Atla

Kira Tespit Davası


Kira Tespit Davası

Kira Tespit Davası

Kira Tespit Davası

Kişilerin kendine ait olmayan evlerde kira sözleşmeleri aracılığı ile sözleşmelerde belirtilen süreler boyunca başka kişilere ait olan evlerde yaşamına devam etmesi mümkün oluyor.

Sözleşmelerde kiracı ile ev sahipleri arasındaki kira bedeli, nasıl ödeneceği gibi hususların tamamı hakkında kesin bilgiler bulunmaktadır. Taraflar bu sözleşme ile daha sonra inkar edemeyecekleri şekilde iradelerini ortaya koymuş olurlar.

Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde kiranın tek taraflı olarak ev sahibi tarafından değiştirilmesinin engellenmesi de koruma altına alınmıştır. Ancak zaman zaman ev sahipleri kira sözleşmesi sürelerinin tamamlanmasının ardından çok yüksek oranlarda zam yaparak evleri kiralamaya devam edebiliyorlar. Bu durumların ortaya çıkması halinde kira tespit davalarının açılması söz konusu olmakta ve böylelikle kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi sağlanmaktadır.

Mahkeme Kira Bedelini Nasıl Belirler?

Mahkeme kendisine başvurulduğu zaman kira bedellerinin belirlenmesinde ekonomik açıdan bazı göstergelere dikkat ederek karar verir. Bu noktada dikkat edilen rakamların başında üretici fiyat endeksi olarak bilinen ÜFE gelmektedir. ÜFE artış oranını geçmemek şartıyla kiraların bedellerinde artışa gidilmesine mahkeme karar verebilir.

Bir yıldan daha uzun bir süredir kiracı olarak ikamet eden kişiler için söz konusu olan bu durum hakimin kararına sıkı sıkıya bağlı olmaktadır.

Mahkeme kira sözleşmesi içinde gelecek dönemler için kira bedellerinin değişmesine ilişkin bir madde ile karşılaştığı takdirde buna uygun olacak şekilde karar vermesi de mümkün oluyor. Ancak eğer kira sözleşmeleri içinde kiracı ile ev sahibi arasında yeni ya da gelecek dönemlere ilişkin kira bedelleri ile ilgili herhangi bir detay bulundurulmamışsa bu durumda mutlaka kira bedelinin ÜFE artış oranları, benzeri daireler için uygulanan kira bedeli uygulamaları ve kiracının ekonomik durumu göz önüne alınarak hakim tarafından rakamın belirlenmesi sağlanmalıdır.

Kira Tespit Davalarından Zamanaşımı Süresi

Kira bedelinin belirlenmesini içeren kira tespit davalarında kiracı ya da ev sahibi tarafının hangisi olduğu fark etmeksizin kira sözleşmesinin sona ermesine kadar mutlaka davaların açılması gerekmektedir.

Eğer dava yeni bir kira dönemine girilmesinin ardından ilk bir aylık süre içinde açılmışsa bu durumda ev sahibi tarafından kira bedelinin artırılmış olduğunun yazılı bir şekilde kişiye iletilmesi gerekmektedir. Bunun sonucunda ortaya çıkan kira bedeli kararının geçerliliği ise yeni kira döneminin başlamasından itibaren ele alınacaktır.

Kira sözleşmelerinin yazılı bir şekilde taraflara sunuluyor olması daha sonradan ortaya çıkabilecek olan bildirim eksikliklerinin önlenmesi adına oldukça önemli olmaktadır.

Bu sayede tartışmalı konular çözüme daha rahat bir şekilde kavuşturulabilir. Özellikle kira tespit davası gibi hukuki süreçlerle olayın hukuki açıdan ele alınması söz konusu olduğunda kişilerin elinde bulunan her türlü belge delil niteliği kazanacaktır. Ancak bu sayede hak kayıplarının önüne geçmek mümkün olabiliyor. Kira sözleşmesi sırasında hazırlanmış olan metinlerin bu alanda deneyimli bir avukat tarafından incelenmesi kişilerin kendi haklarını korumaları adına önemli olacaktır.

Kira Tespit Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira bedellerinin ne olacağı konusunda karar verilme hükmünü içeren kira tespit davalarında Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nda belirtilen maddelere göre kiraya söz konusu olan taşınmazın yer aldığı yerde bulunan sulh hukuk mahkemelerinde davaların açılması gerekmektedir.

Davalı durumunda bulunan kişiler hakkında daha fazla delil elde edilmesi ve taşınmazın bedeli hakkında daha kesin sonuçlar elde edilmesi açısından davanın mutlaka yer mahkemelerinde görülmesi gerekmektedir.

Bu sayede mahkemelerde hem kiracı olarak taşınmazda bulunan kişiler hem de taşınmazın sahibi olan kişiler için olumlu sonuçların alınması mümkün oluyor. Kira tespiti davasını kiralayan gibi kiracının da açabileceği hususu Yargıtayın yerleşmiş içtihatları ile sabittir (3. HD. 2012/19882 E. 2012/24248 K.). 

Kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir.  

