Atla

Kira Ve Kiracı Davaları Avukatı Ankara


Kira  Ve Kiracı Davaları Avukatı Ankara

Kira Ve Kiracı Davaları Avukatı Ankara

Kira Davaları Avukatlık Ve Danışmanlık

Bir yatırım için ev ya da işyeri alan ve kiraya veren gayrimenkul sahipleri bir takım sorunlarla karşılaşmaktadır. Kiracının kirayı geç ödemesi ya da aylarca ödeme yapmaması, daireyi uygunsuz şekilde kullanma, konuta ya da çevreye zarar neticesinde kiracının evden çıkartılması istenebilir.

Sebep her ne olursa olsun, çoğu zaman kiracının kapısını çalıp “Çıkın evimden!” demek de yeterli olmuyor. Kira sözleşmesine uyulmaması ve üstüne üstlük kiracının da bu durum karşısında duyarsız kalması, gayrimenkul sahiplerini hukuki yollara itmektedir. Bu aşamada yapılacak şey; kiracı tahliye davası açmaktır. Peki, nedir bu dava? Nasıl açılır? Ne kadar sürede sonuçlanır?

Bu yazımızda, gayrimenkul sahiplerinin ve tahliye ile karşılaşan kiracıların aklındaki soruları gidermeye çalışacağız.

Kiracı Tahliye Davası Nedir?

Bu tür dava, kiralanan bir gayrimenkulün, kiracı tarafından birazdan aşağıda sıralayacağımız şartlar doğması neticesinde açılan davadır. Gayrimenkul sahibi tarafından açılır. Amaç, kiracının konuttan ya da işyerinden çıkartılması yani tahliyesidir.

Kira davaları dediğimizde, kiranın ödenmemesi nedeniyle alacak davası, kiranın ödenmemesi icra takibi, kiranın tespiti davası, kiranın mirasçılara ödenmesi davası, kira bedelinin artırılması davası, tahliye davalarını sayabiliriz.

Kiracı ve kiraya veren arasında düzenlenen sözleşmenin uzatılmaması durumunda izlenecek yol şudur. Kiracıya veya ev sahibine kira sözleşmesinin bitmesinden önce yazılı bildirim yapılmalıdır. Kiracı evi boşaltmamış ise kira bitiminde sonra 1 ay içinde dava açılmalıdır. Bu süre geçmesi halinde dava hakkınızı yitirebilirsiniz.

Kira Davaları Avukatlık Ve Danışmanlık

Kiracı Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Tahliye davasında sorusu merak edilen konunun başında kiracı tahliye davası hangi mahkemeye açılır. Kiracı tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemeleri bakmaktadır. Davalar, ilgili mahkemeye verilen kiracı tahliye davası dilekçesi ile açılabilmektedir. Bu sürecin doğru bir şekilde işlemesi ve kısa bir sürede neticelenmesi için bir avukata başvurulması tavsiye edilir.

Kiranın ödenmemesi durumunda kiracıya dava açmak suretiyle her zaman tahliyesi istenebilir. Bu konuda da belli şartların oluşması, yada 2 haklı ihtarın olması gerekmektedir. Kiraların ödenmemesi, tahliye diğer kira davaları maliyet ve masraf açısında yekun tutan davalardandır.

Çünkü maliyet açısında bakıldığında kiranın ödenmemesi için icra takibi harç ve masraflar, kiracı tahliye davası masrafları ve harçları, icra ile tahliye yapılması ayrı ayrı bir harç ve masrafların yapılması gerekmektedir. Bu masrafları ilk etapta dava açan taraf yapmaktadır.

Yapılan masraflar icra ve dava sonucunda borçludan tahsil edilmektedir. Bu nedenle bu konuda avukat desteği ve danışmanlığı alınmasını öneriyoruz. Kira davaları ile ilgili olarak aşağıda örnek yargıtay kararları sunulmuştur.

