Alt Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır? Alt kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş olup, kiracının da kullanmakta olduğu eşyayı bir başkasına kiralayabilme hakkına sahip olması durumudur.

Alt kira sözleşmesinin hukuki niteliğine göre, bu sözleşmeler, malik olmayan kişinin de kiraya verebilmesi hakları doğrultusunda yapılır. TBK madde 322’de bu doğrultuda yer alan ibare şöyledir;

“kiracı kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen bir başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım haklarını bir başkasına da devredebilir.” Bu maddeye göre, kiracı herhangi bir değişiklik yapmamak ya da bir zarar vermemek koşuluyla eşyayı bir başkasına kiralayabilecektir.

Kira Sözleşmesinin Hukuki Niteliği Nedir?

Kira kontratının yapılma zorunluluğu bulunmaz. Aynı zamanda sözlü olarak yapılan sözleşmelerin de ispat yükümlülüğü bulunur. Eğer kiraya veren kişinin yazılı olarak izni alınmışsa, kiracı, muhiti bir başkasına devredebilir. Yine de en fazla 2 yıl olmak üzere, önceki kiracı, ilişkisi son bulana kadar, yeni kiracının ödemediği kiralardan ve borçlardan sorumlu olacaktır.

Alt Kira Sözleşmesi ve Asıl Sözleşme Farkları Nelerdir?

Alt kira sözleşmesi hükümleri, asıl sözleşme hükümleriyle eş değer olmak durumundadır. Alt kira sözleşmelerinin zamanı da asıl sözleşme zamanına kadar geçerlidir. Alt kira sözleşmelerinde asıl sözleşmeyi ihlal edecek herhangi bir değişiklik yapmak mümkün değildir.

Çatılı Konut ve İşyerlerinde Alt Kira Sözleşmesi Mümkün müdür?

Alt kira sözleşmesi nasıl yapılır? sorusuna istinaden TBK’da kiracının kiraya vereni haberdar etmeksizin eşyayı  bir başkasına kiralama hakkı olduğundan bahsediliyor olsa da, TBK madde 322, II’ye göre;

“kiracı konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım haklarını da devredemez”

Buna göre, çatılı bir konut ve işyeri, söz konusu olduğunda kiracı tarafından üçüncü bir kişiyle izinsiz alt kira sözleşmesi yapılamaz. Nitekim doktrinde de bu doğrultuda çeşitli tartışmalar yer alır.

Bu durumu bir örnekle açıklarsak, kişinin evli olduğu eşinin bir akrabasını belli bir süre için misafir etmesi durumunda alt sözleşme hükümleri uygulanmayacağı söylenir ancak kişi aynı akrabayı normalden çok daha uzun bir süre yanına alırsa, bu durumda alt sözleşme hükümleri uygulanmalı mıdır, tartışma konusudur. Nitekim, misafirlik süreleri hakkında da bir açıklama hukukta yoktur.

Alt Kira ve Alt Kira Sözleşmeleri

Alt Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır? Kiracının, kiraladığı konut veya işyerlerinin kira hakkının tamamını veya bir bölümünü bir başkasına devretmesi durumuna alt kira denir.

Alt kira sözleşmelerinin yapılabilmesi ise kiracının kiraya verenin yazılı olarak rızasının alınması, kiraya verenin haklarının korunması şartlarına bağlı olarak yapılabilir ve kiralananın devri gerçekleştirilebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesinde bu devir işlemi ile ilgili düzenlemeler mevcuttur. Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 322’de;”Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.

Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.

Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.” İfadeleri yer alır. Alt kira sözleşmesi yapıldıktan sonraki yeni kiracı ise; alt kiracı olarak adlandırılır.

Alt kiracı, devrini üzerine aldığı konut ya da işyerini, kiracının kullanma biçiminden farklı olarak kullanırsa kiraya verene karşı sorumlu olan kişi kiracıdır. Bu durumda kiraya veren, kiracıya karşı olan bütün haklarını alt kiracıya karşı da edinmiş olur. (Alt Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?)

Kira Ödemesinde Tarafların Değişikliği

Kiraya verilen konutun veya işyerinin kiracı değişiminin ardından, kira ödeme işlemlerinde de değişimler yapmak gereklidir. Yapılan alt kira sözleşmesi ardından, kira ödeme işleminde kiracı ve alt kiracı kişileri yer değiştirir ve kira ödeme sorumluluğu alt kiracıya devredilir.

Devir işleminin yapılabilmesi için kira sözleşmesi ile birlikte tarafların da toplanması gereklidir. Eğer kiracının kira ilişkisini alt kiracıya devretmesinde herhangi bir sıkıntı oluşturan durum bulunmuyorsa işlem tamamlanabilir.

Sonuç olarak kiracı, alt kiracı kişisine kira ilişkisinden ziyade sözleşmeyi devretmek durumundadır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile birlikte 2012 yılında, kira ilişkisinin devri yürürlüğe girmiştir. Kiraya veren, kiracı ve alt kiracı tarafları sözleşmenin devrinde anlaşma sağlamalıdırlar.

Yalnız kiracı ve alt kiracının kendi aralarında anlaşma sağlamaları yeterli olmamakta, kiraya veren kişinin de sözleşme devri konusunda yazılı rızası gerekmektedir.