Kira Tespit Davası Nasıl Açılır Görülür

Kira Tespit Davası, Kira tespiti kararları eda davaları sonunda verilen mahkumiyet kararlarına değil, inşai davalar sonunda verilen kararlara, yakın bir nitelik göstermektedirler. 

Kiranın tespitine ilişkin mahkeme kararlarının cebri icra kuvveti yönünden hukuki himayenin bir kısmını ihtivaı ettikleri için icrai kuvvete sahip değildirler.

Kira tespiti davasını kiralayan gibi kiracının da açabileceği hususu Yargıtayın yerleşmiş içtihatları ile sabittir. Kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir.

Kiralayanın tespit davası açmak için kiracıya önceden ihtar göndermesi gerekli değildir. Kiralayan yeni dönem için her zaman tespit davası açabilir.

Kira tespit davası hakkındaki dava dilekçesi kira döneminin sonundan yeter süre önce tebliğ edildiği takdirde kiracı yeni dönemde yeni kira parası ile sorumlu tutulacaktır.

Bu yeter süre, kiracının tahliye hakkını kullanabileceği 15 günden önce düşünme olanağı sağlayacak bir süre olmalıdır. Kiranın tespiti kararları diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukuki münasebeti tespit etmez.

Onun amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan ücret unsurunu belirli bir hale getirmekten ibarettir. Gerçi, yeni dönemde kiranın belli olması için mutlaka bir mahkeme kararı alınması şart değildir.

Çünkü taraflar anlaşılırsa mahkeme kararına gerek kalmadan hukuki sonuç doğar. Tarafların ancak anlaşamaması halinde bu hukuki sonucun doğması için dava açmaları gerekir.

Kiranın tespitine ilişkin kararın görevi, öncelikle kapsadığı hükmün manevi bir nüfuz sağlamasıdır. Ancak onun bu nüfuzu sağlayabilmesi için hükmün kesinleşmesi şarttır. Çünkü burada söz konusu olan nüfuz, kesin hüküm nüfuzudur. Gerçekten belirli bir hukuki sonuç, tespit ilişkin kararın sağladığı kesin hüküm sayesinde oluşur

Yargıtay Kararı - Kira Tespit Davası

YARGITAY: Kira Tespit Davası,

Yargıtay Kararı 13.Hukuk Dairesi Esas:  2011/5175 Karar: 2011/11212 Karar Tarihi: 07.07.2011

ÖZET: Taşınmaz üzerinde bulunan boş alanın spor tesisleri, kafe, büfe vs, olarak işletilmesinin sağlanması hususunda sözleşme yapıldığı taraflar arasında çekişmesizdir.

Taraflar arasındaki sözleşme özel hukuk hükümlerine tabidir. Her iki taraf arasındaki ilişki özel hukuk hükümlerine tabi ve özel hukuku ilgilendiren işlemler olduğuna göre ihtilafın adli yargı makamlarında görülmesi gerekmektedir.

SIKÇA SORULAN SORULAR

02.12.2013 tarihli bilirkişi raporunda dava konusu kiralananın 62.400 TL+KDV olmak üzere aylık 73.632 TL kira getirebileceği belirtilmiştir.

Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre belirlenen kira bedelinden kiracının eski kiracı olduğu nazara alınarak TBK'nun 51, 52 (BK'nun 43,44) maddesi gereğince kiracı lehine %10-20 oranında bir hakkaniyet indirimi yapılması gerekirken %10 dan daha az bir indirim yapılarak kira bedeli belirlenmesi doğru değildir.” gerekçesiyle bozulmuştur.

Mahkemece bozma ilamına uyulmasına rağmen 28/06/2012 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin takdiren net 62.580 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiş ve davacı vekili kira bedelinin brüt 62.580 TL olarak tespit edilerek düzeltilerek onanmasını talep etmiştir.

Mahkeme kısa kararında, kira bedelinin brüt olarak tespitine karar verilmiş ve gerekçesinde de, kira bedelinin brüt olarak tespitine karar verdiğini belirtmiş olmasına rağmen hükümde maddi hata sonucu kira bedelinin net olarak tespit edilmesi doğru değilse de; bu konunun düzeltilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden hükmün düzeltilerek onanması gerekir.

Uyuşmazlık kira bedelinin miktarı ve kira bedelinin davalı kiracı tarafından ödenip ödenmediği noktasındadır. Kira ilişkisinin varlığını ve kira bedelinin miktarını ispat yükü kiraya verene aittir. Kira bedelini ödediğini ispat yükü ise kiracıdadır.

Davacı yıllık kira bedelinin 9.162-Dolar karşılığı 19.570-TL olduğunu iddia etmiş ise de dosyadaki mevcut deliller bu hususun ispatı için elverişli değildir..

