Emlak Komisyonculuğu, Tellallık Sözleşmesi

  • Emlak Komisyonculuğu, Tellallık Sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 404 ila 409. Maddeleri arasında düzenlenmiştir. Borçlar Kanunu 404. maddesi 1.fıkrası gereğince: “ Tellallık bir akittir ki, onunla tellal, ücret mukabilinde bir akdin  yapılması imkanını hazırlamaya veya akdin icrasına tavassut etmeye memur edilir.
  • Tellallığın, iki farklı şekilde gerçekleştirebilirliğini anlamaktayız. Birinci olarak tellal, bir ücret karşılığında bir sözleşmenin yapılması imkanını hazırlamakla görevlendirilebilir. “Bundan sözleşmenin kurulması fırsatına ait bilginin sağlanması anlaşılmalıdır.”  İkinci halde ise  tellalın, bir sözleşmenin icrasına yani kurulmasına aracılık etmesi söz konusudur.
  •  Tellallık sözleşmesi kural olarak herhangi bir şekil şartına tabi değildir. Ancak aracılık hizmetinin konusu bir taşınmaz ise (taşınmazın alınması, satılması, kiralanması vb. ) bu taktirde “ tellallık sözleşmesi” yazılı olarak yapılmadıkça geçerli olmaz.
  • Emlak Komisyonculuğu, Tellallık Sözleşmesi nin zorunlu unsurlarından birisi de tellalın aracılık hizmetini bir ücret karşılığında yapmış veya yapacak olmasının kararlaştırılmasıdır. Eğer tellala ödenecek ücret, sözleşmede miktar veya oran olarak kesin veya belirlenebilir şekilde yer almamışsa bu taktirde, o iş için var ise tarife böyle bir tarife yok ise mevcut mahalli teamüle göre ücretin kapsamı belirlenebilir.

Emlak Komisyonculuğu, Tellallık Sözleşmesi – Yargıtay Kararları 

T.C YARGITAY HUKUK GENEL KURULU ESAS NO:2014/1 KARAR NO:2015/1539 KARAR TARİHİ: 10.06.2015

Yargıtay 19. Hukuk Dairesinin 22.04.2013 gün ve 2013/4095 E., 2013/7298 K. sayılı ilamı ile;

Davacı, 15.04.2010 tarihli “Kiralıklarda yer gösterme (emlak komisyonculuğu) sözleşmesi” ne dayanarak, alacak isteminde bulunmuştur. Davalı vekili cevaplarında ve itirazında sözleşmenin imzalandığını kabul etmiş, ancak kiralanan yerin davacı tarafından gösterilmediğini, kendi imkanları ile bulduklarını ifade etmişlerdir. Sözleşmenin B/2. maddesinde de ‘… kendisi veya yukarıda tanımlanan diğer kişiler (yakınları) adına her ne suretle olursa olsun emlakçıyı devre dışı bırakarak, satın aldığı/kiraladığı takdirde… kirada 1 aylık kira bedeli + KDV’sini tellallık ücreti olarak ödeyecektir.”düzenlemesi getirilmiştir.
818 sayılı B.K. 404/son maddesi uyarınca gayrimenkule ilişkin tellallık sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması gerekir. Gayrimenkul tellallığı sözleşmesinde taşınmaz sahibinin imzasının olacağına dair bir düzenleme yoktur. Davalı vekilinin sözleşmenin kendileri tarafından imzalandığını kabulü gözetilerek, davalının sözleşmenin sonradan doldurulduğu iddiaları ile kiralanan yerin sözleşmede gösterilen yer olup olmadığı araştırılıp, sözleşmenin B/2. madde şartı gerçekleşip gerçekleşmediği yönünde bir karar verilmesi gerekirken bu yönler üzerinde durulmadan eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, mahkeme kararının bozulması gerekmiştir…)
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Emlak Komisyonculuğu, Tellallık Sözleşmesi

Emlak Komisyonculuğu, Tellallık Sözleşmesi

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, tellallık sözleşmesinden kaynaklanan alacağın tahsili amacıyla yapılan takibe vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.

Yerel Mahkemece, emlak komisyonculuğunun sadece yer göstermeden ibaret olmadığı, alıcı/kiracı ile satıcıyı/kiralayanı bir araya getirme ve taraflar anlaştırdıktan sonra gerekli işlemlerinin yapılmasını da kapsadığı, bu itibarla davacının yer gösterme tutanağına dayanarak komisyon istemesinin hakkaniyete uygun olmadığı, tanık beyanlarına göre de davacı tarafın mal sahibinin muvafakatini almadan aracılık yapmaya kalkıştığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Davacı vekili tarafından temyiz edilen karar, Özel Dairece; yukarıda yer alan gerekçe ile bozulmuştur.

