Kira Davaları Avukatı

İlkay Hukuk Bürosu Makaleler
İlkay Hukuk Bürosu > Kira Hukuku Davaları  > Kira Davaları Avukatı

Kira Davaları Avukatı

Kira Avukatı Ankara

Kira Davaları Avukatı | Ev sahibi ve kiracı arasında çıkan problemler sebebiyle mahkemeye taşınan pek çok mesele vardır. Bu problemlerin neticelendirilmesi için başvurulan kaynak Borçlar Kanunda çözümler açık bir şekilde ifade edilmiştir.

 

Kiracı avukatları bakacakları uyuşmazlıklardan doğan problemlerin ortadan kaldırılması için çaba harcamakta, ayrıca yeni kira sözleşmesi hazırlarken gelecekte doğabilecek sorunları gidermeye çalışmakta, gayrimenkulün yeniden inşası ve tamiratından doğan problemleri çözmeye ve tahliye davalarını sonuçlandırıp taraflar arasındaki uyuşmazlıkların çözüme kavuşturulmasını sağlamaya çalışacaklardır.

 

Kira Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gerekin Hususlar?

 

Kira Davaları Avukatı | Kiracı ve mal sahibi arasında yapılan kira sözleşmeleri kiracı ve mal sahibi için önemli yükümlülükler ve menfaatler taşır. Kira sözleşmeleri taraflar arasında kiralanan gayrimenkulün vasfına göre gelecekte ortaya çıkabilecek problemleri ve mevcut kullanım koşullarını ayrıntılı şekilde düzenlenir ise gelecekte daha az problem yaşayacaklardır. Bu sebepledir ki kira sözleşmesi hazırlanırken avukattan yardım almak faydalı olacaktır.

 

Ayrıntılı kira sözleşmesi hazırlamak sadece mal sahibinin hakkını korumaz, aynı zamanda kiracının gayrimenkulü daha verimli kullanmasını, mal sahibiyle problem yaşamamasını, yaptığı masrafların getirisini de almayı sağlar.

 

Kira Sözleşmesi Maddelerinde En Çok Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar

 

Kira Davaları Avukatı | Kira sözleşmesi yapılmadan önce karşınızdaki mal sahibinin gayrimenkulün gerçek sahibi olup olmadığını yasal olarak araştırmak gerekir. Eğer mal sahibi ise sözleşme yapmak sorun olmayacaktır. Ancak karşı taraftaki şahıs vekil ise sözleşme yapmaya yetkisi olup olmadığı araştırılmalıdır.

 

Kira sözleşmelerinde mutlaka adres bulunduğu için verilen adresin doğru gayrimenkulü gösterdiğinden emin olun. Daire ve apartman numarası gibi detaylar önemlidir. Belediyeler tarafından yapılan numarataj çalışmaları ve cadde sokak isim değişiklikleri bazen mal sahibi tarafından takip edilememekte ve sözleşme hatalı gayrimenkul üzerinde yapılmaktadır.

 

Kiraladığınız gayrimenkulün daha önceki dönemlerden kalan borçlarıyla ilgili hiçbir mesuliyet almadığınızı da sözleşmede belirtmekte fayda var. Aidat, su ve elektrik gibi yükümlülüklerin sözleşme tarihinden sonraki kısmın kiracıya ait olduğu belirtilmeli.

 

Kira bedelinin hangi dönemlerde artış yapılacağı ve hangi oranda artacağı da sözleşmeye yazılmalıdır. Artış oranı enflasyon, TÜFE veya TEFE gibi ölçüler dikkate alınarak arttırılmalıdır. Kira bedelinin mal sahibinin hangi hesabına, hangi tarihler arasında yatacağını sözleşmede belirtmiş olmalısınız.

 

Kira davalarının çoğunluğunu teşkil eden depozito ve düşük stopaj ödemek için düzenlenen iki ayrı kira sözleşmesinden doğan problemlerdir. Kira sözleşmelerinde depozitonun hangi amaçla verildiği, hangi amaçla geri alınacağı, miktarının ne olduğu açıkça yazılması taraflar açısından çok önemlidir. Kira sözleşmesi imzalanmadan önce demir başların kontrol edilip ne durumda olduğu sözleşmeye yazılmalıdır.

