Kira Sözleşmesine Aykırılık Nedir? Kira akdine aykırı davranmak, sözleşmede yazılı maddelerin biri ya da birkaçına uymayacak davranışta bulunmak suretiyle kişilerin anlaşmazlığa düşmesidir.

Kiracının kiraya veren mülk sahibi ile arasında imzaladığı kira sözleşmesi ile karşılıklı olarak sınırlar belirlenmiş, kişilerin hakları koruma altına alınmıştır. Kişilerin bu sözleşmeye aykırı davranması ile ilgili düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir.

Hükümlere göre kiracı, kiralanan mülkü, mülk sahibine zarar vermeyecek şekilde kullanmak, değerini düşürecek şekilde hırpalamamak, kiranın bulunduğu taşınmazda ve çevresinde bulunan oturan kişilerle saygı çerçevesinde ilişki kurmakla yükümlüdür.

Kira sözleşmesi, bir başkasının tapu kullanarak üzerinde hak iddia edebileceği bir taşınmazı, belirtilen süreler için, belli bir ücret karşılığı kullanma hususunda yapılan anlaşmadır.

Kanunda herhangi bir şekilde şartı aranmadığından kira sözleşmesi yazılı olarak yapılabileceği gibi, sözlü olarak da yapılabilmektedir.  Bu nedenle meydana gelen aykırılığın karşılığında herhangi bir tazminat davası açılması planlanıyorsa, delillerin çok iyi muhafaza edilmesi ve şahitlerin belirlenmesi gereklidir.

Kira Sözleşmesine Aykırılığın Yaptırımı

Kira sözleşmesine aykırılık nedir, sorusunun yanıtı şudur; kira sözleşmesinde yazılı olan ve üzerine konuşulan maddelerin uygulanmaması ve kasıtlı olarak mülke zarar verilmesi sonucu oluşan anlaşmazlıktır.

Kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda kiraya veren, konut ve çatılı iş yeri için, 30 gün süre vererek meydana gelen aykırılığın ortadan kaldırılmasını isteyebilir.

Bunun yanında kiracının buna karşı çıkması ya da hasarın geri döndürülemeyecek durumda olması durumunda 30 gün süre ile kiracının mülkü boşaltmasını isteyebilir. Bu istek, yazılı bir ihtarla sağlanarak belgelenmelidir. Konut ve çatılı iş yeri dışındaki kiralıklarda, kiraya veren herhangi bir yazılı ihtarda bulunmaksızın sözleşmeyi feshedebilir.

Kiracının mülke kasten ağır zarar vermesi, bu sebeple kiracıya yasal olarak verilmesi gereken 30 günlük sürenin gereksiz olduğuna karar verilmesi halinde, kiraya veren yazılı bildirimden hemen sonra sözleşmeyi feshedebilir.

Bunun yanında kiradaki veya taşınmazın çevresindeki diğer kişilerin, kiracının uyumsuz davranışlarından rahatsızlık duyması ve artık çekilmez hakle gelen bu davranışlara dair elde kanıtlar bulunması halinde de bildirimden hemen sonra akde aykırılıktan kira sözleşmesi feshi mümkündür.

Kiracı, kendisine verilen ihtara rağmen davranışlarını devam ettiriyor ve mülke zarar veriyorsa, çevrede ikamet edenleri rahatsız edecek şekilde davranışlarını devam ettiriyor ve taşınmaza kasten büyük zararlar veriyorsa, kira sözleşmesinin feshi yanında tazminat davası açılabilmektedir.

Sözleşmeye Aykırılık Sebebiyle Tahliye Davası

Kira sözleşmesinin hukuki niteliği kapsamında sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası açma hakkı kiraya verene aittir. Kiraya veren konumunda olmayan malik ya da intifa sahibi, sözleşmeye aykırılık nedeniyle dava açabilme yetkisine haiz değildir.

Sözleşmeye aykırılık nedeniyle açılan davalarda kiraya veren davacı, kira ödeyen davalı konumunda yer alır. Şahitlerin dinlenmesi, delillerin toplanması ve mahkemeye sunulması gibi gereklilikler bu kapsamda yerine getirilmelidir.

