Önalım Hakkı Davası Nedir Nasıl Açılır? Önalım hakkı için dava şartları yasalarca belirlenmiştir. Şufa hakkı olarak ifade edilen önalım hakkı davası paylı mülkiyette herhangi bir ortağın üçüncü kişilere satması durumlarında, diğer ortakların payı öncelikli olarak satın alma hakkı bulunmasını sağlar.

Şufa hakkı, paylı mülkiyetlerin kurulması ile doğan bir haktır. Payın farklı kişilere satışları sayesinde kullanılabilir olur. Önalım yani şufa hakkı, Medeni Kanunu’nun Taşınmaz Mülkiyetinin kısıtlamaları bölümünde düzenlenmiştir.

Bu noktada herkes mülkiyet üzerinde serbest şekilde tasarruf etme hakkına sahiptir. Ancak önalım hakkı ise gerçekten mülkiyet hakkına getirilmiş olan kanuni kısıtlama olmaktadır. Medeni Kanun kapsamında önalım hakkı, yasal önalım hakkı ve sözleşmelerden doğan ön alım hakları olarak ikiye ayrılmaktadır.

Önalım Hakkı Kullanma Şartları Nelerdir?

Önalım hakkı şartları belirli koşulların bir arada bulunması ile kullanılabilmektedir. Medeni Kanun, önalım hakkı aracılığı ile ortaklara dava hakkı tanır. Bu sayede de taşınmazların mevcut ortaklar orasında kalmasını amaçlamaktadır. 3. Kişilerin dışardan taşınmaza ortak olarak girmesi zorlaştırılmaktadır. Paydaşlar arasında süren ahenk bu sayede bozulmadan korunur. Şufa hakkının kullanılabileceği durumlar ise:

• Şufa hakkı paylı mülkiyet kapsamında kullanılabilmektedir. Şufa hakkı, paylı mülkiyete tabii olan taşınmazlar için kullanılan bir haktır.
• Kat mülkiyeti olan taşınmazlar kapsamında şufa hakkı kullanılabilmesi söz konusu değildir.
• Şufa hakkı taşınmazda paydaş olmayan fakat kişisel bir alacak hakkına sahip olan kişiler ya da taşınmazda sınırlı hakka sahip olan kişiler tarafından kullanılamamaktadır.

Önalım Hakkı Kullanma Süresi Nedir?

Önalım hakkı kullanma süresi ortakların süresiz olarak dava açma hakkını kullanarak, alıcıyı zor bir durumda bırakmalarını engellemek için belirlenmektedir. Bu noktada iki türlü süre söz konusu olmaktadır. Önalım hakkı kullanma süreleri ise:

• Önalım hakkı sahiplerinin ortaklara gayrimenküllerin alıcısı tarafından satış noter ile bildirilmiş ise satışın bildirilmesinden sonraki 3 ay içinde yapılabilir.
• Şufa hakkı, sahibi olan paydaşlara satış noter aracılığı ile bildirilmemiş ise, satış tarihinden itibaren 2 sene içerisinde şufa davasının açılması gerekmektedir. Bu sürelerin geçmesinin ardından şufa davası açılması mümkün olmamaktadır.

Önalım Hakkı Davası, Şufa ismi ile anılmakta olan hak günümüzde önalım hakkı olarak adlandırılmaktadır. Bu hak temel olarak bir şeye öncelikle kimin sahip olacağının belirtildiği zamanlarda kullanılmaktadır.

Önalım Hakkı Davaları Şufa Nedir?

Şufa hakkı olarak hukuk sistemi içinde tanımlanmış ve kuralları ile birlikte yer etmiş olan hak ise aynı taşınmaz ya da eşya üzerinde ortak pay sahibi olan herkes için kendi paylarının üçüncü kişilere satılması durumunda diğer paydaşların sahip olduğu hak olmaktadır.

Bu satışı yapan kişi dışında kalan paydaşların sahip olduğu hakların korunması adına önemlidir.