Aynı sözleşme yılı içerisinde iki defa kirayı ödememek ve çok geciktirmek, mülk sahibine ihtarname çekilmesi koşuluyla tahliye hakkı kazandırır. Kiracı tahliyeye direndiği durumlarda ise, mülk sahibinin dava açma yoluyla veya İcra takibi başlatarak kiracının tahliyesini sağlaması mümkün olur.  Başlatılan icra takibine rağmen borcunu 30 gün içerisinde ödemeyen kiracının tahliyesi de istenebilir.  

Kiracı Tahliye Şartları Nelerdi?

Kiracı tahliye davasını açmak isteyen taraf, dava haklarına sahip olması gerekmektedir. Burada gayrimenkul sahibinin keyfi sebeplerle kiracıyı tahliyeye zorlaması söz konusu olamaz. Gayrimenkul sahibinin mağduriyeti, dava açılmasını haklı kılar. Diğer bir deyişle, ortada bir uyuşmazlık, aykırılık ya da sözleşmenin sona ermesini gerektirecek durumlar olmalıdır. Peki, nedir bunlar?

Öncelikle, kira sözleşmesinin gayrimenkul sahibi tarafından gerektiren durumlara bir göz atalım:

  • Kiralanan yerin gayrimenkul sahibi tarafından kendisi ya da bakmakla yükümlü olduğu kişi/kişiler tarafından kullanılmak zorunda kalınması. Yani o aşina olduğumuz “Almanya’dan oğlum gelecek!” cümlesi ile karşılaşıldığında, gayrimenkul sahibinin sözleşmeyi feshetme hakkı bulunmaktadır.
  • İşyeri ya da konut içinde kullanımı imkânsız kılacak düzeyde bir tadilat, onarım ya da yeniden inşa söz konusu olduğunda sözleşme feshedilebilir.
  • Konut ya da işyerinin sahip değiştirmesi yani gayrimenkulün başka birine satılması, devredilmesi durumunda sözleşmenin feshi talep edilebilir.
  • Gayrimenkul sahibi isterse, on yıllık kiracıların tahliyesini de isteyebilir. Sözleşmenin bitim tarihine üç ay kala gayrimenkul sahibi konut ya da iş yerinin tahliyesini isteyebilir. Bunun için herhangi bir neden göstermesine de gerek yoktur.

Kira sözleşmesinin kiracı tarafından sona erdirilmesini gerektiren haller de şu şekildedir;

  • Kiracının sözleşmede belirtilen çıkış tarihini aşması.
  • Kiracının yıllık/aylık kira ödemesini yapmaması ya da gayrimenkul sahibi tarafından yapılan iki ihtara uymaması. Belirtmekte fayda var; ihtarın yazı olarak yapılması ve ihtarnamede ödenmeyen ayların belirtilmesi gerekmektedir. Ayrıca yapılan iki ihtar da aynı yıl içinde olmalıdır.
  • Kiracının ya da eşinin ikamet ettikleri il sınırları içinde yaşamaya elverişli konutlarının olmasının gayrimenkul sahibi tarafından sonradan öğrenilmesi durumunda tahliye için dava açılabilir.

Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedir?

Kiracı, konut ya da işyerini belirtilen tarihte tahliye edeceğini noterden alınan belge ile taahhüt eder.

Kira Davaları Avukatı Ankara

 

Buna rağmen bahsi edilen tarihte hâlâ tahliye gerçekleşmemişse, gayrimenkul sahibi icraya ya da mahkemeye Taahhüt Nedeniyle Tahliye davası açmak için başvurma hakkına sahiptir. Fakat bunun için birkaç noktaya dikkat edilmesi gerekmektedir:

 

  • Taahhüt yazı ve mutlaka noter onaylı olmalıdır. Yani sözleşmede yazan “Tahliye taahhüttü” geçerli olmamaktadır.
  • Kiracının işyeri ya da konuta girmeden evvel verdiği tahliye taahhüttü ya da ayrı olarak imzalanan taahhüt geçersizdir.
  • Bazı tahliye taahhütleri şarta bağlanabilir. Şartlar yerine geldiğinde ya da getirildiğinde taahhüt geçerli olur.

