Arsa Payı ve Kat İrtifakının Devri İstemi Nasıl Olur? Türkiye’de arsa fiyatlarının yüksek, müstakil konuların inşa edilmesi açısından güçlük ve yüksek maliyetler teşkil etmesi sebebi ile daha yaygın şekilde apartman daireleri tercih edilir. Müşterek mülkiyet durumu aynı zamanda da bazı hukuki problemleri oluşturabilir.

Bu sorunlar arasında ise müşterek mülkiyetten alınan hissenin yasanın belirlemiş bulunduğu kapsamda olup olmayacağıdır.

634 sayılı kanun dahilinde 2. Maddenin b bendinde de belirtildiği üzere ‘Arsanın bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına arsa payı denir’ şeklinde bir açıklama söz konusudur.

Genel olarak kat mülkiyeti veyahut kat irtifakı oluşturulurken, esas yapının veyahut arsa üstünde çok sayıda yapı yer alıyor ise, yapıların yer aldığı arsadan bağımsız bölümlere rayiç değerlere oranında Arsa payının, proje müellifi doğrulusunda tahsis edilmesi kabul edilir.

Arsa payı ile kat mülkiyeti ve kat irtifakı arasında önemli yasal bir ilişki bulunur. Özellikle Yargıtay tarafından da alınan emsal niteliğindeki kararlarda bu ilişkiyi somut şekilde gösterir.

Arsa Payı Nasıl Tespit Edilir?

Arsa payının, proje müellifi tarafından tahsis edilmesi kabul edilir. Buna karşın 634 sayılı kanunun 12. Maddesi kapsamında kat mülkiyeti oluşturulabilmesi hedefi ile ibrazı zorunlu belgeler arasında proje de yer alır. Aynı şekilde kar irtifakını şekillendiren 14. Maddede ise kat mülkiyeti yasasının 12 a ve b bentlerini göz önünde bulundurulur.

Bu çerçevede de ister kat irtifakı oluşturulsun, ister de direk doğruya kat mülkiyeti oluşturulsun, proje ibrazı mecburiyeti bulunduğundan, hem kat irtifakı hatta kat mülkiyeti oluşturulması noktasında arsa hisseleri proje,

Müellifi tarafından hesaplaması gerçekleştirildiğinden, söz konusu hesaplamanın doğru olup, olmadığının incelenmesi gerekir. Arsa Payı ve Kat İrtifakının Devri

Kat Mülkiyeti Kanunu Açısından

Ortak yerler açısından durumu: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 16/1 maddesi kat malikleri açısından ana gayrimenkulün ortak bölümlerine arsa payları düzeyinde ortak mülkiyet hükümleri kapsamı dahilinde malik olabilmektedir.

Bir bölüm ortak giderlere katılma sorumluluğu: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20.maddesinde  kat maliki bu kanunda belirtilmiş olan giderlere, aksi yönde bir anlaşma gerçekleştirilmediği müddetçe, arsa payı oranında katılım gerçekleştirme yükümlülüğüne sahiptir. Arsa Payı ve Kat İrtifakının Devri

Kat Mülkiyeti Kanunu Açısından

Ortak yerler açısından durumu: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 16/1 maddesi kat malikleri açısından ana gayrimenkulün ortak bölümlerine arsa payları düzeyinde ortak mülkiyet hükümleri kapsamı dahilinde malik olabilmektedir.

Bir bölüm ortak giderlere katılma sorumluluğu: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20.maddesinde  kat maliki bu kanunda belirtilmiş olan giderlere, aksi yönde bir anlaşma gerçekleştirilmediği müddetçe, arsa payı oranında katılım gerçekleştirme yükümlülüğüne sahiptir.

Sigorta giderleri ve sigorta bedeli payı: Kat malikleri arasında kalifiye bir kontrat programı gerçekleştirilmediği müddetçe Kat Mülkiyeti Kanunu’ nun 21. Maddesi çerçevesinde sigorta giderlerine arsa payı oranı üzerinden katılım gerçekleştirilmesi yasal yükümlülüğü bulunur. Aynı şekilde sigorta tazminatını da yine arsa payı oranından pay edilir. Arsa Payı ve Kat İrtifakının Devri

Kat Mülkiyeti Devri

Kat Mülkiyeti’nin 25.maddesi dahilinde borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemiş olan kat malikinin bu yaklaşımının diğer malikler yönünden sürdürülebilir bir vaziyette olmadığı durumlarda, o kat malikinin müstakil kısımda mülkiyet hakkının kendilerine devrinin gerçekleştirilmesi üzerine mahkemeye başvuruda bulunabilir.