Yerel Mahkemece, önceki gerekçeler tekrar edilmek suretiyle direnilmiş, direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; gayrimenkul tellallığı sözleşmesinde taşınmaz sahibinin imzasının bulunmasının gerekip gerekmediği, burada varılacak sonuca göre; davalının sözleşmenin sonradan doldurulduğu iddiaları ile kiralanan yerin sözleşmede gösterilen yer olup olmadığı ve sözleşmenin B/2. maddesindeki şartların gerçekleşip gerçekleşmediği hususlarının araştırılmasının gerekip gerekmediği noktalarında toplanmaktadır.

Uyuşmazlığın çözümü için “tellallık(simsarlık) sözleşmesi ”nin hukuki niteliği üzerinde durulmasında yarar vardır:
Tellallık(simsarlık) sözleşmesi mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu(BK)’nun 404-409 maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun(TBK) 520-525 maddeleri arasında düzenlenmiştir. Mülga 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu(TTK) 100 vd. maddelerinde düzenlenmiş bulunan ticari işler tellallığı 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu(TTK) tarafından ele alınmamıştır. Böylelikle konuya ilişkin olan özel hüküm genel hüküm ikiliği ortadan kalkmıştır.

TBK. m. 520/1’e göre simsarlığın(tellallığın) tanımı şu şekilde yapılmıştır: “Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir”. Bu hüküm, mehaza uygun olarak, “Simsarlık, simsarın bir ücret karşılığında, ya diğer tarafa bir sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi ya da ona bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi borçlandığı bir sözleşmedir” şeklinde anlaşılmalıdır. Simsarlık sözleşmesi, 818 sayılı BK’nun 404 vd maddelerinde, “tellallık” olarak adlandırılıp, düzenlenmiş bulunuyordu.
Bu tanımlardan hareket edilerek simsarlığın unsurları şu şekilde tespit olunabilir:
a) Simsarlık ilişkisinin tarafları simsar ile iş sahibidir ve simsar, iş sahibi için, konusu özel olarak belirlenmiş bir vekalet edimi üstlenmiştir. O (simsar), iş sahibi için yerine getireceği faaliyetin karşılığında ücret alacaktır.
b) Simsarlık faaliyetinin konusu, çeşitli işlere ilişkin sözleşmelerin kurulması hususunda aracılık etmektir. Bu aracılık faaliyeti, bir sözleşme kurma fırsatı vermek şeklinde olabileceği gibi bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmek şeklinde de olabilir. Simsarın kural olarak iş sahibini temsil yetkisi yoktur; fakat sözleşme ile kendisine bu yetki verilebilir.
c) Simsarlık ilişkisi, simsar ile iş sahibi arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur.

Simsar ile iş sahibi arasında sürekli bir hukuki bağlantı yoktur. Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği bir şekle bağlı değildir; ne var ki TBK. m. 520/3(BK m. 404/3) taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi için bir geçerlilik şekli kabul etmiştir. Buna göre, “taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz”. Simsarlık faaliyeti sonucu kurulacak sözleşme (asıl sözleşme), herhangi bir nitelikte sözleşme olabilir.

Simsarlık sözleşmesi, vekalet sözleşmesinin konusu belirli (akit yapma hususunda aracılık faaliyetinde bulunma) ve simsarın her zaman ücrete hak kazandığı özel bir çeşididir. Bu sebeple TBK. m. 520/2’ye(BK m.404/2) göre “simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekalete ilişkin hükümler uygulanır” denilmiştir.

Simsarlığın önem ve yararı şu şekilde açıklanmaktadır: Bir akdin yapılması için tarafların birbirleriyle buluşmaları lazımdır. Fakat bu buluşma her zaman kolay bir şekilde olmaz; hatta çoğu zaman bazı zorluklarla karşılaşılabilir. Mesela taraf olacakların birbirlerini tanımamaları, ayrı ayrı mahallerde bulunmaları, aynı dili konuşmamaları gibi sebepler onların birbirini bulmalarına ve sözleşmeyi yapmalarına mani olabilir. İşte çeşitli sebeplerden ötürü bir araya gelemeyen kimseleri birbirlerine yaklaştırmak hususunda aracılık yapmayı kendilerine meslek edinen şahıslardan müteşekkil bir sınıf olup, eski zamanlardan beri mevcuttur. Zamanımızda iş aleminin zaruri kıldığı ihtisaslaşma ve iş bölümü dolayısıyla tellallık mesleği ticaret hayatının vazgeçilmez bir unsuru haline gelmiştir. Simsarlık sözleşmesi, simsar ile iş sahibi arasında haklar ve borçlar meydana getirmektedir. TBK. m. 521-525 arasında sadece simsarın ücret alacağı düzenleme konusu yapılmıştır. Simsarlık sözleşmesi ile ilgili diğer hususlarda, TBK. m. 520/2’nin yollaması gereği vekalete ilişkin TBK. m. 502 vd. hükümleri uygulama alanı bulacaktır.

