5 yılı dolan kiracıya kira tespit davası ne zaman açılır? Kira tespit davası açmadan önce ihtarname şart mı?
Satın alınan bir evde kiracı bulunması durumunda, yeni mülk sahibi ve kiracının hakları Türk hukuku çerçevesinde belirli kurallara tabidir.
Bu süreç, hem mülk sahiplerinin hem de kiracıların haklarını korumak amacıyla dengeli bir şekilde düzenlenmiştir. İşte bu bağlamda en sık sorulan sorular ve bu sorulara verilebilecek detaylı cevaplar:
1. 5 Yıl Dolmadan Kira Tespit Davası Açılabilir mi?
Evet, Türk Borçlar Kanunu'nun 345/1. maddesi gereğince kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava, kira süresinin uzunluğuna bakılmaksızın her zaman açılabilir.
Bu, hem kiracının hem de kiralayanın, piyasa koşullarındaki değişikliklere bağlı olarak adil bir kira bedelinin belirlenmesi amacıyla hukuki yolları kullanabilmesine olanak tanır.
2. Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?
Kira tespit davasının açılabilmesi için bazı şartların yerine getirilmesi gerekir:
Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması gerekir. Bu sözleşme, yazılı veya sözlü olarak yapılmış olabilir.
Davanın açılmasında "hukuki yarar" bulunmalıdır. Yani, davacının davanın sonucundan bir kazanç sağlaması veya bir kaybı önlemesi beklenir.
3. Kira Tespit Davası 30 Gün Önce Açılmazsa Ne Olur?
Yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce kira tespit davası açılmaz ve bu süre içinde kiracıya bir ihtarname gönderilmezse, mahkeme tarafından belirlenen kira bedeli yeni kira dönemi için değil, bir sonraki kira dönemi için geçerli olur. Bu durum, kiralayanın bir yıllık kira gelirinde kayıp yaşamasına neden olabilir.
4. Kira Tespit Davası Kaç Celse Sürer?
Kira tespit davası ortalama 5 celse sürer. Davanın sonuçlanması mahkemenin iş yüküne göre değişiklik gösterebilir. Ancak genel olarak, delillerin toplanması ve mahkeme süreci göz önünde bulundurulduğunda, bir kira tespit davası yaklaşık olarak 1-2 sene sürebilir.
5. 5 Yılı Dolan Kiracıya Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
Beş yıl süreyle kiralanan bir mülk için kira bedelinin tespiti amacıyla açılacak davalarda, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce dava açılması gerekir. Bu şekilde mahkeme tarafından belirlenen artış oranı, yeni kira döneminin başından itibaren uygulanabilir.
6. Kiracı Kira Artışını Kabul Etmezse Ne Olur?
Kiracı, kira artışını kabul etmezse, kiralayan bu durumu mahkemeye taşıyabilir. Mahkeme, kiracıya yasal yükümlülüklerini yerine getirmesi için ek süre verebilir veya doğrudan tahliye kararı verebilir. Bu süreç, kiracının yasalara uygun hareket etmesini sağlamak amacıyla düzenlenmiştir.
7. Kira Tespit Davası Sonucu Masraflarını Kim Öder?
Kira tespit davalarında, davayı açan taraf (genellikle kiralayan) dava açılırken devlete harç ödemek zorundadır.
Bu harç, talep edilen yeni kira bedeli ile mevcut kira bedeli arasındaki fark üzerinden hesaplanır. Davanın sonucuna göre mahkeme, masrafların kim tarafından karşılanacağına karar verebilir.
Kira Tespit Davası Nasıl Görülür? İşte Önemli Hususlar...
Kira sözleşmelerinde, kira bedelinin belirlenmesi ve özellikle artış oranının nasıl hesaplanacağı, taraflar arasında sıkça karşılaşılan bir konudur.
Kira bedelinin tespiti ve artırılması ile ilgili hususlar, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve ilgili yargı kararları ile düzenlenmiştir. Bu düzenlemeler, kira ilişkisinin adil ve dengeli bir şekilde sürdürülmesi için önemli bir yere sahiptir.
Bir kira sözleşmesinde, tarafların yıllık kira artışı konusunda bir anlaşma yapmış olmaları ancak artış oranının belirtilmemiş olması, kira bedelinin ne şekilde artırılacağı konusunda belirsizlik yaratır. Ancak, sözleşmede kira bedelinin artırılacağına dair bir iradenin varlığı, sözleşmenin ruhunu yansıtır ve tarafların bu yönde bir anlaşma yapmış olduklarını gösterir. Bu durum, kira bedelinin artırılması gerektiğini ancak artış oranının nasıl belirleneceği konusunda bir açıklık olmadığını ortaya koyar.
Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesi, kira bedelinin tespiti ile ilgili dava açma sürelerini ve şartlarını belirler. Kanuna göre, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalıdır. Ayrıca, kiraya verenin bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bir bildirimde bulunması gerekmektedir. Sözleşmede kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm varsa ve dava, yeni kira döneminin sonuna kadar açılırsa, mahkemece belirlenen kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
Bu düzenlemeler, kira ilişkisinde belirsizliklerin önüne geçmek ve taraflar arasında adil bir denge kurmak için tasarlanmıştır. Kira bedelinin tespiti ve artışı ile ilgili olarak mahkemenin karar vermesi gereken durumlarda, sözleşmedeki hükümler, kanun maddeleri ve ilgili yargı kararları dikkate alınarak bir karar verilir.
Eğer bir kira sözleşmesinde artış oranı belirtilmemişse ancak tarafların kira bedelinin artırılacağı konusunda bir iradesi varsa, bu, mahkemenin kira bedelinin tespitine ilişkin karar vermesi için yeterli bir temel oluşturabilir.
Bu durumda, mahkemenin, kira bedelinin makul ve adil bir şekilde tespit edilmesi için gerekli değerlendirmeleri yapması ve tarafların iradesine uygun bir karar vermesi beklenir. Dolayısıyla, sözleşmede belirtilen artış şartının varlığı göz önünde bulundurularak, kira bedelinin tespitine yönelik bir karar verilmesi gerekirken, davanın reddedilmesi uygun bulunmamış ve hükmün bozulması gerektiği sonucuna varılmıştır.
İSTİNAF KARARI: 5 yılı dolan kiracıya kira tespit davası ne zaman açılır?
TESPİT DAVASI - TOPTAN EŞYA FİYAT ENDEKSİNDEKİ ARTIŞ ORANINI ASGARİ HAD OLARAK DEĞERLENDİRİP EMSAL VE RAYİCE GÖRE YENİ DÖNEM KİRA BEDELİNİ BELİRLEMEK GEREĞİ - BELİRLENEN MİKTARIN TOPTAN EŞYA FİYAT ENDEKSİNDEKİ ARTIŞA GÖRE TESBİT EDİLMESİ
ÖZET: Mahkemece yapılacak iş, 1.5.1998 tarihinde Toptan Eşya Fiyat Endeksindeki artış oranını asgari had olarak değerlendirip emsal ve rayice göre yeni dönem kira bedelini belirlemek aksi takdirde yani (emsal ve rayice göre belirlenen miktar Toptan Eşya Fiyat Endeksindeki artış oranından az ise) şimdi olduğu gibi belirlenen miktar Toptan Eşya Fiyat Endeksindeki artışa göre liraya yansıtılmak suretiyle tesbit etmektir.
TESPİT DAVASI - KİRA PARASININ YABANCI PARAYLA TESPİTİ - KİRACININ KİRANIN DÖVİZ OLARAK TESPİT EDİLMESİNE KARŞI OLDUKLARINI BEYAN ETTİĞİ - TARAFLARIN AÇIK MUVAFAKATLERİ BULUNMADIĞI SÜRECE KİRA PARASININ TL OLARAK TESPİTİ GEREĞİ
ÖZET: Kira tespit kararlarının asıl görevi sadece kira sözleşmesinin ücret unsurunu belirlemekten ibarettir. Buna göre kira tespit davasına ilişkin ilamda hem tespit, hem de tespit edilen kira parasının tahsili talep edilemez. Çünkü tespit edilen kira alacağının talep edilebilmesi için ifa zamanının gelmiş olması gerekir.
İfa zamanı için alacağın muaccel olması başka bir deyişle alacaklının edayı takip ve bu sebeple borçluyu dava edebileceği zamanın gelmiş olmasına bağlıdır. Davacı kira parasının yabancı parayla tespitini istemekte, davalı kiracı ise yabancı parayla ödeme yapmasına rağmen, kiranın döviz olarak tespit edilmesine karşı olduklarını beyan ettiği anlaşılmaktadır. Bu durumda mahkemece taraflardan sorularak yabancı para ile kira parasının tespitini istedikleri takdirde kira parasını euro cinsinden tespit etmek, aksi halde davayı reddetmek olmalıdır.
