Kira Davaları Avukatı danışma konularını incelediğimizde, Kira hukuku, kiracı ile mülk sahiplerinin kira sözleşmelerinden doğan haklarını ve sorumluluklarını inceleyen hukuk dalıdır.

Kira hukukunda kiraya veren, kiracı ve kira sözleşmesi olmak üzere üç temel kavram vardır. Sahibi olduğu mülkü kullanımını sağlayan kişiye kiralayan, mülkü kiralayan kişiye kiracı, mülk sahibi ile kiracı arasındaki konutun ya da işyerinin kullanım şartlarının belirlendiği sözleşmelere de kira sözleşmeleri denir. Kiracı ile ev sahibinde kullanım karşılığında belirlenen tutarlar ise kira bedelidir.

Kira sözleşmeleri, kiraya verene ve kiracıya birtakım sorumluluklar yükler. Yani kira sözleşmeleri kiracı ile ev sahibinin borç alacak ilişkisine girmesi anlamına gelir. Kiraya veren ile kiralayan arasındaki kira sözleşmelerine bağlı uyuşmazlıklarda 6098 Sayılı Borçlar Kanunu hükümleri geçerlidir.

Kira Hukuku davaları Nelerdir

Kiracı ile mülk sahibi arasındaki farklı gerekçelerle yaşanan uyuşmazlıklarda tarafların kira davası açma hakları vardır. Kira hukukunun çalışma olanı olan kira davaları arasında en sık görülenler olarak, kiracı tahliye davaları, kira tespit davaları, kira alacağı davalarını sayabiliriz.

Kira davaları nasıl açılır?

Kiracı ile ev sahibi arasındaki kira ilişkisi kira sözleşmeleri ile ispatlanabilir. Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesi hükümlerine uyulmaması ve kanunlara aykırı fillerde gerek kiracılar gerekse de kiralayan tarafından kira davaları açılabilir.

Hukuk Mahkemeleri Kanunu’na göre, kira sözleşmeleri nedeniyle taraflar arasında doğacak olan tüm uyuşmazlıklara ilişkin açılacak olan kira davaları yetkili mahkemeler Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

Mahkemelere verilecek olan dilekçeyle, kira davasının açılması mümkündür. Verilecek olan dilekçeyle birlikte yazılı kira sözleşmesinin de dava açarken mahkemeye sunulmasında fayda vardır. Sözlü kira sözleşmesi yapıldıysa, bu durumun ispat edilmesi söz konusu olacağından dava süreci uzayacaktır.

Şimdi yaygın olarak görülen ve kira davalarına konu olan bazı durumları detaylandıralım…

Kiracı tahliye davaları ve kiracı tahliye sebepleri nelerdir?

Ev ya da işyeri sahipleri ile kiracılar arasındaki ilişkiyi düzenleyen kira sözleşmeleri, her iki tarafa da bazı haklar ve sorumluluklar yüklemektedir.  Bu sorumlulukları yerine getirilmemesi durumunda ev sahiplerinin kiracı tahliye davası açma hakları bulunur.

Kiracı tahliye sebepleri olarak, kiranın düzenli ödenmemesi, kiralanan konut ya da iş yerinin özenli kullanılmaması, komşuları rahatsız edici hareketlerde bulunulması, kira sözleşme süresinin dolmasını sıralayabiliriz.

Hatırlatmakta fayda var ki; son düzenlemelerde süreli ya da belirsiz süreli olduğuna bakılmaksızın sorumluluklarını yerine getiren kiracıların kendileri istemedikleri hallerde 10 yılı aşmayan kiralamalarda kira sözleşmesinin süresinin dolması gerekçesiyle ev sahibi tarafından kiracı tahliye davası açılamaz.

Kira alacağı davası nedir?

Kiracıların, kira sözleşmesi ile belirlenmiş kira ödemelerini zamanında yapmaları gerekir. Zamanında ya da hiç ödenmeyen kiralar, ev sahibine kira alacağı davası ve kiracının tahliyesi için dava açma hakkı verir.