Kiracı Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Kiracıya Tahliye Davası açmak ve kiraya verdiği taşınmazın bir an evvel boşaltılmasını isteyen gayrimenkul sahibi en çok tahliye davası ne kadar sürer konusunu merak etmektedir. Tabii bu sorunun cevabını merak etmekte de bir hayli haklıdır zira mağduriyeti ne kadar sürede giderilirse o kadar iyidir.

 

Bu aşamada alanında yetkin bir avukatla hareket etmesi çok önemlidir. Davanın uzaması ya da kısalması mahkeme istenecek belge ve araştırma taleplerine göre değişkenlik gösterebilir. Fakat şunu söyleyebiliriz ki; olması gereken seyrinde ilerleyen bir tahliye davasının 451 gün içinde sonuçlanması hedeflenmiştir.

 

Kira Davaları Avukatı Avukatları Ankara

Tüm bu aşamalar, duruşmalar ve belge toplama süreçleri uzun ve yıpratıcı olabilir. Konuyu uzman bir avukata devretmek mağduriyetin giderilme sürecini de hızlandırabilmektedir.

Kira Davaları Avukatı Ankara açısından bakıldığında en çok açılan ve çekişme olan konular arasındadır. Aynı kira sözleşmesi yılı içerisinde iki defa ihtar yoluyla uyarılan kiracı, ödemelerinde düzensizlik veya ödememede ısrar ederse, mülk sahibinin kiracıyı kira alacağı nedeniyle tahliye davası açabilir.

YARGITAY : KİRACININ KİRA BEDELİNİ ELDEN ÖDEDİĞİ İDDİASININ İSPAT ŞEKLİ

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Esas: 2013/11466 Karar: 2013/14907-Kira Davaları Avukatı Ankara

TEMERRÜT NEDENİYLE KİRALANANIN TAHLİYESİ VE KİRA ALACAĞI, KİRACININ KİRA BEDELİNİ ELDEN ÖDEDİĞİ İDDİASININ İSPAT ŞEKLİ

Davalının ödemeye ilişkin temyiz itirazlarına gelince; davalı kiracı 2012/ Haziran öncesi kiraları elden ödediğini savunmaktadır. Bu durumda kira borcunun ödendiğini kanıtlama yükümlülüğü davalı kiracı dadır. Davalı kiracı ödeme savunmasını yazılı belge ile kanıtlayamadığını göre delil listesinde ''her tür kanıt '' demek suretiyle yemin deliline de dayanmış olduğundan davalıya yemin teklif hakkı hatırlatılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, bu husus gözardı edilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.  

YARGITAY : ALACAK DAVASI - HOR KULLANMA TAZMİNATI İSTEMİ

T.C. YARGITAY 6.Hukuk Dairesi Esas:  2013/5725 Karar: 2014/130 Karar Tarihi: 14.01.2014-Kira Davaları Avukatı Ankara

ALACAK DAVASI - HOR KULLANMA TAZMİNATI İSTEMİ - KİRAYA VERENİN ERKEN TAHLİYE NEDENİYLE YOKSUN KALDIĞI KİRA PARASINA İLİŞKİN TALEBİNİN OLMAMASI - KİRA ALACAĞININ BELİRTİLEN MİKTAR ÜZERİNDEN KABULÜNE KARAR VERİLMESİ GEREĞİ - HÜKMÜN BOZULMASI

ÖZET: Olayda hükme esas alınan bilirkişi raporunda kiralananın … aylık sürede aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği ve kiralanandaki hasarların … gün içinde giderilebileceği belirtilerek aylık … TL üzerinden kiraya verenin talep edebileceği kira parası hesaplanmıştır. Her şeyden önce açıklandığı üzere kiraya verenin erken tahliye nedeniyle yoksun kaldığı kira parasına ilişkin bir talebi olmadığı gibi, onarım süresi de … gün olarak tespit edilmiştir.

