Kira tespit davası, kira bedelinin belirlenmesi veya artırılması amacıyla mülk sahibi tarafından açılan ve Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş bir dava türüdür.

Bu dava türü, hem mülk sahibinin hem de kiracının haklarını korumayı amaçlar. Kiranın belirlenmesi veya artırılmasına ilişkin usul ve esaslar, kanunun belirli maddeleri ile sınırlıdır. İşte bu sürecin temel yönleri ve detayları:

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, mülk sahibi tarafından, kira sözleşmesinde belirlenen bedelin yenilenen kira dönemleri için kanuni sınırlar dahilinde artırılması amacıyla açılan bir davadır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, taraflar arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, tüketici fiyat endeksindeki değişim oranını geçmeyecek şekilde yapılabilir.

Anlaşma yoksa veya beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde, kira bedeli hâkim tarafından hakkaniyet ölçülerine göre belirlenir.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Açma Şartları Nelerdir?

Kira tespit davası açılabilmesi için bazı şartlar vardır. Bunlar:

Geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması,

Hukuki bir yararın varlığı,

Anlaşmazlık durumunda tarafların kira bedeli konusunda anlaşamaması durumlarıdır.

Bu şartlar dahilinde, kira bedelinin belirlenmesi veya artırılması için mahkemeye başvurulabilir.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Ne Zaman Açılır?

Türk Borçlar Kanunu 345. maddesine göre, kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Ancak, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin belirlenmesi amacıyla davanın, yeni kira döneminden önceki 30 gün içinde açılması gerekmektedir.

Eğer kiraya veren, kira bedelinde bir artış olacağını yeni kira döneminden en az 30 gün önce kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava yeni kira dönemi içinde de açılabilir. Sözleşmede kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm varsa, bu durumda açılacak dava, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacak şekilde, yeni dönemin sonuna kadar açılabilir.

Kira Tespit Davasını Kim Açabilir?

Kira tespit davası, kira sözleşmesinin tarafları olan kiracı veya kiraya veren tarafından açılabilir. Bunun yanı sıra, kira sözleşmesinin tarafı olmamakla birlikte, kiraya verilen taşınmazın maliki, mirasçılar veya paylı mülkiyet ilişkisi içinde olan paydaşlar da dava açabilirler. Elbirliği mülkiyeti durumunda, ilgili tüm kişilerin birlikte hareket etmesi veya dava sürecine katılması gerekmektedir. Kiralanan taşınmazın satışı durumunda ise, yeni malik eski malikin yerine geçerek kira tespit davası açma hakkına sahip olur.

Kira Tespit Davası Kime Karşı Açılır?

Kira tespit davası, kira sözleşmesi yapılan taraf veya taraflar aleyhine açılır. Eğer kiracı birden fazla ise, dava her bir kiracıya karşı açılmalıdır.

Kira Tespit Davası 5 Yıl Kuralı Nedir?

Kira sözleşmeleri ve kira tespit davaları için önemli bir kural olan “5 yıl kuralı”, kira bedelinin tespiti ve artırılmasıyla ilgili özel düzenlemeleri içerir. Beş yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde, tarafların anlaşması durumunda veya Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) değişim oranına göre kira bedelinin artırılması söz konusu olabilir. Ancak, beş yıldan uzun süreli veya yenilenen sözleşmelerde, TÜFE sınırlaması olmaksızın kira bedelinin artırılması mümkündür. Aşırı ifa güçlüğü gibi hallerde, 5 yıl beklemeden kira tespit davası açılabilir.

Kira Tespit Davası Harç Masrafı Ne Kadar?

Kira tespit davası açılırken, devlet tarafından belirlenen nispi harç ödenir. Bu harç, dava sonucunda belirlenen yeni kira bedeli ile mevcut kira bedeli arasındaki fark üzerinden hesaplanır. Yani, kira bedelinin artırılması durumunda, artış miktarı üzerinden nispi harç alınır.

Kira Tespit Davasında Değerlendirmeye Alınan Unsurlar Nelerdir?

Kira tespit davası hem kiracı hem de kiraya veren kişi tarafından açılabilir. Burada önemli olan nokta, davayı açan kişinin davayı açması ile birlikte herhangi bir hukuki yarar elde edip etmeyeceğidir.

Kira tespit davasının daha anlaşılır olması adına bazı unsurlar ayrı olarak değerlendirme altına alınır. Bu unsurlar arasında; kira sözleşmesinin var olup olmadığı, kira bedelinin düzenlenmiş olduğu paranın cinsi, söz konusu kiranın süresi yer alır. Bu unsurlar ayrı alt başlıklar altında değerlendirme altına alınmaktadır.

