Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış İşlemleri Nasıl Başlar? Ortaklığın giderilmesi davası ve satış izale-i şuyu olarak ifade edilen davalardan biridir. Paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu olan taşınır ya da taşınmaz malda ortaklar arasındaki paydaşlığa son verilir ve kişisel mülkiyete geçiş sağlanır. Davanın tüm tarafları için de benzer sonuçlar meydana gelmektedir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış özellikle menkul ya da gayrimenkule ortak olan bütün paydaşlara karşı açılmaktadır. Paydaşın taşınması ya da taşınmaz maldaki ortaklığa son verilmesi durumlarında paydaşlık bitirilebilir.

Paydaşlar, kendi aralarındaki malları nasıl pay edecekleri konusunda bir anlaşma yaparak, ortaklığı bitirebilir. Anlaşma aracılığıyla ortaklığın sonlandırılması mümkün değilse, bu noktada paydaşlardan biri, diğer tüm paydaşlar aleyhine ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Talebi Dilekçesi

İzale i şuyu satış önceliği taşınmazların tapu kayıtları, kadastro bilgileri ve imar çapı ile ilgili verileri uygulamada kullanılmak üzere kıymet tayini işlemi için bilirkişilere ulaştırılması sağlanmaktadır. Tüm bilgileri temin etmiş olan bilirkişiler tarafından keşif yapılır.

Bu aşamada ortaklığın giderilmesi davasında konu  taşınmazla ilgili olarak tapu kaydı ve imar çapı bilgilerinin arasında uygunluk bulunup bulunmadığı da önem teşkil etmektedir. Bu detayların yanı sıra bilirkişiler taşınmaz da hak iddia edebilecek kişilere kalan payların miktarına ve toplamda kaç kişinin bu miktara dahil edileceğine dair bir çıkarımı da daha kolay şekilde yapabilmektedir.

Bunun yanı sıra bilirkişilerin taşınmazın gerçek değerinin tespit edilmesi için taşınmaz bulunduğu bölge ve zemini üzerinde yer alan, herhangi bir şekilde değer oluşturan tüm nesnelerin de paylanarak kişilere dağıtılmasını sağlamak amacıyla araştırılmasını da yapılmaktadır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satışın Durdurulması

İzaleyi şuyu davası avukatlık ücreti davanın içeriğine göre değişmektedir. Bunda dolayı standart bir ücretten bahsetmek mümkün değildir.

Bunun yanı sıra ortaklığın giderilmesi davasında davanın reddedilmesinin ortaya çıktığı durumlarda, düzeltme davaları açılmamış ise ya da açılsa bile mahkemeler tarafından reddedilmiş olduğu davalar sayesinde yapılmaktadır.

Tapu miktarının arzdan daha az olması neticesinde uyulması gereken bu kuralların yanı sıra tapunun neyi kapsadığını tespit etmek de gerekmektedir.

davaya söz konusu taşınmaz için keşif yapılması da mümkün oluyor.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Nasıl Olur?

Ortaklığın Giderilmesi Davasında, kişilerin taşınmazların tapu kayıtları, kadastro bilgileri ve imar çapı ile ilgili verileri uygulamada kullanılmak üzere kıymet tayini işlemi için bilirkişilere ulaştırılması gerekmektedir.

Gerekli belgeleri temin etmiş olan bilirkişiler tarafından keşif yapılırken ortaklığın giderilmesi davasında konu  taşınmazla ilgili olarak tapu kaydı ve imar çapı bilgilerinin arasında uygunluk bulunup bulunmadığına dikkat edilmektedir.

Bunun yanı sıra bilirkişiler taşınmaz da hak iddia edebilecek kişilere düşen payların miktarına ve toplamda kaç kişinin bu miktara dahil edileceğine dair bir çıkarım da yapılmasını sağlar.

Son olarak bilirkişilerin taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesi adına taşınmaz bulunduğu alan ve zemini üzerinde yer alan, herhangi bir şekilde değer oluşturan tüm nesnelerin de paylanarak kişilere dağıtılmasını sağlamak amacıyla araştırılmasını takip etmektedir.