 

Dava Yoluyla Kiracı Tahliyesi Nasıl Yapılır?

 

Kira Davaları Avukatı | Mal sahibinin kiracı tahliyesi yapabilmesi için durumun tahliye şartlarına uygun olması gerekmektedir. Mal sahibinin kiracı aleyhinde tahliye davası açabilmesi için; mal sahibi ya da ailesinin gayrimenkul ihtiyacı olması, mal sahibinin yeni bir gayrimenkul ihtiyacı olması, gayrimenkulün yeniden yapılması ve imara açılması, sözleşmede tahliye taahhütnamesinin yazılmış olması, kiracının kira borcunu ödenmemesi ve ev sahibinin iki defa noter kanalıyla ihtarda bulunması, kiracının aynı ilçe dahilinde kullanılmaya elverişli bir gayrimenkule sahip olduğunun öğrenilmesi hallerinde mal sahibinin tahliye davası açma hakkı olacaktır.

 

Ayrıca Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

 

Bildirim Yoluyla Kiracı Tahliyesi Nasıl Yapılır?

 

Kira Davaları Avukatı | Ev ve iş yerlerinde kararlaştırılan kontrat süresinin bitmesine en az 15 gün kala mal sahibi tarafından kiracıya bildirmek şartıyla, kiracı tahliyesi yapılabilir. Bildirim süresi çok önemlidir, eğer sözleşme bitimine en az 15 gün kala tahliye bildiriminde bulunmaz ise sözleşme en az bir yıl daha uzamış sayılacaktır.

 

Mal sahibi sözleşme bitim tarihine dayanarak sözleşmeyi tek taraflı olarak bitirmesi ve kiracının tahliyesini istemesi mümkün değildir. Borçlar Kanunu kapsamındaki taşınmazlara ilişkin süreli kira sözleşmeleri, süre sonunda sona erer. Bu durumda, tahliye davasının İİK.’nun 272. maddesi uyarınca akdin sonunda ve bir ay içinde açılması ya da icra takibi yapılarak tahliye istenmesi mümkündür.

 

Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Tahliye Nasıl Yapılır?

 

Kira Davaları Avukatı |  Tahliye taahhütnamesiyle kiracıdan gayrimenkulü tahliye etmesinin talep etmek ve boşaltmasını sağlamak taraflar arasında daha az sorun oluşturacağı gibi maliyet açısından daha düşüktür. Çünkü tahliye taahhütnamesi taraflar arasında bir sözleme olduğundan tarafların yükümlülüklerini yerine getirmesini isteme hakkı vardır. Kiracı ve mal sahibi arasında yapılan bu sözleşme uyarınca kiracı kendi arzusuyla çıkacağı tarihi belirlemiş olur.

Tahliye Taahhütnamesinde Nelere Dikkat Edilmelidir?

 

Kira Davaları Avukatı | Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinden ayrı şekilde düzenlemesi gerekir. Yani tahliye taahhüdü, kira kontratında bir madde şeklinde geçiyorsa, tahliye taahhüdü geçersiz sayılacak hüküm ifade etmeyecektir. Ayrıca kira sözleşmesinden ayrı bir belge olarak düzenlenmeli ve ayrı bir kağıda yazılmalıdır. Ayrı bir belge olsa bile, üzerinde kira sözleşme gününün tarihi varsa yine geçersiz olacaktır. Tahliye taahhütnamesi mutlaka yazılı şekilde ve tarih bulunmalıdır. Bu tarih kira sözleşmesinden daha ileride bir tarih zorunludur.

 

Geçerli Tahliye Taahhütnamesi Özellikleri Nelerdir?

 

Kira Davaları Avukatı | Geçerli olan tahliye taahhütnamelerinde hangi koşullar ortaya çıkarsa, şartlar oluşursa tahliye edilmesi belirtilebilir. Taahhütnamede belirlenen koşulların gerçekleştiği zaman taahhütname geçerli sayılır.

