Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Nasıl Olur? Eksik ifa nedeniyle tazminat nasıl alınır?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, gayrimenkul sektöründe sıkça başvurulan bir yöntem olup, arsa sahipleri ile müteahhitler arasında karşılıklı yarar temeline dayanır. Bu sözleşme türünde, arsa sahibi, arsasını bir müteahhite verirken, karşılığında inşa edilecek binanın belirli bir bölümüne sahip olma hakkı kazanır.
Bu işlem, her iki taraf için de çeşitli avantajlar sunar; arsa sahibi mülkünü değerlendirirken, müteahhit de yeni bir proje geliştirme fırsatı bulur. Ancak, bu süreçte karşılaşılabilecek sorunlar ve uygulamalar hakkında detaylı bilgiye sahip olmak önemlidir.
Müteahhit Sözleşmeye Uymazsa Ne Olur?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, müteahhit belirlenen şartlara ve kalite standartlarına uygun bir inşaatı tamamlamakla yükümlüdür. Müteahhit bu yükümlülüklerini yerine getirmezse, arsa sahibi için sözleşmeyi feshetme ve gerekli tazminatı talep etme hakkı doğar.
Eğer müteahhitin ihlali, inşaatın kalitesini doğrudan etkileyen bir ayıp ya da eksiklikten kaynaklanıyorsa, arsa sahibi mahkemeye başvurarak zararının giderilmesini talep edebilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Arabuluculuğa Tabi mi?
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taraflar arasında yaşanabilecek uyuşmazlıkların çözümü için arabuluculuk gibi alternatif uyuşmazlık çözüm yollarını öngörebilir. Ancak, her iki tarafın da tacir olmadığı ve Türk Ticaret Kanunu'na göre ticari dava sayılmayan durumlarda, arabuluculuk şartı zorunlu değildir. Taraflar, yine de uyuşmazlıkların daha hızlı ve maliyet etkin bir şekilde çözülmesi amacıyla bu yöntemi tercih edebilirler.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmezse Ne Olur?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmemesi, anlaşmanın üçüncü kişilere karşı hükümsüz olması riskini taşır. Tapuya şerh işlemi, sözleşmenin kamuoyuna ilan edilmesi ve arsa üzerindeki inşaat hakkının resmiyet kazanması için gereklidir. Şerh edilmemiş bir sözleşme, arsa sahibinin arsayı başkasına devretmesi gibi durumlar karşısında koruma sağlamaz. Bu yüzden, tarafların haklarını korumak için tapu siciline şerh verilmesi büyük önem taşır.
Müteahhit İnşaatı Tamamlamazsa Ne Yapılabilir?
Müteahhitin inşaatı tamamlamaması ya da eksik/kusurlu bir iş çıkarması durumunda, arsa sahibinin çeşitli hakları devreye girer. Bu durumda, arsa sahibi sözleşmeyi feshedebilir ve mahkemeye başvurarak müteahhide devredilen payların iadesini isteyebilir. Ayrıca, inşaatın eksik ya da kusurlu tamamlanması halinde, arsa sahibi zararının tazmin edilmesini talep edebilir. Bu süreçler, sözleşmenin şartlarına ve uygulanan hukuk kurallarına göre değişiklik gösterebilir.
Kat karşılığı olarak yapılan inşaat sözleşmesinin feshi nasıl olur?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi usulü dikkate alınmadan yapılan fesih işlemleri arsa sahibi ile yüklenici arasında hukuki ihtilaf yaratabilir. Bu sebeple söz konusu inşaat sözleşmesinin feshinin tamamen kanunlara uygun bir şekilde nizami olarak gerçekleştirilmesi önem teşkil etmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi aynı zamanda tarafların anlaşmasıyla ya da mahkemenin yetkisini kullanarak konuya el atmasıyla da gerçekleşebilmektedir.
Bu gibi durumlarda anlaşmaya dayalı sözleşme fesih işlemleri uygulamaya konulduğundan söz konusu taraflar açısından hukuki ihtilaf durumu oluşmamaktadır. Ancak bahsedilen bu durumların dışındaki bütün kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi talepleriyle başlatılan davalarda mahkeme kararı önemli rol oynamaktadır.
Nitekim mahkemeden verilecek olan kararlar inşaat sözleşmesiyle alakalı olarak geriye dönük ya da ileriye dönük olabilmektedir. Geriye dönük oluşan inşaat sözleşmesinin fesih kararları, Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre inşaatın tamamlanma oranının %90’ı bulmadığı durumlarda söz konusu olabilmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Fesih Nedenleri Nelerdir?
İnşaat sözleşmesinin taraflarından arsa sahibi, birtakım nedenleri öne sürerek hukuki yollar aracılığıyla inşaat sözleşmesinin feshi talebinde bulunabilir. Bu talebin kanunen geçerlilik kazanması için önem teşkil eden nedenleri olması gerekmektedir.
Söz konusu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin kanunlarla belirtilen fesih nedenleri olarak şunlar gösterilebilir:
- İnşaatın tamamlanması konusunda yaşanan gecikme nedeniyle fesih
- İnşaatın tamamlanması aşamasında ya da tamamlandıktan sonra yasalara göre “önemli ölçüde” kusurlu yapılması nedeniyle fesih
- İnşaatın sözleşmede belirtilen maddelere ve açıklamalara aykırı olarak tamamlanması ya da tamamlanıyor olması nedeniyle fesih
- İnşaat sözleşmesinde belirtilen ortalama bedelin aşılması sebebiyle fesih
Tüm bu sebeplerin yanında inşaatın sözleşmeye aykırı olarak yapılmasının bir sonucu olarak ücrette indirim talep edilmesi, ayıplı işlerin ortaya çıkardığı maddi sonucun bedelinin yükleniciden alınması ve inşaat sözleşmesinde belirtildiği halde yapılmayıp eksik olarak bırakılan işlerin bedelinin ödetilmesi için de dava açılabilmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi, ilgili açıklamalara ve yargıtay kararlarına yer verilmiştir. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Avukat ile takip edilmesi meydana çıkacak hukuki anlaşmazlıklar olan, Alacak davası, İcra takibi, icra takibine itiraz, itirazın iptali veya itirazın kaldırılması davalarında ispat, davanın kazanılması ve ilerlemesinde önemlidir.
Çünkü icra takibi, itirazın iptali veya kaldırılması, dava bakımından hem zaman alan hemde masraflı olan davalardandır. 818 sayılı Mülga Borçlar Kanunu'nun 355. maddesinde tanımlanan eser sözleşmesinin bir türü olan bazı özellikler taşıyan bir sayılmaktadır.
Bu tür sözleşmelerde yüklenicinin borcu, inşaatı yapıp teslim etmek; arsa sahibinin borcu ise, bedel olarak arsa payının veya arsanın mülkiyetini kayden yükleniciye geçirmektir. Yüklenicinin sözleşme gereği bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi, inşaatı kusursuz ve eksiksiz tamamlayıp teslim etmesine bağlıdır.
Sözleşmeden sonra ve inşaat sürecinde yükleniciye bir kısım payların devri, avans niteliğindedir. Sözleşmenin geriye etkili feshi halinde, bu arsa payları, talep halinde arsa sahiplerine geri döner. Henüz inşaat halindeki bir binadan arsa payını satın alanların, bu kuralı bilmedikleri ve iyi niyetli oldukları kabul edilemez.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Tapu İptal ve Tescil Nasıl Olur?
İDDİA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında Trabzon ili, Ortahisar ilçesi, Erdoğdu Mahallesi, 949 ada, 50 nolu parsel üzerinde inşaat yapılmak üzere Trabzon 1. Noterliğinin 0019274 yevmiye nolu düzenleme şeklinde satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, Sözleşme hükümleri uyarınca davalının toplam 3 adet daire ve 1 adet işyerinin %60 payını müvekkiline devretmesi gerekirken edimini yerine getirmediğini belirterek, B Blok, 2. kat, 7 nolu (tapuda 8.nolu), C Blok, 1. bodrum kat, 1 (tapuda 2 nolu) ve 3 (tapuda 10) nolu bağımsız bölümler ile C Blok, 2. bodrum kat işyeri dükkanın %60 payının davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI - SORUŞTURMANIN EKSİKSİZ TAMAMLANIP ONDAN SONRA MEYDANA GELECEK SONUCA GÖRE BİR KARAR VERİLMESİ GEREKTİĞİ. EKSİK ARAŞTIRMA VE İNCELEMEYLE SONUCA GİDİLMESİ İSABETLİ OLMADIĞI - İSTİNAF BAŞVURUSUNUN KABULÜ.
ÖZET: Yapılan imalatın yasal hale getirilemeyeceğinin anlaşılması ve bunda da davalıya atfı kabil bir kusur bulunmadığının saptanması halinde, şimdiki gibi davanın reddine, yasal hale getirilmesinin mümkün olması halinde ise aykırılıkların giderilmesi ve iskan ruhsatı alınması için davacı yükleniciye makul bir süre verilmeli, Bu şekilde soruşturmanın eksiksiz tamamlanıp, ondan sonra meydana gelecek sonuca göre bir karar verilmesi gerekmektedir.
Eksik araştırma ve incelemeyle sonuca gidilmesi isabetli olmamıştır. Davacı vekilinin istinaf başvurusunun Hukuk Muhakemeleri Kanununun ilgili maddesi gereğince kabulü ile kararın kaldırılmasına karar verilmiştir.
İhtarname - Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi
Her türlü hukuki işlemlere ait ihtarname ve ihbarname: İstemde bulunan ve diğer tarafın ad ve soyadları ile açık adreslerini, İhtar ve ihbar konusunu, İstemde bulunanın imzasını, Tebliğ şerhini, noterin imza ve mühürünü ve tarihi (Yazı ve rakam ile), kapsar
… … NOTERLİĞİ' NE İHTARNAME İHTAR EDEN :
TC KİMLİK NUMARASI :
ADRES : VEKİLİ : AV. İLKAY UYAR KABA
ADRES : (Varsa tarafların kanuni temsilcilerinin) İHTAR EDİLEN :
ADRES :
KONU : ... Noterliği'nin .../…/… tarihli … yevmiye numaralı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geriye doğru feshi ile menfi zararlarımızın tazmini istemini içerir.
AÇIKLAMALAR :
EKLER: 1-) Alınan ve iade edilen paralara ilişkin dekontlara dair ….. adet örnek
İHTAR EDEN VEKİLİ AV. İLKAY UYAR KABA
SAYIN NOTER,
İşbu ihtarnamenin üç nüsha olarak düzenlenmesini, bir nüshasının karşı taraf tebliğini, bir nüshasının dairenizde muhafaza edilmesini, tebliğ şerhli bir nüshasının ise tarafımıza verilmesini rica ederiz. …/…/…
İHTAR EDEN VEKİLİ
AV. İLKAY UYAR KABA
Makalemizde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi konusu yer almıştır. Diğer bilgilendirici makaleler için Ankara Avukat ve Gayrimenkul Avukatı sayfalarını ziyaret edebilirsiniz.
