Atla

Aidat Borcu Tahliye


Aidat Borcu Tahliye

Aidat Borcu Tahliye

Aidat Borcu Tahliye

Birden fazla farklı bağımsız bölümün olduğu apartman, site veya iş merkezlerinde aidat konusunda problemler gündeme gelmektedir. Aidatın içeriği ve kapsamı; apartman, site veya iş merkezlerinde sürekli ihtiyaçların karşılama giderleri ile gayrimenkulün bakım, onarım ya da iyileştirme için yapılan harcananlar oluşturmaktadır.

Aidat, uygulamada sıkça karşılaştığımız üzere, apartman, site veya iş merkezi yöneticisi tarafından toplanır. Sekiz ve daha fazla farklı bağımsız bölümün bulunduğu apartmanlarda, yönetici olması mecburidir.

Apartmanların, kapıcı, güvenlik, bekçi, kaloriferci ve bahçıvan harcamaları, aylık sürekli masraflardan sayılır ve bu giderler için toplanacak olan aidata kat malikleri veya bağımsız bölüm kullanıcıları tarafından eşit şekilde katlanacakları maliyettir.

Ancak diğer maliyetlere, kat malikleri veya bağımsız bölüm sahipleri, apartmanın sigorta prim giderlerine, bütün ortak kullanım yerlerin bakım, onarım, güçlendirme masraflarına ve yönetici aylığı gibi maliyetlere kendi arsa payları oranında katılmakla sorumludur.

Hiçbir kat maliki veya bağımsız bölüm sahibi, ortak yeri kullanmadığı veya kendisine bir fayda sağlamadığı nedeni ile bu giderlere ait aidat sorumluluğundan kurtulamaz. Uygulamada bu durum sıkça karşımıza, otomobili olmayan kat maliklerinin veya bağımsız bölüm sahiplerinin otopark problemine ilişkin masraflara katılmak istememesi halinde görülür.

Aidat Nasıl Belirlenir?

Aidat, apartmanın yıllık yönetim toplantısında, yani kat malikleri ve bağımsız bölüm kullanıcılarının genel kurulunda belirlenir. Apartman veya site yöneticisi de eğer kendisine aidat belirleme konusunda genel kurulu çoğunluğu tarafından yetkilendirilmiş ise, aidat bedelini belirlemekle sorumludur.

Aidattan Kim Sorumludur?

Aylık ya da yıllık olarak belirlenen apartman ya da site aidat yükümlülüğünden asli olarak kat maliki veya bağımsız bölüm maliki sorumludur. Bağımsız bölüm sahibi veya kat maliki dışında bir başkası bağımsız bölümü kiracı olarak veya bedelsiz kullanıyorsa veya oturuyorsa, o kişi de aidat borcundan dolayı kat maliki gibi kat maliki ile birlikte yükümlüdür.

Fakat unutulmamalıdır ki; kiracı olarak kullandığı bağımsız bölümün sorumluluğu, ödemekte olduğu kira miktarı ile sınırlıdır. Yani apartmanın kullanımından doğan aidat borcuyla yükümlüyken bakım, onarım ve iyileştirme giderlerinden sorumlu değildir. Sınır aşan aidat yükümlülüklerini, kat maliki veya bağımsız bölüm sahibinden talep edilebilir.

Genel olarak aidat borçları için, sürekli olan giderlere ilişkin alınan aidatı kiracılar tarafından ödemekte, gayrimenkulün genel bakım, onarım ve iyileştirmelerine ilişkin olanlar masraflar da kat maliki veya bağımsız bölüm sahipleri tarafından ödenmektedir.

Bakım, onarım ve iyileştirme masrafları kiracılar tarafından ödenerek aylık kira borcundan düşülmesi yolu da sıkça kullanılan yöntemlerdendir. Ancak bu tür borçlar yinede bağımsız bölüm sahibi veya kat malikinin yükümlülüğündedir.

Aidattan Kim Sorumludur

Apartman Aidat Borcu Ödenmezse Ne Olur?

 Apartman veya site genel veya bakım, onarım aidat borcu ödenmemesi halinde, apartman veya site yönetici veya bağımsız bölüm sahiplerinden biri tarafından icra takibi başlatmak suretiyle mevcut aidat borcunun borçlusu olan kiracı veya bağımsız bölüm sahibinden tahsil edilmesi talep edilebilir.

Apartman Aidat Borcu Ödenmemesi Halinde Cezası Nedir?

Apartman veya site aidatın borcunun ödenmesi gereken zamandan itibaren işleyecek aylık dönemler için %5 oranında, halk arasında faiz denilen, hukukta gecikme tazminatı olarak nitelendirilen ceza talep edilebilir. Bu faiz veya gecikme tazminatı kanun tarafından aylık %5 olarak düzenlendiğinden, faiz veya gecikme tazminatı talep edilebilmesi için, ihtarname gönderilmesine gerek yoktur. Belirtmek fayda vardır ki aylık %5 faiz veya gecikme tazminatı yüksek bir orandır, büyük mağduriyet oluşturabilir. Bu sebepledir ki aidat borcunun süresinde ödemenin kat maliki veya kullanıcısı için faydası büyüktür.