Hukuk sistemi içinde paydaşlara böyle bir hak verilmesinin bazı sebepleri bulunmaktadır. Şufa hakkından söz ederken ilk akla gelen nokta taşınmazlarda pay sahibi olduğunu iddia eden kişi sayısının düşürülmesidir.

Bunun yanı sıra paydaşlardan birinin aynı mal üzerinde hak sahibi olan kişilerden ayrı olarak kendi payında üçüncü bir kişiye ortaklık kuruyor olmasının da önüne geçmek diğer paydaşların ve taşınmazın değerinin korunması açısından önemlidir.

Şufa hakkı talebinde bulunulabilmesi için Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiş olan maddelere göre paylı mülkiyetin söz konusu olduğu bir eşyanın bulunması ve bu eşya üzerinde pay sahibi olan bir kişinin kendi payının tamamını ya da bir kısmını üçüncü bir kişiye vermesi gerekiyor.

Ancak bu süreçte şufa hakkıyla birlikte paydaş olan kişilerin öncelikli olarak satılacak kısmı alması mümkün olmaktadır. Bu işlem gerçekleştirildiği takdirde daha önce pay sahibi olan kişilerden satışa çıkan kısmı satın alan kişinin hisselerinde de artış olacaktır.

Bu kişinin payını artırmasını sağlarken aynı zamanda üçüncü bir kişiye eşyanın paylaştırılmasının önüne geçmekte ve paydaşların kendi arasında eşyayı sahiplenmesine olanak sağlamaktadır. (Önalım Hakkı Davası)

Önalım Hakkı Davalarında Yetkili ve Görevli Mahkemeler

Kuralları ve yapısı Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiş olan önalım hakkı davalarının görüldüğü yerler taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olmaktadır.

Davaya bakmakla görevlendirilmiş olan mahkeme ise Asliye hukuk mahkemeleri olmaktadır. Dava açmak isteyenlerin davalarını satışta ortaya çıkan paydaşlar dışındaki üçüncü kişiye karşı açması gerekiyor. (Önalım Hakkı Davası)

Önalım Hakkı Davası Dava Nasıl İşler ve Ne Kadar Sürede Sonuçlanır?

Mahkemeye önalım hakkı talebinde bulunmak üzere gelen kişilerin asliye hukuk mahkemesine başvurdukları zaman satışa çıkarılmış olan payı alan kişinin yatırmış olduğu satış bedeli ve satış yapılan pay için düzenlenmiş tapu masraflarının ödenmeye hazır olduğu konusundaki bildirimle başvurulur.

Mahkeme tarafından ortaya çıkarılmış olan giderlerin davacı açan pay sahibi olan kişi için karşılanması durumunda mahkeme bu kişinin lehine bir karar çıkmasını sağlamaktadır.

Paydaşlar arasında satışa çıkarılmış olan payı alan kişinin ve kendi payının bir kısmını ya da tamamını satmış olan kişinin bu satış işlemini mutlaka diğer pay sahibi olan kişilere noter vasıtasıyla bildirmesi gerekmektedir.

Bu bildirimlerin ardından dava açma hakkını kullanmak isteyen kişilerin üç aylık süre içinde dava açarak öncelikli alma hakkını kullanmak talebini iletmesi gerekiyor.

Bu süre herhalde koşulları gereği iki yıl olarak belirlenmiştir. Bu sürelerin dışında kalan zamanlarda davanın açılması mümkün olmazken paydaşlar süre içinde mahkemeye başvurarak önalım haklarını kullanmayacakları yönündeki taleplerini de iletebilirler.

Böylece paydaşların kendi arasında dışarıdan gelmiş olan yabancı üçüncü şahısları engellemesi söz konusu olabiliyor. (Önalım Hakkı Davası)

Şufa Hakkından Feragat Etme

Bir malın paylı mülkiyet tanımına uymasının ardından bu mülkiyet üzerinde pay sahibi olan kişilerden biri kendi payının tamamını ya da bir kısmını satışa çıkarmak isterse bu paya talip olan üçüncü kişiler diğer paydaşların sahip olduğu önalım hakkından dolayı kendi isteklerinden vazgeçmektedirler.