Kira Tespit Davası Nedir?

 

Kira Davaları Avukatı | Kiralayanın tespit davası açmak için kiracıya önceden ihtar göndermesi gerekli değildir. Kiralayan yeni dönem için her zaman tespit davası açabilir. Kira tespit davası hakkındaki dava dilekçesi kira döneminin sonundan yeter süre önce tebliğ edildiği takdirde kiracı yeni dönemde yeni kira parası ile sorumlu tutulacaktır.

Kira Avukatı Ankara | Sıkça Sorulan Sorular

TAHLİYE DAVASI - FESHİ İHBAR NEDENİYLE KİRALANANIN TAHLİYESİ İSTEMİ - İHTARNAMENİN SÖZLEŞMENİN SON BULDUĞU TARİHTEN İTİBAREN BİR AYLIK SÜREDE TEBLİĞ EDİLMEDİĞİ - DAVANIN SÜRE YÖNÜNDEN REDDİ GEREĞİ

ÖZET: Olayda, davacılar tarafından 14.08.2009 tarihinde davalıya tebliğ ettirilen sözleşmenin yenilenmeyeceğini ilişkin ihtarnamenin, bu sözleşmenin son bulduğu 01.07.2009 tarihinden itibaren bir aylık sürede tebliğ edilmediğinden süre koruyucu nitelikte olmadığının kabulü gerekir.

Bu itibarla, 18.09.2009 tarihinde açılan davanın süre yönünden reddi gerekir. Borçlar Kanunu kapsamındaki taşınmazlara ilişkin süreli kira sözleşmeleri, süre sonunda sona erer.

Bu durumda, tahliye davasının İİK.’nun 272. maddesi uyarınca akdin sonunda ve bir ay içinde açılması ya da icra takibi yapılarak tahliye istenmesi mümkündür. Süre bitiminden önce veya bir aylık dava açma süresi içinde fesih iradesi kiracıya bildirilirse davanın kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılması zorunlu değildir. Bu durumda akit süresiz hale gelmeyeceğinden Borçlar Kanununun 262. maddesi koşulları aranmaz. Borçlar Kanununa tabi süreli kira sözleşmesinin sonunda, tahliye davası açıldığında, başka bir sebep aranmaksızın tahliyeye karar verilir.

Kiracı Tahliye davasında örnek yargı kararı

Somut olayda; davacı alacaklı, 01/10/2014 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesine dayanarak 25/03/2015 tarihinde başlattığı icra takibi ile 2014 yılı Kasım ayı ila 2015 yılı Mart ayı arasına ait ödenmeyen ve 2015 yılı Nisan ayı ila Ekim ayı arasına ait muaccel aylar kira alacağı olmak üzere toplam 25.200,00 TL kira ve 239,83 TL işlemiş faiz alacağının tahsilini talep etmiş, davalı borçlular süresinde verdikleri itiraz dilekçesi ile borca itiraz etmiştir.

Kira sözleşmesinin hususi şartlar 5/d. maddesinde herhangi iki kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde yıl sonuna kadar olan kira bedellerinin tümünün muacceliyet kespedeceği kararlaştırılmıştır. Kira sözleşmesinden kiralanan yerin oyuncak deposu olduğu, kiracının ise gerçek kişi davalı … olduğu anlaşılmaktadır.

Bu durumda mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar gözönünde bulundurularak davalı kiracının tacir olup olmadığı hususu araştırılıp, sözleşmedeki muacceliyet koşulunun geçerli olup olmayacağı belirlendikten sonra sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yeterli tacir araştırması yapılmadan davalının tacir olmadığının kabulü ile eksik incelemeye dayalı olarak davanın kısmen kabulüne karar verilmesi doğru değildir.

Kira bedelinin Tespiti Ve Kira Alacağının Tahsili Hakkında Karar

Kira borcu nedeniyle başlattığı icra takibi ile 2015 yılı bakiye kira ve 63,88 TL işlemiş faiz alacağının tahsilini talep etmiş, davalı borçlu süresinde verdiği itiraz dilekçesi ile borca itiraz etmiştir. Kira sözleşmesinde, kira kontrat bitiminde kira bedelinin yıllık Tefe-Tüfe ortalaması oranında arttırılacağı kararlaştırılmıştır. Kira sözleşmesinden kiralanan yerin dükkan olduğu, kiracının ise gerçek kişi davalı olduğu anlaşılmaktadır.