Kira Tespit Davalarında Bedel Tespiti Nasıl Yapılır?

Kira tespit davası harç miktarı belirlenirken, kira süresi dikkate alınır. Örneğin; beş yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri için bedel tespiti yapılırken, mahkemeye başvurulması gerekir.

Bu durumda tarafların arasında herhangi bir anlaşma olup olmadığına bakılmaz. Mahkeme söz konusu ücrete karar vermek adına, bazı unsurları ayrıca değerlendirmeye alır. Bu unsurlar arasında;

• Emsal taşınmazların durumu,
• ÜFE artış oranı,
• Hakkaniyet hususu,
• Sair hususlar,
• Kira artış oranı gibi unsurlar bulunur.

Mahkeme Kira Bedelini Nasıl Belirler?

Mahkeme kendisine başvurulduğu zaman kira bedellerinin belirlenmesinde ekonomik açıdan bazı göstergelere dikkat ederek karar verir. Bu noktada dikkat edilen rakamların başında üretici fiyat endeksi olarak bilinen ÜFE gelmektedir.

ÜFE artış oranını geçmemek şartıyla kiraların bedellerinde artışa gidilmesine mahkeme karar verebilir. Bir yıldan daha uzun bir süredir kiracı olarak ikamet eden kişiler için söz konusu olan bu durum hakimin kararına sıkı sıkıya bağlı olmaktadır.

Mahkeme kira sözleşmesi içinde gelecek dönemler için kira bedellerinin değişmesine ilişkin bir madde ile karşılaştığı takdirde buna uygun olacak şekilde karar vermesi de mümkün oluyor.

Ancak eğer kira sözleşmeleri içinde kiracı ile ev sahibi arasında yeni ya da gelecek dönemlere ilişkin kira bedelleri ile ilgili herhangi bir detay bulundurulmamışsa bu durumda mutlaka kira bedelinin ÜFE artış oranları, benzeri daireler için uygulanan kira bedeli uygulamaları ve kiracının ekonomik durumu göz önüne alınarak hakim tarafından rakamın belirlenmesi sağlanmalıdır.

Kira Tespit Davalarından Zamanaşımı Süresi Nedir?

Kira bedelinin belirlenmesini içeren kira tespit davalarında kiracı ya da ev sahibi tarafının hangisi olduğu fark etmeksizin kira sözleşmesinin sona ermesine kadar mutlaka davaların açılması gerekmektedir.

Eğer dava yeni bir kira dönemine girilmesinin ardından ilk bir aylık süre içinde açılmışsa bu durumda ev sahibi tarafından kira bedelinin artırılmış olduğunun yazılı bir şekilde kişiye iletilmesi gerekmektedir.

Bunun sonucunda ortaya çıkan kira bedeli kararının geçerliliği ise yeni kira döneminin başlamasından itibaren ele alınacaktır. Kira sözleşmelerinin yazılı bir şekilde taraflara sunuluyor olması daha sonradan ortaya çıkabilecek olan bildirim eksikliklerinin önlenmesi adına oldukça önemli olmaktadır. Bu sayede tartışmalı konular çözüme daha rahat bir şekilde kavuşturulabilir.

Özellikle kira tespit davası gibi hukuki süreçlerle olayın hukuki açıdan ele alınması söz konusu olduğunda kişilerin elinde bulunan her türlü belge delil niteliği kazanacaktır. Ancak bu sayede hak kayıplarının önüne geçmek mümkün olabiliyor.

Kira sözleşmesi sırasında hazırlanmış olan metinlerin bu alanda deneyimli bir avukat tarafından incelenmesi kişilerin kendi haklarını korumaları adına önemli olacaktır.

Kira Tespit Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

Kira bedellerinin ne olacağı konusunda karar verilme hükmünü içeren kira tespit davalarında Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda belirtilen maddelere göre kiraya söz konusu olan taşınmazın yer aldığı yerde bulunan sulh hukuk mahkemelerinde davaların açılması gerekmektedir.

Davalı durumunda bulunan kişiler hakkında daha fazla delil elde edilmesi ve taşınmazın bedeli hakkında daha kesin sonuçlar elde edilmesi açısından davanın mutlaka yer mahkemelerinde görülmesi gerekmektedir. Bu sayede mahkemelerde hem kiracı olarak taşınmazda bulunan kişiler hem de taşınmazın sahibi olan kişiler için olumlu sonuçların alınması mümkün oluyor.

Kira tespiti davasını kiralayan gibi kiracının da açabileceği hususu Yargıtayın yerleşmiş içtihatları ile sabittir (3. HD. 2012/19882 E. 2012/24248 K.). Kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir.

Kira Tespit Davası Nasıl Açılır Görülür?