Ortaklığın Giderilmesinde Satış İşlemleri

Ortaklığın giderilmesi davasında davaya konu olan alan üzerinde bulunan nesnelerle ilgili olarak taşınmaz üzerinde hak sahibi olup davaya dahil edilmiş olan kişilerin bu nesnelere sahip olan kişi konusunda bir fikir birliğine varmamasının ardından söz konusu nesnelerin paylanarak dağıtılması kararı verilmektedir.

Eğer davalı kişilerin gıyabında davanın yürütülmesi sağlanıyorsa bu durumda ittifak bulunmadan davanın sürdürülmesi sağlanır. Bunun dışında tapu üzerinde zaten bir kişiye ait olduğuna dair nesnelerle ilgili şerh yer alıyorsa bu durumda verilecek olan karar bu bilgi olmaktadır.

Eğer davalılar ve davaya konu olan tüm kişiler arasında fikir birliğine varılmasını sağlayan şerh bilgisi veya ittifak durumları oluşmuşsa bu durumda belirli bir sırayla kararın verilmesi gerekiyor.

Bu aşamada ilk dikkat edilecek nokta davaya konu olan arsanın gerçek değeri olmaktadır. Bu gerçek değer arsanın üzerinde yer alan her ne varsa onun çıkarılmasının ardından belirlenen değer olmaktadır. Belirlenen bu değer üzerine arsanın üzerinde kalan her türden ağaç, tesis gibi muhdesatın paydaşlara verilecek olan kısmının da hesaplanması gerekmektedir.

Son olarak arsanın hali hazırdaki muhdesatı ile birlikte satılması durumunda ederi belirlenerek oluşturulan değer  de kişilere hangi oranda pay düşeceği belirlenmelidir.

Tapu kaydı bulunan yerler üzerinde hak sahibi olan ve buraya ortak olan kişilerin ne oranla pay sahibi olacağının kesin olarak belirlenmesi ise hakimin verdiği kararla mahkeme tarafından mümkün olmaktadır.

Kişilerin açılan ortaklığın giderilmesi davasına ek olarak aynı zamanda tapu kaydı üzerindeki değerle hesaplanmış  son değerler arasında bir fark olması halinde mahkemeye başvurarak düzeltme davası açma hakkı da bulunmaktadır. Bu durumun düzeltilmesinin ardından ortaklığın giderilmesi konusuna devam edilmesi mümkün olabiliyor.

Ortaklığın giderilmesi davasında davanın reddinin ortaya çıktığı haller ise düzeltme davalarının açılmamış olduğu ya da açılsa bile mahkeme tarafından reddedilmiş olduğu davalar sayesinde gerçekleşmektedir.

Tapu miktarının arzdan daha az olması sonucunda uyulması gereken bu kurallarda arazi üzerinde tapunun neyi kapsadığının tespit edilmesi, delil halinde krokilerle düzenlenmesi ve satışının yapılacak olmasına karar verilmesi gerekmektedir.

Tam tersi durumlarda tapu miktarının arzdan fazla olması söz konusu ise bu durumda tashih davası açılması yoluna gidilmesi gerekiyor. Dava açılmamışsa ya da açılmış olsa bile reddi halinde ortaklığın giderilmesi davasının da reddi söz konusu olacaktır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satışa Karar Verilirse Neler Yapılır?

Mahkeme tarafından ortaklığın giderilmesi davasında davaya konu  alanın satışının yapılması yönünde bir karar verilirse bu durumda belirli yasal bir sürecin işlemesi söz konusu oluyor.

Öncelikle şüyuun izalesi olarak bilinen taşınmazın satış yoluyla paydaşlar arasındaki dengenin ve paylaşımların gerçekleştirilmesi yönünde karar verilmesi gerekiyor. Bu noktada verilen kararların taşınmaz hakkındaki tüm bilgilerle birlikte tapu üzerinde yer alması da gerekmektedir.