Toplantı ve karar yeter sayısı: Kat Mülkiyeti’nin 30.maddesi dahilinde kat maliklerinin sayı ve arsa payı açısından yarısından fazlası ile toplantı yapabileceği ve oy çokluğu ile verileceğini, yeter sayı sağlanamaz ise ikinci toplantıda katılımcıların salt çoğunluğu ile verilebilmektedir.

Ortak yerlerde düzenleme ve yenileme: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42. Maddesi kapsamında ortak alanlarda yararlı şekilde yenilik ve düzenlemeler kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alabileceği karar doğrultusunda yapılabilir. Arsa Payı ve Kat İrtifakının Devri

Genel Hükümler Açısından

Mevcut ana yapının tümü harap halde ise ana gayrimenkul üzerinde yer alan kat mülkiyeti doğrudan sona ermektedir. Kat malikleri ana yapının üzerine kurmuş olduğu zeminde müşterek malik haline gelir ve ilişkileri de paylı mülkiyet durumuna döner. Bu halde ise kat maliklerinin zemini değerlendirme, faydalanma ve korunmasında 4271 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 693. Maddesi çerçevesinde aralarında hukuksal münasebetin tayin ve takdirini gerçekleştirebilmektedir.

Gayrimenkul hukuku davalarının da konusu olan Arsa Payı Ve Kat İrtifakının Devri İstemi genel hükümlere göre yetkili Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Arsa Payı ve Kat İrtifakının Devri

Arsa Payı ve Kat İrtifakının Devri Sıkça Sorulan Sorular

ALACAK DAVASI – YARGITAY İLAMINDA BELİRTİLEN GEREKTİRİCİ SEBEPLER

Davacılar vekili, davalı yüklenicinin taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve projesine aykırı olarak mesken yerine apart otel yapması nedeniyle yapı kullanma izni alınamadığını, … Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2002/346 esas sayılı dosyasında alınan raporda yapının kaçak olduğunun belirtildiğini, mesken yerine otel yapılmasına muvafakat etmediklerinden ve tadilat projesi ile de yasal hale getirilmesi mümkün olmadığından imar mevzuatına göre yıkılmasının gerektiğini ileri sürerek, kaçak binanın yıkılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı … ve dahili davalı … vekili ise, davacıların dayandığı 2002/346 esas sayılı dosyanın Yargıtay’ca bozularak 2009/603 esasa kaydedildiğinden o dosyadaki bilirkişi raporuna dayanılarak karar verilemeyeceğini, yapıların ruhsata bağlanıp bağlanamayacağının kesin olarak açıklığa kavuşturulmadan yıkım kararı verilmesinin hak ve adalete uygun düşmeyeceğini, binanın imar mevzuatına uygun yapılıp yapılmadığı, aykırılık varsa giderilip giderilemeyeceğinin araştırılması gerektiğini, 2009/603 esaslı dosyada bu hususların incelenmediğini, savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemenin 22.04.2014 tarih ve 2008/415 E., 2014/207 K. sayılı ilamı ile davanın reddine dair verilen kararın davacılar vekilince temyiz edilmesi üzerine Dairemizin, 08.09.2015 tarih ve 2014/10013 E., 2015/5710 sayılı ilamı ile onanmıştır.

Bu kez, davacılar vekili, karar düzeltme isteminde bulunmuşlardır.