YARGITAY : Kira Tahliye Davası Yargıtay Kararı

6.Hukuk Dairesi Esas:  2011/14 Karar: 2011/3536 Karar Tarihi: 23.03.2011-Kira Davaları Avukatı Ankara

ÖZET: Kesinleşen kira tespit ilamına dayanılarak istenen kira farklarının otuz günlük yasal ödeme süresi içerisinde ödenmemesi durumunda temerrüt olgusu gerçekleşir. Mahkemece temerrüt oluştuğundan tahliyeye karar verilmesi gerekir.Kesinleşen

Kira tespit ilamına dayanılarak istenen kira farklarının 30 günlük yasal ödeme süresi içerisinde ödenmemesi durumunda temerrüt olgusu gerçekleşir. Mahkemece temerrüt oluştuğundan tahliyeye karar verilmesi gerekirken

yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir

YARGITAY: KİRA ARTTIRIM DAVASI

6.Hukuk Dairesi Esas:  2011/7605 Karar: 2011/12086 Karar Tarihi: 01.11.2011-Kira Davaları Avukatı Ankara

ÖZET: Sözleşmenin sona erdiği tarih itibariyle taraflar arasındaki kira ilişkisi sona erdiğinden davalı haksız işgalci durumundadır. Bu durumda davacı idare İİK'nın 269 ve devamı maddelerine göre kiralanan gayrimenkulün ilamsız icra yoluyla tahliyesini isteyemez.

İsteğin bu nedenle reddi gerekirken, yazılı gerekçe ile reddedilmesi doğru değil ise de, karar sonucu itibariyle redde ilişkin bulunduğundan HMK'nın 370. Maddesi uyarınca kararın açıklanan gerekçe ile düzeltilerek onanmasına karar verilmiştir.

YARGITAY : AVUKAT VEKALET ÜCRETİNE KARAR VERİLMESİ HAKKINDA

T.C. YARGITAY 6.Hukuk Dairesi Esas:  2013/8761 Karar: 2013/10991 Karar Tarihi: 25.06.2013-Kira Davaları Avukatı Ankara

KİRALANANIN TAHLİYESİ İSTEMİ. İCRA MAHKEMELERİNDE GÖRÜLEN DAVALARDAKİ VEKALET ÜCRETİNE KARAR VERİLMESİNİN DOĞRU OLMAMASI. DAVALI TARAFINDAN İKMAL EDİLEN DAVA HARCININ DAVALIYA İADE EDİLMEMESİNİN İSABETSİZLİĞİ - HÜKMÜN BOZULMASI GEREĞİ

ÖZET: Olayda mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine yargılamada kendisini vekille temsil ettiren davalı yararına Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin ilgili maddesi gereğince yıllık … TL üzerinden vekalet ücreti takdir edilmesi gerekirken, aynı tarifenin ilgili maddesine göre, üstelik icra mahkemelerinde görülen davalardaki vekalet ücretine karar verilmesi doğru olmadığı gibi, davanın ret edilmesi karşısında

davalı tarafından ikmal edilen … TL dava harcının ve yine davalı vekili tarafından … tarihinde yatırılan ve kullanılmayan .. TL gider avansının davalıya iade edilmemesi ve vekillikten azledilen davacı vekilinin karar başlığında gösterilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Kira Avukatı Ankara  ve ankara avukat makaleler için diğer sayfaları ziyaret edebilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Türk Borçlar Kanunu 299, 313. maddeleri,

Yargılama konusu olayda: Dosyada bir örneği bulunan taraflarca çekişme konusu olmayan 06/04/2015 başlangıç, 21/03/2018 sona erme tarihli motorlu araç kira sözleşmesinden kaynaklanan kira alacağı için başlatılan icra takibine itirazın iptali davası açıldığı, davanın açıldığı Asliye Ticaret Mahkemesinin görevsizlik kararı vermiş olduğu, davalının görevsizlik kararında yetki hususunun değerlendirilmesi gerektiğini ve yetkili mahkemenin yazılması gerektiğini savunduğu,

HMK 4/a maddesi gereğince "kiralanan taşınmazların İcra İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrı konulmak üzere kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu olan davalar ile bu davalara karşı açılan davalar Sulh Hukuk Mahkemesinde" görüleceğinin düzenlendiği,

Görevsizlik ve yetkisizlik taleplerini inceleyen mahkemenin öncelikle görevli olup olmadığına karar vermesi gerektiği, görevli olmadığı takdirde yetki hususunu inceleyemeyeceği, yetki itirazının görevli mahkemede değerlendirileceği anlaşılmıştır.