Çoğu zaman sadece sorunlu paylar üzerinde paydaşların talebi bulunmadığı için üçüncü kişilerin paya katılması söz konusu olabiliyor.

Dışarıdan gelen kişiler daha sonra zarara uğramamak adına pay sahibi olan kişilerden önalım haklarını talep etmeyecekleri yönünde bir feragatname talebinde de bulunabilmektedir.

Bunun yanı sıra üçüncü kişinin bu işlemi sadece payını satışa çıkarmış olan paydaştan talep etmesi ve ona yaptırması da mümkün olabiliyor.

Paydaşlar önalım hakkından feragat ettiklerini ancak tapu kütüğüne konulan şerh ile mümkün kılabilmektedir.

Resmi işlemlerin takip edilmesi sonucu ortaya çıkan bu feragatler sayesinde önalım haklarının kullanılmayacağı tüm pay sahibi olan kişiler tarafından onaylanmış olur.

Yazılı olarak yapılması gereken feragat beyanının resmi memurların huzurunda gerçekleştirilmesi gerekmektedir.

Ayrıca resmi memurun tapu kütüğüne şerh koyulması işlemini de mutlaka yapması gerekmektedir.

Bunun dışında feragat işlemlerinin sadece belirli bir satış için yapılması durumunda ise yazılı şekilde feragat edildiğinin bildirilmesi yeterli olmaktadır.

Satış işleminin gerçekleşmesinden önce ya da sonra yapılması geçerlilik konusunda herhangi bir etki yapmayacaktır.

Fakat satışa çıkarılmış olan payı satın alan üçüncü kişinin daha sonra bir zarara uğramaması ve olası risklerden korunarak kendini güvence altına alması anlamında feragatlerin satıştan önce alınması daha isabetli ve mantıklı bir karar olacaktır. (Önalım Hakkı Davası)

Önalım Davası – Satış Bedeli Konusunda Ne Tür Sorunlar Yaşanabilir?

Tapu harçlarının ödenmesi noktasında payını satışa çıkarmış olan kişilerin ya da bu paylara ilgi gösteren kişilerin satış bedellerinin gerçek değerinden çok daha düşük değerlerle satış yapıldığının gösterilmesi durumu ile karşılaşılabiliyor.

Önalım davasını açmış olan paydaş dava açma hakkını kullandığı takdirde mahkeme süresince satış bedelleri üzerinden işlem yapılması,

Paydaşın bu rakamı karşılayabileceğinin belirtilmesi halinde ise düşük rakamdan satış yapıldığı gösterilmiş olan üçüncü kişilerin zarar uğraması söz konusu oluyor.

Bu konuda satışa çıkarılmış olan payda önalım hakkını kullanmakta olan paydaşın daha düşük bir bedelle payı satın alması mümkün olduğu için kara geçmesi de mümkün olmaktadır.

Ancak bu payını satışa çıkarmış olan ve bu paya talip olan kişi arasında iki taraflı bir sorunun ortaya çıkmasına sebep oluyor.

Satış bedelleri ile ilgili olarak yaşanan muvazaalar önalım davalarına konu olan kişilerin en çok karşılaştığı problemlerden olmaktadır.

Dava sırasında satış bedelleri düşük gösterildiği için üçüncü kişinin daha yüksek bir rakamdan satış bedelinin gerçek değerini bulduğu iddiasında bulunması söz konusu olmamaktadır.

Burada hukuki açıdan kişilerin muvazaasında hukuka aykırı bir şekilde davranılmama ilkesi üzerinden hareket edilerek kararlar verilir.

Satışlar dışında kalan bağışlama ya da takas gibi durumlarda ise satış bedelinin düşük gösterilmesi kuralından bağımsız bir şekilde durumun değerlendirilmesi söz konusu olmaktadır.

Bağışların eşe ve çocuklara yapılmış olması gerekmektedir. Muvazaaya konu olmuş satış bedelleri ile ilgili olarak taraflar arasında özellikle incelenmesi gereken ve değerlendirmeye alınacak olan bir durum söz konusu ise bu başka bir işleme ait olarak değerlendirilmeye alınmaktadır.