Hakkında kira bedelini ödemediği için kira alacağı nedeniyle tahliye davası açılan kiracılar, dava sonuçlanıncaya kadar geçen süredeki ödenmeyen kiralardan sorumlu tutulacaktır. Kira alacağı davası görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleri olup, kira alacağı davası dilekçesi hazırlanarak yargılama süreci başlatılabilir.

Tahliye ve kira alacağı davası için belirleyici unsur kira sözleşmeleridir. Görülen dava sonucunda kiracının, kira sözleşmesinde belirtilen tutarı ödemediği tespit edilir ve ispatlanırsa, mahkeme hem ödenmeyen kiranın icra takibi başlatılarak alınmasına hem de kiracının söz konusu konuttan tahliye edilmesi kararı verebilir. Kira alacağı hususunda Kira Hukuku Avukatı hizmeti ile danışmanlık alabilirsiniz.

İcra yoluyla tahliye nasıl yapılır?

Kiralayan,  kiracısının kira ödemelerini yapmadığı durumlarda, icra yoluyla kiracı tahliye sürecini başlatabilir. Bunun için elindeki kira sözleşmesine istinaden icra müdürlüklerine giderek, kira borcuna karşılık ödeme emri çıkarttırabilir.

Kiracı, ödeme emrinin ulaşmasının ardından yasal süre olan 7 gün içerisinde itiraz etmez; takip eden 30 gün içerisinde de kira borcunu ödemezse başlatılmış olan icra takibi kesinleşmiş olarak kabul edilir ve haciz işlemleri başlatılır. Bu aşamadan sonra ev sahibi temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir.

Kiracının, tahliye talepli icra takibine itiraz etmesi durumunda icra takibi süreci durdurulur. Herhangi bir gelişme olmaması durumunda, ev sahibi 6 ay geçtikten sonra, kiracının yapmış olduğu itirazın geçersiz kılınması için icra mahkemesine başvurabilir.

Kira tespit davası 5 yıl

Ev sahipleri ile kiracıların karşı karşıya geldikleri bir önemli dava türü de kira tespit davalarıdır. Kira tespit davasının açılabilmesi için taraflar arasında yazılı veya sözlü kira sözleşmesi yapılmış olmalıdır.

Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre, kira tespit davası 5 yılı aşan ve 5 yılın altındaki kiralama süreleri için farklı değerlendirilmektedir. Kira tespit davası 5 yıl değerlendirmesi dışında taraflar arasındaki sözleşmede kira artış oranının belirlenip belirlenmediği de çok önemlidir.

Eğer taraflar arasında kira artış bedeli için bir anlaşma bulunmuyorsa 5 yılın altındaki kiralama sürelerinde, mahkeme konutun emsallerinin kira değerleri ve konutun durumuna göre yıllık TÜFE oranını geçmeyecek şekilde bir kira artış oranı belirleyecektir.

Yani bir başka ifadeyle; 5 yılı aşmayan kiralamalarda, kira sözleşmelerinde bir artış oranı belirlenmişse tespit davası açılamaz.

5 yılı aşan ve her yıl yenilenen kira sözleşmelerinde kira tespit davası açılması durumunda, taraflar arasında bir kira artış oranı belirleniş olup olmadığını dikkate almayacaktır. Yani belirlenmiş bir kira artış oranı olmasına karşın, tarafların kira tespit davası açabilirler.

Kira tespit davasında görevli mahkeme, konutun durumu, ülkedeki TÜFE oranı, emsal taşınmazların kira bedelleri dikkate alınarak mahkemece bir kira tespiti yapılacaktır. Konu hakkında Kira Hukuku Avukatı hizmeti ile danışmanlık alabilirsiniz.

Kira tespit davası ne kadar sürer?

Sulh hukuk mahkemelerinde açılacak olan kira tespit davalarının süresi hakkında net bir bilgi vermek mümkün olmayıp, süreye ilişkin en önemli kriter davanın açıldığı mahkemenin yoğunluğundan bahsedilebilir.