6100 sayılı HMK’nun 26. maddesine göre, hakim, tarafların talep sonuçlarıyla bağlı olup ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Duruma göre, talep sonucundan daha azına karar verebilir.

Olayımıza gelince, Davacı alacaklı tarafından başlatılan icra takibinde, takibe dayanak oluşturan kira sözleşmesinin 04.11 2014 başlangıç tarihli 1 yıl süreli yıllık 120.000 Dolar bedelli yazılı kira sözleşmesi olduğu belirtilmiş ise de, icra takibine konu edilen alacak miktarı ve işlemiş faiz miktarı Türk Lirası olarak talep edilmiştir. Buna rağmen ilk derece mahkemesince davalıların itirazının Dolar üzerinden kaldırılmış olması doğru değildir. İcra takibi Türk Lirası üzerinden yapıldığına göre borçlu itirazının Türk Lirası üzerinden hangi miktar için kaldırıldığının açıkça karar yerinde gösterilmesi gerekir. Yine ilk derece mahkemesince verilen kararda, borçlunun işlemiş faize itirazının da kaldırılarak 30.000 Dolar üzerinden yıllık hesabı ile faiz miktarının belirlenmesine şeklinde karar verilmiş olup, takipte istenen faiz miktarı Türk Lirası cinsinden ve belirli bir miktar olduğuna göre faize itirazın da hangi miktar üzerinden kaldırıldığının yine Türk lirası üzerinden açık bir şekilde gösterilmesi gerekir.

Bu sebeple davacıdan hangi aylar veya hangi dönemin kira alacağını talep ettiği açıklattırılarak ve icra takibinde dayandığı sözleşmenin varsa ödeme zamanı artış hükmü vs. düzenlemeleri içeren özel şartlar kısmı temin edilerek ve takip talebi ile bağlı kalınarak hangi talebin kabul edildiği hangi talebin reddedildiği açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmek suretiyle bir karar verilmesi gerekirken takipte istenen para cinsi ile bağlı kalınmaksızın ve tereddüt yaratacak şekilde karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.

Asıl alacağın tahsili amacıyla başlatılan adi kiraya ve hasılat kiralarına ait takip olduğu, ödeme emrinin borçluya 23/01/2017 tarihinde tebliğ edildiği, davanın süresinde olduğu anlaşılmıştır.

Davalıya tebliğ edilen ödeme emrinde 30 gün içerisinde borcun ödenmemesi halinde icra mahkemesinde tahliye davası açılabileceği ihtarı yer almaktadır. Bu ihtar sonrasında İİK.nun 269/a maddesi uyarınca temerrüt nedeniyle tahliye davası açılmıştır.

Davalı tarafça takibe konu borç, ödeme için belirlenen yasal süreden ve hatta tahliye davası açılmasından sonra 22/03/2017 tarihinde ödenmiştir. Ancak süresinden sonra yapılan ödeme, temerrüt olgusunun gerçekleşmesine engel değildir. Bu durumda geçerli bir tahliye ihtarından sonra ödeme emrinde verilen yasal 30 günlük süre içerisinde borç ödenmediğinden, temerrüt ve tahliye koşullarının gerçekleştiğinin kabulü gerekir.

Takibe dayanak yapılan ve karara esas alman 5.4.2015 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık kiranın 500,00 TL olduğu ve her ayın ilk 5 gününde peşin olarak ödeneceği kararlaştırılmıştır.

Davacı alacaklı vekili bu kirasözleşmesine dayanarak 17.2.2016 tarihinde tahliye talepli olarak başlattığı takip talebi ile 2015 Ağustos - 2016 Şubat dönemine ait ödenmeyen 3.250,00 TL kira, 77,78 TL'de faiz olmak üzere 3.327,78 TL'nin tahsilini istemiştir.