Hakim tarafından verilen karar sonrasında satış işlemi ya doğrudan paydaşlar arasında ya da aleni bir şekilde yapılabilmektedir.

İlk aşamanın ardından satış işleminin yapılabilmesi için davaya konu olan durum için satış memuru ataması yapılmaktadır.

Satış memurunun görevi durum hakkındaki tüm yasal gereklilikleri sağlamak ve bunların kontrolünü yapmak olmaktadır. Bu noktada satış memuru tarafından davaya konu olan yerin tapu kaydı imar çapı gibi belgelerin yanı sıra bilirkişi raporlarının hazırlanmasını talep edip bunları ilgili noktalara iletmesi de gerekmektedir.

Bilirkişi tarafından yapılan kıymet takdirinin ardından hazırlanmış olan raporların tebligatlar vasıtasıyla taraflara iletilmesinin ardından dava hakkındaki süreç mahkemede devam etme olanağı bulur. Satış memuru İcra İflas Kanunu’nda yer alan maddeler uyarınca görevini yerine getirmek zorundadır.

Gazetede yapılması yönünde herhangi bir zorunluluk bulunmayan satış ilanlarında dikkat edilmesi gereken nokta satış gününden bir ay önce ilanın yapılması bilgisi olmaktadır.

Bu süreçte taşınmaz üzerinde pay sahibi olan tüm kişilere, ortaklığın giderilmesi davasında davaya konu olan yerin ipotekli ya da hacizli olması durumunda alacaklı konumundaki kişilere de satış ilanlarının tebligatlarla duyurulması gerekmektedir. Savcılık tarafından adresi bulunmayan kişiler için ilanların gazetede verilmesi söz konusu olmaktadır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış için belirlenmiş olan zamanda satış için belirlenmiş  değerin rakamsal değeri üzerinden bu değerin yüzde 20’sini nakit verebilen ve milli bir bankadan teminat mektubunu gösterebilen herkesin ihaleye katılması mümkün olmaktadır.

Eğer paydaşların ihaleye katılması durumunda paydaşın belirlenen değer üzerinde yüzde 20’den daha fazla bir payı bulunuyorsa bu durumda bu kişiden teminat alma gerekliliği bulunmamaktadır.

İhaleye katılacak  kişilerin ihale sırasında kendinden önceki artıranın tutanağı üzerinde imzasının bulunması gerektiği şartı konulmuştur. Başka artıran bir kişinin bulunup bulunmadığı yönünde uyarıcı nitelik taşıyan 3 kez yapılan duyuruya eşlik eden birinin olmaması halinde son payı veren kişi ihaleyi alır.

Bu kişinin ihaleyi almasının ardından ihale sonucu ile ilgili olarak gerekli belgeler hazırlanarak kişinin imzası sonrasında ihale sonuçlandırılmaktadır.

İlk artırmada satışın gerçekleşmesi ancak kıymetin değerinin yüzde 60’ının bulundurulması halinde mümkün olmaktadır. İlk artırmadan 10 gün sonra yapılacak olan ikinci artırma sonunda kıymetin yüzde 40’ı değerinde bir rakam elde edilebilirse satışın yapılmasına karar veriliyor. Bunların söz konusu olmadığı durumlarda ikinci satışların düşmesi ortaya çıkmaktadır.

Satış memuru tarafından ortaklığın giderilmesi davasında davaya konu edilmiş olan malın sahibinin vaat etmiş olduğu ihale rakamını ödememesi halinde bu kişinin cezalandırılması yönünde karar vermesi mümkün olmaktadır. Bunun için kişilerin öncelikle teskere ile sorgulanması gerekmektedir.

İhalenin bu kişilere yapılması ancak kişinin kendisinin onayı ve kabulü ile mümkün olmaktadır. 3 gün olarak belirlenmiş  karar süreleri için kişilerin talep etmesi halinde sürelerin 20 güne kadar uzatılması da söz konusu olmaktadır. Tüm bu aşamalarda kişinin pasif kalması durumunda satış işleminin gerçekleşmesi için belirlenmiş olan tarihten 7 gün önce satış ilanının çıkarılması mümkün oluyor.