Kira Tespit Davası, Kira tespiti kararları eda davaları sonunda verilen mahkumiyet kararlarına değil, inşai davalar sonunda verilen kararlara, yakın bir nitelik göstermektedirler.

Kiranın tespitine ilişkin mahkeme kararlarının cebri icra kuvveti yönünden hukuki himayenin bir kısmını ihtivaı ettikleri için icrai kuvvete sahip değildirler. Kira tespiti davasını kiralayan gibi kiracının da açabileceği hususu Yargıtayın yerleşmiş içtihatları ile sabittir.

Kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kiralayanın tespit davası açmak için kiracıya önceden ihtar göndermesi gerekli değildir. Kiralayan yeni dönem için her zaman tespit davası açabilir.

Kira tespit davası hakkındaki dava dilekçesi kira döneminin sonundan yeter süre önce tebliğ edildiği takdirde kiracı yeni dönemde yeni kira parası ile sorumlu tutulacaktır. Bu yeter süre, kiracının tahliye hakkını kullanabileceği 15 günden önce düşünme olanağı sağlayacak bir süre olmalıdır.

Kiranın tespiti kararları diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukuki münasebeti tespit etmez. Onun amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan ücret unsurunu belirli bir hale getirmekten ibarettir. Gerçi, yeni dönemde kiranın belli olması için mutlaka bir mahkeme kararı alınması şart değildir. Çünkü taraflar anlaşılırsa mahkeme kararına gerek kalmadan hukuki sonuç doğar. Tarafların ancak anlaşamaması halinde bu hukuki sonucun doğması için dava açmaları gerekir.

Kiranın tespitine ilişkin kararın görevi, öncelikle kapsadığı hükmün manevi bir nüfuz sağlamasıdır. Ancak onun bu nüfuzu sağlayabilmesi için hükmün kesinleşmesi şarttır. Çünkü burada söz konusu olan nüfuz, kesin hüküm nüfuzudur. Gerçekten belirli bir hukuki sonuç, tespit ilişkin kararın sağladığı kesin hüküm sayesinde oluşur.

Yabancı Para Cinsi ile Hazırlanan Kira Sözleşmelerinde Durum

Kira tespit davası vekalet ücreti farklı şekillerde hesaplanabilmektedir. Bazı sözleşmeler yabancı para cinsinden belirlenebilir. Söz konusu kira sözleşmelerinin 5 yılı doldurması ile birlikte kira bedelinin tespit edilmesi amacı ile, mahkemeye başvurması gerekir.

Kira tespit davalarında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine dava açılması gerekir. İşbu davalara bakmakla görevlendirilmiş mahkemeler Sulh Hukuk Mahkemeleri’dir. Bu davalarda kesin yetki kuralları geçerli olmaktadır. Kira Tespit Davası, Kişilerin kendine ait olmayan evlerde kira sözleşmeleri aracılığı ile sözleşmelerde belirtilen süreler boyunca başka kişilere ait olan evlerde yaşamına devam etmesi mümkün oluyor.

Sözleşmelerde kiracı ile ev sahipleri arasındaki kira bedeli, nasıl ödeneceği gibi hususların tamamı hakkında kesin bilgiler bulunmaktadır. Taraflar bu sözleşme ile daha sonra inkar edemeyecekleri şekilde iradelerini ortaya koymuş olurlar.

Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde kiranın tek taraflı olarak ev sahibi tarafından değiştirilmesinin engellenmesi de koruma altına alınmıştır. Ancak zaman zaman ev sahipleri kira sözleşmesi sürelerinin tamamlanmasının ardından çok yüksek oranlarda zam yaparak evleri kiralamaya devam edebiliyorlar.

Bu durumların ortaya çıkması halinde kira tespit davalarının açılması söz konusu olmakta ve böylelikle kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi sağlanmaktadır.

Yargıtay Kararı – Kira Tespit Davası

ÖZET: Taşınmaz üzerinde bulunan boş alanın spor tesisleri, kafe, büfe vs, olarak işletilmesinin sağlanması hususunda sözleşme yapıldığı taraflar arasında çekişmesizdir. Taraflar arasındaki sözleşme özel hukuk hükümlerine tabidir. Her iki taraf arasındaki ilişki özel hukuk hükümlerine tabi ve özel hukuku ilgilendiren işlemler olduğuna göre ihtilafın adli yargı makamlarında görülmesi gerekmektedir.

Makalemizde Kira Tespit Davası konusu yer almıştır. Diğer bilgilendirici makaleler için Ankara Avukat ve Kira Hukuku Avukatı sayfalarını ziyaret edebilirsiniz.

Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre belirlenen kira bedelinden kiracının eski kiracı olduğu nazara alınarak TBK’nun 51, 52 (BK’nun 43,44) maddesi gereğince kiracı lehine %10-20 oranında bir hakkaniyet indirimi yapılması gerekirken %10 dan daha az bir indirim yapılarak kira bedeli belirlenmesi doğru değildir.” gerekçesiyle bozulmuştur.

Mahkemece bozma ilamına uyulmasına rağmen 28/06/2012 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin takdiren net 62.580 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiş ve davacı vekili kira bedelinin brüt 62.580 TL olarak tespit edilerek düzeltilerek onanmasını talep etmiştir.

Mahkeme kısa kararında, kira bedelinin brüt olarak tespitine karar verilmiş ve gerekçesinde de, kira bedelinin brüt olarak tespitine karar verdiğini belirtmiş olmasına rağmen hükümde maddi hata sonucu kira bedelinin net olarak tespit edilmesi doğru değilse de; bu konunun düzeltilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden hükmün düzeltilerek onanması gerekir.

Kira Bedeli Tespit Davaları Hakkında Yargıtay Kararı Uyuşmazlık kira bedelinin miktarı ve kira bedelinin davalı kiracı tarafından ödenip ödenmediği noktasındadır. Kira ilişkisinin varlığını ve kira bedelinin miktarını ispat yükü kiraya verene aittir. Kira bedelini ödediğini ispat yükü ise kiracıdadır.

Davacı yıllık kira bedelinin 9.162-Dolar karşılığı 19.570-TL olduğunu iddia etmiş ise de dosyadaki mevcut deliller bu hususun ispatı için elverişli değildir.. Bu durumda mahkemece kira bedelinin ispatına yönelik davacının tüm delillerinin toplanarak, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren yapılan tüm ödeme kayıtlarının getirtilip, geçmişten itibaren davalının yapmış olduğu ödemeler de değerlendirilmek suretiyle,

Kira bedelinin aylık ve yıllık olarak belirlenmesi, davacının kira bedelinin bildirdiği miktar olduğunu ispat edememesi halinde ise, davalının bildirdiği miktara itibar edilmek suretiyle yapılacak hesaba göre ödenmemiş kira alacağı bulunup bulunmadığı tespit edilerek oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde eksik araştırma ve inceleme ile karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Kiranın Tespiti ve Tahliye Davası Hakkında Yargıtay Kararı Mahkemece,davacının davalı aleyhine açmış olduğu kira tespit davası sonunda yeni malik sıfatıyla davacının kira sözleşmesini devam ettireceği yönünde iradesini kullanmış olduğu ve kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin eski malikinin yazılı kira sözleşmesinin başlangıcı değil, Mahkeme kararıyla yeni dönem olarak saptanan 01/03/2013 olarak kabul edilmesi ve 1 yıllık süre sonunda davacının ihtar koşuluna uymak koşuluyla taşınmazın tahliyesini isteyebileceği ve akdin feshi yönünde iradesini sunabileceği yönünde TBK 347 kapsamında yasal koşulları oluşmayan ve kanıtlanamayan davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347/1.maddesi hükmüne göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminde en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçici 2.maddesi uyarınca, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce TBK’nın 347.maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden 10 yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte,

Geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıl sonra uygulanacağı öngörülmüştür. Kira Tespit Davasında Harç Miktarı Dava niteliği itibariyle konusu para ile değerlendirilebilen davalardan olduğundan yukarıda açıklandığı üzere Harçlar Kanun’unun 30. Maddesi uyarınca tahliye davası yönünden yıllık kira bedeli üzerinden hesap edilecek tutar üzerinden nispi harç yatırılması zorunludur. Mahkemece davacıdan 194.69 TL peşin harç alınmış, hükümde ise dava nisbi harca tabi olduğu halde 492 sayılı Harçlar Yasası uyarınca peşin alınan harcın mahsubu ile başkaca harç alınmasına yer olmadığına karar verilmiştir.

Mahkemece tahliye davasının kabulü halinde son dönemde ödenen bir yıllık kira bedeli üzerinden nisbi harcın tahsiline karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik harca hükmedilmesi doğru olmamıştır.Tespit Davası Ve Tahliye Davası Yargıtay Kararı Davacı, davalı ile aralarında 01.12.2004 başlangıç tarihli 3 yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, şirket merkezi olarak Belediyeden kiralamış olduğu ve işletmesini yaptığı …

Katlı Otoparkı olarak bilinen adresteki kiracılığının Belediye tarafından sonlandırıldığını, geçici süreliğine şirket merkezi olarak kullanılmak üzere bir başka adresi kiraladığını, ancak şirket merkezi olarak kullanacağı bir yere ihtiyacı olduğunu belirterek davalının kiracı olarak bulunduğu kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.