Ödeme emri davalı borçluya 4.4.2016 tarihinde tebliğ edilmiştir. Davalı borçlu takibe bir itirazda bulunmadığından takip kesinleşmiştir. Takip konusu borcun ödendiğine ilişkin bir belge sunulmadığından temerrüt olgusu gerçekleştiği gibi kiralananın tahliye edildiği ve anahtarın teslim edildiği hususu da yazılı belge ile ispat edilememiştir. Bu durumda kiralananın tahliyesine karar verilmesinde bir usulsüzlük bulunmadığından davalının istinaf kanun yolu başvuru talebinin esastan reddine

Mecurun uzun süre boş kaldığı iddia edilmiş ise de; mecur üzerinde mahkemece yapılan 23/05/2013 tarihli tespitte kapı kilidi çilingir vasıtasıyla açılıp değiştirildiğinden mecurun bu tarihte davacı kiralayanın uhdesine geçtiği kabul edilmiştir. Dolayısıyla davalı mecurun bu tarihe kadar olan kirabedellerinden sorumludur. Dosyada mevcut hesap ekstrelerinden davalının en son Eylül 2012 kira bedelini ödediği anlaşıldığından davalı bu tarihten tahliye tarihine kadar olan takibe konu kira bedellerinden sorumludur.

Mahkemece alınan bilirkişi raporunda dosyadaki mutabakat metninde belirtilen kira miktarı ve artış oranı esas alınarak hesaplama yapılmış ve faizin başlangıç tarihi olarak da sözleşmenin başlangıç tarihi olan ayın 21. gününü takip eden 22.günü esas alındığından tahliye tarihi olan 23/05/2013 tarihinde Mayıs ayının tamamının kira bedelinin muaccel hale geldiği anlaşılmış, asıl borç ve faiz için yapılan hesaplamada doğru bulunmuştur.

İlk derece mahkemesinin kararında esası etkileyen bir usul hatası bulunmadığı, vakıa tespitlerinin tam ve doğru olarak yapıldığı, maddi hukuk normlarının doğru olarak uygulandığı, delillerin değerlendirilmesinde de hatalı bir sonuca varılmadığı anlaşıldığından davalı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine karar vermek gerekmiştir.


BİZE YAZIN

Av. İlkay Uyar Kaba
Av. İlkay Uyar Kaba

2006 yılında Ankara merkezli kurulan hukuk bürosunun kurucu Avukatı'dır. Hukuk alanında Başarının bir ekip işi olduğuna inanarak, personellerini belli alanlarda uzmanlaşmasını sağlamak için departmanlar kurularak branşlaşmaları sağlanmıştır.Hukuk Büromuz Aile hukuku ve Tazminat hukuku konularında, uzun yıllara dayanan dava çeşitliliği nedeniyle kararlardan oluşan geniş arşive sahip olup, bir çok davada almış olduğu önemli kararlar örnek içtihatlar olarak yayınlanmıştır.Hukuk departmanları olan icra, tazminat, iş kazası, genel dava, tüketici bölümlerinde oluşan her biri kendi alanında tecrübe edinmiş avukat ve yardımcı personeller görev yapmaktadır. Kendine güvenmek başarmanın yarısıdır. Başarı ise karşınızda ki kişiye güven verir. Başarı ve güvenin olduğu yerde olursanız doğru yol almanız kolay olur. İ.K.

İLGİLİ KONULAR
YORUMLAR
  • Kira  Ve Kiracı Davaları Avukatı Ankara - Yorum
    MERVE DÖĞER -
    28 Ekim 2016

    Kira Davaları Avukatı Ankara Ben yurtdışında yaşıyorum Türkiyeye gelmem dava sürecini etkilermi

    Cevapla
  • Kira  Ve Kiracı Davaları Avukatı Ankara - Yorum
    Kira-Kira - ANKARA
    17 Nisan 2018

    Kiracım 4 aydır kira ve aidat ödemiyor telefona çıkmiyor. Kendisi avukat. Bu durmda kiracıta davayı nasıl açar

    Cevapla
Yorum Bırak