Kiraya veren ile kiracı arasında zamanında yapılan sözleşmede, sözleşmenin devrine izin vermeyen bir ibare bulunması dahilinde ise kira ilişkisinin devrinin yapılması mümkün olmamaktadır. Fakat kiraya veren kişinin fikrinde değişiklik olursa ve bunu yazılı olarak beyan ederse ancak o zaman kira ilişkisinin devri yapılabilir. Kiraya verenin kiracısını seçmekte özgürlüğü olduğu gibi alt kiracıyı da seçmekte özgürlüğü bulunmaktadır. Yalnız Türk Borçlar Kanunu’ndaki son değişikliklerle kiraya verenin özgürlüklerinde bir takım değişiklik ve kısıtlamalara gidilmiştir.

Kira ilişkisini devriyle ilgili olan Türk Borçlar Kanunu 323. Maddesi, kira devrinin bir işyeri için yapılması durumunda, kiraya verenin, geçerli bir sebebi olmaksızın sözleşmenin devrinin yapılmasını engelleyici olamayacağını ifade eder.

Alt kiracının kira haklarını devralması ile birlikte, kiracı borcunu da alt kiracıya devretmiş olur. Oluşan halefiyet durumuna Türk Borçlar Kanunu’nun 205. maddesinde, sözleşmenin devri işlemişle yeni bir şekil verilmiştir.

Kira ilişkisiyle birlikte sözleşme de karşı tarafa geçer ve kiracının, alt kiracıya kira ilişkisini devretmesiyle, sözleşme dahilinde sahip olduğu bütün haklarını ve borçlarını da devretmiş bulunur.

Kira ilişkisinin alt kiracıya devredilmesiyle birlikte, uygulanacak kira sözleşmesinde bir karışıklık durumu oluşabilir. Artık yeni kira ilişkisinde asıl kira sözleşmesinin mi yoksa devir sözleşmesinin mi kullanılacağının seçiminin yapılması gereklidir. Bu noktada en önemli olan konulardan biri sözleşmenin devrinin yapılış biçimidir.

Devir işlemi bütün taraflarla birlikte, yani; kiraya veren, kiracı ve alt kiracı ile yapılıyorsa, bu durumda devir işleminin sonunda devir sözleşmesi geçerli olabilir. Bu durumda devir sözleşmesinin şartları geçerli sayılacaktır.

Başka bir seçenek ise, kiracı ile alt kiracı arasında yapılacak olan iki taraflı bir sözleşmedir. Kiraya dair bütün haklarını devreden kiracı ve bu hakları devralan kiracı arasında yapılacak olan bu sözleşmeyle birlikte devir işlemlerinin hükümlerini taşıyan yeni bir sözleşme yapılmış olur ve kira ilişkisinin devredilmesini kapsar.

Yapılacak olan bu sözleşme sadece kiracı ve alt kiracı arasında olacağından ve sadece kira devrine yönelik olacağından yeni kira ilişkisinin şartlarını kapsamaz.

Bu durumda da kiraya veren kişi bu sözleşmeye dahil olmadığından onunla bir alakası bulunmaz ve devreden ile devralan arasında yapılmış olan bu sözleşmeyle ilgili kiraya verenin herhangi bir sorumluluğu söz konusu olmaz.

Devralan kiracının, kiraya veren ile başka herhangi bir sözleşme yapmaması durumunda ise asıl sözleşme aktif olmaya devam eder. Kiraya veren kişinin mağdur edilmemesi açısından, kiralanan yer işyeri ise, devreden kiracı ve devralan kiracı, kira sözleşmesi bitene kadar bir süre kiraya verene karşı olan borçlardan sorumlu olurlar. (Alt Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?)

Alt Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır? – Sözleşme Örneği

Bir tarafta …… ……. kiracı konumunda bulunan …… Ticaret A.Ş. (bundan sonra KİRAYA VEREN olarak anılacaktır) ile, bu otelin bağımsız “ek bina” olarak adlandırılan …………….. bölümünü alt kiracı konumunda kiralayan …… (bundan sonra KİRACI olarak anılacaktır) aşağıda belirtilen şartlar dahilinde ve bu sözleşme koşulları üzerinde anlaşma sağlamışlardır.

MADDE – 2:  Sözleşmenin Konusu ve Genel Şartlar

MADDE – 3 : Taşınmazın Mevcut Durumu MADDE – 4 : Sözleşmenin Süresi. MADDE – 5: Kira Bedeli

1. Dönem 1 yıl 6 ay için ../../…. – ../../…… tarihleri arası: …… (…… Dolar) + KDV
2. Dönem 1 yıl 6 ay için ../../…. – ../../…… tarihleri arası: …… (……Dolar) + KDV
3. Dönem 1 yıl 6 ay için ../../…. – ../../…… tarihleri arası: …… (……Dolar) + KDV

Devlet tarafından KDV oranlarında yapılacak tüm değişiklikler ile resmi olarak kira bedellerine yansıtılabilecek vergi ve fonlar kira bedeline edilir veya düşürülür.

MADDE – 6 : Kira Bedelinin Ne Şekilde Ödeyeceği

MADDE – 8 : Bakım – Onarım ve Tadilat

MADDE – 9 : Devir Yasağı ve Sözleşmenin Sona Ermesi

Madde – 11 : Sözleşmenin Feshi Halleri Diğer taraftan, kiraya verenin … …  ile olan kira sözleşmesinin herhangi bir sebeple feshedilmesi ve/veya sona ermesi durumunda, bu sözleşme de kendiliğinden ve Kiracı tarafından hiçbir hak iddia edilmeden sona erer. …./…/…

Kiraya Veren

Kiracı Yazımızda Alt Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır Sözleşme Örneği konularına bilgi amaçlı yer verilmiştir. (Alt Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?)

Diğer makalelerimize Ankara Avukat sayfamızdan göz atabilirsiniz.