Bu durumda mahkemece kira bedelinin ispatına yönelik davacının tüm delillerinin toplanarak, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren yapılan tüm ödeme kayıtlarının getirtilip, geçmişten itibaren davalının yapmış olduğu ödemeler de değerlendirilmek suretiyle,

Kira bedelinin aylık ve yıllık olarak belirlenmesi, davacının kira bedelinin bildirdiği miktar olduğunu ispat edememesi halinde ise, davalının bildirdiği miktara itibar edilmek suretiyle yapılacak hesaba göre ödenmemiş kira alacağı bulunup bulunmadığı tespit edilerek oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde eksik araştırma ve inceleme ile karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Mahkemece,davacının davalı aleyhine açmış olduğu kira tespit davası sonunda yeni malik sıfatıyla davacının kira sözleşmesini devam ettireceği yönünde iradesini kullanmış olduğu ve kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin eski malikinin yazılı kira sözleşmesinin başlangıcı değil,

Mahkeme kararıyla yeni dönem olarak saptanan 01/03/2013 olarak kabul edilmesi ve 1 yıllık süre sonunda davacının ihtar koşuluna uymak koşuluyla taşınmazın tahliyesini isteyebileceği ve akdin feshi yönünde iradesini sunabileceği yönünde TBK 347 kapsamında yasal koşulları oluşmayan ve kanıtlanamayan davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir. 

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347/1.maddesi hükmüne göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminde en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçici 2.maddesi uyarınca, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce TBK’nın 347.maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden 10 yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte,

Geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıl sonra uygulanacağı öngörülmüştür. 

Dava niteliği itibariyle konusu para ile değerlendirilebilen davalardan olduğundan yukarıda açıklandığı üzere Harçlar Kanun'unun 30. Maddesi uyarınca tahliye davası yönünden yıllık kira bedeli üzerinden hesap edilecek tutar üzerinden nispi harç yatırılması zorunludur. Mahkemece davacıdan 194.69 TL peşin harç alınmış, hükümde ise dava nisbi harca tabi olduğu halde 492 sayılı Harçlar Yasası uyarınca peşin alınan harcın mahsubu ile başkaca harç alınmasına yer olmadığına karar verilmiştir. Mahkemece tahliye davasının kabulü halinde son dönemde ödenen bir yıllık kira bedeli üzerinden nisbi harcın tahsiline karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik harca hükmedilmesi doğru olmamıştır.

Davacı, davalı ile aralarında 01.12.2004 başlangıç tarihli 3 yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, şirket merkezi olarak Belediyeden kiralamış olduğu ve işletmesini yaptığı ... Katlı Otoparkı olarak bilinen adresteki kiracılığının Belediye tarafından sonlandırıldığını, geçici süreliğine şirket merkezi olarak kullanılmak üzere bir başka adresi kiraladığını, ancak şirket merkezi olarak kullanacağı bir yere ihtiyacı olduğunu belirterek davalının kiracı olarak bulunduğu kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir. 


BİZE YAZIN

Av. İlkay Uyar Kaba
Av. İlkay Uyar Kaba

2006 yılında Ankara merkezli kurulan hukuk bürosunun kurucu Avukatı'dır. Hukuk alanında Başarının bir ekip işi olduğuna inanarak, personellerini belli alanlarda uzmanlaşmasını sağlamak için departmanlar kurularak branşlaşmaları sağlanmıştır.Hukuk Büromuz Aile hukuku ve Tazminat hukuku konularında, uzun yıllara dayanan dava çeşitliliği nedeniyle kararlardan oluşan geniş arşive sahip olup, bir çok davada almış olduğu önemli kararlar örnek içtihatlar olarak yayınlanmıştır.Hukuk departmanları olan icra, tazminat, iş kazası, genel dava, tüketici bölümlerinde oluşan her biri kendi alanında tecrübe edinmiş avukat ve yardımcı personeller görev yapmaktadır. Kendine güvenmek başarmanın yarısıdır. Başarı ise karşınızda ki kişiye güven verir. Başarı ve güvenin olduğu yerde olursanız doğru yol almanız kolay olur. İ.K.

İLGİLİ KONULAR
YORUMLAR
  • Kira Tespit Davası - Yorum
    ISITAN ÖMEROĞLU -
    6 Ağustos 2016

    gönüllülükle kurar ve sadakatla gerçekleştirir. Eğitimli insanlar öncelikle adalete değer verir.

    Cevapla
  • Kira Tespit Davası - Yorum
    DORUK BOSTANCIOĞLU -
    9 Ağustos 2016

    Kira Tespit Davası Davayı açma şartları nelerdir..

    Cevapla
  • Kira Tespit Davası - Yorum
    NERİMAN BELDEK -
    14 Ağustos 2016

    Kira Tespit Davası Bu dava için gerekli belgeler nelerdir..

    Cevapla
  • Kira Tespit Davası - Yorum
    ECEM BAŞAR -
    24 Ağustos 2016

    Kira Tespit Davası Makalede belirttiğiniz dava Nasıl açılır? Süreci Hakkı'nda bilgi verirmisiniz.

    Cevapla
  • Kira Tespit Davası - Yorum
    Mebruke -
    9 Şubat 2017

    Kira Tespit Davası Konuda belirttiğiniz dava hakkındaki makaleyi beğendim.

    Cevapla
  • Kira Tespit Davası - Yorum
    Sadıklar -
    5 Mart 2017

    Kira Tespit Davası Sizden randevu almak istiyorum.Yardımcı olurmusunuz?

    Cevapla
Yorum Bırak