Kira bedeli ödeme ispat

Kira davalarında, kiracıların kira bedelinin elden ödediğini ispatlaması gerekebilir.

Yargıtay kararlarına göre, ispat yükümlülüğü bulunan kiracı, elden ödenen kiralara ilişkin yazılı bir kanıt sunulamayacağı için davalıya yemin teklif hakkını hatırlatılması gerekir.

Eğer yemin teklif hakkı hatırlatılmazsa, mahkemenin kararı usul bakımından geçersiz sayılabilir.

Kira bedelinin indirimi davası

Yargıtay kararları incelendiğinde, kiracıların kira bedelinden indirimi davası açma hakkı bulunduğunu söyleyebiliriz.

Borçlar Kanunu hükümlerine göre, eğer kiralanan mülke dair, kira sözleşmesinde açıkça belirtilmemiş bir ayıp söz konusu ise kiracılar bu ayıp gerekçesiyle kira bedelinde indirim talep edilebilir.

Daha net biri ifadeyle, kira bedelini düşürecek bir kusurun kasıtlı veya kasıtlı olmadan gizlenmiş olması, kiracının mağduriyetine sebep olacaktır.

O nedenle, kiracının ayıbı tespit ederek bildirdiği süreyle ve kiralayanın bu kusuru giderene kadar geçen süre arasındaki kira tutarı için kiracıların indirim isteme hakkı vardır.

Taahhüt nedeniyle tahliye davası

Kiracı ile kiralayan arasında konutun belirli bir sürede boşaltılmasını öngören sözleşme düzenlenebilir. Hukuk literatüründe kiracı tahliye taahhüdü olarak da ifade edilebilen sözleşmeye göre, kiracı belirtilen tarihte mülkü boşaltmak zorundadır.

Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinde açıklanmış olan tahliye taahhütnamesi, tarafları bağlayıcı bir sözleşmedir.

Ev sahipleri, tahliye taahhütnamesine uygun hareket etmeyen ve mülkü zamanında boşaltmayan kiracılar için taahhüt tahliye davası açma hakkına sahiptir.

Konutun ya da iş yerinin taahhüt edildiği ve boşaltılmadığı tarihten başlayarak 1 ay içerisinde tahliye davası açabildiği gibi icra ilamı yöntemiyle de mülkün boşaltılmasını talep edebilir. Konu hakkında Kira Hukuku Avukatı hizmeti ile danışmanlık alabilirsiniz.

Kira depozito iadesi nasıl olur?

Kira sözleşmelerinde kira bedelinden sonra ikinci maddi unsur olan depozito, kiracıların kiraladıkları mülklere verebileceği zararlar adına öncesinde ödenmiş bir tür teminat olarak tanımlanabilir. Hukuki literatürde güvence bedeli olarak anılmaktadır.

Kira hukukuna göre, kiracı ile kiralayan arasındaki kira sözleşmesinin bitmesiyle birlikte depozito bedelinin iadesi yapılmalıdır. Ancak depozito bedelinin tahsil edilmesi ve depozito bedelinin iadesi süreçlerine yönelik olarak kira sözleşmelerinde özel düzenlemeler yapılabilir.

Eğer kira sözleşmesinde özel bir düzenleme yoksa kiracı evi ya da iş yerini boşalttıktan hemen sonra mülke herhangi bir zarar verilmediğinin tespit edilmesiyle birlikte kiralayan tarafından depozito iadesi gerçekleştirilir.

Kira depozitosunu elden ödemeyin! Banka havalesi tercih edin

Depozito bedelinin eksiksiz ve kira sözleşmesinde belirtilen esaslara uygun olarak alınabilmesi için kiracı tarafından yapılan ödemenin ya da ev sahibinin iade işleminin ispatlanabilir şekilde gerçekleşmiş olması çok önemlidir.

Yani bir başka deyişle, depozito bedelleri elden yapılmamalı, banka havalesi ya da diğer ödeme yöntemleri ile yapılarak dekont, makbuz gibi belgelerin bir gerektiğinde ispat amacıyla ibraz edilebilir olması gerekir.

