir.

Ayrıca kira sözleşmesinden ayrı bir belge olarak düzenlenmeli ve ayrı bir kâğıda yazılmalıdır. Ayrı bir belge olsa bile, üzerinde kira sözleşme gününün tarihi varsa yine geçersiz olacaktır. Tahliye taahhütnamesi mutlaka yazılı şekilde ve tarih bulunmalıdır. Bu tarih kira sözleşmesinden daha ileride bir tarih zorunludur.

Geçerli Tahliye Taahhütnamesi Özellikleri Nelerdir?

Geçerli olan tahliye taahhütnamelerinde hangi koşullar ortaya çıkarsa, şartlar oluşursa tahliye edilmesi belirtilebilir. Taahhütnamede belirlenen koşulların gerçekleştiği zaman taahhütname geçerli sayılır.

Kira Tespit Davası Nedir

Kiralayanın tespit davası açmak için kiracıya önceden ihtar göndermesi gerekli değildir. Kiralayan yeni dönem için her zaman tespit davası açabilir. Kira tespit davası hakkındaki dava dilekçesi kira döneminin sonundan yeter süre önce tebliğ edildiği takdirde kiracı yeni dönemde yeni kira parası ile sorumlu tutulacaktır. 

SIKÇA SORULAN SORULAR

Yargıtay Kararları - Kira Davaları Avukatı

 6.Hukuk Dairesi Esas:  2011/1302 Karar: 2011/5774 Karar Tarihi: 03.05.2011-Kira Davaları Avukatı
TAHLİYE DAVASI - FESHİ İHBAR NEDENİYLE KİRALANANIN TAHLİYESİ İSTEMİ - İHTARNAMENİN SÖZLEŞMENİN SON BULDUĞU TARİHTEN İTİBAREN BİR AYLIK SÜREDE TEBLİĞ EDİLMEDİĞİ - DAVANIN SÜRE YÖNÜNDEN REDDİ GEREĞİ
 
ÖZET: Olayda, davacılar tarafından 14.08.2009 tarihinde davalıya tebliğ ettirilen sözleşmenin yenilenmeyeceğini ilişkin ihtarnamenin, bu sözleşmenin son bulduğu 01.07.2009 tarihinden itibaren bir aylık sürede tebliğ edilmediğinden süre koruyucu nitelikte olmadığının kabulü gerekir. Bu itibarla, 18.09.2009 tarihinde açılan davanın süre yönünden reddi gerekir. Borçlar Kanunu kapsamındaki taşınmazlara ilişkin süreli kira sözleşmeleri, süre sonunda sona erer.
Bu durumda, tahliye davasının İİK.'nun 272. maddesi uyarınca akdin sonunda ve bir ay içinde açılması ya da icra takibi yapılarak tahliye istenmesi mümkündür. Süre bitiminden önce veya bir aylık dava açma süresi içinde fesih iradesi kiracıya bildirilirse davanın kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılması zorunlu değildir. Bu durumda akit süresiz hale gelmeyeceğinden Borçlar Kanununun 262. maddesi koşulları aranmaz. Borçlar Kanununa tabi süreli kira sözleşmesinin sonunda, tahliye davası açıldığında, başka bir sebep aranmaksızın tahliyeye karar verilir.

Somut olayda; davacı alacaklı, 01/10/2014 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesine dayanarak 25/03/2015 tarihinde başlattığı icra takibi ile 2014 yılı Kasım ayı ila 2015 yılı Mart ayı arasına ait ödenmeyen ve 2015 yılı Nisan ayı ila Ekim ayı arasına ait muaccel aylar kira alacağı olmak üzere toplam 25.200,00 TL kira ve 239,83 TL işlemiş faiz alacağının tahsilini talep etmiş, davalı borçlular süresinde verdikleri itiraz dilekçesi ile borca itiraz etmiştir. Kira sözleşmesinin hususi şartlar 5/d. maddesinde herhangi iki kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde yıl sonuna kadar olan kira bedellerinin tümünün muacceliyet kespedeceği kararlaştırılmıştır. Kira sözleşmesinden kiralanan yerin oyuncak deposu olduğu, kiracının ise gerçek kişi davalı ... olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar gözönünde bulundurularak davalı kiracının tacir olup olmadığı hususu araştırılıp, sözleşmedeki muacceliyet koşulunun geçerli olup olmayacağı belirlendikten sonra sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yeterli tacir araştırması yapılmadan davalının tacir olmadığının kabulü ile eksik incelemeye dayalı olarak davanın kısmen kabulüne karar verilmesi doğru değildir.