Simsarın ücrete hak kazanma zamanı ve giderlere ilişkin alacağı TBK. m. 521 ‘e göre “simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır” (521/1); “simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi halinde ödenir” (521/2); “simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir” (521/son). Böylece simsar, sözleşme konusu hizmetin bir akdin kurulmasıyla sonuçlanması durumunda ücrete hak kazanmaktadır. Simsar, söz konusunu hizmeti yerine getirmezse, ücret alacağı elde edemeyecektir. Ancak sözleşmede aksi kararlaştırılabileceği gibi işin niteliğinden de aksi sonuca varılabilir.

BK. m. 521 vd. düzenleme içinde, simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:

a) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekalet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak red etmesi halinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Bu konu, TBK. m. 175’in kapsamı çerçevesinde değerlendirilmelidir. Fakat asıl sözleşmenin geçerli olarak kurulması lazım ve yeterlidir. Ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekli değildir. Geciktirici şarta bağlı olarak yapılmış sözleşmelerde, şartın gerçekleşmesi beklenmelidir. Bu düzenlemeyi getiren TBK. m.521/1 hükmü, emredici değildir. Taraflar, asıl akit kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi halinde ödeneceğini de kararlaştırabilirler.

b) Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. TBK. m. 521/1 bu şartı, “yaptığı faaliyet sonucunda” sözleriyle ifade etmiştir. Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir.

c) TBK. m. 523’de düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir (Yavuz, Cevdet: Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, 9. Baskı, İstanbul 2011, s.604 vd).

Somut olayda; davacı vekili müvekkilinin emlak komisyoncusu olduğunu, davalının kiralamak üzere işyeri aradığını söyleyerek müvekkilinden aracılık hizmeti talep ettiğini, müvekkilinin davalıya “K….ANKARA” adresinde bulunan taşınmazı gösterdiğini, taşınmazın davalıya gösterilmesinden sonra taraflar arasında 15.04.2010 tarihli Satılık ve Kiralıklarda Yer Gösterme sözleşmesi başlıklı tellaliye ücret sözleşmesi düzenlendiğini, davalının sözleşme hükümlerine aykırı hareket ederek sözleşmenin imzalanmasından kısa bir süre sonra müvekkilini devre dışı bırakarak söz konusu taşınmazı kiraladığını, davalı ile yapılan görüşmelere rağmen davalının sözleşmede kararlaştırılan bir aylık kira bedeli + KDV’sine tekabül eden 7.080 TL.yi ödemediğini, bunun üzerine alacağın tahsili için Ankara 12. İcra Müdürlüğünün 2010/10764 E. sayılı dosyası ile davalı aleyhine takip başlatıldığını, davalının takibe itiraz ettiğini belirterek, itirazın iptali ile takibin devamına ve % 40 icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Yukarıda belirtildiği üzere tellallık(simsarlık) ilişkisi, tellal(davacı) ile iş sahibi(davalı) arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur. Gayrimenkul tellallık sözleşmesinde taşınmaz maliklerinin imzasının bulunmasına gerek bulunmamaktadır. Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi ile üçüncü kişi arasında kurulması ile simsarın ücret alacağı doğar. Eldeki davada taraflar arasında 15.04.2010 tarihli tellallık(simsarlık) sözleşmesi imzalanmış olup, davalı sözleşmedeki imzaya itiraz etmemiştir.

Hal böyle olunca yerel mahkemece, işin esasına girilerek davalının sözleşmenin sonradan doldurulduğu iddiaları ile kiralanan yerin sözleşmede gösterilen yer olup olmadığı ve sözleşmenin B/2. maddesindeki şartların gerçekleşip gerçekleşmediği hususlarının araştırılarak oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, sözleşmede taşınmaz maliklerinin imzası bulunmadığı gerekçesi ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır. Açıklanan nedenlerle, yerel mahkemece bozma ilamına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırı olup; kararın bozulması gerekir.

S O N U Ç : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA.Emlak Komisyonculuğu, Tellallık Sözleşmesi