Birden Fazla Kiracı Olması Durumunda Kira Sözleşmesine Aykırılık

Kira sözleşmesine kiracı ya da kiraya veren tarafından yapılacak aykırılıklarda, taraflar kişi sayısı eksik olmaksızın mahkeme ve resmi belgelerde ismen yer almak zorundadır.

Tahliye davalarında aleyhine dava açılan kişi kiracıdır. Kiracıların birden fazla olması durumunda tamamının davalı olarak arz edilmesi ve tüm resmi evrak ve belgelerden haberdar edilmeleri zorunludur. Bunun yanında davalı listesinde tüm kiracıların adı görünmeli, ihbar ve bildirimler tüm davalılara iletilmelidir.

Tahliye davaları taşınmazın adresine bağlı olarak belirlenen Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür. Bu mahkemenin davalarla ilgilenmekle görevlendirmesi 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun kira hukuku konulu maddelerine göre yapılmıştır.

Taraflar arasındaki sözleşmeye göre kiralayanın birden fazla kişi olması ve haksızlık veya usulsüzlük durumunun varlığı durumunda kiralayanların tamamı zaruri dava arkadaşlığı yapmak zorunda olacaktır.

Kiraya verenin sözleşmeye aykırı davranması durumunda da kiralayanların davada bulunması gereklidir. Bir kişinin eksik olması durumunda bile dava ve şikayet geçersiz sayılacaktır. Bunun yanında mahkeme, tüm kiracıların tanıklığını ve ifadesini delil olarak kullanır. Bu nedenle davalar açılırken, kiralayanların tamamının beyanı olması ve mahkemede hazır bulunmaları gerekmektedir.

Kira Sözleşmesine Aykırılıktan Açılan Tahliye Davalarında Usul

Sözleşmeye aykırılık nedeniyle açılacak davalarda sözleşmeye aykırılığın giderilmesi için ihtar süresi verilmiş ve verilen ihtar süresinin kanıtlanabilir belgelerle sunulmuş olması gerekmektedir.

İhtar süresinin sonuçsuz kalması durumunda davanın açılmasına izin verilir. dava sırasında mahkeme de, davalıya ikinci bir ihtar süresi verir. Bu süre içerisinde davalının aykırılığı düzeltmesi, zarar verdi ise verdiği zararı telafi etmesi istenmektedir.

Kira Sözleşmesinin Akde Aykırılık Nedeniyle Feshi

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde sözleşme feshi, yasal fesih dönemlerinde ve fesih bildirim sürelerine uygun davranılarak yapılabilir. Bu işlemi taraflardan her biri gerçekleştirebilir. Ancak daha uzun bir fesih bildirim süresinin belirlenmemiş ya da başka bir fesih dönemi ile ilgili karara varılmamış olması gereklidir.

Kira sözleşmesinin başladığı tarih, fesih dönem hesabı yapılırken esas başlangıç olarak kabul edilmektedir. Eğer sözleşmede veya kanunda yer alan fesih dönemine veya ilgili bildirim sürelerine uygun davranılmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olarak sayılır. Kira Sözleşmesine Aykırılık Nedir?

Sözleşme taraflarında her biri kira sözleşmesini (taşınmaza veya taşınır yapıya ait olan) belirlenen kira döneminin sonu için feshedebilir. Eğer belirlenen böyle bir dönem yoksa altı aylık kira dönem sonu kıstas olarak alınır ve altı aylık dönem sonrası feshedilebilir. Yapılacak olan fesih işleminde bildirim süresine uymak gerekir.

Bu süre de üç aydır. Taraflardan her biri üç aylık bildirim süresini dikkate alarak ve bu süreye uygun davranarak belirtilen dönemlerde sözleşmeyi feshedebilir. Eğer bir taşınır için fesih söz konusu ise taraflardan her biri üç gün önceden bildirim yaparak, sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.

Eğer bir taşınır kiraya veren tarafından mesleki faaliyet gereğiyle verilmişse ve bu taşınır kiracıya özel kullanımında fayda sağlıyorsa, kiracı sözleşmeyi üç aylık kira dönemi sonu için, en az bir ay evvelden fesih bildirimi yaparak feshedebilir.

Kiraya veren taraf böyle bir durumda zararının giderilmesi yönünde talepte bulunamaz. Ayrıca her iki taraf da kendisi için kira ilişkisinin devam etmesi halinde bu ilişkide çekilmez hale gelen önemli nedenlere sahipse, sözleşmeyi her zaman feshetme hakkına sahiptir.