Apartman Aidat Borcu İçin İcra Takibi Nasıl Açılır?

Bağımsız bölüm maliki veya kiracısı tarafından ödenmeyen aidat borcu için, apartman veya site yönetici veya diğer bağımsız bölüm sahiplerinden biri tarafından, borçlu kat maliki ve veya bağımsız bölüm kullanıcısı kiracı aleyhine icra müdürlüğünce ilamsız icra takibi talebinde bulunabilir.

İlamsız icra mahkeme kararı olmadan borca ilişkin yükümlülüklerini yerine getirmeyen borçlular için borcun kaynağını ispatla icra müdürlüğü tarafından yapılan takiptir.

Apartman Aidat Borcu Ödenmezse Ne Olur

Aidat Borcu İcra Takibine İtiraz Edilebilir mi?

Aidat borcunu ödemeyen bağımsız bölüm sahibi veya kiracısı için başlatılan ilamsız icra takibinin borçluya ödeme emrinin tebliğ edilmesinden sonraki 7 gün içerisinde ödeme emrine itiraz edebilir.

Borçlu bağımsız bölüm maliki veya kullanıcısı tarafından itiraz edilmesiyle birlikte icra takibi duracak, alacaklı apartman veya site yönetimi bu itirazı bertaraf edebilmek için dava açması gerekecektir. Mahkeme tarafından itiraz eden borçlunun kötü niyetli olduğu tespit edilirse, borcun aslına bir de %20 oranında icra inkâr tazminatına hükmedilir.

Apartman Aidat Borcu Zamanaşımı Nedir?

Apartman veya site aidat borcu zaman aşımı 5 yıldır. Başka bir deyiş ile, ödenmeyen aidat borçları bakımından geçmişe yönelik 5 yıllık için kat maliki veya kullanıcından talep edilebilir.

Aidat Borcu İcra Takibi İçin Avukat Tutmak Zorunlu Mudur?

Hiçbir işlem veya dava için kira avukatı tutmak zorunluluğu yoktur. Ancak yapılan işlemlerin zorluğu veya daha önce böyle bir işlemle karşılaşılmamasının verdiği tecrübesizlikten ve işlemlerin vaktinde ve doğru bir şekilde yapılması için icra müdürlüğünde ve mahkemelerde konunun uzmanı avukatlarla temsil edilmesi sonucun sıhhati açısından zorunludur. Apartman veya site yöneticileri veya kat maliklerinden birisi aracılığı ile ilamsız icra takibi başlatabilirler.

Böyle bir sorunla karşı karşıya kalmamak için, konusunda uzman bir avukattan vekalet hizmeti almanız tavsiye ederiz.

Ve bu alacağınız destekle hem borcu tahsil etme hem de hukuki süreyi daha hızlı ve hatasız tamamlama imkanına kavuşacaksınız.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Davalı ile ilgili ansızın defa icra takibi yapıldığı anlaşılmakla, her bir icra takibi yönünden takip miktarı borç kadar zamanaşımı kesileceği önemealınarak tek tek araştırma yapması ve zamanaşımına uğrayan ve uğramayan alacak miktarının belirleme edilmesi lazım olur. Ayrıca davalının davaya konu aidatların belirlendiği kat malikleri kurulu toplantılarına katılıp katılmadığı, bu aidatların belirlendiği işletme projelerinin tebliğ edilip edilmediği tespit edilmeli, tebliğ edilmiş ise tebliğ tarihinden edilmemiş ise davalı hakkında yapılan takiplerde talep edilen alacakların hangi dönemlere ait olduğu belirlenerek bu alacaklar ile ilgili takip bulunduğunun belirlenmesi halinde işletilecek gecikme faizinin ödeme emrinin davalıya tebliğ tarihinden başlatılması gerektiğinin dikkate alınmamış olması, 

Davacı, bağımsız kısım maliki olan davalının, site yönetimince tespit edilen ortak idare giderleri (aidat) borcu ile avans borcunu ödemediğini, bunun üstüne davalı ile ilgili icra takibi başlatıldığını fakat davalının haksız itirazı üstüne takibin durduğunu söyleyerek, davalının... 
İcra Müdürlüğü'nün Asal sayılı dosyasına vaki itirazının iptali ile takibin devamına ve %20 icra inkar tazminatına hüküm verilmesini istemiştir.Davalı, davanın zamanaşımına uğradığını, davacı tarafın ileri sürdüğü tarihlere ve dönemlere değin doğrultu ehliyetinin bulunmadığını, ortada geçerli bir işletme projesi sahip olunan bulunmadığı gibi işletme projesine değin tutanaklar ve başka evrakların da kendine tebliğ edilmediğini, bu nedenden dolayı dava hususu takibin takibin haksız ve dayanaksız olduğunu ileri sürerek davanın reddini talep etmiştir.Mahkemece, davanın kabulü ile... .İcra dairesinin .. E.sayılı dosyası kapsamında uygulanan itirazın kabulü ile icra takibin 8.540,00 TL üstünden devamına, alacak likit çoğu borçlu itirazında haksızolmasından alacağın % 20 oranında icra inkar tazminatına mahkum edilmesine hüküm verilmiş, karar davalı tarafça temyiz edilmiştir.