Geriye dönük kira tespiti davası

Kira sözleşmelerinde, kira artış bedelleri Türk Borçlar Kanunu tarafından belirlenmiş olup, 2019 yılı itibarıyla yıllık TÜFE oranının üzerine çıkamamaktadır. Ancak ev sahiplerinin kiracılarına yapmış oldukları kira artışlarının yasal sınır olan TÜFE oranını geçmesi durumunda kira tespit davası açma hakları vardır.

Bu durum güncel kira sözleşmelerinde olduğu gibi geçmiş yıllara dönük kira ödemelerinde de uygulanabilir. Eğer yasaların dışında ya da kira sözleşmesindeki maddelere aykırı bir kira artışı yapıldıysa, öncelikle kira tespiti davası açılmalıdır. Geriye dönük kira tespit davası ile mahkemeden kanunlara uygun bir kira artış oranı belirlenmiş olur.

Böylece ev sahiplerinin geçmişte kendi yaptıkları kanunlara aykırı kira bedeli ile mahkemenin belirlemiş olduğu artış oranında bir fark söz konusu olacaktır.

Geçmiş yıllarda haksız kira bedeli artışı nedeniyle yapılan fazla ödemeler nedeniyle ev sahipleri için sebepsiz zenginleşme davası açılarak fazla ödemelerin iadesi talep edilmelidir. Kira hukuku avukatı ve danışma konuları hakkında sayfayı ziyaret edebilirsiniz.

Kira Hukuku Avukatı İle Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır

Kiracı ve mal sahibi arasında yapılan kira sözleşmeleri kiracı ve mal sahibi için önemli yükümlülükler ve menfaatler taşır.

Kira sözleşmeleri taraflar arasında kiralanan gayrimenkulün vasfına göre gelecekte ortaya çıkabilecek problemleri ve mevcut kullanım koşullarını ayrıntılı şekilde düzenlenir ise gelecekte daha az problem yaşayacaklardır. Bu sebepledir ki kira sözleşmesi hazırlanırken avukattan yardım almak faydalı olacaktır.

Ayrıntılı kira sözleşmesi hazırlamak sadece mal sahibinin hakkını korumaz, aynı zamanda kiracının gayrimenkulü daha verimli kullanmasını, mal sahibiyle problem yaşamamasını, yaptığı masrafların getirisini de almayı sağlar.

Kira Sözleşmesi Kira Hukuku Avukatı Ve Danışma

Kira sözleşmesi yapılmadan önce karşınızdaki mal sahibinin gayrimenkulün gerçek sahibi olup olmadığını yasal olarak araştırmak gerekir. Eğer mal sahibi ise sözleşme yapmak sorun olmayacaktır. Ancak karşı taraftaki şahıs vekil ise sözleşme yapmaya yetkisi olup olmadığı araştırılmalıdır.

Kira sözleşmelerinde mutlaka adres bulunduğu için verilen adresin doğru gayrimenkulü gösterdiğinden emin olun. Daire ve apartman numarası gibi detaylar önemlidir.

Belediyeler tarafından yapılan numara çalışmaları ve cadde sokak isim değişiklikleri bazen mal sahibi tarafından takip edilememekte ve sözleşme hatalı gayrimenkul üzerinde yapılmaktadır.

Kira davalarının çoğunluğunu teşkil eden depozito ve düşük stopaj ödemek için düzenlenen iki ayrı kira sözleşmesinden doğan problemlerdir.

Kira sözleşmelerinde depozitonun hangi amaçla verildiği, hangi amaçla geri alınacağı, miktarının ne olduğu açıkça yazılması taraflar açısından çok önemlidir.

Kira sözleşmesi imzalanmadan önce demir başların kontrol edilip ne durumda olduğu sözleşmeye yazılmalıdır.

Makalemizde Kira Hukuku Avukatı konusu yer almıştır. Diğer bilgilendirici makaleler için Ankara Avukat ve kira davaları avukatı sayfalarını ziyaret edebilirsiniz.