Fakat her durumda olduğu gibi bu durumda da yasal fesih bildirim süresine uygun hareket edilmelidir. Hâkim, olağanüstü fesih bildirimiyle ilgili olarak durumu ve şartları göz önüne alır ve parasal sonuçlar hakkında karar verir.

Kiracının, kiralanmış alanı teslim almasından sonra iflas yaşaması durumunda, kiraya veren güvence isteyebilir. Bu güvencenin amacı, işleyecek kira bedellerini garanti altına almaktır. İstenilen güvence için kiraya veren kiracıya ve iflas masasına uygun bir süre tanır.

Bu süre yazılı olarak bildirilmelidir. Eğer kiraya verenin tanıdığı bu süre zarfında, kiraya verene güvence sağlanmazsa, kiraya veren sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirimine bağlı kalmadan sözleşmeyi hemen feshetme hakkına sahiptir. Eğer kiracının ölmesi durumu yaşanırsa, mirasçılar en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler. Burada da yasal fesih bildirim süresine uymak gereklidir. | Kira Sözleşmesine Aykırılık Nedir?

Kira Sözleşmesinin Akde Aykırılık Nedeniyle Feshi Nasıl Yapılır?  Kira Sözleşmesine Aykırılık Nedir?

Kira Sözleşmesinin Aykırılık Nedeniyle Tahliye Davası, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda açıklanmıştır. İlgili kanun ‘’özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu’başlıklı 316. madde de gerekli açıklamalara yer vermektedir.

İlgili kanun hükmüne göre; kiracı kiraladığı alanı özenle korumalı ve bu korumada sözleşmeye uygun davranmalıdır. Ayrıca kiracı aynı hükme göre, kiralanan taşınmazda var olan kişilere ve komşularına saygı göstermekle yükümlüdür.

Eğer kiracı bu yükümlülükleri yerine getirmiyor ve aykırı davranış sergiliyorsa kiraya veren yazılı bir ihtar sağlar. Bu ihtar dâhilinde kiraya veren konut ve çatılı iş yeri kirasında var olan aykırı durumun düzeltilmesi için, en az otuz günlük bir süre tanır.

Kiraya veren tanıdığı bu süre zarfında aykırılık giderilmezse, sözleşmenin feshini sağlayacağını da yazılı ihtarda belirtir. Diğer kira ilişkilerinde kiraya verenin kiracıya önceden yapması gereken bir ihtar durumu yoktur. Kiraya veren yazılı bir bildirim ile sözleşmeyi hemen feshedebilme hakkına sahiptir. | Kira Sözleşmesine Aykırılık Nedir?

Konut ve çatılı iş yeri kirasında, kiracı kiraladığı alana ağır bir zararı kasten vermişse, kiracıya tanınacak sürenin yararlı olmayacağı anlaşılırsa veya kiracının aykırı davranışı aynı taşınmazdaki kişiler için çekilmez bir hal almışsa kiraya veren yazılı bir bildirim sağlayarak sözleşmeyi hemen feshedebilir.

İlgili madde hükmünce, kiracının tahliyesine akde aykırılık nedeniyle karar verilecekse, kiracıya aykırı davranışının giderilmesi için süreli bir ihtar tebliğinde bulunmak gereklidir. Ayrıca tanınmış olan bu sürede de akde aykırılığın giderilmemiş olması lazımdır. Ancak bu şartlar doğrultusunda akde aykırı davranış nedeniyle kiracı tahliyesi söz konusu olabilir.

818 Sayılı B.K 249. maddesi hükmünce, kiracı kiralanılan alanı sözleşme amacına uygun olacak şekilde kullanıma elverişli olarak bulundurmalıdır. Ayrıca sözleşme süresi boyunca da bu amaca yönelik yapılması gereken elverişli bulundurma devam etmektedir. Kiracının bu elverişli bulundurma borcu, ihtarnameye ve verilen süreye rağmen yerine getirilmesi gereken bir borçtur.

Diğer makalelerimize Ankara avukat sayfamızdan göz atabilirsiniz. | Kira Sözleşmesine Aykırılık Nedir?