Kira borcu nedeniyle başlattığı icra takibi ile 2015 yılı bakiye kira ve 63,88 TL işlemiş faiz alacağının tahsilini talep etmiş, davalı borçlu süresinde verdiği itiraz dilekçesi ile borca itiraz etmiştir. Kira sözleşmesinde, kira kontrat bitiminde kira bedelinin yıllık Tefe-Tüfe ortalaması oranında arttırılacağı kararlaştırılmıştır. Kira sözleşmesinden kiralanan yerin dükkan olduğu, kiracının ise gerçek kişi davalı olduğu anlaşılmaktadır.

Bu durumda mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar gözönünde bulundurularak davalı kiracının tacir olup olmadığı hususu araştırılıp, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı TBK’nun 344. maddesi uyarınca sözleşmedeki artış koşulunun geçerli olup olmayacağı belirlendikten sonra davalının tacir olmaması halinde 6098 sayılı TBK’nun yürürlüğe girdiği tarihe kadar sözleşmedeki artış şartının geçerli olduğu, yürürlük tarihinden sonraki dönem için ise 6098 sayılı TBK’nun 344. maddesi uyarınca .... oranını aşmayacak şekilde aylık kira miktarı belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, tacir araştırması yapılmadan davalının tacir olduğunun kabulü ile eksik incelemeye dayalı kabul kararı verilmesi doğru değildir.

Davacı alacaklı vekili ;kira sözleşmesinde dökümü yapılan senetlerin müvekkiline teslim edilmediğini belirterek herhangi bir senet ibraz etmemiş, davalı borçlu vekili ise, ödenen senetlerin geri alındığını, geri alınan senetlerin saklama yükümlülükleri bulunmamasına rağmen müvekkilince saklandığını belirterek 05/06/2012 ödeme tarihinden başlayan davacı alacaklı namına düzenlenen 10 adet 500,00 TL bedelli sıralı ve 31/12/2012 ödeme tarihli, 1.308,00 TL bedelli, 31/12/2013 ödeme tarihli, 1.680,00 TL bedelli senet asıllarını ibraz etmiştir. Davacı alacaklı vekili senetlerin arkasında yer alan 1. ciroda şirket kaşesi üzerine atılı imzanın müvekkili şirket yetkilisine ait olmadığını iddia etmesi üzerine Mahkemece Grafoloji ve Sahtecilik uzmanı aracılığıyla imza incelemesi yapılmış, 1. ciro imzaların şirket yetkilisine ait olmadığı tespit edilmiştir. Mahkemece bilirkişi raporu hükme esas alınarak, icra takibine konu senetlerde yer alan imzaların davacı şirket yetkilisine ait olmadığı kanısı ile davacı alacaklının adi yazılı kira sözleşmesine dayanmış olması karşısında davalı borçlunun ödeme emrine itirazında bu sözleşmedeki imzayı inkar etmediği, kira borcunun miktarına ve ödenmiş olmasına ilişkin itirazlar yönelttiği dikkate alındığında İİK m 269/b-c'de belirtilen itirazın kaldırılması şartlarının gerçekleştiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

 

 

Mahkemece her ne kadar Yargıtay (kapatılan) ... Hukuk Dairesi’nin 15/05/2014 günlü, 2014/2700 - 2014/6285 sayılı ilamına uyma kararı verilmiş ise de uyma gereği yerine getirilmeden karar verilmiştir. Kira sözleşmesinin özel şartlar 14. maddesinde kira sözleşmesinden kaynaklanan borçların ekte döküm bulunan kambiyo senetleri ile ödeneceği söz konusu senetlerin kiracı tarafından keşide edilerek sözleşme tarihinde kiralayana teslim edildiği belirtilmiştir. Sözleşmedeki bu düzenleme karşısında tarafların anlaşması ile takibe konu kira parasının tahsili ticari senede bağlanmıştır. Aksini ispat ancak yazılı delil ile mümkündür. Davacı alacaklı, sözleşme ekinde dökümü yapılan senetlerin taraflarına teslim edilmediğini belirterek takip konusu dönemlere ilişkin kambiyo senetlerini ibraz edemediğinden iddiasını ispatlayamadığının kabulü gerekir. Bu durumda Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.