Bu durumda mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar gözönünde bulundurularak davalı kiracının tacir olup olmadığı hususu araştırılıp, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı TBK’nun 344. maddesi uyarınca sözleşmedeki artış koşulunun geçerli olup olmayacağı belirlendikten sonra davalının tacir olmaması halinde 6098 sayılı TBK’nun yürürlüğe girdiği tarihe kadar sözleşmedeki artış şartının geçerli olduğu, yürürlük tarihinden sonraki dönem için ise 6098 sayılı TBK’nun 344. maddesi uyarınca …. oranını aşmayacak şekilde aylık kira miktarı belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, tacir araştırması yapılmadan davalının tacir olduğunun kabulü ile eksik incelemeye dayalı kabul kararı verilmesi doğru değildir.

Kira Alacağı Ve İcra Takibi Hakkında Yargı Kararı

Davacı alacaklı vekili ;kira sözleşmesinde dökümü yapılan senetlerin müvekkiline teslim edilmediğini belirterek herhangi bir senet ibraz etmemiş, davalı borçlu vekili ise, ödenen senetlerin geri alındığını, geri alınan senetlerin saklama yükümlülükleri bulunmamasına rağmen müvekkilince saklandığını belirterek 05/06/2012 ödeme tarihinden başlayan davacı alacaklı namına düzenlenen 10 adet 500,00 TL bedelli sıralı ve 31/12/2012 ödeme tarihli, 1.308,00 TL bedelli, 31/12/2013 ödeme tarihli, 1.680,00 TL bedelli senet asıllarını ibraz etmiştir.

Davacı alacaklı vekili senetlerin arkasında yer alan 1. ciroda şirket kaşesi üzerine atılı imzanın müvekkili şirket yetkilisine ait olmadığını iddia etmesi üzerine Mahkemece Grafoloji ve Sahtecilik uzmanı aracılığıyla imza incelemesi yapılmış, 1. ciro imzaların şirket yetkilisine ait olmadığı tespit edilmiştir.

Mahkemece bilirkişi raporu hükme esas alınarak, icra takibine konu senetlerde yer alan imzaların davacı şirket yetkilisine ait olmadığı kanısı ile davacı alacaklının adi yazılı kira sözleşmesine dayanmış olması karşısında davalı borçlunun ödeme emrine itirazında bu sözleşmedeki imzayı inkar etmediği, kira borcunun miktarına ve ödenmiş olmasına ilişkin itirazlar yönelttiği dikkate alındığında İİK m 269/b-c’de belirtilen itirazın kaldırılması şartlarının gerçekleştiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kira tahliye davası yargıtay kararı

Mahkemece her ne kadar Yargıtay (kapatılan) … Hukuk Dairesi’nin 15/05/2014 günlü, 2014/2700 – 2014/6285 sayılı ilamına uyma kararı verilmiş ise de uyma gereği yerine getirilmeden karar verilmiştir. Kira sözleşmesinin özel şartlar 14. maddesinde kira sözleşmesinden kaynaklanan borçların ekte döküm bulunan kambiyo senetleri ile ödeneceği söz konusu senetlerin kiracı tarafından keşide edilerek sözleşme tarihinde kiralayana teslim edildiği belirtilmiştir.

Sözleşmedeki bu düzenleme karşısında tarafların anlaşması ile takibe konu kira parasının tahsili ticari senede bağlanmıştır. Aksini ispat ancak yazılı delil ile mümkündür.

Davacı alacaklı, sözleşme ekinde dökümü yapılan senetlerin taraflarına teslim edilmediğini belirterek takip konusu dönemlere ilişkin kambiyo senetlerini ibraz edemediğinden iddiasını ispatlayamadığının kabulü gerekir. Bu durumda Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.

0 Yorum

Yorum Bırak