İki ihale dönemi arasında ortaklığın giderilmesi davasına konu  malın değerinde değişiklikler yaşanması halinde zararların ortaya çıktığı görülüyorsa bunların ilk alıcıya yüklenmesi kararı verilmektedir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Sonrası İcra Satış ve İhalenin Feshi Nasıl Gerçekleşir?

Borçlar Yasası’nda açıklanmış  hükümlere göre müzayedelere fesat karıştırılması söz konusu olmuşsa bu durumda ihaleye katılacak olan kişilerin on günlük süre içinde itiraz haklarını kullanması gerekiyor.

İtirazlar icra ve iflas davalarının görüşüldüğü ve yürütüldüğü makamlar tarafından mahkemeye sevk edilmektedir. Eğer icra dairelerinin bir alıcıya ihale edilmesi durumu söz konusu oluyorsa bu durumda gayrimenkulün mülkiyetinin iktisap edilmiş olduğu kararı verilmektedir.

İhalenin feshedilmesi ancak İcra mahkemelerine yapılan şikayetler sonucunda mümkün olmaktadır. Şikayetlerin yapılması ise malların ihale tarihlerinin başlangıcıyla mümkün olabilmektedir. On günlük süre içinde temyiz haklarını kendinde bulunduran bu itirazlarda mutlaka şikayetlerin muayyen müddetin geçmiş olduğu ve yapılmışsa şikayet intacının ardından işlem yapılması söz konusu olmaktadır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Satışında Görevli Mahkemeler

Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme statüsüne sahip olan mahkemeler sulh hukuk mahkemeleridir. İcra İflas yasasında belirlenmiş olan kurallar doğrultusunda satış memuru tarafından verilen kararlar  sulh hukuk mahkemesinin hüküm vermesi mümkün olmaktadır.

İcra mahkemelerinde bu konuya ilişkin dava açmak mümkün olmadığından sulh hukuk mahkemeleri davalara icra mahkemesi sıfatı ile bakmaktadırlar.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış İşlemi Nasıl Yapılır?

Hisseli mallar üzerinde pay sahibi olan kişiler kendi hakları olan miktarları talep etmek amacıyla malın paylaşılması yönünde işlem yapılmasını isteyebiliyor.

Bu noktada Medeni Kanun usullerine göre taşınmazın paydaşlar arasında bölüştürülmesi ve taşınmazın bölünerek kişiye hakkının verilmesi gibi iki farklı çözüm bulunabilmektedir.

Eğer tüm bu durumlara uygun bir çözüm üretilemiyorsa bu halde malın açık artırma yolu ile Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış yapılması gerekiyor.

Yargıtay Kararı- Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI – TAŞINMAZ ÜZERİNDEKİ TEK KATLI BİNA- DAVALI TAŞINMAZ ÜZERİNDE BULUNAN BİNANIN KENDİSİNE AİT OLDUĞUNU İDDİA ETTİĞİ – DAVALIYA MUHDESATIN AİDİYETİNİN TESPİTİ DAVASI AÇMAK ÜZERE SÜRE VERİLMESİ GEREKTİĞİ- HÜKMÜN BOZULMASI

ÖZET: Somut olaya gelince; dava konusu … ada ….parsel sayılı taşınmaz üzerinde tek katlı bina olup bilirkişi raporunda değerinin ….. TL olduğu tespit edilmiştir. Davalı dava konusu …. ada ….. parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan binanın kendisine ait olduğunu beyan etmiştir.

Bu durumda mahkemece davalıya muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açmak üzere süre verilmeli, verilen süre içerisinde dava açıldığı takdirde sonucu beklenmeli, açılmadığı takdirde o konuda uyuşmazlık yokmuş gibi karar verilmelidir. Mahkemece bu husus gözardı edilerek hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.

Makalede Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış konusu bilgi amaçlı yer verilmiştir. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış konusu hakkında daha detaylı bilgi için avukat desteği alınız. (Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış)