Atla

Birikmiş Kira Alacağı Ve Tahliye


Birikmiş Kira Alacağı Ve Tahliye

Birikmiş Kira Alacağı Ve Tahliye

Birikmiş Kira Alacağı Ve Tahliye

Ev sahiplerinin Birikmiş Kiraları Alma Yöntemleri Nelerdir?

Sahibi olduğu taşınmazda ‘kira bedeli’ karşılığında kiracı oturtan ancak ilerleyen süreç içerisinde kira ödemelerini almakta problem yaşayan ev sahipleri için ödenmeyen kiralar zamanla yüksek miktarlara ulaşabilmektedir. Devamlı olarak kiracı ve ev sahibi arasında problem yaşanmasına neden olan söz konusu kira ödemesinin yapılmaması durumu ev sahibi açısından önemli bir gelir kaleminde sorun oluşmasını gösterir. Kiracı tarafından birkaç ay üst üste ödenmeyen kiralar, birikir. Ev sahibi de biriken kira borçlarını nasıl alabileceği konusunda araştırmalar yapar.

Kira tutarı, ev sahibi ve kiralayan kişi arasında düzenlenen kira sözleşmesi dahilinde söz konusu taşınmazın 1 aylık kirasının ‘bedelini’ gösterir. Bu noktada kiracı tarafından oluşturulan kira sözleşmesine aykırı hareket edilerek, kira bedelinin ödenmemesi halinde ev sahibi için kullanabileceği hukuk bir hak ortaya çıkmaktadır. Bu aşamada hukuki olarak elinde mevcut olan ve her iki tarafın imzasını taşıyan ‘resmi belge’ statüsündeki kira sözleşmesi ile biriken kira borçlarının tahsili için ev sahibi tarafından tercih edilebilecek birden fazla yöntem bulunur.

 

kira hukuku birikmiş kira ve tahliye davası

Ödenmeyen Kiralar İçin Noter İhtarı Çekilir

Kiracısı tarafından, kiralanan taşınmazın aylık bedeli olan kira tutarının ödenmeyen ev sahipleri, 6098 sayılı Borçlar Kanunu’ nun 315. Maddesi kapsamında ‘noterler’ aracılığı ile kiracısına yönelik ‘ihtar’ çekebilme şansına sahiptir. Söz konusu noter aracılığı ile çekilen ihtarlar halinde kiracıya biriken kira borçlarını ödemesini için 1 aylık bir zaman dilimi verilmektedir.

 

Eğer kiracı tarafından bu sürecin sonuna kadar gecikmiş ve birikmiş kira borcunun ödemesi yapılmaz ise kira sözleşmesi sona erdirilebilir. Aynı zamanda da ev sahibi tarafından bu süreç içerisinde borcun ödenmemesi durumunda tahliye talepli icra davası açarak, kiracısını taşınmazdan yasal yöntemler aracılığı ile tahliye ettirebilmektedir. Bu tip davalarda söz konusu noter ihtarı resmi belge ve kanıt olarak büyük bir önem taşır.

 

Tahliye Talepli İcra Takibi Nasıl Açılır?

Ev sahibi tarafından, birikmiş olan kira borcunu tahsil edebilmesi ve ‘sorunlu’ kiracı açısından tahliye icra takibinin başlatılabilmesi hakkı İcra ve İflas Kanunu’ nun 269. Maddesinde düzenlenmiştir. İcra takibi ile kira miktarının ödenmesini gerçekleştirmeyen kiracı için 30 günlük sürede ödemeyi gerçekleştirmesi konusunda noter ihtarı çekilir. Bu işlemden sonra  kiracı tarafından 7 gün içerisinde itiraz edilmesi veya 30 gün içerisinde biriken kira bedellerinin tümünün ödenmesi gerekir.

Eğer her iki durumdan birisinin gerçeklemez ise İcra Mahkemesi tarafından tahliye talepli dava neticesinde haciz işlemleri uygulanarak, kira tutarları kiradan zorunlu yasal yoldan tahsil edildiği gibi kiracının taşınmazdan çıkartılması da gerçekleştirilir.

Birikmiş Kira Alacağı Ve Tahliye

2 İhtar Çekilmesi ve Tahliye Davası

6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Kanunu’ nun 71. Maddesinin 1. Fıkrasında yer alan iki ihtar çekme uygulamasında, 1 yıldan daha kısa süreli kira sözleşmeleri halinde 1 kira dönemi, 1 yıldan uzun kira sözleşmelerinde 1 yıl içerisinde kira bedeli ödemesi gerçekleştirilmediği durumda, kiracıya alacaklı tarafı oluşturan ev sahibi tarafından 2 defa ihtar yapılabilir.

Bu durumda da ödeme gerçekleştirilmez ise ev sahibi yeni bir ihtarda bulunmadan, kira süresinin tamamlanmasından sonra 1 ay içerisinde tahliye davası açar ve İcra Dairesi aracılığı ile tahliye işlemlerini başlatır. Kira hukukunda tahliye davasının sonuçlanma süresi konusu diğer makalelerimizde yer almıştır.

Kira Hukuku Tahliye Davası Avukat Ve Danışmanlık

Yukarda açıklanan genel konu başlıklarında kira hukukunda tahliye davaları hukuki sorunların başında gelen, bazen sürecin uzaması ve masraflı olması dava sürecini zora sokmaktadır. Aslında kural olarak kira sözleşmesinin hazırlanması, kiralayanın sorumluluklarının belirlenmesi, sonradan çıkabilecek sorunlara karşı tedbirlerinin alınması, kiranın ödenmesinde yasal boyut ve sorumluluk, kira gelirlerinin vergilendirilmesi ve sorumluluk, en sonuncusuda tahliye kararı ile ödenmeyen kira alacaklarının tahsili konularıdır.

Sonuç olarak bakıldığında olumsuzluk durumunda sürecin dava ile çözülmesi noktasında birleşmektedir. Yetkisiz kişilerden alınan danışmanlık, hazırlanan kira sözleşmeleri sonucunda mağduriyetler ortaya çıkmakta ve yaşanmaktadır.

Bu durum kira veren ve kiralayan içinde geçerli bir haldir. Bu nedenle kira hukuku, kira sözleşmelerinin hazırlanması ve tahliye sebepleri ile tahliye edilmesi konusunda hukuki ve doğru danışmanlık için avukat desteği alınmalıdır. Kira hukuku davaları için diğer makalelere göz atabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İtiraz üzerine açılan itirazın kaldırılması ve tahliye davasında Mahkemenin 31/12/2013 günlü, 2013/820-2013/1220 sayılı ilamı ile davanın kabulüne karar verilmiş, kararın davalı borçlu vekili tarafından temyizi üzerine Yargıtay (kapatılan) ... Hukuk Dairesi'nin 15/05/2014 günlü, 2014/2700 - 2014/6285 sayılı ilamı ile "Sözleşmenin özel şartlar 14. maddesinde kira sözleşmesinden kaynaklanan borçların ekte döküm bulunan kambiyo senetleri ile ödeneceği söz konusu senetlerin kiracı tarafından keşide edilerek sözleşme tarihinde kiralayana teslim edildiği belirtilmiştir.

Sözleşmedeki bu düzenleme karşısında tarafların anlaşması ile takibe konu kira parasının tahsili ticari senede bağlanmıştır. Ticari senetlerin ciro kabiliyeti olduğundan kiracının verdiği senedin kimin elinde olduğunu bilmesi gerekir. Bu durumda kira parasının tahsili bakımından öncelikle ticari senetlerin tahsiline ilişkin yollara müracaat edilmesi ya da mahkemeye ibrazı gerekir. Yukarıda belirtilen esaslar dikkate alınıp, gerektiğinde davacıdan açıklama istenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, sözleşmenin özel şartı üzerinde durulmadan tahliye kararı verilmesi doğru değildir." denmekle bozulmuştur.
 
Bozma üzerine Mahkemece, bozma ilamına uyma kararı verilmiştir. Davacı alacaklı vekili ;kira sözleşmesinde dökümü yapılan senetlerin müvekkiline teslim edilmediğini belirterek herhangi bir senet ibraz etmemiş, davalı borçlu vekili ise, ödenen senetlerin geri alındığını, geri alınan senetlerin saklama yükümlülükleri bulunmamasına rağmen müvekkilince saklandığını belirterek 05/06/2012 ödeme tarihinden başlayan davacı alacaklı namına düzenlenen 10 adet 500,00 TL bedelli sıralı ve 31/12/2012 ödeme tarihli, 1.308,00 TL bedelli, 31/12/2013 ödeme tarihli, 1.680,00 TL bedelli senet asıllarını ibraz etmiştir.

Davacı alacaklı vekili senetlerin arkasında yer alan 1. ciroda şirket kaşesi üzerine atılı imzanın müvekkili şirket yetkilisine ait olmadığını iddia etmesi üzerine Mahkemece Grafoloji ve Sahtecilik uzmanı aracılığıyla imza incelemesi yapılmış, 1. ciro imzaların şirket yetkilisine ait olmadığı tespit edilmiştir. Mahkemece bilirkişi raporu hükme esas alınarak, icra takibine konu senetlerde yer alan imzaların davacı şirket yetkilisine ait olmadığı kanısı ile davacı alacaklının adi yazılı kira sözleşmesine dayanmış olması karşısında davalı borçlunun ödeme emrine itirazında bu sözleşmedeki imzayı inkar etmediği, kira borcunun miktarına ve ödenmiş olmasına ilişkin itirazlar yönelttiği dikkate alındığında İİK m 269/b-c'de belirtilen itirazın kaldırılması şartlarının gerçekleştiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
 
Mahkemece her ne kadar Yargıtay (kapatılan) ... Hukuk Dairesi'nin 15/05/2014 günlü, 2014/2700 - 2014/6285 sayılı ilamına uyma kararı verilmiş ise de uyma gereği yerine getirilmeden karar verilmiştir. Kira sözleşmesinin özel şartlar 14. maddesinde kira sözleşmesinden kaynaklanan borçların ekte döküm bulunan kambiyo senetleri ile ödeneceği söz konusu senetlerin kiracı tarafından keşide edilerek sözleşme tarihinde kiralayana teslim edildiği belirtilmiştir. Sözleşmedeki bu düzenleme karşısında tarafların anlaşması ile takibe konu kira parasının tahsili ticari senede bağlanmıştır.

Aksini ispat ancak yazılı delil ile mümkündür. Davacı alacaklı, sözleşme ekinde dökümü yapılan senetlerin taraflarına teslim edilmediğini belirterek takip konusu dönemlere ilişkin kambiyo senetlerini ibraz edemediğinden iddiasını ispatlayamadığının kabulü gerekir. Bu durumda Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.

Dairemizce 16.05.2017 tarihli geri çevirme kararı ile ... 4. İcra Hukuk Mahkemesi'nin 2015/888 Esas sayılı şikayet davası sonucunda verilen kararın kesinleşmiş onaylı bir örneğinin dosya içerisine alındıktan sonra gönderilmesi için dosya geri çevrilmiş, ancak dosyanın temyiz edilmiş olduğu bu nedenle kararın kesinleşmediği anlaşılmıştır.

Bu durumda ödeme emrinin iptaline ilişkin mahkeme kararı kesinleşmediğinden temerrüt olgusunun gerçekleştiği kabul edilemez. Davalı tebligatın usulsüzlüğünü icra mahkemesinde şikayet yoluyla ileri sürüp usulsüz tebligatın ve takibin iptalini istediğine göre, mahkemece açılan şikayet dava dosyasının kesinleşmesi beklenerek oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekli olup, karar bu nedenle bozulmalıdır.

Davacı alacaklı dava dilekçesi ile, davalının kira bedellerini zamanında ödemediğini, bu kira bedellerinin tahsili için...13.İcra Müdürlüğünün 2014/14925 esas ve 2014/16397 esas sayılı dosyalarıyla icra takibi yapıldığını, bir kira dönemi içinde iki haklı ihtarın tebliğine rağmen kira borcunu tamamının ödenmediğini belirterek, iki haklı ihtar nedeniyle kira sözleşmesinin feshine ve davalı kiracının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. 

Bu husus Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 19.11.2003 tarih 2003/3-737 Esas 2013/700 Karar sayılı ilamıyla da benimsenmiştir. Davalı hakkında iki haklı ihtar sebebiyle açılan tahliye davasına icra mahkemesinde bakılamaz.

Görev kamu düzenine ilişkin olup bu hususun mahkemece kendiliğinden gözetilmesi gerekir. Mahkemece davaya Sulh Hukuk Mahkemesinde bakılmak üzere görevsizlik kararı vermek gerekirken, yazılı şekilde davanın reddi ile dosyanın tefrikine karar verilmesi ve bu dosya üzerinden davaya devam olunması doğru değildir. 

Davacı alacaklılar, 01/01/2015 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesine dayanarak 22/06/2015 tarihinde davalı kiracı ve kefil aleyhine başlattığı icra takibi ile kira alacağının tahsilini talep etmiş, davalı borçluların borca itiraz etmeleri nedeniyle davalıların itirazların kaldırılmasına ve davalı kiracı şirketin tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Mahkemece, davanın kabulü.

Ankara Batı İcra Müdürlüğü'nün 2015/38219 Esas sayılı dosyasında yapılan itirazın kaldırılmasına, İİK'nun 68/son maddesi uyarınca itiraza konu Temmuz, Ağustos, Eylül, Ekim, Kasım ve Aralık aylarına ilişkin toplam kira alacağı olan 72.000,00 TL'nin % 20'si oranında tazminatın davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davalının "Atatürk Mahallesi, Ankara Caddesi, .../ANKARA" adresindeki mecurlardan tahliyesine karar verilmiş, karar davalı borçlular tarafından temyiz edilmiştir.

Mahkeme kararlarında nelerin yazılacağı yürürlükten kaldırılan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 388. maddesi ile bunun karşılığı olarak düzenlenen ve 01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 297/2. maddesinde belirtilmiştir. Buna göre hüküm, tarafların iddia ve savunmalarının özetini, anlaştıkları ve anlaşamadıkları hususları, çekişmeli vakıalar hakkında toplanan delilleri, delillerin tartışılması ve değerlendirilmesini, sabit görülen vakıalarla bunlardan çıkarılan sonuç ve hukuki sebepleri kapsar. Hükmün sonuç kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gereklidir.

Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı olması halinde, tahliye istemi bölünemeyeceğinden ve kiracılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı olduğundan davanın tüm kiracılara karşı açılması zorunludur.

Dosyada mevcut nüfus kayıt örneklerinin incelenmesinden, kiracı ...' in 08.07.2014 tarihinde vefat ettiği, geride davalı ile dava dışı sağ kardeş ..... in kaldığı, dosyada veraset ilamı bulunmadığı anlaşılmıştır. Mirasçılar arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunduğundan temerrüt ihtarnamesinin tüm mirasçılara gönderilmesi, davanın da tüm mirasçılara karşı açılması gerekir.

İhtarnamedeki noksanlığın sonradan giderilmesi mümkün olmamakla hukuki sonuç doğurmayan ihtara dayanarak tahliye kararı verilemez. Bu durumda, mahkemece, kiracı muris ...' in mirasçılık belgesi temin edilerek, davalı dışında mirasçısı olması halinde tahliye isteminin reddine karar verimesi gerektiği dikkate alınarak, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken; yazılı gerekçe ile tahliye isteminin kabulü doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.


BİZE YAZIN

Av. İlkay Uyar Kaba
Av. İlkay Uyar Kaba

2006 yılında Ankara merkezli kurulan hukuk bürosunun kurucu Avukatı'dır. Hukuk alanında Başarının bir ekip işi olduğuna inanarak, personellerini belli alanlarda uzmanlaşmasını sağlamak için departmanlar kurularak branşlaşmaları sağlanmıştır.Hukuk Büromuz Aile hukuku ve Tazminat hukuku konularında, uzun yıllara dayanan dava çeşitliliği nedeniyle kararlardan oluşan geniş arşive sahip olup, bir çok davada almış olduğu önemli kararlar örnek içtihatlar olarak yayınlanmıştır.Hukuk departmanları olan icra, tazminat, iş kazası, genel dava, tüketici bölümlerinde oluşan her biri kendi alanında tecrübe edinmiş avukat ve yardımcı personeller görev yapmaktadır. Kendine güvenmek başarmanın yarısıdır. Başarı ise karşınızda ki kişiye güven verir. Başarı ve güvenin olduğu yerde olursanız doğru yol almanız kolay olur. İ.K.

İLGİLİ KONULAR
YORUMLAR
Yorum Bırak