Fakat kişilerin bu noktada bilmesi gereken en önemli detay satışa çıkarılmış olan paylar için tapuda gerçek değerler üzerinden beyanların yapılmasının gerekliliğidir. Böylece gelecekte karşılaşılabilecek olan yüksek zararlardan kaçınmak mümkün olabiliyor.

Sonuç olarak önalım hakkı bir paydaşın satışa çıkarmak istediği kendi payının bir kısmı ya da tamamı için satış işleminin üçüncü bir kişiye yapılmaması adına diğer paydaşların bu konudaki engelleyici nitelik taşıyan hakkı şeklinde kullanılabilmektedir.

Gerçek satış bedelleri üzerinden satışı yapılmayan paylı mülkiyetlerle ilgili olarak kişilerin mutlaka paydan feragat edilmesi beyanları gibi önleyici tedbirler alması gerekmektedir.

Yazımızda Önalım Hakkı Davası bilgi olarak hazırlanmıştır. (Önalım Hakkı Davası)

Önalım Hakkı Davası Örnek Yargı Kararı

TAPU KAYDININ İPTALİ – HÂKİMİN YAPACAĞI İNCELEMENİN TAŞINMAZIN HANGİ SINIRDAŞ ARAZİYLE EKONOMİK BÜTÜNLÜK OLUŞTURDUĞUNUN TESPİTİNDEN İBARET OLMASI.

TAŞINMAZ MALİKİNE DEVRİNE KARAR VERMESİNİN MÜLK SAHİBİ ALEYHİNE SONUÇ DOĞURACAĞI SÖYLENEMEYECEĞİ.

ÖZET: Kanun koyucu, onalım hakkının birden fazla sınırdaş malik tarafından kullanılması durumunda arazinin mülkiyetinin kime devredileceğini belirleme yetkisini hâkime bırakmakla birlikte,

Bu konuda hâkimi tamamen serbest bırakmamış, taşınmazın tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş taşınmaz malikine devrine karar vermekle yükümlü kılmıştır.

Dolayısıyla bu davada hâkimin yapacağı inceleme, taşınmazın hangi sınırdaş araziyle ekonomik bütünlük oluşturduğunun tespitinden ibarettir. Hâkimin, taşınmazı, ekonomik açıdan sınırdaş taşınmaz sahibine devrine karar vermesinin mülk maliki aleyhine sonuç doğuracağı söylenemez.

Açıklanan nedenlerle, dava konusu kural Anayasa’nın 13. ve 35. maddelerine aykırı değildir. İptal isteminin reddi gerekir. Kuralın Anayasa’nın 90. maddesiyle ilgisi görülmemiştir.

ÖNALIM HAKKINA DAYALI TAPU İPTALİ VE TESCİL TALEBİ. BİLİRKİŞİLERDEN TANIKLARIN VE TARAFLARIN GÖSTERDİĞİ YERLERİ GÖSTERİR DENETİME ELVERİŞLİ KROKİYE BAĞLANMIŞ RAPOR ALINMASI.

ÖZET: Somut olayda; davacı önalım hakkına dayanarak tapu iptali ve tescil talep etmiş, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, davalı vekili tarafından temyiz dilekçesi ile fiili taksim iddiasında bulunulmuştur. Fiili taksim iddiası davanın her aşamada ileri sürülebilecektir.

Bu durumda Mahkemece; davalının fiili taksim savunmasında bulunduğu göz önüne alınarak taraf delilleri toplanıp usulüne uygun keşif yapılarak, özellikle zeminde davacının ve davalının veya davalıya pay satan kişilerin kullandığı yer olup olmadığının belirlenmesi ve davacının taşınmazın belli bir yerini kullanıp kullanmadığının araştırılması, bilirkişilerden tanıkların ve tarafların gösterdiği yerleri gösterir denetime elverişli krokiye bağlanmış rapor alınması, tüm deliller birlikte değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiğinden, kararın bozulması gerekmiştir.