Dosyadaki yazılara, mahkeme kararında belirtilip Yargıtay ilamında benimsenen gerektirici sebeplere göre, HUMK’nın 440. maddesinde sayılan hallerden hiçbirisine uymayan karar düzeltme istemlerinin reddi gerekmiştir.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacılar vekilinin karar düzeltme istemlerinin REDDİNE, 17,20 TL harç ve takdiren 315,00 TL para cezasının karar düzeltme isteyenlerden alınarak Hazine’ye gelir kaydedilmesine, 18.01.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI – ÖN ALIM HAKKI

Dava ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Somut olayda, mahallinde 12.04.2012 günü yapılan keşif sonucu düzenlenen 04.05.2012 tarihli bilirkişi raporuna ekli krokide (A) ile işaretli bölümün Ş. F.’nın, (B) ile işaretli bölümü O. I.’ın, (C) ile işaretli bölümün davacının, (D) ile işaretli bölümü S. F.’nın kullandığı, kalan kısmın ise boş arsa niteliğinde olduğu belirtilmiştir.

Bilirkişi raporuna ekli krokiden de anlaşılacağı üzere taşınmaz üzerinde davalının satın aldığı paya özgülenmiş bir bölüm bulunmamaktadır. O halde, taşınmazda fiili taksimin varlığından söz edilmesi mümkün değildir. Bu nedenle de davacının ön alım hakkını kullanması dürüstlük kurallarına aykırılık oluşturmayacağı kabul edilmelidir. Hal böyle olunca Yerel Mahkemece Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

TAPU İPTALİ VE TESCİL OLMAZSA TAZMİNAT DAVASI

Ön ödeme/rezerve meblağı olarak tabir edilen miktarın davalıya ödendiği davalıca kabul edildiğinden, davacı yana birlikte edim kuralı gereği, bakiye bedelin depo ettirilmesi ve mütekabiliyet hususunda yapılacak araştırma neticesinde tescile engel bir durum bulunmaması halinde tescil kararı verilmesi gerekirken belirtilen hususlar gözetilmeden yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.

TAPU İPTALİ VE TESCİL TAZMİNAT VE MENFİ TESPİT DAVASI

Davacı, yaptığı peşin ödeme dışında, kalan borç miktarını taksitle ödemeyi kabul etmiş olup her bir taksit için de 02.02.2006 tarihli adi yazılı satış vaadi sözleşmesi ve buna ek olarak düzenlenen 25.11.2007 tarihli “cari hesap bilgileri” başlıklı adi yazılı belgede belirtildiği şekilde ayrı ayrı emre yazılı senet (bono) tanzim edilmiştir.

Yapılan ödeme ve henüz ödenmeyen senet sayısı ve miktarı konusunda da taraflar arasında ihtilaf bulunmamaktadır. Hal böyle olunca mahkemece, sözleşme ve davaya konu senetler yönünden davacının borçlu olmadığının tespiti ile senetlerin iptaline ve davacıya iadesine, ayrıca davalı banka tarafından davacı aleyhinde yürütülen icra takiplerinin de iptaline karar verilmesi gerekirken yanılgılı gerekçeyle birleştirilen davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenlerle hükmün bozulması gerekmiştir.

SÖZLEŞMENİN İPTALİ TESCİL TAZMİNAT VE ALACAK DAVASI

Davacı vekili, asıl ve birleşen davada, taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalı yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili feshi ile sözleşmenin 10. maddesindeki cezai şartın, ecrimisil ve munzam zararın tahsili ve davalı kooperatif adına üçüncü kişilere devredilen bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ve tescilini; asıl davaya karşı açılan davada, davacı vekili, ıslah işlemi ile; müvekkili yüklenicinin edimlerini yerine getirdiğini ileri sürerek, sözleşme gereğince müvekkiline isabet eden bağımsız bölümlerin ve davalı arsa sahibince üçüncü kişilere satılan bağımsız bölümlerin yerine olmak üzere dava konusu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ve tescilini talep etmişlerdir.

Mahkemece, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamından, takip edilmeyen asıl davanın HMK’nun 409/5. maddesi gereğince açılmamış sayılmasına, birleşen davada, verilen süreye rağmen harç tamamlanmadığından davanın reddine, karşı davada, davacı yüklenicinin edimlerini kabul edilebilir oranda gerçekleştirmediği gerekçesiyle, karşı davanın reddine karar verilmiştir.

Karar, taraf vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, taraf vekillerinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle, taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile mahkeme kararının ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harçlarının temyiz eden taraflardan alınmasına, 1.350,00 TL duruşma vekalet ücretinin taraflardan alınarak, birbirlerine verilmesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 16.11.2017 tarihinde oybirliği ile karar verildi.