Mahkemece, "site idaresinin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. 
maddesi uyarınca ortak gidere ait avans borcunun tahsili içersinde dava açabileceği , fakat dava hususu taşınmazda kat irtifakı ya da kat mülkiyetikuruluş edilmediği ve bu bağlamda somut uyuşmalıkta 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun program yeri bulamayacağı ve davacının davadadoğrultu sıfatının bulunmadığı" gerekçesiyle davanın önad (aktifdüşmanlık ehliyeti) yokluğu sebebi ile reddine hüküm verilmiş, karardavacı tarafça temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalının ... ... apartmanının 8, 9, 10, 11, 26, 27 ve 35 numaralı bağımsız bölümlerinin maliki olduğunu, bu bağımsız bölümlerden 8 ve 11 numaralı daireyi 06/03/2012 tarihinde, 9 ve 27 numaralı daireyi 28/12/2012 tarihinde 26 numaralı dairesini 15/02/2013 tarihinde sattığını, 10 ve 35 numaralı dairelerin ise halen maliki bulunduğu, davalının bu dairelerin aidat ve demirbaş giderlerini ödememesi hasebiyle davalı aleyhine ... 32. İcra Müdürlüğünün 2013/11616 Asal sayılı dosyası üstünden başlatılan icra takibinin davalının haksız ve kötüniyetli itirazı üstüne durduğunu, yönetimin fon aidat toplanması, etraf düzenlemesi ve iskan alımıiçersinde aldığı bütün kararların altında özellikle davalının imzasının yer aldığını söyleyerek davalının itirazının iptali ile takibin devamına, itirazın kötüniyetli olması ve borcun likit olması hasebiyle alacağın % 20'si tutarında icra inkar tazminatı ödemeye mahkum edilmesine hükümverilmesini talep ve dava etmiştir.

Dava, itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. 
Mahkemece davanın reddine hüküm verilmiş, hüküm davacı vekilidoğrulusunda temyiz edilmiştir.
Davacı, davalının kiralanana ait  ... yılı ortak giderlerinin kendi doğrulusunda ödendiğinden bahisle haciz ve tahliye istekli icra takibi başlatmış, davalının vaki itirazı üstüne de, davacı icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Taraflar arasında tertip eden yazılı kira sözleşmesinin özel şartlarının 9. maddesinde kiracının, siteye ilişkin olan aidatları hissesi nisbetinde siteidaresinin tespit ettiği meblağ ve tarihlerde ödemekle mükellefbulunduğu kararlaştrılmıştır. Sözleşmenin bu maddesine göre istenilen ortak gider tutarlarının belli ve muayyen miktarlarda olmaması ve davalının yargılamadaki korunmasıkarşısında mahkemece, takibe mevzu edilen borcun belirlenmesi yargılamayı gerektirdiğinden davanın reddine hüküm verilmesi gerekçesi ile yetinilmesi gerekirken, ayrı olarak işin esasına girilerek aidat borcu nedeniyle temerrüdün mevzubahis olamıyacağından da bahisle davanın reddine hüküm verilmesi yanlış ise de, bu sebeplehükmün bozularak yine yargılama yapılmasında fayda görülmediğinden, hüküm gerekçesinden işin esasına ait gerekçenin çıkartılması suretiylehükmün 6100 sayılı HMK.ya 6217 sayılı Kanunla eklenen geçici 3. madde kararı gözetilerek, HUMK.nun 438.maddesi uyarınca gerekçesi yönünden düzeltilmesine ve bu düzeltilmiş şekli ile ONANMASINA


BİZE YAZIN

Av. İlkay Uyar Kaba
Av. İlkay Uyar Kaba

2006 yılında Ankara merkezli kurulan hukuk bürosunun kurucu Avukatı'dır. Hukuk alanında Başarının bir ekip işi olduğuna inanarak, personellerini belli alanlarda uzmanlaşmasını sağlamak için departmanlar kurularak branşlaşmaları sağlanmıştır.Hukuk Büromuz Aile hukuku ve Tazminat hukuku konularında, uzun yıllara dayanan dava çeşitliliği nedeniyle kararlardan oluşan geniş arşive sahip olup, bir çok davada almış olduğu önemli kararlar örnek içtihatlar olarak yayınlanmıştır.Hukuk departmanları olan icra, tazminat, iş kazası, genel dava, tüketici bölümlerinde oluşan her biri kendi alanında tecrübe edinmiş avukat ve yardımcı personeller görev yapmaktadır. Kendine güvenmek başarmanın yarısıdır. Başarı ise karşınızda ki kişiye güven verir. Başarı ve güvenin olduğu yerde olursanız doğru yol almanız kolay olur. İ.K.

İLGİLİ KONULAR
YORUMLAR
Yorum Bırak