BİZE YAZIN

Av. İlkay Uyar Kaba
Av. İlkay Uyar Kaba

2006 yılında Ankara merkezli kurulan hukuk bürosunun kurucu Avukatı'dır. Hukuk alanında Başarının bir ekip işi olduğuna inanarak, personellerini belli alanlarda uzmanlaşmasını sağlamak için departmanlar kurularak branşlaşmaları sağlanmıştır.Hukuk Büromuz Aile hukuku ve Tazminat hukuku konularında, uzun yıllara dayanan dava çeşitliliği nedeniyle kararlardan oluşan geniş arşive sahip olup, bir çok davada almış olduğu önemli kararlar örnek içtihatlar olarak yayınlanmıştır.Hukuk departmanları olan icra, tazminat, iş kazası, genel dava, tüketici bölümlerinde oluşan her biri kendi alanında tecrübe edinmiş avukat ve yardımcı personeller görev yapmaktadır. Kendine güvenmek başarmanın yarısıdır. Başarı ise karşınızda ki kişiye güven verir. Başarı ve güvenin olduğu yerde olursanız doğru yol almanız kolay olur. İ.K.

İLGİLİ KONULAR
YORUMLAR
  • Kira Avukatı Ankara - Yorum
    EKİN AKYON -
    7 Ağustos 2016

    Toplantı yapıldı 9 kişi katıldı dükkan sahiplerinden ve kıracılardan kimse katılmadı bu katılan 9 daire den biri kiracı onunda yetki belgesi yok ancak yönetici yardımcısı seçilmiş bu 9 kişiden başka ocak ayının günleride dükkan ve dairelere imzatilmiş karar defteri yıllık 5000 tl kira gelirimiz var buda apartman ihtiyaclarına yetmektedir karar a neden para toplamacagı nereye harcanacagı belirtilmemiş bir önceki yılda yönetici husuli harçamalar yaparak para harçamiş. ben katılamadığımdan dolayı ben bu aidat parasını ödemem dediğimde beni icraya vereceklerini söylediler ben bu yöneticiyi icra davası açtktan sonramı itiraz edip karşı dava acacağım daha önceki yıllarım harcamalarını incelemmesini istiyorum bana yardımcı olabilirmisiniz.

    Cevapla
  • Kira Avukatı Ankara - Yorum
    UZAY BALIK -
    14 Ağustos 2016

    Kontratta kefil de mevcut. Tum iyi niyetimizle 4 sene boyunca 1 kurus bile zam yapmadan 400 tl bedelle evimizde oturttuk.Gectigimiz ay kiraci 3 aylik kira, 3 aylik aidat ve faturalar dahil olmak uzere hic birsey odemeden evden kacti. Telefonlarimiza cevap vermiyor. Borcunu da inkar ediyor. Kefil sigortali calisan ve nerede calistigini da biliyoruz ama kiraci ogrenciydi ve suanda nerede oldugunu bilmiyoruz. Kefile ulastigimizda ben ugrasmak istemiyorum, benim kefaletim 1 sene sonra dustu gibisinden konusuyor.Simdi benim haklarim nelerdir ? Odemediklerini ben mi odemek zorundayim ? Kefili hic bir sekilde bunlardan sorumlu tutamaz miyim ? Telefonum suanda kapali oncelikle mail olarak ulasabilirseniz en kisa surede sizi arayabilirim detaylar icin.Cevabiniz icin simdiden tesekkurler.Iyi calismalar

    Cevapla
  • Kira Avukatı Ankara - Yorum
    NESİBE DAYANIR -
    18 Eylül 2016

    Merhaba bizim ilk bir yıllık kira karşılığı yapmış olduğumuz ve ödediğimiz 10000 liralık senedi ev sahibi tarihi sonradan kendi atarak icra ya vermiş biz o evde 2.5 yıl kaldık bizde gittik itiraz ettik karşı dava açtık ama haciz işlemi durmadı ve maaş haczi geldi mahkeme 27 marta maaş haczini durdurmak ne yapmam lazım

    Cevapla
  • Kira Avukatı Ankara - Yorum
    Kerem -
    3 Mart 2017

    Merhabalar,Ankarada bulanan dairemde kiracı ile sorun yaşıyorum. 7 aylık yakıt ve aidat borcunu ödememiş ve kiralarken kira ücretini yıllık iki taksit konuşmuştuk ocak ayında ikinci 6 aylık ücretini de yatırmamıştır. Ben başka ilde bulunduğum için kira kontratını acil olduğu için emlakcı sağdece bilgileri doldurup göndermişti bende imzalayıp kargo ile göndermiştim. onların imzaladığı kontrat elime ulaşmadı fakat elektrik su vs. onların üstünde. bu durumda ben hem bulunan yakıt ve aidat borclarını ödemelerini ocak ayı kirası için icra takibi ve evden cıkmaları için tahliye istiyorum nasıl yardımcı olabilirisiniz

    Cevapla
Yorum Bırak